Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)

Эксперты компании «Сумма элементов» провели опрос среди 1 500 покупателей квартир в небоскребах методом онлайн-анкетирования в период с октября 2024-го по февраль 2025 года. Результаты исследования позволяют выявить ключевые факторы, влияющие на выбор покупателей в пользу высотного жилья, сообщил портал МИР КВАРТИР.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Участникам опроса предложили 10 вариантов ответов на вопрос «Почему вы выбираете именно небоскреб для проживания?», из которых они могли выбрать до трех:

1. панорамный вид с высоты птичьего полета;

2. собственная инфраструктура (фитнес-центр, бассейн, спа, коворкинг, детские площадки и др. непосредственно в здании);

3. повышенная безопасность;

4. статусное жилье (проживание в небоскребе как символ престижа и принадлежности к определенному социальному кругу);

5. развитые общественные пространства (благоустроенная придомовая территория, эксплуатируемые кровли, смотровые пощадки);

6. передовые инженерные системы (скоростные лифты, умные системы вентиляции и т. д.);

7. энергоэффективность и экологичность (применение современных технологий, снижающих энергопотребление и вредное воздействие на окружающую среду);

8. инвестиционная привлекательность (высокая ликвидность и потенциал роста стоимости квартир в небоскребах);

9. формирование эксклюзивного комьюнити (взаимодействие с соседями по зданию, формирование собственного социального круга);

10. минимизация городского шума и суеты (отстраненность от шума и динамики улиц, спокойная атмосфера внутри здания).

Фото: © Людмила Дутко / Фотобанк Лори

Исследование компании «Сумма элементов» показало, что покупателей квартиры в небоскребе главным образом привлекает наличие всей необходимой инфраструктуры прямо в здании — ее указали 46,7% респондентов. Панорамный вид с высоты оказался важен для 43,5% участников опроса, развитые общественные пространства — для 37,2%. Возможность выгодно инвестировать привлекла 31,8% желающих приобрести жилье в небоскребе.

Застройщикам важно учитывать эти приоритеты при проектировании и строительстве высотных жилых комплексов. Большое значение имеют и такие факторы, оказывающие влияние на принятие решения, как повышенная безопасность (28,9%), статусность (25,1%), удобное расположение (22,7%), формирование эксклюзивного комьюнити (21,4%), передовые инженерные системы (18,3%) и энергоэффективность с экологичностью (16,5%).

Интересны и гендерные различия в мотивации выбора небоскребов для проживания: женщины (48,2%) чаще мужчин (45,2%) отмечают собственную инфраструктуру здания, мужчины же больше внимания, чем женщины, уделяют панорамному виду с высоты (46% против 41,1%).

Фото: © Baturina Yuliya / Фотобанк Лори

Большее предпочтение женщины отдают развитым общественным пространствам (41,3% против 33,1%). Мужчины (37,5%) чаще женщин (26,1%) рассматривают покупку квартиры в небоскребе как инвестицию, подчеркивая важность высокой ликвидности. Также для мужчин важнее фактор безопасности (31,7% против 27,7%) и статусность (28,6% против 21,5%).

Разбивка результатов по возрастным группам показывает определенные тенденции в предпочтениях покупателей. Так, у молодежи (18—35 лет) повышен интерес к собственной инфраструктуре и развитым общественным пространствам, она ценит комфорт и активный отдых. С возрастом растет значение инвестиционной привлекательности и повышенной безопасности, а интерес к панорамному виду и статусу небоскреба снижается в старшей возрастной группе (65+).

Данные исследования подтверждают, что при проектировании и маркетинге небоскребов необходимо учитывать возрастные особенности целевой аудитории, адаптируя предложение к их потребностям и приоритетам.

Фото: vk.com/domdau

Как отметил генеральный директор компании-застройщика МФК Дом Дау Акоп Киракосян (на фото), результаты проведенного исследования подтверждают, что современный покупатель квартиры в небоскребе — это взыскательный клиент, который ожидает максимального комфорта, престижа и развитой инфраструктуры.

«Мы увидим, как в ближайшие годы инфраструктура небоскребов будет развиваться еще более активно, — прогнозирует девелопер. — Появятся новые форматы сервисов, ориентированные на индивидуальные потребности жильцов. Небоскребы будущего станут своеобразными вертикальными городами с полностью автономной экосистемой, где жители смогут найти все необходимое для жизни, работы и отдыха, не покидая пределов здания».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты представили рейтинг самых высоких и комфортных новостроек-небоскребов Москвы

Эксперты: доля предложения в столичных небоскребах увеличилась на 10%

Эксперты ЕРЗ.РФ выявили ключевые тенденции высотного строительства в России

Эксперты выяснили, как применение современных технологий и искусственного интеллекта влияет на сроки строительства

Столичные власти отменили ограничения на высотность застройки в Москве

Минстрой обновил правила проектирования небоскребов

Антон Глушков (НОСТРОЙ): российским предприятиям под силу обеспечить потребность рынка в лифтах

Банк ДОМ.РФ раскрыл счета эскроу девелоперу первого приморского небоскреба

Новым символом Владивостока стал 155-метровый небоскреб, построенный на деньги Банка ДОМ.РФ

Самой большой новостройкой России признан жилой дом из Уфы