Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)

На одном из порталов правовой информации опубликованы письма Росреестра №06-00006/25 от 09.01.2025 и №13-12927-АБ/24 от 28.12.2024, в которых даны разъяснения о порядке расчета размеров государственных пошлин.

Фото: data.nalog.ru

В письме регистрационного ведомства №06-00006/25 от 09.01.2025 содержатся ответы на вопросы, связанные с переходом с 2025 года к новому порядку расчета государственной пошлины за осуществление учетно-регистрационных действий.

Всего в данном письме опубликовано 57 вопросов и ответов на них. В их числе следующие.

Вопрос. Когда будет реализована возможность начисления госпошлины при электронной регистрации через сайт Росреестра при «ускоренной регистрации»?

Ответ. С 01.01.2025 в новой XML форме заявления будет дополнительное поле «Наличие/отсутствие признака ускорения процедуры государственного кадастрового учета (ГКУ) и (или) государственной регистрации прав (ГРП) при формировании заявления».

Наличие данной отметки будет обеспечивать проведение регистрации в сокращенные сроки.

Вопрос. Сообщите планируемые сроки реализации на сайте Росреестра калькулятора для расчета государственной пошлины.

Ответ. Срок реализации калькулятора для расчета государственной пошлины на сайте Росреестра — 01.01.2025 (фактически размещен 17.01.2025 — Ред.).

Вопрос. При подаче заявлений в МФЦ заявитель должен будет самостоятельно рассчитывать размер госпошлины и подавать документы с заранее оплаченной госпошлиной — или в МФЦ будут в специальной программе рассчитывать размер госпошлины и предоставлять заявителю на оплату по УИН?

Ответ. Размер госпошлины будет рассчитываться в ПК ПВД автоматически. При необходимости заявитель либо сотрудник МФЦ может воспользоваться калькулятором для расчета государственной пошлины.

Вопрос. Каких регистрационных действий коснется цена сделки? Коснется ли цена сделки заявлений по регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договоров уступки прав требования (ДУПТ)?

Ответ. Это государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи, мены, отступного и других возмездных сделок. Размер государственной пошлины за ДДУ и ДУПТ регулируется пп. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. Изменится ли с 01.01.2025 размер государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки?

Ответ. Размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки с 01.01.2025 года не изменится.

Вопрос. Поскольку на момент первичной постановки объекта на ГКУ кадастровая стоимость (КС) не определена, стоимость госпошлины за КУ/регистрацию, будет всегда по умолчанию составлять 22 тыс. руб./44 тыс. руб.? Верно ли, что государственная пошлина за одновременный кадастровый учет образованных (созданных) объектов недвижимости (ОН) и регистрация прав в случае первичной постановки на КУ и регистрации права собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (совокупное отсутствие КС объекта недвижимости и цены сделки) рассчитывается как государственная пошлина, рассчитываемая в отношении объекта, КС которого не определена (пп. а) настоящего вопроса (66 тыс. руб.)?

Ответ. Верно, для организаций государственная пошлина за ГКУ созданных (образованных) ОН без одновременной ГРП (за исключением ГКУ в связи с изменением сведений об объекте недвижимости) установлена в размере 22 тыс. руб. (абз. 3 пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), за осуществляемые одновременно ГКУ и ГРП на созданный (образованный) ОН, кадастровая стоимость которого не определена, — 66 тыс. руб. (абз.6 пп.22.4 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Вопрос. При постановке объекта на ГКУ по результату ввода МКД госпошлина за постановку на КУ оплачивается за каждое помещение в составе МКД или только за МКД?

Ответ. В указанном случае государственная пошлина, предусмотренная пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается только за осуществление ГКУ здания (МКД), государственная пошлина за осуществление ГКУ помещений и (или) машино-мест в таком МКД не уплачивается (п. 1 ст. 333.34-1 НК РФ).

Вопрос. Банк берет кадастровую стоимость из выписки ЕГРН, которая считается актуальной в течение 30 дней с даты ее получения. В случае если в течение этих 30 дней Клиент через суд изменил КС, Банк некорректно рассчитает сумму госпошлины. На что должен ориентироваться Банк при расчете суммы госпошлины? Откуда Банк может взять актуальную КС без необходимости запрашивать новую выписку ЕГРН?

Ответ. При расчете суммы госпошлины Банк должен ориентироваться на информацию, содержащуюся в Федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).

Вопрос. Сроки реализации Росреестром XML-схем договоров купли-продажи, ипотеки и участия в долевом строительстве?

Ответ. Возможность организации тестирования XML-схем договоров-оснований. XML-схемы договоров купли-продажи, ипотеки и участия в долевом строительстве разработаны, утверждены приказами Росреестра №П/0209 от 07.06.2023, №П/0234 от 23.06.2023, №П/0220 от 15.06.2023 и опубликованы на сайте Росреестра. Планируемые сроки реализации — 2025 год.

Вопрос. Верно ли, что при начислении госпошлины будет проверяться КС, и если она больше 20 млн руб., то будет проверяться цена сделки? Если да, то цену сделки также нужно передавать в XML-заявления в РР? По описанию новых схем, элемент «Цена сделки» не обязателен в случае, если его не передали и кадастровая стоимость превышает 20 млн руб., в этом случае госпошлина будет начислена по КС?

Ответ. Если КС соответствующего ОН не определена либо его КС составляет менее 20 млн руб. для физических лиц или менее 22 млн руб. для юридических лиц, — государственная пошлина уплачивается в соответствии с абз. 3 и 6 пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

• если КС соответствующего ОН превышает 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн руб. для юридических лиц, — государственная пошлина уплачивается в размере, равном 0,02% или 0,2% соответственно от КС соответствующего ОН, но не более 500 тыс. руб. для физических лиц и не более 1 млн руб. — для юридических лиц (если иной размер не установлен пп.21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст.333.33 НК РФ).

В письме №13-12927-АБ/24 от 28.12.2024 даны разъяснения о порядке расчета размеров государственной пошлины за осуществление ГКУ и ГРП в связи с вступлением в силу с 01.01.2025 года изменений в НК РФ.

Всего в данном письме опубликовано 15 вопросов и ответы к ним. В частности, такие.

Вопрос. В каком размере должна быть уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды части ОН с одновременным ГКУ такой части?

Ответ. В случае если при осуществлении государственной регистрации договора аренды осуществляется одновременно ГКУ части ОН, государственная пошлина уплачивается:

• за ГКУ в связи с изменением сведений об ОН — в размере, установленном пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;

• за государственную регистрацию сделки — в размере, установленном пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на ОН на основании:

• договора купли-продажи, предметом которого является несколько ОН (например, земельный участок (ЗУ) и расположенные на нем здания, сооружения) и которым не определена (либо требует определения в рублевом эквиваленте на определенную дату) цена каждого ОН;

• договоров мены;

• иных возмездных договоров об отчуждении (например, об отступном), в которых отсутствует выраженная в рублевом эквиваленте цена сделки по конкретному ОН?

Ответ. Государственная пошлина во всех перечисленных случаях уплачивается за каждый ОН исходя из следующего:

• если КС соответствующего ОН не определена либо его КС составляет менее 20 млн руб. для физических лиц либо менее 22 млн руб. для юридических лиц — в соответствии с абз. 3 и 6 пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

• если КС соответствующего ОН превышает 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн руб. для юридических лиц, — в размере, соответственно равном 0,02% или 0,2% от КС конкретного ОН, но не более 500 тыс. руб. для физических лиц и не более 1 млн руб. для юридических лиц (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью ЗУ (объекта недвижимости), с одновременным ГКУ такой части?

Ответ. При государственной регистрации сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью ЗУ (объекта недвижимости), с одновременным ГКУ такой части государственная пошлина уплачивается:

• за ГКУ в связи с изменением сведений об ОН в размере, установленном пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;

• за государственную регистрацию сервитутов в размере, установленном пп.31 п.1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам об ипотеке, датированным до 1 июля 2014 года и в связи с этим зарегистрированным в ЕГРН?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22 п. 1 ст.333.33 НК РФ вне зависимости от количества ОН, являющихся предметом договора об ипотеке, их КС и цены сделки, как за государственную регистрацию сделки с учетом положений пп. 2 ст. 333.18 НК РФ:

• физическим лицом — в размере 4 тыс. руб.;

• организацией — в размере 44 тыс. руб. (если иной размер не установлен пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за осуществление ГКУ и ГРП в отношении объектов незавершенного строительства (ОНС)?

Ответ. За ГКУ и ГРП физического лица на создаваемый объект (ОНС), расположенный на принадлежащем такому физическому лицу ЗУ, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС), государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 24.1 п.1 ст.333.33 НК РФ.

Учитывая п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 ГрК РФ, а также принимая во внимание тот факт, что КС объектов недвижимости определяется после их постановки на ГКУ, за ГКУ и ГРП прав на иные ОНС государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22.4 п.1 ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц — в размере 6 тыс. руб., для организаций — в размере 66 тыс. руб.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Вопрос. В каком размере должна быть уплачена государственная пошлина за ГКУ при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и (или) иного ОН, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ; МКД, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также ОН, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства (ОКС) в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места? Кто в этом случае является плательщиком государственной пошлины?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ только за осуществление ГКУ МКД (иного созданного ОН); государственная пошлина за одновременно осуществляемый в данном случае ГКУ всех расположенных в таком здании, сооружении помещений и (или) машино-мест, в том числе помещений, относящихся к имуществу общего пользования, не уплачивается (п. 1 ст. 333.34-1 НК РФ).

Государственной пошлина уплачивается лицом, обратившимся с заявлением о выдаче разрешения на ввод соответствующего ОН в эксплуатацию (застройщиком).

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за ГКУ при вводе в эксплуатацию объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ? Кто является плательщиком государственной пошлины в этом случае?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается за ГКУ в соответствии с пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Государственная пошлина уплачивается лицом, обратившимся с заявлением о выдаче разрешения на ввод соответствующего ОН в эксплуатацию (застройщиком).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Росреестр уточнил способы уведомлений, направляемых при кадастровом учете и регистрации прав

Росреестр разъяснил, как изменить назначение здания с садового дома на жилой

С нового года выписки из ЕГРН подорожают

Росреестр разъяснил, как осуществлять публичный сервитут, если правообладатель земельного участка не подписал соглашение

Как сократятся сроки действия ряда решений о предоставлении земли

Росреестр рассказал, когда возможна корректировка границ кадастровых кварталов

Росреестр: различие гарантийных сроков по разным ДДУ на одном объекте не является основанием для приостановления государственной регистрации договоров

Роскадастр уполномочили на ведение комплексных кадастровых работ за счет федерального бюджета

Минфин: размер пошлины за регистрационные действия зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости

Росреестр назвал наиболее распространенные причины отказа в государственном кадастровом учете и госрегистрации прав

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории 

Росреестр: кадастровый учет и регистрация прав возможны для зданий вспомогательного использования

С начала года Росреестр принял в Москве свыше миллиона онлайн-заявлений

Эксперт: нарушения в работе кадастровых инженеров в Москве за год сократились вдвое