Законодатели, юристы и девелоперы обсудили новые поправки в закон о долевом строительстве в рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы 214-ФЗ». В их числе — установление Минстроем минимальных требований к качеству отделки, внедрение стандарта застройщика в ДДУ, сокращение гарантийного срока на отделку с трех лет до года и ограничение санкций за недостатки в отделке тремя процентами от стоимости договора.

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что закон, призванный помочь застройщикам, содержит много неопределенностей. В частности, не прояснено понятие «отделочных работ» и их соотношение с установкой оборудования, а трехпроцентный лимит ответственности может оказаться недостаточным при серьезных дефектах в квартирах с дорогостоящей отделкой. Окончательную ясность в применение новых норм внесет только судебная практика.

Фото: t.me/romanlyabikhov

Роман ЛЯБИХОВ (на фото), первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

— Сегодня мы обсуждаем новеллы в 214-ФЗ. Мы рассчитываем, что обсуждаемые сегодня новеллы вступят в силу с 1 января и 1 марта 2025 года.

Внесенный Правительством РФ законопроект предусматривает ряд уточнений в отношении ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. А именно: минимальные требования к отделке помещений, продаваемых с отделкой, — их должен установить Минстрой. Сокращается срок гарантии на отделку перед покупателем квартиры с трех лет до одного года. И еще один достаточно существенный пункт — мы ограничили санкции за нарушения в отделке 3% от стоимости договора.

Фото: de-ure.ru

Никита ФИЛИППОВ (на фото), заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»:

— Основные новеллы закона вводят понятие стандарта застройщика, который позволяет самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ в квартирах и отступать от обязательных технических регламентов. Хотя само понятие стандарта застройщика не является новым в правоприменении (эти стандарты разрабатывались и включались в договоры уже около полутора лет назад), до сегодняшнего дня этот термин отсутствовал в нормативных актах, и практика его применения существенно изменится после вступления в силу данного федерального закона.

Важное изменение — это ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки тремя процентами от цены договора. С одной стороны, это может быть разумная сумма, с другой — если речь идет о квартире с полной отделкой, меблировкой и техникой, 3% вряд ли хватит для устранения всех недостатков.

Данная норма вступает в силу с 1 января 2025 года и будет применяться в части прав и обязанностей, возникших после этой даты, но в отношении договоров, заключенных ранее. То есть трехпроцентный порог будет применен даже к тем договорам, где стоимость отделки и оборудования высока. Думаю, это породит судебные споры, особенно при серьезных нарушениях по дорогостоящим видам отделки.

Данный законопроект, несмотря на направленность на помощь застройщикам и их защиту, порождает большое количество потенциальных проблем. В нем заложено много подводных камней. Надеемся, что часть вопросов будет снята с помощью подзаконного нормативного регулирования, но окончательно все расставит по местам только судебная практика.

Не стоит забывать, что основная задача законодателя и судебной власти — в защите не застройщиков, а потребителей. Этот тренд будет сохраняться, что видно из всей предыдущей судебной практики. Поэтому не стоит надеяться, что введение стандартов даст возможность застройщикам в одностороннем порядке устанавливать существенно заниженные по отношению к привычным ГОСТам и СНиПам параметры.

Фото из архива А. Кардапольцева

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам, РАЗУМ:

— Закон не содержит определения термина «отделочная работа», это понятие нигде не трактуется. В проекте перечислены через запятую результаты отделочных работ, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. То есть работы по установке оборудования формально не приравниваются к отделочным, но регулируются теми же правилами.

Остается неопределенность и с меблировкой — если она не относится к отделке, то мы должны применять общие правила гарантии объекта, хотя логичнее было бы ориентироваться на гарантийные сроки производителя мебели.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Анна ЧЕРЕПАНОВА, заместитель директора по правовым и корпоративным вопросам, СтройПанельКомплект:

— Законодатель в ч. 1 ст. 7 убрал понятие технических регламентов, но не совсем исключил возможность установления требований к объекту с их учетом, поскольку остаются иные обязательные требования, в которые можно включить понятие технического регламента в силу законодательства о техническом регулировании.

При наличии минимальных требований стандарт организации может показаться излишним, так как при заключении договора достаточно руководствоваться этими требованиями. Разработка стандарта и прохождение экспертизы также влекут дополнительные расходы для застройщика. Однако в текущей редакции минимальные требования связаны с наличием стандарта организации, и остается открытым вопрос, примут ли суды условия договора с включением минимальных требований без такого стандарта.

Если смотреть в целом, необходимость стандарта организации при наличии минимальных требований зависит от того, какую концепцию изберет разработчик минимальных требований: установит ли он требования к наиболее важным параметрам отделки или к каждому параметру отделки. Во втором случае необходимость стандарта организации отсутствует.

Фото из архива Е. Кочетова

Евгений КОЧЕТОВ (на фото), технический директор, Группа Голос:

— Многие застройщики ранее применяли следующую практику написания стандартов организации: брали за основу свод правил или национальный стандарт, корректировали его, изменяя существующие требования без каких-либо обоснований. Получившийся «документ» не предполагал прохождения экспертизы в техническом комитете и не регистрировался в фонде стандартов.

В случае возникновения спорной ситуации с покупателем этот незарегистрированный стандарт предоставлялся в качестве аргументации в суд. Естественно, судебный эксперт не принимал такой документ в качестве обоснования безопасности. Таким образом, создавалась негативная судебная практика по применению стандартов организации.

В своей практике мы в обязательном порядке, в соответствии с требованиями законодательства, обосновываем те требования, которые закладываем в новый стандарт организации. В результате работы над стандартом появляется два документа: это сам стандарт как нормативный документ и обоснование требований, заложенных в стандарте. И оба документа предоставляем в ТК для экспертизы.

Сейчас у Группы Голос есть ряд стандартов организации, прошедших экспертизу в профильном комитете и зарегистрированных в федеральном фонде стандартов ФГБУ РСТ. При этом компания не стремится разработать стандарты взамен всех существующих норм, а начинает работу над новым стандартом только в двух основных случаях: когда отсутствует норма проектирования, строительства или эксплуатации и когда строительные нормы устарели либо противоречат друг другу.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно в рабочие четверги. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

В 2024 году состоялось четыре выпуска: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, а 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ.

Первая в 2025 году онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» состоится 16 января и будет посвящена теме «Спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». Регистрация доступна по ссылке. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)

Сегодня рынок находится в зоне турбулентности: спрос на фоне дорогой ипотеки сокращается, в некоторых регионах наблюдается снижение цен. В таких условиях подходить к вложениям в жилье нужно особенно взвешенно, предупредили опрошенные РБК специалисты.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

В качестве критерия отбора эксперты назвали развитие инфраструктуры, туризма и востребованность жилья среди местного населения.

Красногорск. Фото: niipigrad.ru

Города Подмосковья

По мнению аналитиков, в этом году стоит обратить внимание на города, где активно развивается транспортная сеть. В Московской области это прежде всего те, что расположены вдоль МЦД.

«Потенциал для более быстрого роста цен есть почти во всех из них, — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото ниже). — Например, в Подольске, Химках, Балашихе, Красногорске, Люберцах».

Фото: cian.ru

Средняя стоимость 1 кв. м в этих городах варьируется от 153 тыс. руб. до 220 тыс. руб., а доходность от аренды — от 7,4% до 8,5% годовых.

Кроме того, перспективными для инвестиций могут быть населенные пункты вдоль Южно-Лыткаринской автодороги, в которых «квадрат» стоит порядка 142 тыс. руб. — 190 тыс. руб., а доходность от сдачи в аренду — 7,3% — 7,6%.

Муром. Фото: © Яков Филимонов Фотобанк Лори

Города рядом с М-12

Повышает привлекательность городов и развитие скоростных дорог. Среди наиболее интересных в этом плане являются Муром и Арзамас. В них многие автомобилисты делают остановки в пути, что и привело к росту спроса на гостиницы.

Кроме того, оба города являются машиностроительными центрами. За последние три года здесь существенно выросли зарплаты, поэтому арендное жилье может быть востребовано для долгосрочных и краткосрочных сделок.

По данным Циан, средняя цена 1 кв. м в Арзамасе составляет 104 тыс. руб., доходность от аренды — 7,5%. В Муроме — 81 тыс. руб. и 11,2% соответственно.

Барнаул. Фото: © Саблин Станислав Фотобанк Лори

Города с ростом цен выше инфляции

Если говорить о новостройках, то привлекательными для инвестирования являются города, в которых рост стоимости «квадрата» жилья в 2024 году превысил уровень инфляции.

Аналитики Домклик включили в этот список Барнаул, Горно-Алтайск (там цены выросли на 16% и 79%) и Великий Новгород (+39%).

Впрочем, потенциальным инвесторам эксперты рекомендуют не исключать и проверенные временем рынки Москвы, Казани и Нижнего Новгорода.

Екатеринбург. Фото: © Михаил Марковский Фотобанк Лори

Города с проектами КРТ

Следующую группу составили города, где активно развиваются проекты комплексного развития территорий (КРТ), такие как Тюмень, Екатеринбург, Улан-Удэ, Челябинск, Смоленск, Рязань.

Фото из архива Ф. Выломова

По словам гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова (на фото), КРТ повышает уровень городской среды и, как следствие, — капитализацию и ценность объектов.

«Здесь вполне можно сыграть на повышении стоимости недвижимости вслед за повышением строительной готовности», — считает специалист.

Махачкала. Фото: © Иван Дуплик Фотобанк Лори

Города на Кавказе

Эксперты также выделили города Северного Кавказа. В Республике Дагестан таковыми являются Дербент, Каспийск и Махачкала.

«В регионе в целом наблюдаются активная внутренняя миграция и высокая рождаемость, что создает устойчивый спрос на жилье, — пояснила глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото ниже) и добавила. — Развитие инфраструктуры Дагестана, прежде всего туристической, также способствует росту цен на недвижимость».

Фото: Key Capital

Среди перспективных направлений эксперт назвала и Нальчик в Кабардино-Балкарской Республике, где средняя цена 1 кв. м жилья составляет 70 тыс. руб.

Доходность от аренды в перечисленных городах варьируется от 5% до 10% годовых.

Геленджик. Фото: © Наталья Гармашева Фотобанк Лори

Туристические города у моря

Привлекательными для покупки жилья останутся популярные туристические направления Краснодарского края (Анапа, Геленджик), хотя, по мнению собеседников РБК, это может быть сопряжено с определенными рисками.

Давление на цены здесь оказывают логистические ограничения. Нынешней зимой к этому добавилось загрязнение черноморской акватории после разлива мазута.

«Если эти факторы устранят, то начало 2025 года видится удачным вариантом входа на рынок для долгосрочных инвесторов», — полагает партнер Группы SRG Максим Русаков (на фото ниже).

Фото: srgroup.ru

Что касается Сочи, то этот город остается ключевым курортом России с активно развивающейся инфраструктурой и высоким турпотоком, что способствует высокому спросу на аренду и покупку жилья.

Но рынок здесь, подчеркнул представитель SRG, достаточно сложный, стоимость жилья высокая (1 кв. м в среднем — 270 тыс. руб.), а сам город является лидером по росту цен в 2024 году.

Доходность от сдачи в аренду в Сочи может составлять 5% — 7%, при краткосрочной аренде — около 10%. «Главное — найти объект, который будет пользоваться спросом среди туристов», — советует Максим Русаков.

Кроме того, по мнению экспертов, привлекательным для инвестиций в 2025 году останется Калининград, благодаря развитию туризма и возможностям особой экономической зоны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: по своей непредсказуемости рынок недвижимости стал напоминать фондовый

Эксперты: 2024 год стал рекордным по объемам инвестиций в недвижимость

Марат Хуснуллин: Самый крупный инвестор в стране — ее жители

Эксперты: по итогам года объем инвестиций в недвижимость достигнет рекордных 1,1 трлн руб.

Эксперты: элитная недвижимость в Москве за квартал подорожала на 5,9%

Эксперты: жилая недвижимость в структуре инвестиций продолжает оставаться лидером

Эксперты: платежи по ипотеке в России на 20% ниже ставок аренды жилья

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: инвестиционная привлекательность жилья сохраняется и после ввода проекта в эксплуатацию

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы