На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор РГК «ПАРАНГОН» (1-е место в ТОП застройщиков г. Севастополя) Юлия СМИРНОВА.

— Юлия Францевна, в августе портал ЕРЗ сообщил, что Ваша компания впервые возглавила ТОП застройщиков региона. Прежде чем говорить о жилищном строительстве, хотелось бы напомнить нашим читателям, что РГК «ПАРАНГОН» — единственная девелоперская компания в Севастополе и одна из немногих в Крыму, которая осуществляет системное комплексное освоение в рамках строительства курортной недвижимости. Расскажите об этом.

—  Да, это действительно так. Комплексное освоение курортной недвижимости — нелегкий бизнес, поскольку в таких проектах мы строим не только здания с квадратными метрами для проживания или отдыха, но и разбиваем парки, обустраиваем пляжи, строим рестораны, набережные, аквапарки, обширные аквазоны, СПА-комплексы, спортивно-оздоровительные центры, отели и т.д.

Таким образом, мы не только строим объекты недвижимости, но и формируем комфортный образ жизни, возводим туристическую инфраструктуру европейского уровня, создаем рабочие места и развиваем туристический кластер региона.

 

— Какие самые масштабные проекты компания уже осуществила, и какие планируются к реализации?

— Очень интересным получился у нас курортный комплекс «Ласпи». Это масштабный проект, очень сложный из-за специфических, стесненных условий, в которых приходилось работать. Строительство велось в скалистой местности с густо произрастающими можжевельниками. Но зато результатом мы по праву можем гордиться. По мнению многих, одним их самых красивых объектов этого комплекса стал бассейн «инфинити», который мы построили буквально на обрыве скалы.

 

Курортный комплекс «Ласпи», г. Севастополь, урочище Ласпи

 

Ну а самым масштабным объектом, который построила наша компания, является «Аквамарин». Это современный курортный туристический комплекс, расположенный на 15 га территории, включающий в себя отель категории 5*, комплекс апартаментов, сеть ресторанов, набережную протяженностью 350 м, 2 открытых и 2 крытых бассейна, медицинский СПА-комплекс, два банно-бассейных комплекса и парк.

Комплекс «Аквамарин», г. Севастополь, ул. Парковая, 11

Что касается комплексного освоения, над которым мы сейчас работаем, то могу назвать амбициозный проект строительства многофункционального комплекса «Аква Евпатория». Это наш инновационный проект, ничего подобного мы еще не создавали.

«Аква Евпатория» — это освоение 25 га территории у самого берега Черного моря. Наш новый комплекс будет включать в себя набережную протяженностью 400 м, пляж на 2 га, парк, отель категории 4*, банно-бассейный комплекс, грязелечебницу, клуб виндсерфинга, скейтпарк, жилую застройку, кафе, рестораны, магазины.

 

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

Особо отмечу, что команду, которая воплощает в жизнь этот проект, составляют креативные крымские специалисты. Несмотря на то что мы интегрировали в этот проект много самых современных мировых архитектурных трендов, его с полным основанием можно назвать «крымским продуктом», чем мы очень гордимся! Не зря же это творение признано лучшим архитектурным произведением Крыма 2017 года.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

При работе над этим проектом мы ставим задачу популяризации здорового образа жизни, для чего оборудовали всю территорию функциональными спортивно-оздоровительными зонами, теннисными кортами, велодорожками, парковками для велосипедов, пунктами аренды велотранспорта, роликов и самокатов.

Еще один приоритет, которого мы придерживаемся, — доступность отдыха и недвижимости для российских семей.

 

— Это не может не вызывать уважения. А насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы?

— Земельный банк нашей компании позволяет нам формировать стратегическое планирование на 10 лет вперед. Но ситуация с рынком земли в нашем регионе сложная. За последние три года у нас не проводилось ни одного земельного аукциона по многоквартирной жилой застройке.

Проблема Севастополя в том, что нашим новым генпланом, который находится в стадии финальной доработки, не предусмотрено резервирование территорий для перспективной застройки новыми микрорайонами — их возведение предусмотрено только за счет реновации старого жилого фонда и реновации промышленных зон. Подобное развитие — довольно затратное для девелоперов и очень затяжное по времени освоения.

Такая ситуация однозначно приведет к удорожанию стоимости квадратного метра жилья для конечного потребителя.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

  

— Ваша оценка обеспеченности севастопольских площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— С сетями, прямо скажем, у нас все очень грустно. Может, из-за того, что при украинской власти не было частой практики серьезного инвестирования ресурсоснабжающих организаций в развитие своих сетей. Но для нас абсолютно привычна ситуация, когда развитие сетей района ведется за наш счет, а не за счет инвестиционных программ поставщиков ресурсов.

 

— Насколько качественно в регионе выполнены документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ)? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— В нашем регионе тема разработки градостроительной документации — это очень болезненный вопрос. Мы до сих пор не имеем актуального генплана и, соответственно, ПЗЗ. Конечно же это сдерживает жилищное строительство, поскольку, например, намерение обозначить «зону Ж4» и она же, эта самая «зона Ж4», согласно генплану — это разные вещи.

«Подвисшее состояние» статуса земли вынуждает нас самим разрабатывать градостроительную документацию, что увеличивает времязатраты на проектно-изыскательские работы до полутора лет.

ЖК «Адмиралтейский», г. Севастополь, ул. Челнакова, 29

 

— По данным ЕРЗ в вашем регионе средняя этажность строящихся домов составляет 9,3 этажей. А у Вашей компании средняя этажность строящихся домов — 8,3 этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Показатели этажности на уровне 9 этажей — это, на самом деле, еще задел прошлых проектов, которые сейчас дорабатываются девелоперами. Что же касается наших перспективных застроек, то в них показатель этажности приблизится к 16-м предельной высоты здания.

Обусловлено это действующем в нашем регионе приказом Министерства культуры России, который существенно ограничивает застройку 80% территории города Севастополя. Мы считаем такую ситуацию просто возмутительной. Осуществляя ландшафтно-визуальный анализ и проводя историко-градостроительные обоснования, мы подтверждаем, что повышение этажности, а именно  предельной высоты зданий до уровня 30 м в некоторых районах, никак не ухудшает визуальное восприятие достопримечательных мест.

Но, видимо, законотворцам намного проще «грести все под одну гребенку», тормозя тем самым строительную отрасль нашего региона.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы в основном передаем нашим клиентам недвижимость под чистовую отделку. После подписания актов приема-передачи индивидуально работаем с каждым и доводим его жилье даже до меблировки, если он этого желает. Такая схема работы позволяет нам гибко подходить к пожеланиям каждого клиента.

 

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Мы не предлагаем варианты свободных планировок квартир. Связано это тем, что проектируя здания и проходя комплексную экспертизу, мы жестко зажаты в нормированные технико-экономические показатели. Менять ТЭП по желанию клиента в процессе возведения зданий — это нарушение норм и правил в процессе строительства.

Вместо этого мы предлагаем клиентам произвести любые перепланировки после ввода объекта в эксплуатацию, оказывая при этом правовое сопровождение.

 

— Дворы без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Мы являемся горячими приверженцами философии строительства многоквартирных жилых домов с комфортными приватными дворовыми пространствами. Мы были пионерами строительства дворов без машин в нашем регионе и пропагандируем эту философию во всех новых проектах. Машино-места мы проектируем за пределами дворов и на подземных уровнях наших домов.

  

— Фасады: применяет ли Ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Город Севастополь — уникальный регион, в котором 80% территории относится к достопримечательным местам, так или иначе связанных с различными историческими событиями. В связи с этим архитектурными институтами власти настоятельно рекомендуется использовать аутентичную для нашей местности древнегреческую архитектуру в сочетании с белым цветом фасадов и кровлями цвета натуральной черепицы.

Мы, например, имеем опыт возведения жилого комплекса с применением дорического ордера древнегреческой архитектуры: это ЖК «Олимпия» в Севастополе.

 

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— В связи с нашей региональной особенностью, при которой увеличено сезонное использование недвижимости, а также с целью экономии денежных средств наших клиентов на содержание жилья, мы стараемся применять автономное отопление и горячее водоснабжение.

 

— Какую долю в продажах вашего жилья занимает ипотека?

— Ипотечные сделки занимают в нашем сводном портфеле не более 3%.

 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Мы очень активно используем рассрочку платежа, которую предоставляем нашим клиентам. Около 80% ДДУ у нас заключается с рассрочкой, то есть пользуется высоким спросом у потребителей. Считаем это отличной альтернативой более дорогому банковскому кредитованию.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— Очень активно работаем с материнским капиталом. Также предлагаем нашим клиентам ускоренные механизмы освоения материнского капитала посредством кредитно-потребительского союза.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Генподрядные услуги: у вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика? Если генподрядчик свой, то оказывает ли он услуги другим застройщикам?

— РГК «ПАРАНГОН» включает в себя несколько генподрядных организаций, которые работают преимущественно на внутренние потребности наших же компаний. 

 

— Проводятся ли в вашем регионе торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Мы регулярно принимаем участие в государственных закупках, правда это касается только готовых квартир с оформленными документами о собственности. А участие в строительстве по ДДУ в нашем регионе на торги не выставляется.

 

— Спасибо за подробные ответы на вопросы, Юлия Францевна! Желаем Вашей компании и дальше оставаться крупнейшим застройщиком региона!

Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит РГК «ПАРАНГОН» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Наталья Луговская (Setl Group): Наша формула — оптимальное сочетание качества, цены и сроков

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Такой сценарий, предложенный экспертами, рассматривается Минстроем, сообщил информационному агентству RNS глава строительного ведомства Михаил Мень.

Фото: www.nemotor.ru

По словам чиновника, министерство приступит к рассмотрению этого варианта страхования в долевом строительстве в 2018 году — после анализа первого этапа работы компенсационного фонда.

«В августе мы провели встречу с застройщиками, в том числе с региональными компаниями, и попросили их представить свои предложения в сентябре к РИСФу (Российскому инвестиционно-строительному форуму, который пройдет в Москве 20—21 сентября — Ред.). Это (вмененный тариф для дольщиков — Ред.) — предложение экспертов, и мы его будем тоже прорабатывать как один из возможных сценариев через год. Нам нужно пройти через переходный период с фиксированным плоским тарифом 1,2% (от цены ДДУ — Ред.) и в течение года выйти на решение: либо мы оставляем плоский тариф, даже в этом же, возможно, объеме, либо переходим на дифференцированный, либо на вмененный», — подчеркнул Михаил Мень (на фото).

Фото: www.nb159.ru

Глава ведомства еще раз напомнил, что переходный период заканчивается в июле 2018 года. «До этого времени мы должны четко понять: либо мы остаемся на тех же рельсах, которые существуют сейчас, либо что-то меняем. Для этого надо, чтобы закон поработал в том виде, в котором он принят», — подчеркнул Мень.

Региональные застройщики, участвовавшие во встрече с министром, которая состоялась в августе, подтвердили порталу ЕРЗ, что такой вопрос действительно поднимался на совещании. Было высказано мнение, что поскольку граждане являются итоговыми выгодоприобретателями, то именно они, а не застройщики, должны платить отчисления, которые, по сути, страхуют их от риска неполучения квартиры. 

Напомним, что вопрос о форме и размере платежей в Фонд защиты прав дольщиков минувшим летом был одним из самых дискуссионных при обсуждении законопроекта, ставшего впоследствии 218-ФЗ.

«Мы до сих пор не знаем, как министерство предлагает решать этот вопрос после 1 июля 2018 года», — сетовал в июньском интервью порталу ЕРЗ Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото). «Будем ждать от правительства комплексных, документально оформленных предложений для их детального обсуждения, — заявил депутат. — Если методика — значит, будем обсуждать нюансы вариативного подхода. Если фиксированный платеж — значит, нам нужны и детальные предложения по защите средств этого фонда от недобросовестных участников».

Фото Марата Абулхатина, фотослужба Госдумы РФ

В результате, согласно принятому 218-ФЗ, до 1 июля 2018 года Фонд защиты прав участников долевого строительства будет формироваться за счет взносов со стороны застройщиков по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия.

«Самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, — подчеркнул в интервью порталу ЕРЗ после принятия 218-ФЗ Николай Николаев, ставший, по его собственному признанию, автором большинства одобренных поправок.

По его словам, от вариативного подхода отказались потому, что «в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики». «Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже, — пояснил глава профильного комитета. — Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему», — резюмировал парламентарий.

И все-таки, что будет после 1 июля 2018 года? Как видим, Минстрой не исключает в качестве одного из вариантов замену взносов застройщиков в Фонд защиты прав участников долевого строительства на вмененные страховые платежи самих дольщиков. Несложно предсказать, что у такого варианта будет множество противников.

Другие публикации по теме:

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

Застройщики начнут отчислять взносы в фонд долевого строительства с 29 октября 2017 года