На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор РГК «ПАРАНГОН» (1-е место в ТОП застройщиков г. Севастополя) Юлия СМИРНОВА.

— Юлия Францевна, в августе портал ЕРЗ сообщил, что Ваша компания впервые возглавила ТОП застройщиков региона. Прежде чем говорить о жилищном строительстве, хотелось бы напомнить нашим читателям, что РГК «ПАРАНГОН» — единственная девелоперская компания в Севастополе и одна из немногих в Крыму, которая осуществляет системное комплексное освоение в рамках строительства курортной недвижимости. Расскажите об этом.

—  Да, это действительно так. Комплексное освоение курортной недвижимости — нелегкий бизнес, поскольку в таких проектах мы строим не только здания с квадратными метрами для проживания или отдыха, но и разбиваем парки, обустраиваем пляжи, строим рестораны, набережные, аквапарки, обширные аквазоны, СПА-комплексы, спортивно-оздоровительные центры, отели и т.д.

Таким образом, мы не только строим объекты недвижимости, но и формируем комфортный образ жизни, возводим туристическую инфраструктуру европейского уровня, создаем рабочие места и развиваем туристический кластер региона.

 

— Какие самые масштабные проекты компания уже осуществила, и какие планируются к реализации?

— Очень интересным получился у нас курортный комплекс «Ласпи». Это масштабный проект, очень сложный из-за специфических, стесненных условий, в которых приходилось работать. Строительство велось в скалистой местности с густо произрастающими можжевельниками. Но зато результатом мы по праву можем гордиться. По мнению многих, одним их самых красивых объектов этого комплекса стал бассейн «инфинити», который мы построили буквально на обрыве скалы.

 

Курортный комплекс «Ласпи», г. Севастополь, урочище Ласпи

 

Ну а самым масштабным объектом, который построила наша компания, является «Аквамарин». Это современный курортный туристический комплекс, расположенный на 15 га территории, включающий в себя отель категории 5*, комплекс апартаментов, сеть ресторанов, набережную протяженностью 350 м, 2 открытых и 2 крытых бассейна, медицинский СПА-комплекс, два банно-бассейных комплекса и парк.

Комплекс «Аквамарин», г. Севастополь, ул. Парковая, 11

Что касается комплексного освоения, над которым мы сейчас работаем, то могу назвать амбициозный проект строительства многофункционального комплекса «Аква Евпатория». Это наш инновационный проект, ничего подобного мы еще не создавали.

«Аква Евпатория» — это освоение 25 га территории у самого берега Черного моря. Наш новый комплекс будет включать в себя набережную протяженностью 400 м, пляж на 2 га, парк, отель категории 4*, банно-бассейный комплекс, грязелечебницу, клуб виндсерфинга, скейтпарк, жилую застройку, кафе, рестораны, магазины.

 

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

Особо отмечу, что команду, которая воплощает в жизнь этот проект, составляют креативные крымские специалисты. Несмотря на то что мы интегрировали в этот проект много самых современных мировых архитектурных трендов, его с полным основанием можно назвать «крымским продуктом», чем мы очень гордимся! Не зря же это творение признано лучшим архитектурным произведением Крыма 2017 года.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

При работе над этим проектом мы ставим задачу популяризации здорового образа жизни, для чего оборудовали всю территорию функциональными спортивно-оздоровительными зонами, теннисными кортами, велодорожками, парковками для велосипедов, пунктами аренды велотранспорта, роликов и самокатов.

Еще один приоритет, которого мы придерживаемся, — доступность отдыха и недвижимости для российских семей.

 

— Это не может не вызывать уважения. А насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы?

— Земельный банк нашей компании позволяет нам формировать стратегическое планирование на 10 лет вперед. Но ситуация с рынком земли в нашем регионе сложная. За последние три года у нас не проводилось ни одного земельного аукциона по многоквартирной жилой застройке.

Проблема Севастополя в том, что нашим новым генпланом, который находится в стадии финальной доработки, не предусмотрено резервирование территорий для перспективной застройки новыми микрорайонами — их возведение предусмотрено только за счет реновации старого жилого фонда и реновации промышленных зон. Подобное развитие — довольно затратное для девелоперов и очень затяжное по времени освоения.

Такая ситуация однозначно приведет к удорожанию стоимости квадратного метра жилья для конечного потребителя.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

  

— Ваша оценка обеспеченности севастопольских площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— С сетями, прямо скажем, у нас все очень грустно. Может, из-за того, что при украинской власти не было частой практики серьезного инвестирования ресурсоснабжающих организаций в развитие своих сетей. Но для нас абсолютно привычна ситуация, когда развитие сетей района ведется за наш счет, а не за счет инвестиционных программ поставщиков ресурсов.

 

— Насколько качественно в регионе выполнены документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ)? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— В нашем регионе тема разработки градостроительной документации — это очень болезненный вопрос. Мы до сих пор не имеем актуального генплана и, соответственно, ПЗЗ. Конечно же это сдерживает жилищное строительство, поскольку, например, намерение обозначить «зону Ж4» и она же, эта самая «зона Ж4», согласно генплану — это разные вещи.

«Подвисшее состояние» статуса земли вынуждает нас самим разрабатывать градостроительную документацию, что увеличивает времязатраты на проектно-изыскательские работы до полутора лет.

ЖК «Адмиралтейский», г. Севастополь, ул. Челнакова, 29

 

— По данным ЕРЗ в вашем регионе средняя этажность строящихся домов составляет 9,3 этажей. А у Вашей компании средняя этажность строящихся домов — 8,3 этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Показатели этажности на уровне 9 этажей — это, на самом деле, еще задел прошлых проектов, которые сейчас дорабатываются девелоперами. Что же касается наших перспективных застроек, то в них показатель этажности приблизится к 16-м предельной высоты здания.

Обусловлено это действующем в нашем регионе приказом Министерства культуры России, который существенно ограничивает застройку 80% территории города Севастополя. Мы считаем такую ситуацию просто возмутительной. Осуществляя ландшафтно-визуальный анализ и проводя историко-градостроительные обоснования, мы подтверждаем, что повышение этажности, а именно  предельной высоты зданий до уровня 30 м в некоторых районах, никак не ухудшает визуальное восприятие достопримечательных мест.

Но, видимо, законотворцам намного проще «грести все под одну гребенку», тормозя тем самым строительную отрасль нашего региона.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы в основном передаем нашим клиентам недвижимость под чистовую отделку. После подписания актов приема-передачи индивидуально работаем с каждым и доводим его жилье даже до меблировки, если он этого желает. Такая схема работы позволяет нам гибко подходить к пожеланиям каждого клиента.

 

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Мы не предлагаем варианты свободных планировок квартир. Связано это тем, что проектируя здания и проходя комплексную экспертизу, мы жестко зажаты в нормированные технико-экономические показатели. Менять ТЭП по желанию клиента в процессе возведения зданий — это нарушение норм и правил в процессе строительства.

Вместо этого мы предлагаем клиентам произвести любые перепланировки после ввода объекта в эксплуатацию, оказывая при этом правовое сопровождение.

 

— Дворы без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Мы являемся горячими приверженцами философии строительства многоквартирных жилых домов с комфортными приватными дворовыми пространствами. Мы были пионерами строительства дворов без машин в нашем регионе и пропагандируем эту философию во всех новых проектах. Машино-места мы проектируем за пределами дворов и на подземных уровнях наших домов.

  

— Фасады: применяет ли Ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Город Севастополь — уникальный регион, в котором 80% территории относится к достопримечательным местам, так или иначе связанных с различными историческими событиями. В связи с этим архитектурными институтами власти настоятельно рекомендуется использовать аутентичную для нашей местности древнегреческую архитектуру в сочетании с белым цветом фасадов и кровлями цвета натуральной черепицы.

Мы, например, имеем опыт возведения жилого комплекса с применением дорического ордера древнегреческой архитектуры: это ЖК «Олимпия» в Севастополе.

 

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— В связи с нашей региональной особенностью, при которой увеличено сезонное использование недвижимости, а также с целью экономии денежных средств наших клиентов на содержание жилья, мы стараемся применять автономное отопление и горячее водоснабжение.

 

— Какую долю в продажах вашего жилья занимает ипотека?

— Ипотечные сделки занимают в нашем сводном портфеле не более 3%.

 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Мы очень активно используем рассрочку платежа, которую предоставляем нашим клиентам. Около 80% ДДУ у нас заключается с рассрочкой, то есть пользуется высоким спросом у потребителей. Считаем это отличной альтернативой более дорогому банковскому кредитованию.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— Очень активно работаем с материнским капиталом. Также предлагаем нашим клиентам ускоренные механизмы освоения материнского капитала посредством кредитно-потребительского союза.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Генподрядные услуги: у вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика? Если генподрядчик свой, то оказывает ли он услуги другим застройщикам?

— РГК «ПАРАНГОН» включает в себя несколько генподрядных организаций, которые работают преимущественно на внутренние потребности наших же компаний. 

 

— Проводятся ли в вашем регионе торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Мы регулярно принимаем участие в государственных закупках, правда это касается только готовых квартир с оформленными документами о собственности. А участие в строительстве по ДДУ в нашем регионе на торги не выставляется.

 

— Спасибо за подробные ответы на вопросы, Юлия Францевна! Желаем Вашей компании и дальше оставаться крупнейшим застройщиком региона!

Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит РГК «ПАРАНГОН» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Наталья Луговская (Setl Group): Наша формула — оптимальное сочетание качества, цены и сроков

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

 

Источник: Счетная палата РФ

 

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

 

Фото: ach.gov.ru

 

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

 

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

 

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

 

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

  

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

 

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков