Правовые аспекты развития рынка недвижимости в России эксперты и девелоперы обсудили за деловым завтраком, организованным РБК

Как отмечалось на форуме, законодательные изменения в сфере недвижимости и строительства открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, но одновременно новации вызывают множество вопросов, касающихся их правоприменения. 

Сделки с недвижимостью и связанные с ними судебные споры, одни из самых сложных. Изменения гражданского законодательства требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​

О ситуации на рынке недвижимости

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, хотя однозначных ответов на многие вопросы до сих пор нет, говорили участники завтрака. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По мнению директора по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергея Нотина, налицо тенденция увеличения регулирующей роли государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, и они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность того, что девелоперы начнут «проедать» свой основной капитал, считает г-н Нотин.   

О законодательных инициативах

«Мы не успеваем отслеживать изменения 214-ФЗ, подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, — посетовала председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Елена Соловьева, подчеркнув: — Но это относится не только к нам: не успевают и контролирующие органы. Чтобы нас услышали, пришлось объединить площадки, которые раньше между собой не консолидировались: АИМ, ОПОРУ России, Деловую Россию».  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к 214-ФЗ. В Госдуму переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона. 

В весеннюю сессию парламентарии примут ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Елена Соловьева обратилась к участникам мероприятия с просьбой активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

Об ужесточении требований к девелоперам

По мнению начальника отдела правового обеспечения коммерческой деятельности ГК «Инград» Максима Деркача, изменения в 214-ФЗ, являющиеся промежуточным этапом на пути к проектному финансированию, заметно ужесточают требования к застройщикам.

Например, согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, по мнению, г-на Деркача, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы «досягаемости» обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, при этом он также не может предоставлять займы или ссуды, напомнил Максим Деркач.

По его словам, требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, также вполне логичны. «Ждем поправок! Мы справимся», — сказал он, завершая свое выступление.

О банковском контроле денежных средств застройщика

Как напомнила руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, в соответствии с 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет в уполномоченном банке. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков: через них будут проводиться все финансовые операции отрасли — в частности, расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке. Сейчас в соответствующем списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, числится 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по 218-ФЗ, отметила г-жа Беляева, добавив, что пока у кредитно-финансовых учреждений нет необходимого количества квалифицированных специалистов. По ее мнению, требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции. Банки должны быстрее идти вслед за рынком, резюмировала она.

О сделках с уникальными объектами недвижимости

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и по-настоящему уникальные объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок с такими объектами рассказал вице-президент, директор имущественно-правового департамента «Галс-Девелопмент» Михаил Попов.

Круг игроков на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает обоснованное недоверие, пояснил он, однако данный рынок динамично развивается.

Цена уникального объекта превышает среднерыночную, надбавка обуславливается эксклюзивностью объекта. При этом исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так, здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров, и никак иначе. Это должен учитывать покупатель, заключил эксперт.

О строительстве в приаэродромных зонах

В московской зоне располагаются шесть аэродромов, сообщил адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей  Резниченко. Он рассказал, что России действуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума».

Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. Так, в районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд ране выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области.

Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу в данной сфере, отметил г-н Резниченко. Так, 135-ФЗ от 01.7.2017 ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями. В частности, третья подзона — это ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов, седьмая подзона — территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума, и т.д.

Поэтому ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ, резюмировал юрист.     

О разрешении споров в долевом строительстве

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась старший консультант департамента юридической практики, куратор проектов Alliance Legal CG Ольга Калинченко.

На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако в случаях явных появлений потребительского экстремизма суды в последнее время начали снижать суммы неустоек или даже отклонять иски, констатировала эксперт. 

О переходе из одной СРО в другую

Старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков осветил нюансы взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного 372-ФЗ.

Юрист напомнил, что при переходе из одной СРО в другую компания уведомляет свою саморегулируемую организацию о прекращении членства в ней в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО организация должна направить требование «бывшей» СРО о переводе средств компфонда на счет новой организации, напомнил г-н Глушков. Однако, как показала практика, «бывшие» СРО в большинстве своем отказывали в переводе таких средств.

В итоге строительные компании, как правило, самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (поскольку этого требовали условия членства), однако при этом обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере «зависшего» взноса в их компфонд.

Суды в большинстве случаев признавали такие средства убытками, указывая, что своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, причинив ему убытки в размере, равном сумме компенсационного взноса. В основном требования удовлетворялись — при условии, что данная саморегулируемая организация еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. Если же статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях.

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве, причем в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, требования к которому удовлетворялись. В обоснование своей позиции суды ссылались на то, что требование о переводе взносов компфондов в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России №643/пр от 08.09.2015 в данном случае применению не подлежат, а применяются положения ч. 13 ст. 3.3 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Таким образом, судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, резюмировал Константин Глушков. Поэтому пострадавшие лица должны использовать все имеющиеся правовые возможности для взыскания своих средств. При этом не следует забывать о вариантах, которые предоставляет законодательство о банкротстве НКО, а также о расширении возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Участники с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. В целом деловой завтрак удался. Это подтверждает и тот факт, что дискуссии продолжились и после официального завершения мероприятия.
Сергей КОЗЛОВ
Фото автора

Другие публикации по теме:

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

Новостройки, начатые по новым правилам после 1 июля 2018 года, будут на 5—8% дороже: мнение эксперта

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Банк России предлагает допустить 66 банков к проектному финансированию застройщиков

Для системообразующих застройщиков будут введены особые правила

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Согласование строительства на подмосковных приаэродромных территориях будет упрощено

Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

В ходе вебинара «Эффективные девелоперские проекты на стальном каркасе: от концепции до сдачи», который портал ЕРЗ.РФ провел совместно с Северсталью, отраслевые эксперты и застройщики обсудили развитие новых технологий и актуальные подходы к строительному процессу на примере применения стальных каркасов.

Фото: severstal.com

Прогнозируемая финансовая модель

Как отметил директор по стальному строительству Северстали Михаил Соколов, идея развития технологии стального каркаса родилась в силу потребности в сохранении объемов ввода доступного жилья при колебаниях рынка недвижимости.

«Мы видим потенциал как раз в новых технологиях, — сказал он и уточнил: — Недостающую часть ввода нового жилья можно закрыть за счет применения новых технологий, которые позволят вводить жилье быстрее, меньшим количеством людей при примерно такой же себестоимости, а в ряде случаев даже и с более низкой себестоимостью».

По словам Михаила Соколова, данное решение обеспечивает девелоперу высокую прогнозируемость за счет понятных сроков реализации и фиксации цены поставки основных материалов на этапе выхода из экспертизы.

«При переходе на возведение зданий на стальном каркасе срок строительства по сравнению с монолитом падает минимум на 30% — от этапа получения разрешения на строительство до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, — пояснил он и добавил: — Соответственно, сокращая этот срок, мы также повышаем прогнозируемость общего бюджета реализации проекта».

Фото: erzrf.ru

Типизация и готовые технические решения

Типовые проекты с использованием металлоконструкций в строительстве многоэтажных жилых домов и школ уже применяются в России. По словам представителя Северстали, за последние 15 лет порядка 20 многоквартирных домов построены с использованием технологии.

В данный момент типовой проект компании — 17-этажный односекционный дом — проходит государственную экспертизу, в разработке находится угловая секция, секция башенного типа и все их модификации для сейсмоактивных регионов и регионов Крайнего Севера.

Оптимизация логистики

По мнению Михаила Соколова (на фото), технология стального строительства существенно экономит логистические затраты по перевозке стройматериалов в труднодоступных регионах за счет сокращения объемов строительных материалов в 2,5—3 раза.

«Если мы строим в отдаленных регионах (Крайний Север, Дальний Восток), там себестоимость напрямую снижается при переходе с монолита, кирпича на стальной каркас за счет сокращения логистических затрат, — рассказал топ-менеджер Северстали. — Для Центральной России, для регионов с развитой стройиндустрией и хорошим доступом к строительным материалам себестоимость таких проектов примерно сопоставима со стоимостью монолитного строительства».

Высокий потенциал для промышленного строительства

Генеральный директор АО Смолстром-сервис Вадим Косых (на фото ниже) считает, что металлокаркасные технологии можно широко и успешно применять в промышленном и общественном строительстве, а их использование в жилищном строительстве пока вызывает определенные опасения из-за ряда технических ограничений и рисков безопасности.

Фото: erzrf.ru

«Для жилищного строительства мы рассматривали подобные технологии около 10 лет назад, но относимся к ним очень осторожно, — рассказал специалист и конкретизировал: — Металлические профили имеют ряд недостатков: каркас по огнестойкости уступает железобетону и кирпичу, обладает меньшей жесткостью, при монтаже высоких конструкций идет накопление ошибки (каркас может заваливаться в ту или иную сторону), сборка каркасов в какой-то момент сильно усложняется. А вот для промышленных зданий — это прекрасная технология».

Тренд на «миграцию» строительной отрасли на заводы

Заместитель генерального директора по развитию новых технологий ГК Ферро-Строй Игорь Данилов (на фото ниже) считает, что за такой технологией будущее.

По его мнению, металлокаркасные технологии имеют большой потенциал в современном строительстве благодаря возможности заводского изготовления компонентов, что позволяет оптимизировать затраты и существенно увеличить скорость строительства. При этом для широкого внедрения требуется развитие базы типовых решений.

Фото: erzrf.ru

«Опыт автомобильной промышленности говорит, что стоимость компонентов после многократного внедрения на конвейере может упасть до 70%. Эта технология как минимум может остановить рост стоимости производства, — заметил Игорь Данилов и добавил: — Еще одна критичная история сейчас для всех застройщиков — скорость. Действительно, время — это деньги».

Ключ к безболезненной реконструкции жилого фонда

Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» (ИРСО) Александр Сидоренко (на фото ниже) отметил, что применение металлоконструкций может стать оптимальным решением для модернизации и реконструкции старого жилого фонда, поскольку позволяет проводить работы в стесненных условиях без выселения жильцов, минимизирует нагрузку на существующие конструкции и улучшает качество жизни людей.

Фото: erzrf.ru

«Путь реновации, по которому идет Москва, характерен для крупных и крупнейших городов, — пояснил специалист и уточнил. — В обычных городах это модернизация и реконструкция домов: надстройка дополнительных этажей и мансард, восстановление и оборудование балконов и лоджий, создание террас и других мест общего пользования, объединение соседних домов и сооружений перегородками, галереями, балконами и лоджиями. Это также создание открытых пространств общего пользования, которые могут примыкать к разным этажам, расширение общего имущества и повышение его потребительской ценности».

Участники вебинара сошлись во мнении, что металлокаркасные технологии имеют большой потенциал в строительной отрасли, но требуют дифференцированного подхода к применению. При этом специалисты убеждены, что развитие технологии и создание типовых решений будет способствовать снижению стоимости компонентов и ускорению строительства.

Следующий вебинар на тему «Юридические аспекты закупочной деятельности застройщика и генподрядчика. Формирование договора, проверка контрагентов, урегулирование разногласий» состоится 27 ноября. Для участия требуется регистрация, по итогам которой будет предоставлена zoom-ссылка.

Организатор: ЕРЗ.РФ

Партнер: Северсталь

Информационный партнер: МИР КВАРТИР

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

На вебинаре ЕРЗ.РФ застройщики обсудили, как эффективно контролировать поставки и управлять логистикой в девелопменте

Надежнее стали: как металлические конструкции повышают эффективность строительства

На вебинарах ЕРЗ.РФ расскажут, как эффективно контролировать поставки в девелопменте

На вебинаре ЕРЗ.РФ застройщики ознакомились с возможностями тендерных площадок, которые используют группы компаний ФСК, Самолет и Железно

Портал ЕРЗ.РФ приглашает на бесплатные вебинары по вопросам закупок

Более 80% застройщиков не готовы использовать КСР для ведения справочников работ и материалов в закупках

Эксперты: наличие в структуре застройщика функции закупки позволяет экономить до 25% стоимости материалов

ФАС разъяснила требования о членстве в СРО, предъявляемые к участникам закупки

Арбитражный суд: последовательность и технология выполнения работ не является критерием оценки при проведении закупок

Утвержден перечень функций, на которые допускается расходование денежных средств компенсационных фондов СРО