Правовые аспекты развития рынка недвижимости в России эксперты и девелоперы обсудили за деловым завтраком, организованным РБК

Как отмечалось на форуме, законодательные изменения в сфере недвижимости и строительства открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, но одновременно новации вызывают множество вопросов, касающихся их правоприменения. 

Сделки с недвижимостью и связанные с ними судебные споры, одни из самых сложных. Изменения гражданского законодательства требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​

О ситуации на рынке недвижимости

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, хотя однозначных ответов на многие вопросы до сих пор нет, говорили участники завтрака. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По мнению директора по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергея Нотина, налицо тенденция увеличения регулирующей роли государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, и они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность того, что девелоперы начнут «проедать» свой основной капитал, считает г-н Нотин.   

О законодательных инициативах

«Мы не успеваем отслеживать изменения 214-ФЗ, подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, — посетовала председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Елена Соловьева, подчеркнув: — Но это относится не только к нам: не успевают и контролирующие органы. Чтобы нас услышали, пришлось объединить площадки, которые раньше между собой не консолидировались: АИМ, ОПОРУ России, Деловую Россию».  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к 214-ФЗ. В Госдуму переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона. 

В весеннюю сессию парламентарии примут ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Елена Соловьева обратилась к участникам мероприятия с просьбой активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

Об ужесточении требований к девелоперам

По мнению начальника отдела правового обеспечения коммерческой деятельности ГК «Инград» Максима Деркача, изменения в 214-ФЗ, являющиеся промежуточным этапом на пути к проектному финансированию, заметно ужесточают требования к застройщикам.

Например, согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, по мнению, г-на Деркача, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы «досягаемости» обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, при этом он также не может предоставлять займы или ссуды, напомнил Максим Деркач.

По его словам, требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, также вполне логичны. «Ждем поправок! Мы справимся», — сказал он, завершая свое выступление.

О банковском контроле денежных средств застройщика

Как напомнила руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, в соответствии с 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет в уполномоченном банке. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков: через них будут проводиться все финансовые операции отрасли — в частности, расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке. Сейчас в соответствующем списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, числится 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по 218-ФЗ, отметила г-жа Беляева, добавив, что пока у кредитно-финансовых учреждений нет необходимого количества квалифицированных специалистов. По ее мнению, требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции. Банки должны быстрее идти вслед за рынком, резюмировала она.

О сделках с уникальными объектами недвижимости

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и по-настоящему уникальные объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок с такими объектами рассказал вице-президент, директор имущественно-правового департамента «Галс-Девелопмент» Михаил Попов.

Круг игроков на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает обоснованное недоверие, пояснил он, однако данный рынок динамично развивается.

Цена уникального объекта превышает среднерыночную, надбавка обуславливается эксклюзивностью объекта. При этом исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так, здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров, и никак иначе. Это должен учитывать покупатель, заключил эксперт.

О строительстве в приаэродромных зонах

В московской зоне располагаются шесть аэродромов, сообщил адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей  Резниченко. Он рассказал, что России действуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума».

Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. Так, в районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд ране выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области.

Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу в данной сфере, отметил г-н Резниченко. Так, 135-ФЗ от 01.7.2017 ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями. В частности, третья подзона — это ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов, седьмая подзона — территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума, и т.д.

Поэтому ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ, резюмировал юрист.     

О разрешении споров в долевом строительстве

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась старший консультант департамента юридической практики, куратор проектов Alliance Legal CG Ольга Калинченко.

На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако в случаях явных появлений потребительского экстремизма суды в последнее время начали снижать суммы неустоек или даже отклонять иски, констатировала эксперт. 

О переходе из одной СРО в другую

Старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков осветил нюансы взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного 372-ФЗ.

Юрист напомнил, что при переходе из одной СРО в другую компания уведомляет свою саморегулируемую организацию о прекращении членства в ней в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО организация должна направить требование «бывшей» СРО о переводе средств компфонда на счет новой организации, напомнил г-н Глушков. Однако, как показала практика, «бывшие» СРО в большинстве своем отказывали в переводе таких средств.

В итоге строительные компании, как правило, самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (поскольку этого требовали условия членства), однако при этом обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере «зависшего» взноса в их компфонд.

Суды в большинстве случаев признавали такие средства убытками, указывая, что своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, причинив ему убытки в размере, равном сумме компенсационного взноса. В основном требования удовлетворялись — при условии, что данная саморегулируемая организация еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. Если же статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях.

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве, причем в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, требования к которому удовлетворялись. В обоснование своей позиции суды ссылались на то, что требование о переводе взносов компфондов в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России №643/пр от 08.09.2015 в данном случае применению не подлежат, а применяются положения ч. 13 ст. 3.3 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Таким образом, судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, резюмировал Константин Глушков. Поэтому пострадавшие лица должны использовать все имеющиеся правовые возможности для взыскания своих средств. При этом не следует забывать о вариантах, которые предоставляет законодательство о банкротстве НКО, а также о расширении возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Участники с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. В целом деловой завтрак удался. Это подтверждает и тот факт, что дискуссии продолжились и после официального завершения мероприятия.
Сергей КОЗЛОВ
Фото автора

Другие публикации по теме:

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

Новостройки, начатые по новым правилам после 1 июля 2018 года, будут на 5—8% дороже: мнение эксперта

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Банк России предлагает допустить 66 банков к проектному финансированию застройщиков

Для системообразующих застройщиков будут введены особые правила

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Согласование строительства на подмосковных приаэродромных территориях будет упрощено

Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

В ходе вебинара «Контроль исполнения договоров поставки. Первичная документация. Управление логистикой и складом», который провел портал ЕРЗ.РФ, закупщики и снабженцы девелоперских компаний ознакомились с передовым опытом компаний ГК Самолет, Унистрой, Группы Голос и ГК ЦСУ.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

В рамках мероприятия представители девелоперских компаний рассказали о лучших практиках контроля своевременности и качества поставок, поделились опытом ведения первичной документации и управления логистикой в зависимости от объемов строительства.

Полный контроль цепочки поставок одним человеком и мобильное приложение для приемки материалов

Ольга Линецкая (на фото ниже), руководитель управления снабжения БЮ МО ГК Самолет, рассказала, как в компании настроена IT-система снабжения, от закупок до приемки материалов. Она включает два взаимосвязанных модуля, данные в которых синхронизируются автоматически в режиме реального времени.

В модуле «Тендеры» размещаются предложения, проходит аккредитация контрагентов, проводятся торги и оглашаются их итоги. Функционал модуля позволяет проводить сложную закупку и сравнивать полученные заявки в несколько этапов, чтобы определить наименьшую стоимость.

Фото: ГК Самолет

Модуль «Материалы» отвечает за планирование поставки и контроль приемки материалов на объекте. Он позволяет сделать заказ поставщику на конкретный список материалов по расчетно-сметной стоимости, проверить стоимость работ и соответствие условиям тендера, отслеживать сроки и вступать во взаимодействие с подрядчиком. Физически приемка материалов на объекте происходит с помощью мобильного приложения.

«Мы настроили цепь поставок таким образом, что у нас все генерируется в одном месте, и управлять всем циклом может один человек — партнер по снабжению, — отметила Ольга Линецкая и добавила: — Зная график строительства и монтажных работ, партнер по снабжению подстраивает под него график поставок с учетом сроков изготовления и доставки, дополнительных издержек. То есть один человек осуществляет контроль всех этапов, от выхода подрядчика на площадку до физической поставки».

В компании также работают над внедрением автоматической проверки предложений поставщиков на соответствие условиям тендеров.

Формирование топ-30 строительных материалов и оборудования

Артем Демидов (на фото ниже), заместитель директора по закупкам и контрактации Унистрой, рассказал об организации контроля исполнения договоров поставки.

Компания формирует топ-30 групп основных строительных материалов (около 14 тыс. позиций), которые в совокупности составляют 80% стоимости всех материалов и оборудования, используемых при реализации проекта. Для каждого региона такой перечень рассчитывается индивидуально.

Фото: Унистрой

«Мы работаем по объектным, месячным и недельным планам. Каждый менеджер по закупкам формирует для объекта план поставок по топ-30 стройматериалов, который в свою очередь детализируется поэтапно с месяца до недели, — сообщил топ-менеджер девелоперской компании и уточнил: — Все планы у нас залиты в облако, доступ имеют все заинтересованные поставщики, генподрядчики, технические заказчики. В каждом городе нашего присутствия есть своя служба технического заказчика».

Заместитель директора по закупкам и контрактации Унистрой также отметил, что компания стремится к организации месячного складского запаса на стройплощадке. При этом, как показывает опрос ЕРЗ.РФ среди закупщиков девелоперских компаний, 41% респондентов считает оптимальным запас на одну-две недели, а наименее всего популярен вариант хранения более 1 месяца (9%).

Источник: ЕРЗ.РФ

Свыше трети респондентов (37%) осуществляют более 3/4 всего объема закупок по предоплате, а небольшой процент закупок по предоплате (до 10%) могут позволить себе лишь 25% опрошенных девелоперов.

Источник: ЕРЗ.РФ

Приемка материалов в Telegram

Светлана Ушаева (на фото ниже), операционный директор генподрядчика «Группа Голос» (входит в Группу Голос), поделилась опытом использования Telegram-бота для приемки работ. Такое решение позволяет подрядчику принять работы на строительной площадке и отправить фотоматериалы менеджеру в онлайн-режиме.

Фото из архива С. Ушаевой

«В условиях стройки приемщику удобно это решение: телефон у него всегда при себе в кармане. Он со своего мобильного устройства заходит в бот, где может просто прикрепить нужный нам файл, — пояснила Ушаева и добавила: — И дальше уже по системе этот файл прицепляется к заказу и производятся все необходимые учетные действия».

По словам топ-менеджера, в данный момент в компании реализована давальческая схема закупок с подрядчиками, однако в планах — частичный переход и последующий отказ от давальческих материалов.

Из опроса ЕРЗ.РФ следует, что такая схема является наиболее распространенной практикой: ее используют 31% опрошенных участников вебинара. Также популярны «номинация» (27%) и «агентская» схема (23%).

Источник: ЕРЗ.РФ

Но если заглянуть в будущее, то доля девелоперов, использующих давальческую схему, должна снизиться до 11%, а вот схему номинации будут применять 48% опрошенных.

Источник: ЕРЗ.РФ

Ключевая роль прорабов в закупке

Как рассказала BIM-менеджер ГК ЦСУ Ирина Морозова, (на фото ниже), компания доверяет планирование текущих закупок прорабам как наиболее погруженным в нюансы конкретного проекта лицам. Все закупки прорабы осуществляют в едином программном комплексе BIMLead.

Фото: ГК ЦСУ

«Мы считаем, что никто лучше прорабов не может знать и понимать, что им нужно для того, чтобы вести стройку. С учетом масштабов предприятия для нас это самый оптимальный вариант, — подчеркнула Морозова и резюмировала: — Поэтому все текущие закупки по строительным материалам у нас закупают сами прорабы. У них в BIMLead есть график производства работ, который позволяет спланировать предстоящие закупки».

Согласно опросу ЕРЗ.РФ, почти половина участников вебинара (49%) считает, что прорабы будут готовы к такой работе в течение 5 лет, 38% настроены пессимистично и считают, что это никогда не произойдет, а 13%, напротив, уверены в том, что прорабы уже готовы к такой работе.

Источник: ЕРЗ.РФ

В заключительной части вебинара спикеры и эксперты сошлись во мнении, что цифровизация позволяет связать всю систему снабжения в единый бесшовный цикл, а основной принцип при внедрении цифровых решений в закупках — это свобода выбора в зависимости от масштабов компании, ее текущих задач и планов дальнейшего развития.

Следующий вебинар на тему «Юридические аспекты закупочной деятельности застройщика и генподрядчика. Формирование договора, проверка контрагентов, урегулирование разногласий» состоится 27 ноября. Для участия требуется регистрация, по итогам которой будет предоставлена zoom-ссылка.

Организаторы: ЕРЗ.РФ и Голос.Девеломпент

Партнер: АО Сбербанк-АСТ

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

На вебинарах ЕРЗ.РФ расскажут, как эффективно контролировать поставки в девелопменте

На вебинаре ЕРЗ.РФ застройщики ознакомились с возможностями тендерных площадок, которые используют группы компаний ФСК, Самолет и Железно

Портал ЕРЗ.РФ приглашает на бесплатные вебинары по вопросам закупок

Более 80% застройщиков не готовы использовать КСР для ведения справочников работ и материалов в закупках

Эксперты: наличие в структуре застройщика функции закупки позволяет экономить до 25% стоимости материалов

ФАС разъяснила требования о членстве в СРО, предъявляемые к участникам закупки

Арбитражный суд: последовательность и технология выполнения работ не является критерием оценки при проведении закупок

Утвержден перечень функций, на которые допускается расходование денежных средств компенсационных фондов СРО

27 июня в Санкт-Петербурге состоится конференция Северо-Западного федерального округа «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на серию летних урбан-туров по новостройкам России

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-туры в Екатеринбург

Приглашаем застройщиков на конференцию и урбан-тур в Краснодар 26—27 марта

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-туры по новостройкам Москвы в рамках РСН–2024

Приглашаем застройщиков на урбан-туры по новостройкам в регионах

В начале сентября в Уфе пройдут урбан-тур и конференция для региональных застройщиков от ЕРЗ.РФ