Подготовленный Минстроем и внесенный Правительством в Госдуму в июле документ может облегчить работу девелоперов: планируется снять с них обязанность утверждать документацию по планировке территории и пр. Но в силу недостаточной детализации ряда положений документ в нынешней редакции способен осложнить жизнь собственникам, которым придется отвечать за содержание и ремонт инфраструктуры, а также терпеть произвольные тарифы со стороны РСО, считают депутаты и эксперты, опрошенные «Коммерсантом».

Фото: www.progoroduhta.ru

Речь идет о законопроекте №155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой)», который в частности, предусматривает:

• закрепление в законодательстве понятия «жилой комплекс»;

• определение порядка управления и содержания имущества общего пользования в жилом комплексе;

• введение таких критериев жилого комплекса (в сегменте ИЖС), как:

 - наличие совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков,

- наличие иных объектов и имущества общего пользования,

- наличие документации по планировке территории, в границах которой располагаются указанные земельные участки.

Фото: www.stroitelstvo-kolomna.ru

В заключении Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан от 18 октября в отношении указанного законопроекта отмечается, что из текста его нынешней редакции неясно, распространяются ли на местные власти обязанности по обеспечению жителей жилых комплексов (поселков ИЖС) коммунальной, социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой, поскольку в законопроекте предлагается считать жилым комплексом совокупность любых земельных участков.

Фото: www.ciarf.ru

Как полагает член Комиссии, депутат Алексей Куринный (на фото), эта неясность может привести к тому, что владельцы недвижимости в ЖК должны будут полностью взять на себя заботу об имуществе, включая дороги и другую инфраструктуру.

Как и другие члены профильной комиссии Госдумы, Куринный считает, что в проекте также недоработан порядок признания жилыми комплексами малоэтажных домов и коттеджей. На практике для этого необходимо проводить общее собрание собственников, что трудно реализуемо, подчеркивают депутаты.

Фото: www.yandex.ru

Также, по мнению Комиссии, нужно уточнить порядок определения границы ЖК, если документация по планировке территории не утверждена.

Без серьезной корректировки проекта его принятие, считает депутат Куринный, «приведет к созданию высоких рисков для собственников жилья». В Минстрое.

Свою порцию критик получил документ и от представителей частных структур, работающих в сфере операций с недвижимостью.

Фото: www.ulgrad.ru

Руководитель компании «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото) обратил внимание на то, что в документе не урегулирован, например, такой вопрос: как дорога между домами станет общим имуществом владельцев при отсутствии механизма ее передачи?

Фото: www.acon.pro

По словам Никиты Чулочникова (на фото), президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, законопроект наделяет широкими возможностями ресурсоснабжающие организации, не устанавливая их обязательств по бесперебойному обслуживанию ЖК. 

«В результате компании смогут расторгать с ЖК договор в одностороннем порядке или бесконтрольно повышать стоимость своих услуг», — высказал опасение эксперт.

По мнению управляющего партнера компании Метриум Надежды Коркка (на фото), предложенный Минстроем и Правительством законопроект в его нынешней редакции поддерживает застройщиков.

Например, от девелопера не требуется утверждать документацию по планировке территории в отношении всего ЖК, что имеет существенное значение для установления границ комплекса и состава общего имущества собственников, пояснила эксперт.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: на загородном рынке появились дома для круглогодичного проживания площадью от 9 кв. м

Эксперты: более половины жителей городов (20 млн семей) хотели бы переехать в индивидуальный дом

Виталий Мутко: Частное домостроение будет поставлено на поток, причем с учетом «зеленых» стандартов

ДОМ.РФ и Госдума предлагают предоставить льготное кредитование участникам рынка малоэтажного строительства

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии

На портале правовой информации опубликовано постановление Конституционного Суда Российской Федерации (КС РФ) от 06.11.2024 №50-П по делу о проверке конституционности части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобами граждан А. В. Баевой и И. В. Филькова.

Фото: земля.дом.рф

Решениями судьи Алексинского межрайонного суда Тульской области от 07.11.2022, с которыми согласились судьи вышестоящих судов, включая Верховный Суд РФ, А. В. Баева и И. В. Фильков были привлечены к административной ответственности по ч. 3 ст. 8.8. КоАП РФ, и каждому из них назначено наказание в виде административного штрафа в размере 20 тыс. руб.

Основанием для привлечения граждан к административной ответственности послужило то, что принадлежащие им на праве собственности земельные участки (ЗУ) с видом разрешенного использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства» не использовались более трех лет (а именно около семи лет).

В ходе внеплановой документарной проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что данные ЗУ не огорожены, заросли порослью деревьев и кустарников, строительство жилых домов на них не ведется, иные постройки также отсутствуют. При этом за разрешением на строительство либо с уведомлением о планируемом строительстве жилого (садового) дома заявители в уполномоченные органы местного самоуправления не обращались.

Правоприменительные органы исходили из того, что федеральным законодательством установлена обязанность по использованию ЗУ по назначению в течение указанного трехлетнего срока.

По мнению же граждан, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствует ст. 36 Конституции РФ, поскольку препятствует свободному осуществлению прав собственника ЗУ, в том числе в связи с его планируемым отчуждением.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что принцип целевого использования земель, как следует из ряда правовых позиций КС РФ, призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, чему служат положения законодательства, возлагающие на правообладателей ЗУ обязанность использовать их в соответствии с ВРИ и установленным для них целевым назначением, а также иные, включая административно-деликтные, юридические механизмы.

Принцип же сочетания интересов общества и законных интересов граждан в земельных отношениях обусловлен ценностью и в известной степени ограниченностью земельного ресурса, по крайней мере пригодного для использования в определенных целях.

Целевое назначение ЗУ, будучи публично-правовым компонентом его правового режима, не только предполагает запрет иного, помимо целевого, его использования, но и допускает возможность понуждать правообладателя к использованию ЗУ. Последнее может быть обусловлено, в частности, особой социальной и экономической значимостью и объективной ограниченностью, в том числе применительно к отдельным территориям, земель некоторых категорий (видов разрешенного использования).

Также не может игнорироваться необходимость защиты интересов правообладателей соседних ЗУ, поскольку неиспользование ЗУ по назначению повышает риск его захламления, зарастания сорными растениями и подобных явлений. Такое правовое регулирование может исходить и из того, что не поощряется (хотя само по себе и не является недобросовестным) поведение, связанное с приобретением права на ЗУ единственно в целях его дальнейшей перепродажи: нормативно установленная обязанность использовать ЗУ по целевому назначению препятствует его удержанию без такого использования.

Соответственно, установление как самой обязанности приступить к целевому использованию ЗУ в определенный срок, так и неблагоприятных последствий, включая административно-деликтные, ее неисполнения не вступает в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации, заключил КС РФ.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Проанализировав нормы гражданского и земельного законодательства КС РФ, пришел к выводу, что в них отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на обязанность использовать ЗУ, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома в соответствующих целях в течение определенного срока.

При этом принятый после начала рассмотрения КС РФ данного дела 307-ФЗ предусматривает включение в Земельный кодекс РФ положений, устанавливающих обязанность по использованию определенных ЗУ, в частности предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, и срок, в течение которого она должна быть исполнена, а Правительству РФ в силу соответствующих законоположений надлежит установить перечень мероприятий по освоению ЗУ, а также признаки неиспользования таких ЗУ. Предстоящее вступление в силу 01.03.2025 этого Федерального закона означает появление в законодательном регулировании нормативных положений, к которым отсылает ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ.

Учитывая изложенное, КС РФ постановил признать ч. 3 ст.8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, предусмотренная ею административная ответственность наступает за неисполнение обязанности по использованию в течение установленного федеральным законом срока земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, в указанных целях, поскольку в действующем федеральном законодательном регулировании отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на такой срок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе