Практика использования банковских кредитов в девелопменте встречается достаточно часто. Здесь речь идет как о финансировании отрасли в целом, так и о выделении средств на отдельные проекты застройщиков. Однако в эту отлаженную схему взаимодействия эскроу-счета будут вписаны впервые.

На фоне подобных нововведений, между банком и девелопером должен сложиться эффективный диалог, который станет отправной точкой для оптимизации финансирования строительства. Такой подход позволил компании «ИНТЕКО» привлечь дополнительные кредиты для запуска новых проектов и продолжения реализации уже имеющихся. Кроме того, новая схема взаимодействия банка и застройщика для согласования финансирования конкретного проекта предполагает анализ всех деталей будущего ЖК и девелопером, и банковской структурой. В рамках регулярных обсуждений «ИНТЕКО» и «Открытия» были согласованы все требования и условия. Эффективные коммуникации и необходимые компетенции обеих сторон помогли компании своевременно подготовиться к работе в новых реалиях.

Одним из ключевых моментов при получении банковского финансирования стала величина процентной ставки. Во время запуска новых проектов, когда на эскроу-счетах еще нет денег, базовая ставка составит для «ИНТЕКО» порядка 10%. При этом банк-партнер обозначил условия, которые выступили отличным стимулом для более эффективной реализации проектов, – при профиците денежных средств на эскроу-счетах ставки проектного финансирования будут снижаться. Так, если продать жилье, возводимое с привлечением банковских средств, на сумму, превышающую кредит в 2 раза, ставка может приблизиться к нулю. То есть одной из приоритетных задач для компании станет обеспечение повышенного спроса на новые проекты.

«С использованием эскроу-счетов мы намерены начать реализацию около 250 тыс. кв. м жилья в двух новых проектах в ЗАО Москвы – ЖК «Вестердам» и ЖК West Garden», – комментирует директор инвестиционного департамента «ИНТЕКО» Людмила Корнева и отмечает, что в условиях снижения маржинальности отрасли между девелоперами развернется настоящая борьба за покупателя и финансирование. Как результат, мы получим защищенных дольщиков, вовлеченную в оборот банковскую сферу и мотивированных на возведение качественных и востребованных проектов застройщиков.

В ноябре сроки возврата жилищных займов увеличились на 70 месяцев и достигли рекордных 27 с половиной лет. Это следует из данных «Скоринг Бюро», которые изучил РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аномальное увеличение продолжительности ипотеки, по мнению гендиректора «Скоринг Бюро» Олега Лагуткина, связано с изменением структуры выдач кредитов на жилье.

«Многие игроки в принципе ушли с рынка или резко сократили объемы массового ипотечного кредитования, поэтому "вес" каждого займа стал более значимым», — пояснил эксперт.

Подобный рост, по его словам, связан с крайне высокими сроками буквально по нескольким десяткам «экстраординарных» договоров. Если их исключить, то средняя продолжительность ипотеки составит 241 месяц (чуть больше 20 лет), и это даже меньше, чем в октябре.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Весь текущий год Банк России последовательно ужесточал денежно-кредитную политику. С прошлого декабря ключевая ставка ЦБ выросла с 16% до 21% годовых.

При этом, по данным регулятора, сокращение необеспеченного кредитования наметилось только в октябре, но на общем позитивном фоне объем долгов по ипотеке продолжил расти — на 0,7% к сентябрю.

РБК выяснил, что думают эксперты по поводу сроков кредитования, в том числе жилищного.

Фото из архива О. Лагуткина

Олег Лагуткин (на фото) надеется, что после аномального и в основном технического всплеска в ноябре, средний срок ипотеки в России вряд ли будет расти.

При этом он признал, что текущее состояние экономики сильно отличается от прежнего, когда перед нею стояли другие вызовы, поэтому поведение участников рынка прогнозировать сложно.

Фото: t.me/acraratingagency

Политика банков в части сроков кредитования может быть связана с их ожиданием дальнейшего роста процентных ставок, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже) обратил внимание еще на одну продуктовую особенность: застройщики и банки активно предлагают клиентам «покупать» более низкую ставку по кредиту за единовременную комиссию.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

«Чем выше срок кредитования, тем выше комиссия. Таким образом они гарантируют свой доход даже в случае досрочного погашения кредита заемщиком», — пояснил эксперт.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) отметил, что средний срок выдаваемого кредита и реальный по его погашению могут существенно отличаться.

Фото: asros.ru

В предыдущие годы, напомнил он, это особенно было заметно в рыночной ипотеке, когда клиенты оформляли кредит на 20—25 лет, а гасили за 10—15 лет. По льготным программам деньги возвращались, как правило, в установленные сроки.

Что касается ипотеки, предоставленной в 2024 году, то если она выдана по ставке 15% — 16%, ее уже быстро никто не гасит.

«Многие заемщики планировали рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки ЦБ, — уточнил Виталий Костюкевич и добавил: — Однако ожидания не оправдались, и они стали погашать ссуды по графику».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья ЦБ готовит новые меры регулирования рынка

Эксперты: переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Эксперты рассказали, как в октябре изменилась структура выдачи ипотеки

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Эксперты: в октябре рынок ипотечного кредитования поддержал спрос на вторичное жилье

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты