Генеральный директор известной девелоперской компании Московского региона IKON Development дал интервью порталу IRN, в котором довольно оптимистично оценил текущее положение дел и перспективы развития российской строительной отрасли.

Фото: www.businesstory.ru

По словам Антона Детушева (на фото), несмотря на все тяжкие экономические перипетии последних лет, включая ковидную эпопею, рост цен, тянущуюся более полугода санкционную войну против России, мобилизационный фактор и т.д., девелоперский бизнес в РФ ведется весьма активно и успешно.

Фото: www.multiscreensite.com

О выгодности вложений в недвижимость

Говоря о динамике продаж и спроса на рынке новостроек столичного региона, глава IKON Development (90-е место в ТОП застройщиков Москвы, 52-е место в ТОП застройщиков Московской области) на примере своей компании оценил ситуацию как обнадеживающую, особенно в сегменте масс-маркета (эконом- и комфорт-класс жилья).

«’’Эконом’’ летит вверх — месяц к месяцу процентов 10% прибавляет, — заметил Детушев, уточнив: — К прошлому году, если месяц к месяцу, то процентов на 20% проседает. Но если накопительно год к году взять, то примерно одинаково получится: в феврале-марте спрос был высокий, потом провалился на два месяца, а июль и август были вполне нормальные», — добавил он.

По его словам, в сегменте комфорт-класса (от 350 тыс. руб. за 1 кв. м) спрос год к году на 10—15% ниже, чем в «экономе», но в целом «план продаж выполняется».

А вот бизнес-класс (1—1,5 млн за 1 кв. м) просел примерно на 50% за год, признал девелопер.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Тот факт, что текущий спрос на новостройки в целом проигрывает прошлогодним показателям, Детушев расценил как временное явление. Эксперт пояснил, что многие потенциальные покупатели жилья в связи с тревожностью на фоне начала СВО и санкционного давления в марте-апреле поторопились вложить деньги в дорогие рублевые депозиты (из-за резко подскочившей ключевой ставки ЦБ), в валюту и акции.

Однако как раз сейчас срок шестимесячных депозитов под 20% годовых заканчивается, курс доллара и евро к рублю под вопросом, банки начинают вводить отрицательные комиссии за хранение валюты на счетах, поэтому инвестировать сегодня в России можно только в недвижимость и в себя, уверенно заявил руководитель IKON Development.

Фото: www.stroikyufy.ru

О стимулирующей роли ипотеки

Девелопер согласился с журналистом IRN, полагающим, что возможность стимулирования спроса на новостройки за счет удешевления ипотеки (с помощью господдержки и программ субсидирования от застройщика под 0,1% и менее) исчерпана, поскольку дешевизна ипотеки объективно компенсируется увеличением цены самого жилья.

В этой ситуации необходимо стимулировать со стороны государства ипотеку на вторичном рынке, предложил Детушев. По его оценке, в массовом сегменте Московского региона около 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир.

«Поэтому всегда, как только “вторичка” начинала буксовать из-за ставок, “первичка” ложилась следом», — пояснил глава IKON Development и посетовал, что продать «вторичку» (на которую не распространяются условия льготных ипотечных госпрограмм) при нынешних рыночных ставках ИЖК (более 10,5%) крайне сложно.

По мнению Детушева, инструментов стимулирования спроса на ипотеку на вторичном рынке «миллион».

«Можно стимулировать продуктом, рекламой, условиями покупки. Все будет зависеть не только от нас [застройщиков — Ред.], но и от государства, Центробанка и т.д.», — выразил уверенность представитель девелоперского бизнеса.

Фото: www.cdn.fishki.net

Об импортозамещении

Что касается ухода (в ряде случаев формального) с российского рынка многих западных поставщиков стройматериалов и оборудования на фоне санкционной войны, то здесь Детушев повода для уныния (а тем более, для паники) не увидел.

«На самом деле проблем ни с импортозамещением, ни с поставками из Европы нет, — уверен он и привел конкретный пример: — В марте у нас на Украине застрял немецкий эскалатор, так немцы его за свой счет перевыпустили и нам привезли. Итальянцы тоже с нами прекрасно работают, а поляки вообще начали давать банковские гарантии под авансы — в жизни такого не было!», — заметил бизнесмен.

В то же время девелопер признал, что следствием ковидных ограничений и санкционной войны стал «цирк с логистикой»: «Машины не ездят, самолеты не летают — цены [на стройматериалы и оборудование — Ред.] выросли процентов на 30%...».

Фото: www.bn.ru

О росте цен и издержках застройщика

Таким образом, значительный рост цен на жилье за последние два года (на треть и более) Антон Детушев признал достойным сожаления, но объективным процессом.

«Застройщики повышают цены не просто так, а для того, чтобы компенсировать рост себестоимости», — пояснил он, заметив, что в российском девелопменте в последние лет семь чистая прибыль не превышает 10—15% (а по официальной статистике — 5—6%).

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«Строительство стало малорентабельным бизнесом. Нет сейчас площадок с маржинальностью под 40%, как было еще в 2011—2015 гг.», — охарактеризовал изменения в отрасли генеральный директор IKON Development.

Еще он отметил, что проектное финансирование по схеме эскроу, на которое отрасль была переведена с середины 2019 года, также увеличило издержки застройщиков. Сегодня средняя ставка по нему, по оценке эксперта, составляет 10%.

Тем не менее, в будущее девелопер смотрит с оптимизмом. Он привел известную цитату из «Капитала» Карла Маркса (который в свою очередь цитировал британского профсоюзного деятеля Томаса Джозефа Даннинга): «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы…».

«Так что 15% — нормальная прибыль, во всех отношениях», — заключил глава IKON Development.

Фото: www.yandex.net

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Ikon Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 56 133 кв. м

Объектов строительства — 3 (в 2 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 361-е

Место в ТОП по Московской области — 52-е

Место в ТОП по Москве — 90-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2021 г. — 0 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2022 г. — 33 483 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 1,5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2021 г. — 2,5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на московские новостройки растет одновременно с предложением

Эксперты: на фоне неопределенности и роста тревожности спрос на новостройки за год упал на 25%

Стройка прирастает бетоном и кирпичом, но убывает техникой

Эксперты: застройщики стимулируют спрос за счет скидок, доходящих до 20%

Насколько рентабелен сегодня девелоперский бизнес: мнение застройщиков

Эксперимент по внедрению модной технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке стартует осенью на древней новгородской земле, славной своими купеческими традициями

Фото: www.bel.biz

В июле портал ЕРЗ сообщал о том, что Росреестр совместно с Внешэкономбанком и АИЖК отрабатывают технологию блокчейн, которая позволит практически мгновенно регистрировать ДДУ, включая автоматизированное взаимодействие с Фондом защиты прав дольщиков.

Напомним, что минувшей весной премьер-министр России Дмитрий Медведев поручил Минэкономразвития и Минкомсвязи рассмотреть потенциал применения блокчейна для избавления от бюрократизации, что станет отдельной частью программы «Цифровая экономика», которая войдет в комплексный план действий правительства в 2017—2025 годах.

Новгородцам не привыкать быть первыми

Продолжением дискуссии «Блокчейн — рождение новой экономики», прошедшей на ПМЭФ-2017, стало заседание рабочей группы по применению технологии блокчейн в государственном и корпоративном управлении под председательством первого вице-премьера Правительства России Игоря Шувалова (на фото ниже). По его итогам принято решение реализовать нынешней осенью пилотный проект по внедрению технологии блокчейн в Великом Новгороде.

Фото: www.govermentpolit.ru

«Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Мы говорим о том, что сделка может в итоге совершаться одним днем, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике», — заявил министр экономического развития Максим Орешкин (на фото ниже). Он пояснил, что в настоящее время в проведении каждой сделки задействованы как минимум по четыре сотрудника Росреестра. «В перспективе это меньше одного человека, потому что будут только люди, которые обслуживают работу системы. Фактически чиновников в данном случае требоваться не будет», — пообещал глава МЭР.

По словам замминистра экономического развития РФ, руководителя Росреестра Виктории Абрамченко (на фото), пилотный проект позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. «В нашем случае преимущества для населения очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов», — пояснила Виктория Абрамченко.

Фото: www.rosreestr.ru

Внедрение технологии блокчейн — чрезвычайно актуальное направление развития системы регистрации прав на недвижимость. Однако для этого очень важно  постоянно обеспечивать высокую достоверности базы данных Росреестра.

А как с этим в мире?

Тем не менее, работа над пилотным проектом продолжается. Как рассказал на Всероссийской конференции «Блокчейн: новая нефть России» советник руководителя Росреестра Парвиз Тухтасунов, прежде чем приступить к внедрению блокчейн, ведомство глубоко изучило мировую практику в этой области. В частности, рассматривался опыт Швеции, Грузии, и других стран.

К слову, в ряде странах мира уже ведутся эксперименты по переводу государственных реестров недвижимости на блокчейн, что позволяет гарантировать надежное хранение данных и снизить сроки регистрации. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Гане.

В последней стране произошел ставшим уже классическим пример с утратой реестра: во время землетрясения одним из первых рухнуло здание, в котором хранились архивы записей прав на недвижимость. В итоге восстановление реестра заняло несколько лет, но до конца все данные восстановить не удалось. Технология блокчейн, по мнению руководства Ганы, позволит исключить подобные случаи в принципе.

Фото: www.witget.com

А на Украине на днях впервые в мире проведена электронная трансатлантическая сделка по договору мены недвижимости с использованием смарт-контракта на блокчейне Etherеum. Квартиру в Киеве приобрел американский покупатель через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy (США), при этом продавец жилья территориально находился в Нью-Йорке. Оплата сделки проводилась в Etherеum.

По мнению экспертов, это настоящая революция на рынке мировой недвижимости. «В будущем каждый человек сможет покупать недвижимость в любой другой стране мира в электронной форме в режиме 24/7, и при этом все данные по сделке будут записаны в блокчейн, — сообщил советник главы Агентства электронного управления Украины Константин Ярмоленко. — Покупатель получит электронный сертификат права собственности, который будет надежно защищен технологией блокчейн. Весь процесс сделки будет автоматизирован смарт-контрактом».

Впрочем, учитывая, что блокчейн не позволяет отменять или изменять уже внесенные записи, по мнению экспертов, могут возникнуть сложности с применением последствий недействительности сделок, а именно: возврат всего полученного по сделке. К сожалению, общедоступная информация на предмет того, как в блокчейне планируется реализовать эти положения гражданского законодательства, отсутствует. Но есть предположение, что вместо отмены записи о сделке в реестр вносится новая запись о переходе прав прежнему владельцу.

Дорогое удовольствие

Внедрение блокчейна в сфере регистрации недвижимости в России начнется поэтапно без изменения нормативно-правовой базы, а по мере освоения технологии и отработки возникающих на практике вопросов будет совершенствоваться и методическая база применения блокчейна, пояснил советник главы Росреестра Парвиз Тухтасунов.

«Мы планируем начать внедрение технологии с цепочки АИЖК — Росреестр — Фонд защиты прав участников долевого строительства, — рассказал он и продолжил: — Потом подключим банки и застройщиков, а те, в свою очередь, своих контрагентов. То есть будем идти опытным путем, а не нырять в бездну», — заключил он.

По его мнению, здесь следует учесть все нюансы, в том числе связанные с хранением данных. «Также необходимо обеспечить надежную защиту данных, поэтому мы активно сотрудничаем с органами госбезопасности по проблемам внедрения блокчейна», — подчеркнул он.

Председатель ВЭБа (этот банк, как уже отмечалось, участвует в эксперименте наряду с Росреестром и АИЖК) Сергей Горьков добавил, что на текущий год главная задача — понимание принципов работы блокчейна. Между тем ВЭБ и Росреестр уже проводят конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости.

Фото: www.iphones.ru

При этом следует напомнить что блокчейн — технология не из дешевых. Выступая на недавнем расширенном заседании совета по законодательному обеспечению развития цифровой экономики при председателе Госдумы советник президента России по вопросам развития интернета Германа Клименко (на фото) отметил, что в силу своей немалой стоимости технология блокчейн не может быть широко распространена и внедрена в различные отрасли, однако внедрение блокчейн в Росреестре возможно и приветствуется.

Максим Орешкин                Фото: www.ria.ru

В свою очередь глава Минэкономразивтия Максим Орешкин уверен, что эксперимент в Великом Новгороде позволит внедрить дорогую технологию блокчейн в работу с договорами долевого участия и оформления ипотеки. А по мнению наблюдателей, сам факт того, что в России практика применения технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке начнется с одного из древнейших русских городов, славного своими демократическими и торговыми традициями, глубоко символичен.

 «Основа» основательно взялась за блокчейн

Если говорить о коммерческих российских компаниях, работающих на строительном рынке, то здесь одним из пионеров по внедрению технологии блокчейн является ГК «Основа» созданная бывшей командой ГК «Мортон». В августе компания сообщила, что президент «Основы» Александр Ручьев (на фото) станет соучредителем ICO Lab Ecosystem — мультиплатформенной системы, которая помогает перспективным блокчейн-стартапам со всего мира найти инвесторов.

Фото: www.np-npes.ru

А на днях стало известно, что экс-владелец «Мортона»  создаст платформу для инвестиций в криптовалюте. Запуск платформы для ICO (размещения и привлечения инвестиций в различные проекты с помощью криптовалюты) позволит начинающим проектам выпускать токены — цифровые аналоги акций, а инвесторы, соответственно, смогут покупать эти токены за криптовалюту, вкладывая таким образом средства в проекты.

«У нас уже есть первые блокчейн-стартапы, готовые провести ICO в кратчайшее время. На сегодняшний день у нас объем только текущих заявок составляет более 200», — сообщил Александр Ручьев.

Другие публикации по теме:

Росреестр: договор участия в долевом строительстве будет регистрироваться за 1 день