Генеральный директор известной девелоперской компании Московского региона IKON Development дал интервью порталу IRN, в котором довольно оптимистично оценил текущее положение дел и перспективы развития российской строительной отрасли.

Фото: www.businesstory.ru

По словам Антона Детушева (на фото), несмотря на все тяжкие экономические перипетии последних лет, включая ковидную эпопею, рост цен, тянущуюся более полугода санкционную войну против России, мобилизационный фактор и т.д., девелоперский бизнес в РФ ведется весьма активно и успешно.

Фото: www.multiscreensite.com

О выгодности вложений в недвижимость

Говоря о динамике продаж и спроса на рынке новостроек столичного региона, глава IKON Development (90-е место в ТОП застройщиков Москвы, 52-е место в ТОП застройщиков Московской области) на примере своей компании оценил ситуацию как обнадеживающую, особенно в сегменте масс-маркета (эконом- и комфорт-класс жилья).

«’’Эконом’’ летит вверх — месяц к месяцу процентов 10% прибавляет, — заметил Детушев, уточнив: — К прошлому году, если месяц к месяцу, то процентов на 20% проседает. Но если накопительно год к году взять, то примерно одинаково получится: в феврале-марте спрос был высокий, потом провалился на два месяца, а июль и август были вполне нормальные», — добавил он.

По его словам, в сегменте комфорт-класса (от 350 тыс. руб. за 1 кв. м) спрос год к году на 10—15% ниже, чем в «экономе», но в целом «план продаж выполняется».

А вот бизнес-класс (1—1,5 млн за 1 кв. м) просел примерно на 50% за год, признал девелопер.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Тот факт, что текущий спрос на новостройки в целом проигрывает прошлогодним показателям, Детушев расценил как временное явление. Эксперт пояснил, что многие потенциальные покупатели жилья в связи с тревожностью на фоне начала СВО и санкционного давления в марте-апреле поторопились вложить деньги в дорогие рублевые депозиты (из-за резко подскочившей ключевой ставки ЦБ), в валюту и акции.

Однако как раз сейчас срок шестимесячных депозитов под 20% годовых заканчивается, курс доллара и евро к рублю под вопросом, банки начинают вводить отрицательные комиссии за хранение валюты на счетах, поэтому инвестировать сегодня в России можно только в недвижимость и в себя, уверенно заявил руководитель IKON Development.

Фото: www.stroikyufy.ru

О стимулирующей роли ипотеки

Девелопер согласился с журналистом IRN, полагающим, что возможность стимулирования спроса на новостройки за счет удешевления ипотеки (с помощью господдержки и программ субсидирования от застройщика под 0,1% и менее) исчерпана, поскольку дешевизна ипотеки объективно компенсируется увеличением цены самого жилья.

В этой ситуации необходимо стимулировать со стороны государства ипотеку на вторичном рынке, предложил Детушев. По его оценке, в массовом сегменте Московского региона около 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир.

«Поэтому всегда, как только “вторичка” начинала буксовать из-за ставок, “первичка” ложилась следом», — пояснил глава IKON Development и посетовал, что продать «вторичку» (на которую не распространяются условия льготных ипотечных госпрограмм) при нынешних рыночных ставках ИЖК (более 10,5%) крайне сложно.

По мнению Детушева, инструментов стимулирования спроса на ипотеку на вторичном рынке «миллион».

«Можно стимулировать продуктом, рекламой, условиями покупки. Все будет зависеть не только от нас [застройщиков — Ред.], но и от государства, Центробанка и т.д.», — выразил уверенность представитель девелоперского бизнеса.

Фото: www.cdn.fishki.net

Об импортозамещении

Что касается ухода (в ряде случаев формального) с российского рынка многих западных поставщиков стройматериалов и оборудования на фоне санкционной войны, то здесь Детушев повода для уныния (а тем более, для паники) не увидел.

«На самом деле проблем ни с импортозамещением, ни с поставками из Европы нет, — уверен он и привел конкретный пример: — В марте у нас на Украине застрял немецкий эскалатор, так немцы его за свой счет перевыпустили и нам привезли. Итальянцы тоже с нами прекрасно работают, а поляки вообще начали давать банковские гарантии под авансы — в жизни такого не было!», — заметил бизнесмен.

В то же время девелопер признал, что следствием ковидных ограничений и санкционной войны стал «цирк с логистикой»: «Машины не ездят, самолеты не летают — цены [на стройматериалы и оборудование — Ред.] выросли процентов на 30%...».

Фото: www.bn.ru

О росте цен и издержках застройщика

Таким образом, значительный рост цен на жилье за последние два года (на треть и более) Антон Детушев признал достойным сожаления, но объективным процессом.

«Застройщики повышают цены не просто так, а для того, чтобы компенсировать рост себестоимости», — пояснил он, заметив, что в российском девелопменте в последние лет семь чистая прибыль не превышает 10—15% (а по официальной статистике — 5—6%).

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«Строительство стало малорентабельным бизнесом. Нет сейчас площадок с маржинальностью под 40%, как было еще в 2011—2015 гг.», — охарактеризовал изменения в отрасли генеральный директор IKON Development.

Еще он отметил, что проектное финансирование по схеме эскроу, на которое отрасль была переведена с середины 2019 года, также увеличило издержки застройщиков. Сегодня средняя ставка по нему, по оценке эксперта, составляет 10%.

Тем не менее, в будущее девелопер смотрит с оптимизмом. Он привел известную цитату из «Капитала» Карла Маркса (который в свою очередь цитировал британского профсоюзного деятеля Томаса Джозефа Даннинга): «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы…».

«Так что 15% — нормальная прибыль, во всех отношениях», — заключил глава IKON Development.

Фото: www.yandex.net

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Ikon Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 56 133 кв. м

Объектов строительства — 3 (в 2 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 361-е

Место в ТОП по Московской области — 52-е

Место в ТОП по Москве — 90-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2021 г. — 0 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2022 г. — 33 483 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 1,5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2021 г. — 2,5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на московские новостройки растет одновременно с предложением

Эксперты: на фоне неопределенности и роста тревожности спрос на новостройки за год упал на 25%

Стройка прирастает бетоном и кирпичом, но убывает техникой

Эксперты: застройщики стимулируют спрос за счет скидок, доходящих до 20%

Насколько рентабелен сегодня девелоперский бизнес: мнение застройщиков

Повышение Банком России ключевой ставки на 2 п. п. увеличивает расходы на субсидирование программы «Семейная ипотека». Часть банков уже не раз меняли условия выдачи льготных ипотечных кредитов. Как это повлияет на доступность льготного кредитования, выясняли опрошенные СМИ эксперты.  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали, что увеличение расходов на субсидирование «Семейной ипотеки» составит сразу 9,5% после повышения ключевой ставки до 21%.

Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова убеждена, что до конца годам банкам потребуется очередное увеличение или перераспределение лимитов, поскольку рост «ключа» значительно увеличивает расходы бюджета на субсидирование «Семейной ипотеки», и выделенных средств крупным банкам оказывается недостаточно, чтобы планомерно выдавать льготные кредиты.

В настоящий момент «Семейная ипотека» — это, пожалуй, самый востребованный инструмент для приобретения жилья с помощью кредитования, а новые ограничения со стороны банков подогревают спрос потенциальных заемщиков на нее, полагает Татьяна Решетникова (на фото ниже).

Фото: q.etagi.com

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов считает, что банки из ТОП-5 по ипотечном кредитованию могут в скором времени вновь исчерпать лимиты по «Семейной ипотеке».

Исчерпание лимитов, по его мнению, приведет к массовому повышению минимального первоначального взноса по программе до 50%.

По мнению гендиректора РАСК, проблема может возникнуть практически с любым банком из ТОП-5, на которые приходится около 85% всего лимита по программе.

Эксперт отметил, что «если крупнейший кредитор Сбербанк прекращает запись на новые сделки, то потенциальные заемщики, которые ранее планировали взять ипотеку там, будут рассматривать возможность оформления в другом месте».

Фото из архива Ф. Выломова

«Соответственно, если не пересматривать условия предоставления, то и другие банки могут в скором времени заявить об исчерпании лимитов. Скорее всего, массовым станет повышение уровня минимального первоначального взноса до 50%», — прогнозирует Федор Выломов (на фото).

Исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) также не исключает появления новых ограничений по выдаче «Семейной ипотеки» со стороны банков.

«Это понимают и те, кто имеет на нее право, поэтому спрос на программу сейчас стабильный, — пояснила она и добавила: — Многие боятся новых изменений условий выдачи или ограничений категорий получателей, поэтому ускоряются с улучшением жилищных условий».

Фото из архива Р. Дыдалиной

Напомним, в конце сентября Минфин РФ сообщал о том, что общего текущего лимита «Семейной ипотеки» хватит до ноября. Финансовое ведомство и ДОМ.РФ также планировали усовершенствовать механизм распределения квот между банками.

В середине октября ДОМ.РФ как оператор льготных программ перераспределил оставшиеся средства на сумму 140 млрд руб.

По информации топ-менеджера финансового института развития в жилищной сфере Светланы Некрасовой (на фото ниже), тогда 93,5 млрд руб. из 140,1 млрд руб., или 66,7%, получил Сбер, 33,3 млрд руб. (23,7%) — Альфа Банк. Оставшаяся сумма поделена между Банком Уралсиб, Россельхозбанком, Т-Банком, Банком ЗЕНИТ и ГЕНБАНКом.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

По информации ТАСС, основанной на данных ДОМ.РФ, на 24 октября банки выдали кредитов по этой программе на 5,6 трлн руб., а совокупный лимит на выдачу «Семейной ипотеки» в 5,9 трлн руб. в РФ исчерпан на 95%.

Таким образом, общий остаток средств составляет около 296,8 млрд руб. Только за месяц, с 25 сентября по 25 октября 2024 года, российские банки оформили кредиты по «Семейной ипотеке» на сумму 729 млрд руб., что почти в 2,5 раза превышает остаток.

Из пяти крупнейших по лимитам по этой программе кредитных организаций, по данным ДОМ.РФ, квота у Сбера выбрана на 95,6%, у ВТБ — на 98,4%, Альфа-банка — на 97,6%, Промсвязьбанка — на 93%, Банка ДОМ.РФ — на 86,7%.

И уже 30 октября Сбербанк объявил о заморозке записи на сделки по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания выделенного лимита.

Как всегда, следом за флагманом аналогичное решение принял ВТБ, также приостановив с 31 октября запись на сделки по «Семейной ипотеке».

Объяснение у всех стандартное: решение принято в связи с исчерпанием оставшегося лимита по этой программе. И обещание также стандартное: как только Правительство РФ выделит новые лимиты, работа по «Семейной ипотеке» оперативно возобновится.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил прием заявок на «Семейную ипотеку» и повысил ставки по кредитам, выдаваемым сверх исчерпанного лимита

Эксперты: почему Сбер изменил условия выдачи льготной ипотеки

ВТБ поднял ставки по своим базовым программам ипотеки

ВТБ повысил ставки по ипотеке

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Объем портфеля финансирования строительства жилья в Сбере достиг 5,2 трлн руб.

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Минфин: лимитов на программы льготной ипотеки хватит до ноября

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Минфин: с момента запуска первой программы льготной ипотеки в 2018 году было выдано около 3 млн кредитов с господдержкой на 13 трлн руб. 

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов