С 1 июля изменилось законодательное регулирование сферы стандартизации процессов выполнения строительных работ. Об этом и о принятых стандартах порталу ЕРЗ рассказала директор Департамента технического регулирования Ассоциации «Национальное объединение строителей» Елена ФАДЕЕВА.

  — Елена Николаевна, недавно НОСТРОЙ утвердил перечень из 140 стандартов на производство строительных работ. Теперь застройщики могут ссылаться на эти документы в договорах строительного подряда и использовать их для контроля качества подрядных работ. Что нового внесено в эти стандарты, в чем смысл их пересмотра?

— Напомню, что с 1  июля, согласно изменениям в Градостроительный Кодекс Российской Федерации, которые внес 372-ФЗ, к основным функциям национального объединения отнесена разработка и утверждение стандартов на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции и капремонту объектов капитального строительства.

Отныне саморегулируемые организации обязаны осуществлять контроль деятельности своих членов, в том числе в части соблюдения членами СРО требований, установленных в стандартах на процессы выполнения работ. Имеются в виду как раз те самые стандарты, права и функции по разработке которых закреплены за Ассоциацией «Национальное объединение строителей». За нарушение обязательных требований стандартов на процессы выполнения работ в соответствии с законом будут применяться меры дисциплинарного воздействия.

Решением Совета НОСТРОЙ утвержден перечень действующих стандартов на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капстроительства, соблюдение которых членами СРО должны контролировать сами саморегулируемые организации.

Напомним, что в нашей Ассоциации с 2010 года утверждена и действует система стандартизации НОСТРОЙ. В ее рамках созданы основополагающие системы стандартизации и утверждены стандарты на различные виды работ. Прежде всего, разработаны и приняты документы, содержащие правила и требования выполнения работ, рекомендации по проектированию. Также разработана группа стандартов «зеленое строительство», рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания, на основе которых утвержден национальный стандарт ГОСТ Р 54954-212 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», устанавливающий критерии «зеленого строительства».

На сегодняшний день в НОСТРОЙ разработано и утверждено 235 стандартов. И весь этот большой блок мы подвергли общему анализу на предмет требований к процессам выполнения работ. Как показал анализ, из 235 стандартов 195 на сегодняшний день полностью отвечают требованиям законодательства, поскольку в них существуют и подробно описаны требования к процессам выполнения работ и раскрыты правила и процедуры.

При этом, в силу того, что любой документ после своего утверждения еще требует дополнительного технического редактирования и издательской подготовки, мы смогли включить в перечень 140 официально изданных стандартов. После технического редактирования оставшиеся стандарты будут размещены в электронном виде на сайте НОСТРОЙ и добавлены в официальный перечень стандартов.

— То есть речь идет не об актуализации, а о корректировке с учетом новых требований?

—  Об актуализации говорить не приходится: все эти стандарты уже содержат необходимые требования. Речь идет, скорее, о техническом редактировании документов. При этом мы готовы постоянно работать над совершенствованием стандартов при участии профессионального сообщества, при взаимном и тесном обмене информацией о практике применения стандартов.

К слову, утвержденные стандарты охватывают еще не все существующие виды строительных работ. И для оценки необходимости дальнейших разработок мы создали системную матрицу, которую заполняем. Матрица основывается на Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОКВЭД 2. И мы видим, какие виды работ по кодам ОКВЭД 2 «закрываются» наличием на них документации, в том числе наших стандартов, и наоборот, — видим «белые пятна» и лакуны на этой матрице, которые дают нам основания приступить к разработке документов на ту или иную группу видов работ

 Кроме того, во вновь разрабатываемых стандартах мы будем устанавливать требования не только к процессу первичного строительства, но и к технологиям, которые выполняются на этапах жизненного цикла, эксплуатации и ликвидации: имеются в виду текущие и  капитальные ремонты, а также снос, демонтаж и утилизацию. Важно, чтобы разрабатываемые документы «работали» и на этих стадиях, чтобы можно было предъявлять обоснованные и актуальные требования, например, к качеству ремонтных работ, выполняемым в рамках программ капитального ремонта, которые сейчас активно формируются по всей стране. Инструмент такой у нас есть, главное — его эффективно использовать.

— Какова реакция на эти новшества со стороны строительных организаций? Что они дают застройщикам?

— Поскольку, как я уже упомянула, СРО по закону получили дополнительные функции по контролю за выполнением своими членами контрактных обязательств, и несут за это в том числе и финансовую ответственность за счет средств своих компенсационных фондов, со стороны саморегулируемых организаций наблюдается большой интерес к данной теме.

Как производить работы на стройплощадке, чтобы не допускать срыва сроков строительства? Как здесь могут помочь новые стандарты? Эти вопросы волнуют и застройщиков. Ведь если эти стандарты соответствующим образом включить в конкурсную документацию, в договорные обязательства, то появляется еще один рычаг, дополнительный инструмент контроля работы подрядчиков со стороны заказчика, стройнадзора и строительного контроля.

Строительный контроль, как известно, организует сам заказчик, застройщик. И для того, чтобы правильно осуществлять контроль соответствия выполняемой работы необходимым требованиям (причем не на завершающей стадии, а на всех этапах строительства), мы рекомендуем отражать как в конкурсной документации, так и в договоре подряда требования о том, что работы должны выполняться в соответствии со стандартами НОСТРОЙ.

Это не противоречит сегодняшнему законодательству, и при этом обеспечивает застройщика критериями, по которым он может поручить органу, осуществляющему строительный контроль, проверять качество производимых работ. И если заказчик, застройщик в техническом задании отразит, что при разработке проектной документации необходимо указывать в проекте организации строительства ссылки на стандарты выполнения работ, он обезопасит себя от многих неприятностей.

Сам ПОС содержит раздел, который подразумевает описание технологических процессов. Требования к ПОСу определены в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О разработке проектной документации». Согласно этому документу, ПОС должен в обязательном порядке содержать описание технологий, с помощью которых производится та или иная работа по устройству конструкций, монтажу систем, заложенных в проектной документации. Получается, что проектировщик должен каждый раз описывать применяемую технологию. Но все мы знаем, что этого никто не делает, а указывается в лучшем случае лишь какая-то специфическая технология. Чего уж говорить об общестроительных работах: их, как правило, никто не описывает.

— А Вы предлагаете их описывать?

— Мы предлагаем другое. В данном случае, с нашей точки зрения, наиболее целесообразно в разделе ПОС просто указывать, что работы по монтажу конструкций и систем, заложенных в проектную документацию, необходимо осуществлять в соответствии с требованиями стандартов на процессы выполнения этих работ. И уже одна эта фраза позволяет заказчику указать ту нормативную базу, по которой производитель работ будет обязан непосредственно работать.

Потом, проверяя у него факт выполнения этих работ, можно предъявить конкретные требования. Если сам технологический процесс зафиксирован и указан застройщиком, то никто этому противоречить уже не сможет.

— Приведите конкретный пример, пожалуйста.

— Если говорить о жилищном многоэтажном строительстве, то все виды фасадных работ (наряду с остеклением, укреплением фундамента, общей кладкой, общими монолитными, кровельными работами и др.) есть в стандартах. Мы ведем мониторинг судебной практики. И скажу, что в этом году в разных городах России зафиксировано уже несколько ЧП с фасадами, которые произошли сразу же после выполненных фасадных работ. Большие объемы фасадных конструкций обрушались, при этом иногда травмируя людей, нанося финансовый ущерб эксплуатируемым организациям и владельцам зданий.

А вот если бы в соответствующие документы был заложен пункт о выполнении фасадных работ в соответствии со стандартами НОСТРОЙ, эти риски можно было минимизировать, и контроль за работой подрядчиков помог бы исключить такие случаи.

И делать все это надо заранее — чтобы подрядчик, приходя выполнять те или иные работы, понимал, что с него будут спрашивать. Такой документацией как раз являются стандарты. Они должны всегда присутствовать на стройке, и необязательно в бумажном виде, а, например, в электронном.

— При этом качественная работа — это далеко не всегда дорого, поскольку здесь, как правило, ничего не приходится переделывать. А вот когда вешают тот же фасад, а потом он падает, и надо новый заказывать, — это совсем другое дело, в том числе и по стоимости, не говоря уже и о репутации компании…

— Согласна с Вами! По большому счету, качественная работа — это сохранение сметной стоимости объемов и повышение реноме застройщика на высококонкурентном рынке жилищного строительства. Если люди будут знать, что застройщик строит качественные объекты, а не для того, чтобы их поскорее продать, — у такой компании отбоя не будет от потребителей.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком