Застройщик. Понятие, функции, отличия от заказчика, инвестора, девелопера
Застройщик как субъект градостроительных отношений
Из определения понятия «застройщик», данного в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации вытекают следующие признаки застройщика:
1) вид лица:
а) физическое или
б) юридическое;
2) наличие права на земельный участок, которое принадлежит:
а) ему или
б) иному правообладателю, которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика;
3) обеспечивает на земельном участке:
а) строительство и (или) реконструкцию и (или) капитальный ремонт объектов капитального строительства;
б) выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
в) подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Первый признак «вид лица» не несет правовой нагрузки. Закон не устанавливает каких-либо ограничений на вид лиц, которые могут быть застройщиками, по отношению ко всем видам лиц, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК) в качестве участников регулируемых гражданским законодательством отношений (п.1 ст.2 ГК).
Второй признак «наличие права на земельный участок» является главным, квалифицирующим участника гражданских отношений в качестве застройщика. Если лицо не имеет права на земельный участок, то это лицо не является застройщиком.
В отношении третьего признака «обеспечивает на земельном участке» можно выразить две позиции. Первая — лицо может квалифицироваться в качестве застройщика только в том случае, если оно обеспечивает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт. Вторая — только лицо, являющееся застройщиком по признаку «наличие права на земельный участок», имеет право выполнять функцию обеспечения выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта. Представляется, что правильной является именно вторая позиция. В пользу этого говорит второе предложение определения понятия «застройщик», которым устанавливается право застройщика передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
При этом в определении технического заказчика (п. 22 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) указывается, что это юридическое лицо уполномочивается застройщиком на заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте и т.д. Т.е. из определения технического заказчика прямо вытекает, что застройщиком может быть лицо, которое лишь имеет намерение обеспечить выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства. Это же следует из п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995№169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», в которой сказано, что застройщиком может быть лицо, которое имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта.
Функции застройщика, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности
Анализ норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК) позволяет определить следующие функции застройщика
№ |
Функции застройщика, указанные в ГрК |
Норма |
1. |
Обеспечение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. |
п. 16 ст. 1 |
2. |
Обеспечение выполнения инженерных изысканий для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. |
|
3. |
Обеспечение подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. |
|
4. |
Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. |
ч. 1 ст. 39 |
5. |
Получение разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. |
ч. 1 ст. 40 |
6. |
Исполнение обязанностей, вытекающих из договора о комплексном освоении территории, договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (принятие решения о подготовке документации по планировке территории, подготовка документации по планировке территории; осуществление мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению; образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; передача в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; заключение дополнительного соглашения к договору комплексном освоении территории). |
ст. 45, ст. 46.4 – 46.6 |
7. |
Инициирование заключения договора о комплексном развитии территории. Исполнение обязанностей, вытекающих из договора о комплексном развитии территории. |
ст. 46.9 |
8. |
Разработка задания застройщика для осуществления инженерных изысканий. |
ч. 5 ст. 47 |
9. |
Предоставление лицу, осуществляющему подготовку проектной документации: 1) градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проекта планировки территории и проекта межевания территории; 2) результатов инженерных изысканий; 3) технических условий (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения). |
ч. 6 ст. 48 |
10. |
Разработка задания застройщика для подготовки проектной документации. |
ч. 11 ст. 48 |
11. |
Направление проектной документации и результатов инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу. |
ч. 1 ст. 49 |
12. |
Получение разрешения на строительство, решения об изменении разрешения на строительство, о продлении разрешения на строительство. |
ч. 7, 9, 20, 21.10 ст. 51 |
13. |
В случае реконструкции – получение согласия всех правообладателей объекта капитального строительства, выполнение иных действий. |
п. 6-6.2 ч. 7 ст. 51 |
14. |
Передача материалов для размещения в информационной системе градостроительной деятельности. |
ч. 18 ст. 51 |
15. |
Предоставление лицу, осуществляющему строительство: 1) материалов и результатов инженерных изысканий; 2) проектной документации; 3) разрешения на строительство. |
ч. 4 ст. 52 |
16. |
Обеспечение консервации объекта капитального строительства. |
ч. 4 ст. 52 |
17. |
Направление извещения о начале строительства в орган государственного строительного надзора. |
ч.5 ст.52 |
18. |
Утверждение проектной документации, изменений в проектную документацию. |
ч. 15. ст. 48, ч. 7 ст. 52 |
19. |
Осуществление строительного контроля. |
ч. 2 ст. 53 |
20. |
Подписание акта приемки объекта капитального строительства. |
п. 4 ч. 3 ст. 55 |
21. |
Получение документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям. |
п. 7 ч. 3 ст. 55 |
22. |
Получение заключения о соответствии, выдаваемого государственным строительным надзором. |
п. 9 ч. 3 ст. 55 |
23. |
Получение технического плана объекта капитального строительства. |
п. 12 ч. 3 ст. 55 |
24. |
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию. |
ч. 3 ст. 55 |
Обеспечение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
Законодательство не содержит определения понятия «обеспечение строительства». Представляется, что застройщик обеспечивает строительство путем выбора альтернативных вариантов (ч. 3 ст. 52 ГрК):
1) самостоятельного осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства;
2) заключения договора строительного подряда с лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства.
В случае самостоятельного осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации (ч. 3.1 ст. 52 ГрК). При нарушении этого требования застройщик может быть подвергнут административному штрафу в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (п. 1 ст. 9.5.1 КоАП).
Представляется, что в состав понятия «обеспечение строительства» также входят функции, которые указаны в таблице под номерами 15–17, 19–22.
Обеспечение выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
Как и в случае с обеспечением строительства, застройщик обеспечивает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации путем выбора альтернативных вариантов (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48 ГрК):
1) самостоятельного выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства;
2) заключения договора подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
В случае самостоятельного выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48 ГрК). При нарушении этого требования застройщик может быть подвергнут административному штрафу в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (п. 1 ст. 9.5.1 КоАП).
Представляется, что в состав понятия «обеспечение выполнения инженерных изысканий» также входит функция, которая указана в таблице под номером 8. В состав понятия «обеспечение подготовки проектной документации» также входят функции, которые указаны в таблице под номерами 9 – 11, 18.
Делегирование застройщиком функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности
Как указывалось выше, законодатель установил право застройщика передать свои функции техническому заказчику (п. 16 ст. 1 ГрК). Норма противоречивая. Если представить, что этой нормы в законе нет, то разве застройщик не вправе передать свои функции какому-либо лицу, в том числе техническому заказчику? Разве законодательство содержит специальные ограничения в отношении застройщика на делегирование полномочий по совершению сделок и административных действий от его имени? Нет, таких ограничений законодательство не содержит. Отсюда вывод — норма о праве застройщика передать свои функции техническому заказчику не несет правовой нагрузки. Она носит разъяснительный характер. И без этой нормы заказчик имеет право передать техническому заказчику свои функции.
Вместе с тем, определение понятия «технический заказчик» (п. 22 ст. 1 ГрК) содержит перечисление функций технического заказчика, которые идентичны функциям застройщика, указанным в приведённой выше таблице. При этом отмечается, что технический заказчик — это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет указанные функции. Кроме того, законодатель определяет специальную правоспособность технического заказчика — его функции могут выполнять только члены соответствующей саморегулируемой организации.
Появление рассматриваемых новелл несет угрозу их толкования как введение запрета для застройщика на передачу своих функций кому либо, кроме технического заказчика — члена СРО. Очевидно, что это вредное и ошибочное толкование. Ведь совершенно неразумно ограничивать, например, гражданина — застройщика индивидуального дома в праве выдать доверенность на заключение договора строительного подряда своему супругу.
Пока что судебной практики или разъяснений государственных органов на эту тему не выявлено. Однако, следует обратить внимание на письмо Минстроя России от 8 февраля 2017 г. №3762-АЕ/02, согласно которому «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида». Из этого письма следует вывод, согласно которому, например, гражданин, имеющий намерение построить индивидуальный дом, при этом самостоятельно заключающий договоры подряда с изыскательской, проектной строительной организацией, должен быть членом трех СРО. И это несмотря на то, что законодательство не допускает членства в СРО физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.
Участь застройщиков облегчается тем, что при неблагоприятном для них толковании новых норм ГрК неразумность норм закона сглаживается отсутствием ответственности за их неисполнение. Ведь ответственности за не членство в СРО лиц, выполняющих функции застройщика или технического заказчика, не установлена. Административный штраф возможен только за не членство в СРО лиц, выполняющих строительные работы, проектирование, изыскания (п. 1 ст. 9.5.1 КоАП).
Застройщик как субъект отношений в сфере долевого строительства
На застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости накладывается ряд дополнительных ограничений, что сужает круг лиц, которые могут выступать в этом качестве. Указанные ограничения имеют два уровня: первый — для застройщиков, привлекающих средства любых лиц (как граждан, так и юридических лиц) для строительства любых объектов недвижимости[1]. Второй уровень — для застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства многоквартирных домов.
Первый уровень дополнительных ограничений — для застройщиков, привлекающих средства любых лиц для строительства любых объектов недвижимости
№ |
Требования к застройщику |
Нормы |
1. |
вид лица: только юридическое лицо |
п. 1 ст. 2 214-ФЗ[2] |
2. |
права на земельный участок — исчерпывающий перечень видов права: а) право собственности; б) право аренды; в) право субаренды; г) право безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации |
п. 1 ст. 2 214-ФЗ |
3. |
права на земельный участок — завершение процедуры государственной регистрации |
ч. 1 ст. 3 214-ФЗ |
4. |
наличие разрешения на строительство |
п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 3 214-ФЗ |
5. |
опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации |
ч. 1 ст. 3 214-ФЗ |
6. |
наличие заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ |
п. 4 ч. 1 ст. 48 218-ФЗ[3] |
Второй уровень дополнительных ограничений — для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов
№ |
Требования к застройщику |
Нормы |
7. |
уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее установленного минимального размера, дифференцированного в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию. Если уставный капитал застройщика не соответствует указанному требованию, то ему должна соответствовать сумма полностью оплаченных уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц. |
п. 1 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
8. |
в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика. |
п. 2 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
9. |
в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. |
п. 3 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
10. |
в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания. |
п. 4 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
11. |
в реестрах недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений. |
п. 5 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
12. |
в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица). |
п. 6 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
13. |
у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято. |
п. 7 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
14. |
у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации. |
п. 8 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ |
Функции застройщика в долевом строительстве
Законодательство о долевом строительстве устанавливает в отношении застройщика ряд дополнительных функций, которые не предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности.
№ |
Функции застройщика, указанные в 214-ФЗ |
Норма |
1. |
Создание и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта застройщика. Размещение на сайте установленной законом информации в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства. |
ст. 3. 1 |
2. |
Заключение договоров участия в долевом строительстве. |
ст. 4 |
3. |
Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства. |
ст. 6, 8 |
4. |
Обеспечение гарантий качества объекта долевого строительства. |
ст. 7 |
5. |
Обеспечение исполнения обязательства по передаче жилого помещения одним из следующих способов: 1) поручительство банка; 2) страхование гражданской ответственности. |
ч. 2 ст. 12.1 |
6. |
Заключение с банком кредитного договора с условием об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу. |
ч. 1 ст. 15.4 |
7. |
Использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в соответствии с установленными требованиями. Ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. |
ст. 18 |
8. |
Направление застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации проектной декларации, а также изменений в проектную декларацию. |
ч. 2, 4-6 ст. 19 |
9. |
Предоставляет уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации информацию по его запросам, а также ежеквартальную отчетность. |
п. 1.3, 1.4, 4 ч. 6 ст. 23 |
Застройщик и заказчик. Соотношение понятий
Понятие «заказчик» используется в гражданском законодательстве, в качестве обозначения стороны договора подряда. В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК стороны договора подряда именуются «заказчик» и «подрядчик». Подрядчик обязан выполнить определенную работу по заданию заказчика и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязан принять результат работы и оплатить его. Видами договора подряда являются, в том числе:
- договор строительного подряда;
- договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
По договору строительного подряда (ст. 740 ГК) подрядчик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик:
- выдает задание подрядчику;
- создает подрядчику необходимые условия для выполнения работ;
- принимает результат работ;
- оплачивает подрядчику обусловленную договором цену.
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (ст. 758 ГК) подрядчик обязуется разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик:
- выдает задание подрядчику;
- принимает результат работ;
- оплачивает результат работ.
Сопоставление норм, регулирующих деятельность застройщика и заказчика, показывает, что заказчиком является застройщик, который выступает стороной договора строительного подряда или подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Застройщик может выступать стороной договора подряда как самостоятельно, так и через технического заказчика, которому переданы советующие функции.
Договор подряда (строительного или на выполнение проектных и изыскательских работ) может заключаться на нескольких уровнях. На первом уровне в качестве заказчика выступает застройщик. Для выполнения части работ, предусмотренных договором с застройщиком, подрядчик может привлечь субподрядчика. В этом случае между подрядчиком и субподрядчиком заключается договор подряда, в котором подрядчик является заказчиком, а субподрядчик – подрядчиком.
Таким образом, застройщик и заказчик совпадают в одном лице при заключении договора подряда (строительного или на выполнение проектных и изыскательских работ) первого уровня. В договорах подряда второго и иных уровней заказчиком выступает подрядчик из договора более высокого уровня. Если застройщик самостоятельно выполняет строительство, проектирование, инженерные изыскания, понятие «заказчик» вообще не используется. Т.к. нет отношений по договору подряда.
Застройщик и инвестор. Соотношение понятий
Понятие «инвестор» определено Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — 39-ФЗ). В соответствии с п. 2 ст. 4 39-ФЗ квалифицирующими инвестора признаками являются:
1) вид лица:
а) физические лица;
б) юридические лица;
в) создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
г) государственные органы;
д) органы местного самоуправления;
е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности;
2) осуществление капитальных вложений;
3) территория деятельности — Российская Федерация;
4) источник средств для инвестиций:
а) собственные средства;
б) привлеченные средства.
Как и в определении застройщика, главным признаком, квалифицирующим инвестора, является второй признак – «осуществление капитальных вложений». Фактически из определения следует, что инвестором является любое лицо, осуществляющее капитальные вложения. Очевидно, что понятие «инвестор» шире понятия «застройщик». Хотя бы потому, что объектом инвестиций являются капитальные вложения не только в объекты капитального строительства, а также в техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря и другие затраты (абз. 4 ст. 1 39-ФЗ).
При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте застройщик всегда является инвестором, т.к. он осуществляет капитальные вложения, используя собственные или привлеченные средства. А вот лица, которые осуществляют капитальные вложения в строительство через предоставление средств застройщику, могут иметь юридический статус потребителей или инвесторов. В качестве потребителей выступают граждане, которые предоставляют застройщику денежные средства по договору участия в долевом строительстве, приобретающие жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 3 ст. 1, ч. 9 ст. 4. 214-ФЗ). В иных случаях лица, предоставляющие средства застройщику в качестве капитальных вложений, имеют юридический статус инвесторов, хотя они и не являются застройщиками.
Застройщик и девелопер. Соотношение понятий
Законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «девелопер». Вместе с тем, это понятие встречается в законодательстве. Так, в Положении о порядке расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов (утв. Банком России 06.08.2015 №483-П) определяется, что банк осуществляет оценку уровня кредитоспособности заемщика в соответствии с внутренними документами, руководствуясь критериями для специализированного кредитования.
В указанных критериях в разделе II «Критерии для кредитных требований, отнесенных к подклассам финансирования приносящей доход недвижимости и финансирования коммерческой недвижимости с нестабильными ценовыми параметрами» определяется уровень кредитоспособности, в том числе, в зависимости от состояния спонсора/девелопера. Например, максимальный уровень кредитоспособности может быть предоставлен спонсору/девелоперу, который сделал значительный денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости и располагает значительными ресурсами и ограниченными прямыми или условными обязательствами.
Из указанных формулировок можно предположить, что разработчики документа Банка России использовали перевод терминов, употребляющихся в международной финансовой практике, без учета законодательства Российской Федерации. В рассматриваемом случае под спонсором понимается, скорее всего, инвестор, а под девелопером — застройщик.
Понятие «девелопер» является неформализованным и происходит от английского developer, которое в свою очередь происходит от глагола to develop (в переводе на русский язык значит «развивать»). Исходя из этого, под девелопером обычно понимают тех, кто занимается развитием недвижимого имущества, увеличением его стоимости, в том числе обеспечением строительства, реконструкции, капитального ремонта. Поэтому можно утверждать, что девелопером можно называть и застройщика (его земельный участок развивается, прирастает в стоимости), инвестора (за его деньги идет развитие недвижимости), технического заказчика (ведет всю документацию по развитию недвижимости). Также словом «девелопер» часто именуют физических лиц — руководителей указанных компаний.
[1] Согласно п. 1 ст. 2 214-ФЗ запрещено привлечение средств участников долевого строительство в строительство объектов производственного назначения.
[2] 214-ФЗ — Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[3] 218-ФЗ — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ.
Кирилл ХОЛОПИК,
генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
