В декабре 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции вынесла определение по делу №88-22358/2022, которое рассматривало вопросы полномочий застройщика по привлечению им управляющей организации в построенном многоквартирном доме.

Фото: www.orskb.ru

Согласно материалам дела, между застройщиком и управляющей компанией был заключен договор управления многоквартирным жилым домом (МКД). Позже решением внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, которое прошло в форме очно-заочного голосования, эта же компания была выбрана в качестве управляющей организации (УО).

Граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, попросили суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений, которыми УО была выбрана компания, привлеченная застройщиком.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Было указано, что как лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства (ОДС), но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, так и застройщик (в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по актам приема-передачи) с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными правами с собственниками помещений в МКД.

Фото: www.anspb.ru

Иное влекло бы нарушение прав лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом МКД, учитывая при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества. Иной подход являлся бы дискриминационным в отношении застройщика. Таким образом, застройщик был вправе принимать участие и голосовать по вопросам повестки общего собрания.

Рассматривая дело, кассационный суд посчитал, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат нормам материального права. В частности, кассационный суд указал:

• полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им управляющей организации изначально имеют временный характер;

• положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика, поскольку в противном случае помещение не могло бы считаться вещью;

• положения 214-ФЗ прямо указывают на то, что регулируемые этим законом отношения предполагают возникновение у участников долевого строительства права собственности на ОДС и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости; при этом обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче ОДС, однако это не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта.

Фото: www.nar.ru

• если бы застройщик признавался собственником помещений во введенном в эксплуатацию МКД, было бы лишено смысла правовое регулирование, установленное ч. 13 и 14 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Поскольку в качестве единственного собственника застройщик вправе был бы избрать способ управления МКД и определить управляющую организацию своим единоличным решением, которое по правовым последствиям приравнивалось бы к решению общего собрания собственников помещений дома и могло быть пересмотрено только путем принятия нового решения общим собранием собственников, в связи с чем не требовалось бы возложение на орган местного самоуправления обязанностей, связанных с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Фото: www.mds.yandex.net

Однако изложенное не принято во внимание судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора.

Учитывая изложенное, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Другие публикации по теме:

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Продление лицензий для управляющих компаний отсрочат

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Собственники МКД смогут выбирать управляющие компании не чаще одного раза в год

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

Процедуры переселения граждан из аварийного жилищного фонда изменятся

Вопросы для проведения квалификационного экзамена в сфере управления МКД будут откорректированы

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Скан-образы решений и протоколов общих собраний будут размещаться в открытом доступе в ГИС ЖКХ

Минстрой: проблемы в управлении МКД и изношенность в России 42% инженерных сетей требуют вмешательства государства

Собственники не обязаны оплачивать дополнительные услуги, оказываемые УК и установленные решением застройщика 

Аннулировать лицензии недобросовестных управляющих компаний станет проще уже с 9 июля

На портале правовой информации опубликовано постановление Конституционного Суда Российской Федерации (КС РФ) от 06.11.2024 №50-П по делу о проверке конституционности части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобами граждан А. В. Баевой и И. В. Филькова.

Фото: земля.дом.рф

Решениями судьи Алексинского межрайонного суда Тульской области от 07.11.2022, с которыми согласились судьи вышестоящих судов, включая Верховный Суд РФ, А. В. Баева и И. В. Фильков были привлечены к административной ответственности по ч. 3 ст. 8.8. КоАП РФ, и каждому из них назначено наказание в виде административного штрафа в размере 20 тыс. руб.

Основанием для привлечения граждан к административной ответственности послужило то, что принадлежащие им на праве собственности земельные участки (ЗУ) с видом разрешенного использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства» не использовались более трех лет (а именно около семи лет).

В ходе внеплановой документарной проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что данные ЗУ не огорожены, заросли порослью деревьев и кустарников, строительство жилых домов на них не ведется, иные постройки также отсутствуют. При этом за разрешением на строительство либо с уведомлением о планируемом строительстве жилого (садового) дома заявители в уполномоченные органы местного самоуправления не обращались.

Правоприменительные органы исходили из того, что федеральным законодательством установлена обязанность по использованию ЗУ по назначению в течение указанного трехлетнего срока.

По мнению же граждан, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствует ст. 36 Конституции РФ, поскольку препятствует свободному осуществлению прав собственника ЗУ, в том числе в связи с его планируемым отчуждением.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что принцип целевого использования земель, как следует из ряда правовых позиций КС РФ, призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, чему служат положения законодательства, возлагающие на правообладателей ЗУ обязанность использовать их в соответствии с ВРИ и установленным для них целевым назначением, а также иные, включая административно-деликтные, юридические механизмы.

Принцип же сочетания интересов общества и законных интересов граждан в земельных отношениях обусловлен ценностью и в известной степени ограниченностью земельного ресурса, по крайней мере пригодного для использования в определенных целях.

Целевое назначение ЗУ, будучи публично-правовым компонентом его правового режима, не только предполагает запрет иного, помимо целевого, его использования, но и допускает возможность понуждать правообладателя к использованию ЗУ. Последнее может быть обусловлено, в частности, особой социальной и экономической значимостью и объективной ограниченностью, в том числе применительно к отдельным территориям, земель некоторых категорий (видов разрешенного использования).

Также не может игнорироваться необходимость защиты интересов правообладателей соседних ЗУ, поскольку неиспользование ЗУ по назначению повышает риск его захламления, зарастания сорными растениями и подобных явлений. Такое правовое регулирование может исходить и из того, что не поощряется (хотя само по себе и не является недобросовестным) поведение, связанное с приобретением права на ЗУ единственно в целях его дальнейшей перепродажи: нормативно установленная обязанность использовать ЗУ по целевому назначению препятствует его удержанию без такого использования.

Соответственно, установление как самой обязанности приступить к целевому использованию ЗУ в определенный срок, так и неблагоприятных последствий, включая административно-деликтные, ее неисполнения не вступает в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации, заключил КС РФ.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Проанализировав нормы гражданского и земельного законодательства КС РФ, пришел к выводу, что в них отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на обязанность использовать ЗУ, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома в соответствующих целях в течение определенного срока.

При этом принятый после начала рассмотрения КС РФ данного дела 307-ФЗ предусматривает включение в Земельный кодекс РФ положений, устанавливающих обязанность по использованию определенных ЗУ, в частности предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, и срок, в течение которого она должна быть исполнена, а Правительству РФ в силу соответствующих законоположений надлежит установить перечень мероприятий по освоению ЗУ, а также признаки неиспользования таких ЗУ. Предстоящее вступление в силу 01.03.2025 этого Федерального закона означает появление в законодательном регулировании нормативных положений, к которым отсылает ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ.

Учитывая изложенное, КС РФ постановил признать ч. 3 ст.8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, предусмотренная ею административная ответственность наступает за неисполнение обязанности по использованию в течение установленного федеральным законом срока земельного участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, в указанных целях, поскольку в действующем федеральном законодательном регулировании отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание на такой срок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе