Форму такого заявления поручено разработать Минстрою в течение месяца. По предварительной оценке, претендовать на достройку без применения новых норм проектного финансирования после 1 июля смогут около 95% всех реализуемых в России жилищных проектов.

Фото: www.government.ru

В понедельник глава Правительства Дмитрий Медведев провел совещание с вице-премьерами, на котором поднял вопрос реализации подписанного им накануне Постановления Правительства РФ №480.

Данный документ, как вчера сообщал портал ЕРЗ, предоставляет застройщику возможность и после 1 июля 2019 года вести достройку своих жилых объектов по старым правилам — без привлечения проектного (банковского) финансирования и использования счетов эскроу.        

Во вторник ЕРЗ подробно проанализировал этот документ. Напомним его основные положения.

Для получения права достраивать объект по старым правилам, застройщику необходимо, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30%, а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данному объекту, составляла не менее 10%.

При этом для проектов, реализующихся в рамках РЗТ, КОТ, КРТ, степень готовности составляет не менее 15%. А для проектов, реализуемых компанией-застройщиком, входящей в перечень системообразующих организаций, — не менее 6%.     

Фото: www.government.ru

Дмитрий Медведев поручил вице-премьеру Виталию Мутко (на фото слева), отвечающему в Правительстве за жилищное строительство, взять под контроль достройку объектов долевого строительства, не попавших под условия постановления.

Сам Мутко выступил на совещании с докладом, в котором привел отраслевую статистику и те меры, какие будут применены во исполнение Постановления №480.

Согласно данным, приведенным в докладе вице-премьера, сегодня в России:         

• 132 млн кв. м жилья находится в строительстве;
• к 1 июля по оценкам ДОМ.РФ в стадии строительства останется около 110,8 млн кв. м (то есть порядка 22 млн «квадратов» будет введено в эксплуатацию);
• 95% строящегося жилья после 1 июля смогут достраиваться по старым правилам, без применения норм проектного финансирования;

Из них:

- 87,5 млн кв. м приходится на объекты со степенью готовности выше 30%,

- 12,8 млн кв. м — на объекты в рамках КТО со степенью готовности выше 15%,

- 5,2 млн кв. м — на объекты системообразующих предприятий со степенью готовности выше 6%,

• 5% (5,3 млн кв. м) cтроящегося жилья после 1 июля не смогут достраиваться по старым правилам, поскольку не соответствуют критериям, изложенным в постановлении №480.

Фото: www.dm-st.ru

Какой объем жилищных проектов будет достраиваться по старым правилам, а какой — по новым, окончательно станет ясно после соответствующих заявок застройщиков, обнародования позиции региональных властей по обеспечению достройки объектов исходя из местных критериев и соответствующих решений контрольно-надзорных органов на местах.   

В связи с этим Виталий Мутко проинформировал главу Кабмина о тех мерах, которые принимаются сегодня им и Минстроем:

1) властям cубъектов РФ предоставляется возможность в ближайшее время по соглашению с Правительством РФ самостоятельно отрегулировать процентные критерии готовности строящегося в регионах жилья — для его достройки по старым правилам; 

2) Минстрой в течение 30 дней должен выпустить распоряжение, определяющее форму заявления, которую застройщики должны заполнить для оценки своих проектов — как подпадающих или не подпадающих под критерии Постановления №480;

3) власти cубъектов РФ должны определить орган, который будет подтверждать на местах соответствие или несоответствие строящихся жилищных объектов на местах критериям Постановления №480;

4) Минстрой должен создать межведомственную комиссию по определению перечня системообразующих застройщиков;

5) на уровне Минстроя уже организована работа комиссии по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с региональными контрольно-надзорными органами в области долевого строительства.

6) в настоящее время проводятся встречи в федеральных округах, на которых представители Правительства РФ и Минстроя доносят до застройщиков всю вышеизложенную информацию.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Что касается 5% строящегося жилья, скорее всего, не подпадающего под критерии Постановления №480, то его, по словам Мутко, завершат по новым правилам проектного финансирования, но с подстраховкой со стороны государства.  

«Для этого будет докапитализирован Банк ДОМ.РФ, который по таким проектам окажет поддержку в виде соответствующих гарантий», — уточнил в ходе доклада вице-премьер.

Он также сообщил, что сегодня в стране под его руководством ведется активная работа по переходу на новую систему финансирования жилищного строительства:

• по состоянию на 1 марта четыре банка заключили 55 договоров с застройщиками на получение последними проектного финансирования на сумму 34,1 млрд. руб.;
• 14 банков сегодня рассматривают около 800 соответствующих заявок от застройщиков;
• в стране открыто 1 262 счета эскроу;

«Конечно, это не очень много, — признал Виталий Мутко. — Но отрасль очень ждала этого постановления, чтобы определиться, куда двигаться», — добавил он.

Со своей стороны Дмитрий Медведев напутствовал заместителя такими словами: «Надо сделать так, чтобы те, кто не подпадает под критерии этого постановления (я имею в виду застройщиков и соответствующие договоры), тоже не остались без внимания. И тогда там нужно в ручном режиме все это довести до конца», — заключил премьер.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Владимир Путин: Критерии достройки по старым правилам и стандарты проектного финансирования должны быть готовы к 15 апреля

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на следующей неделе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня