Крупнейший девелопер России ПИК с 1 марта прекращает сотрудничество с агентствами недвижимости. А как с этим обстоят дела у других застройщиков? Представители ряда девелоперских компаний из разных регионов России рассказали порталу ЕРЗ.РФ о своем опыте сотрудничества с риэлторскими организациями.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Лидер общероссийского ТОП застройщиков ПИК объявил о прекращении с 1 марта сотрудничества с агентствами недвижимости и брокерскими компаниями, о чем партнерам группы разосланы соответствующие письма, со ссылкой на свои источники сообщил РБК.

Агентство называет две основные причины такого решения. Во-первых, когда есть большой спрос на недвижимость из-за введения льготных программ, нет смысла платить посреднику.

Во-вторых, пандемия заставила многие компании пересмотреть и сократить свои расходы. Потому девелоперы предпочитают продавать квартиры чуть дольше, но самостоятельно, экономя на комиссии агентствам десятки миллионов рублей, поясняет РБК.

А как обстоят дела во взаимоотношениях с посредниками при продаже квартир в новостройках у других девелоперских компаний. Пошел ли кто-то из них по пути ПИК? На эти вопросы порталу ЕРЗ.РФ ответили представители ряда застройщиков из разных регионов России.

Константин ТЮЛЕНЕВ, директор по продажам ГК ИНГРАД (Москва):

INGRAD работает с ограниченным пулом агентов. В основном это компании из регионов, куда привычнее обращаться местным клиентам. В Москве продажи через риэлторов единичные.

В целом по отрасли наметилась ярко выраженная тенденция на спад доли «агентских» продаж. В INGRAD за последнее время она снизилась с 20% до 7%.

Агентские вознаграждения также сокращаются. В INGRAD они не превышают 2%. В среднем по прошлому году размер выплат находился на уровне 1,7%. Это связано с тем, что на рынке лишь единичные агентства могут качественно работать с клиентами в условиях конкуренции и высокой доли проектного финансирования. Подход к работе основной массы агентств негативно влияет на продажи.

Искандер ЮСУПОВ, заместитель генерального директора Унистрой (Республика Татарстан):

С риэлторским сообществом мы успешно работаем уже более 8 лет. Агентства недвижимости для нас стратегические партнеры, и у нас сложились доверительные отношения. Это профессионалы рынка, которые помогают продвигать и продавать наш продукт. Профессиональный и порядочный риэлтор хорош тем, что он дает клиенту возможность выбора, предлагает наиболее надежные и качественные компании, а не те, где легче всего заработать денег самому, поскольку дорожит своей репутацией.

В марте мы планируем ввести интересные нововведения в мотивационную систему. Мы не уменьшаем процент, а дифференцируем его в зависимости от того, насколько сложно продается тот или иной формат квартир: динамическая система расчета комиссии. Это IT платформа, которая рассчитывает вознаграждение в режиме реального времени, и партнеры могут видеть размер комиссии в мобильном приложении или на портале.

За более популярные, ликвидные форматы, вознаграждение будет меньше. За квартиры, которые сложнее продать (например, с большой площадью, количеством комнат), вознаграждение станет даже больше, чем было раньше.

Таким образом, мы рассчитываем, что риэлторы, которые действительно стремятся подобрать клиенту наиболее подходящий ему вариант, начнут зарабатывать даже больше. Ну а за квартиры, которые продаются сами по себе, без особых усилий, комиссия, пропорционально приложенным усилиям, и не должна быть очень большой.

Сергей СОФРОНОВ, коммерческий директор ГК ПСК (Санкт-Петербург):

Мы такой шаг, на какой пошел ПИК, в ближайшей перспективе не рассматриваем и продолжаем развивать партнерские отношения с агентствами. Агентства востребованы рядом покупателей, которые ограничены во времени или проживают в других городах.

В таком случае на агентство возлагается функция подбора предложений по параметрам, то есть сугубо сервисный аспект. Для застройщика агентства в первую очередь интересны как поставщик клиентов с рынка вторичной недвижимости.

В случае с ПИК данное решение может быть продиктовано как необходимостью снижения доли коммерческих затрат в проекте, которая ограничивается банком при предоставлении проектного финансирования, так и сознательной стратегией перераспределения коммерческих затрат в пользу продвижения узнаваемости бренда компании.

Инна НИКИТИНА, директор по развитию ГК Новый Город (Тверская область):

Наша компания объявила о снижении комиссионного вознаграждения агентствам еще в июле 2020 года. Это связано с переходом на работу по счетам эскроу.

К тому же трафик клиентов в отдел продаж застройщика увеличился на 20%, что объясняется фактором доверия клиентов к компаниям, которые работают по новым правилам ФЗ-214.

Наталья ПОПОВА, коммерческий директор компании Немецкая деревня (Краснодарский край):

Сейчас свои отношения с агентами недвижимости пересматривают многие строительные компании. Кто-то полностью отказывается от сотрудничества, достигая необходимого уровня продаж усилиями собственных специалистов, кто-то привлекает риэлторов для работы над отдельными проектами или для реализации специальных программ. Эти изменения я связываю с переходом процессов привлечения клиента в цифровую плоскость, который очень ускорился в последний год из-за введения карантинных ограничений.

Если ранее застройщики обращались к агентствам недвижимости, чтобы получить доступ к целевым аудиториям, на которые девелоперы по каким-то причинам не могли выйти самостоятельно, то с цифровизацией эта необходимость стала менее острой. Все этапы работы с покупателем, от привлечения внимания к своим объектам до заключения договора, теперь налажены в онлайн-формате, что позволяет застройщикам обходиться без посредников.

Еще одна важная причина отказа от агентских услуг — рост спроса на недвижимость благодаря запуску госпрограммы, обеспечивающей льготные условия ипотеки. Выгодная кредитная ставка стала катализатором для тех, кто планировал приобретение жилья, но по каким-то причинам не решался брать на себя ипотечные обязательства. Увеличение спроса упростило процесс достижения запланированных показателей по продажам силами внутренних отделов компаний-застройщиков и позволило отказаться от услуг сторонних специалистов.

Наша компания имеет длительный опыт работы с агентствами недвижимости. За последние 14 лет по разным причинам мы несколько раз прерывали и восстанавливали сотрудничество. В итоге удалось найти удобные форматы взаимодействия, выгодные как нам, так и риэлторам. Партнерские отношения в этой сфере хорошо настроены, и вносить какие-то радикальные изменения мы не планируем.

Я считаю, что в коммерческой деятельности необходимо использовать все возможные каналы продаж, и для застройщика агентства недвижимости являются одним из них. Однако руководителю необходимо понимать, что следует соблюдать баланс, и продажи через агентства не должны превышать 40—50% от общего объема сделок.

Другие публикации по теме:

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в январе: выручка на 3% ниже, чем год назад, сделок на 17% меньше, средняя цена — на 19% выше

Застройщики: из-за сбоев в системе ГИС ГМП в России останавливаются продажи новостроек

Главные события 2020 года в жилищном строительстве: мнения застройщиков

Продажи Группы ЛСР выросли почти на 50%

Мнение застройщиков: льготная ипотека повысила продажи девелоперов на 25—50%

Росреестр: за 7 месяцев продажи новостроек в России упали на треть

В первом полугодии продажи жилья по ДДУ и уступкам в Московском регионе снизились и в лотах, и в деньгах

Застройщики: по итогам года продажи новостроек в России упадут на 30—50%

В I квартале продажи ГК Самолет в денежном выражении выросли на 18%

На одном из порталов правовой информации опубликованы письма Росреестра №06-00006/25 от 09.01.2025 и №13-12927-АБ/24 от 28.12.2024, в которых даны разъяснения о порядке расчета размеров государственных пошлин.

Фото: data.nalog.ru

В письме регистрационного ведомства №06-00006/25 от 09.01.2025 содержатся ответы на вопросы, связанные с переходом с 2025 года к новому порядку расчета государственной пошлины за осуществление учетно-регистрационных действий.

Всего в данном письме опубликовано 57 вопросов и ответов на них. В их числе следующие.

Вопрос. Когда будет реализована возможность начисления госпошлины при электронной регистрации через сайт Росреестра при «ускоренной регистрации»?

Ответ. С 01.01.2025 в новой XML форме заявления будет дополнительное поле «Наличие/отсутствие признака ускорения процедуры государственного кадастрового учета (ГКУ) и (или) государственной регистрации прав (ГРП) при формировании заявления».

Наличие данной отметки будет обеспечивать проведение регистрации в сокращенные сроки.

Вопрос. Сообщите планируемые сроки реализации на сайте Росреестра калькулятора для расчета государственной пошлины.

Ответ. Срок реализации калькулятора для расчета государственной пошлины на сайте Росреестра — 01.01.2025 (фактически размещен 17.01.2025 — Ред.).

Вопрос. При подаче заявлений в МФЦ заявитель должен будет самостоятельно рассчитывать размер госпошлины и подавать документы с заранее оплаченной госпошлиной — или в МФЦ будут в специальной программе рассчитывать размер госпошлины и предоставлять заявителю на оплату по УИН?

Ответ. Размер госпошлины будет рассчитываться в ПК ПВД автоматически. При необходимости заявитель либо сотрудник МФЦ может воспользоваться калькулятором для расчета государственной пошлины.

Вопрос. Каких регистрационных действий коснется цена сделки? Коснется ли цена сделки заявлений по регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договоров уступки прав требования (ДУПТ)?

Ответ. Это государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи, мены, отступного и других возмездных сделок. Размер государственной пошлины за ДДУ и ДУПТ регулируется пп. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. Изменится ли с 01.01.2025 размер государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки?

Ответ. Размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки с 01.01.2025 года не изменится.

Вопрос. Поскольку на момент первичной постановки объекта на ГКУ кадастровая стоимость (КС) не определена, стоимость госпошлины за КУ/регистрацию, будет всегда по умолчанию составлять 22 тыс. руб./44 тыс. руб.? Верно ли, что государственная пошлина за одновременный кадастровый учет образованных (созданных) объектов недвижимости (ОН) и регистрация прав в случае первичной постановки на КУ и регистрации права собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (совокупное отсутствие КС объекта недвижимости и цены сделки) рассчитывается как государственная пошлина, рассчитываемая в отношении объекта, КС которого не определена (пп. а) настоящего вопроса (66 тыс. руб.)?

Ответ. Верно, для организаций государственная пошлина за ГКУ созданных (образованных) ОН без одновременной ГРП (за исключением ГКУ в связи с изменением сведений об объекте недвижимости) установлена в размере 22 тыс. руб. (абз. 3 пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), за осуществляемые одновременно ГКУ и ГРП на созданный (образованный) ОН, кадастровая стоимость которого не определена, — 66 тыс. руб. (абз.6 пп.22.4 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Вопрос. При постановке объекта на ГКУ по результату ввода МКД госпошлина за постановку на КУ оплачивается за каждое помещение в составе МКД или только за МКД?

Ответ. В указанном случае государственная пошлина, предусмотренная пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается только за осуществление ГКУ здания (МКД), государственная пошлина за осуществление ГКУ помещений и (или) машино-мест в таком МКД не уплачивается (п. 1 ст. 333.34-1 НК РФ).

Вопрос. Банк берет кадастровую стоимость из выписки ЕГРН, которая считается актуальной в течение 30 дней с даты ее получения. В случае если в течение этих 30 дней Клиент через суд изменил КС, Банк некорректно рассчитает сумму госпошлины. На что должен ориентироваться Банк при расчете суммы госпошлины? Откуда Банк может взять актуальную КС без необходимости запрашивать новую выписку ЕГРН?

Ответ. При расчете суммы госпошлины Банк должен ориентироваться на информацию, содержащуюся в Федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).

Вопрос. Сроки реализации Росреестром XML-схем договоров купли-продажи, ипотеки и участия в долевом строительстве?

Ответ. Возможность организации тестирования XML-схем договоров-оснований. XML-схемы договоров купли-продажи, ипотеки и участия в долевом строительстве разработаны, утверждены приказами Росреестра №П/0209 от 07.06.2023, №П/0234 от 23.06.2023, №П/0220 от 15.06.2023 и опубликованы на сайте Росреестра. Планируемые сроки реализации — 2025 год.

Вопрос. Верно ли, что при начислении госпошлины будет проверяться КС, и если она больше 20 млн руб., то будет проверяться цена сделки? Если да, то цену сделки также нужно передавать в XML-заявления в РР? По описанию новых схем, элемент «Цена сделки» не обязателен в случае, если его не передали и кадастровая стоимость превышает 20 млн руб., в этом случае госпошлина будет начислена по КС?

Ответ. Если КС соответствующего ОН не определена либо его КС составляет менее 20 млн руб. для физических лиц или менее 22 млн руб. для юридических лиц, — государственная пошлина уплачивается в соответствии с абз. 3 и 6 пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

• если КС соответствующего ОН превышает 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн руб. для юридических лиц, — государственная пошлина уплачивается в размере, равном 0,02% или 0,2% соответственно от КС соответствующего ОН, но не более 500 тыс. руб. для физических лиц и не более 1 млн руб. — для юридических лиц (если иной размер не установлен пп.21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст.333.33 НК РФ).

В письме №13-12927-АБ/24 от 28.12.2024 даны разъяснения о порядке расчета размеров государственной пошлины за осуществление ГКУ и ГРП в связи с вступлением в силу с 01.01.2025 года изменений в НК РФ.

Всего в данном письме опубликовано 15 вопросов и ответы к ним. В частности, такие.

Вопрос. В каком размере должна быть уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды части ОН с одновременным ГКУ такой части?

Ответ. В случае если при осуществлении государственной регистрации договора аренды осуществляется одновременно ГКУ части ОН, государственная пошлина уплачивается:

• за ГКУ в связи с изменением сведений об ОН — в размере, установленном пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;

• за государственную регистрацию сделки — в размере, установленном пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на ОН на основании:

• договора купли-продажи, предметом которого является несколько ОН (например, земельный участок (ЗУ) и расположенные на нем здания, сооружения) и которым не определена (либо требует определения в рублевом эквиваленте на определенную дату) цена каждого ОН;

• договоров мены;

• иных возмездных договоров об отчуждении (например, об отступном), в которых отсутствует выраженная в рублевом эквиваленте цена сделки по конкретному ОН?

Ответ. Государственная пошлина во всех перечисленных случаях уплачивается за каждый ОН исходя из следующего:

• если КС соответствующего ОН не определена либо его КС составляет менее 20 млн руб. для физических лиц либо менее 22 млн руб. для юридических лиц — в соответствии с абз. 3 и 6 пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

• если КС соответствующего ОН превышает 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн руб. для юридических лиц, — в размере, соответственно равном 0,02% или 0,2% от КС конкретного ОН, но не более 500 тыс. руб. для физических лиц и не более 1 млн руб. для юридических лиц (если иной размер не установлен пп. 21, 22.1, 24, 25, 26, 26.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью ЗУ (объекта недвижимости), с одновременным ГКУ такой части?

Ответ. При государственной регистрации сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью ЗУ (объекта недвижимости), с одновременным ГКУ такой части государственная пошлина уплачивается:

• за ГКУ в связи с изменением сведений об ОН в размере, установленном пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;

• за государственную регистрацию сервитутов в размере, установленном пп.31 п.1 ст. 333.33 НК РФ.

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам об ипотеке, датированным до 1 июля 2014 года и в связи с этим зарегистрированным в ЕГРН?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22 п. 1 ст.333.33 НК РФ вне зависимости от количества ОН, являющихся предметом договора об ипотеке, их КС и цены сделки, как за государственную регистрацию сделки с учетом положений пп. 2 ст. 333.18 НК РФ:

• физическим лицом — в размере 4 тыс. руб.;

• организацией — в размере 44 тыс. руб. (если иной размер не установлен пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за осуществление ГКУ и ГРП в отношении объектов незавершенного строительства (ОНС)?

Ответ. За ГКУ и ГРП физического лица на создаваемый объект (ОНС), расположенный на принадлежащем такому физическому лицу ЗУ, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС), государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 24.1 п.1 ст.333.33 НК РФ.

Учитывая п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 ГрК РФ, а также принимая во внимание тот факт, что КС объектов недвижимости определяется после их постановки на ГКУ, за ГКУ и ГРП прав на иные ОНС государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22.4 п.1 ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц — в размере 6 тыс. руб., для организаций — в размере 66 тыс. руб.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Вопрос. В каком размере должна быть уплачена государственная пошлина за ГКУ при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и (или) иного ОН, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ; МКД, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также ОН, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства (ОКС) в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места? Кто в этом случае является плательщиком государственной пошлины?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ только за осуществление ГКУ МКД (иного созданного ОН); государственная пошлина за одновременно осуществляемый в данном случае ГКУ всех расположенных в таком здании, сооружении помещений и (или) машино-мест, в том числе помещений, относящихся к имуществу общего пользования, не уплачивается (п. 1 ст. 333.34-1 НК РФ).

Государственной пошлина уплачивается лицом, обратившимся с заявлением о выдаче разрешения на ввод соответствующего ОН в эксплуатацию (застройщиком).

Вопрос. В каком размере должна уплачиваться государственная пошлина за ГКУ при вводе в эксплуатацию объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ? Кто является плательщиком государственной пошлины в этом случае?

Ответ. Государственная пошлина уплачивается за ГКУ в соответствии с пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Государственная пошлина уплачивается лицом, обратившимся с заявлением о выдаче разрешения на ввод соответствующего ОН в эксплуатацию (застройщиком).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Росреестр уточнил способы уведомлений, направляемых при кадастровом учете и регистрации прав

Росреестр разъяснил, как изменить назначение здания с садового дома на жилой

С нового года выписки из ЕГРН подорожают

Росреестр разъяснил, как осуществлять публичный сервитут, если правообладатель земельного участка не подписал соглашение

Как сократятся сроки действия ряда решений о предоставлении земли

Росреестр рассказал, когда возможна корректировка границ кадастровых кварталов

Росреестр: различие гарантийных сроков по разным ДДУ на одном объекте не является основанием для приостановления государственной регистрации договоров

Роскадастр уполномочили на ведение комплексных кадастровых работ за счет федерального бюджета

Минфин: размер пошлины за регистрационные действия зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости

Росреестр назвал наиболее распространенные причины отказа в государственном кадастровом учете и госрегистрации прав

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории 

Росреестр: кадастровый учет и регистрация прав возможны для зданий вспомогательного использования

С начала года Росреестр принял в Москве свыше миллиона онлайн-заявлений

Эксперт: нарушения в работе кадастровых инженеров в Москве за год сократились вдвое