Арбитражный суд впервые отказал ИП в выплате неустойки, купленной по уступке у дольщика.

Фото: www.recept.photo.ru

Портал ЕРЗ ранее писал про потребительский терроризм в долевом строительстве, неуклонно увеличивающий свои масштабы. Одна из новых схем такого явления реализуется путем уступки прав требований неустойки. Юридические лица или индивидуальные предприниматели выкупают у дольщиков права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником — застройщиком своих обязательств, путем заключения договора уступки.

При рассмотрении таких дел суды, как правило, взыскивают с застройщика крупные суммы в пользу юридической компании или ИП, обеспечивая им сверхприбыль. Крупный московский застройщик АО «А 101 Девелопмент» (6-е место в ТОП застройщиков о Москве) нашел способ борьбы с потребительским терроризмом. Подробности ниже.

Индивидуальный предприниматель А. А. Силкин обратился в суд с иском к АО «А 101 Девелопмент» о взыскании неустойки в размере 2 883 583 руб. Застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства перед дольщиком. Просрочка передачи квартиры дольщику возникла за период с 01.07.2014 по 23.05.2016. Дольщик уступил ИП А. А. Силкину свое право требования штрафных санкций. Цедент (дольщик) 14.07.2016 направил застройщику уведомление о состоявшейся уступке права требования с приложением договора цессии. Также 02.07.2016 в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о погашении суммы долга. Указанная претензия оставлена застройщиком без ответа и удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2016 по делу № А41-55134/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017, исковые требования ИП Силкина А. А. о взыскании неустойки с застройщика удовлетворены в полном объеме.

В последующем, застройщик обратился в Щербинский районный суд г. Москвы с требованием о признании договора уступки заключенного между ИП Силкиным А. А. и дольщиком недействительным. Как следует из материалов дела, суд общей юрисдикции установил, что между дольщиком и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Спорная квартира передана дольщику, право на нее зарегистрировано. Квартира передана дольщику с нарушением установленного договором срока передачи. Затем состоялась передача прав требований неустойки дольщиком ИП Силкину А.А.

Однако при заключении спорного договора цессии стороны не учли условия основного договора — договора участия в долевом строительстве. В договоре участия в долевом строительстве предусмотрен исключительный запрет на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям. Для совершения такой сделки требуется получить предварительное письменное согласие Застройщика и Банка. Исходя из этого, заявленные застройщиком требования судом удовлетворены, договор уступки признан недействительным. Позиция суда основывалась на нормах ч. 1 ст. 166, ст. 168, ч. 1 ст. 173, ст. 382 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ.

Как указал суд общей юрисдикции, уступка прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, должна совершаться в порядке, установленном ГК РФ. Для перехода к другому лицу прав кредитора (дольщика) не требуется согласие должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором. Договором участия в долевом строительстве предусмотрен прямой запрет уступки неустойки.

Судом установлено, что при заключении спорной сделки ИП Силкин А. А. знал об условиях договора участия в долевом строительстве, которыми прямо предусмотрен запрет на совершение уступки без согласия застройщика, а также об отсутствии такого согласия. Однако в нарушение положений ст. 173.1 ГК РФ подписал заведомо недействительный для него договор.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 14.12.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.05.2017 №33-18737/17 договор уступки признан недействительным. Данные обстоятельства послужили основанием для пересмотра Арбитражным судом требований ИП А. А. Силкина о взыскании неустойки с застройщика.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Верховный Суд: срок исковой давности для взыскания неустойки начинается со дня нарушения прав дольщика

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции

Почему застройщика, просрочившего сроки сдачи квартир дольщикам, поддержал суд

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Несмотря на законодательные ограничения, количество жалоб покупателей жилья на дефекты при передаче квартир и обращений в суд за компенсацией от застройщика не снижается. Более того, юридические компании порой сами ищут клиентов, и в том числе начали вовлекать в процесс риэлторов. Массовые иски к застройщикам могли повлиять на стоимость квартир в новых ЖК, рассказали «Коммерсанту» в Ассоциации профессионалов рынка недвижимости (REPA).

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Напомним, что до конца 2024 года в России действует мораторий на взыскание с девелоперов неустоек и штрафов за просроченную сдачу или квартиру с дефектами. Однако проблема так называемого потребительского терроризма не ушла. Более того, некоторые юристы тривиально зарабатывают на этой теме.

Член REPA Никита Журавлев (на фото ниже) рассказал о схеме «честного отъема денег у застройщиков», в которую юристы вовлекают покупателей квартир с целью получения компенсации.

«За год это порядка 200 тыс. исков. В деньгах — примерно 100 млрд руб. в год отсуживают юридические компании у строительного комплекса, — уточнил эксперт и добавил: — Что делают строители? Начинают закладывать неустойки или пени, которые могут к ним привести, в цену квадратного метра».

Фото из архива Н. Журавлева

В сентябре в России вступили в силу поправки, которые резко снизили размер неустойки за несвоевременное устранение недостатков квартир в новостройках.

Ранее за дефект можно было получить 1% от цены самого жилья за каждый день просрочки, и в некоторых обстоятельствах истцы могли вернуть почти всю стоимость квартиры. Теперь, согласно закону, значение сократилось до 0,15 доли от ключевой ставки ЦБ.

Партнер адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры», доцент Финансового университета при Правительстве РФ Денис Быканов (на фото) сомневается, что недвижимость могла подорожать из-за действий юристов и их клиентов.

Фото из архива Д. Быканова

Он пояснил, что порой указание в проектной декларации заведомо невыполнимого срока ввода в эксплуатацию в борьбе за потребителя может дать определенное конкурентное преимущество. В таком случае, конечно, застройщик будет включать в свою финансовую модель возможные претензии от дольщиков, но о потребительском экстремизме здесь речь не идет.

Потребительский экстремизм, по словам эксперта, — это когда потребитель получает нечто большее, чем он того заслуживает.

«Здесь уж точно этого нет. Возможные слухи о том, что потребители таким образом двигают цены на недвижимость вверх, совсем не обоснованы», — заключил юрист.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Участившиеся иски Денис Быканов объясняет отчасти новыми мораториями в отношении претензий, предъявляемых потребителями к дольщикам, что, по его мнению, откладывает решение проблемы.

Рост количества исков связан также и с проблемами самих застройщиков, которым не хватает средств на строительство, заметил специалист. Поэтому затягиваются сроки ввода жилых объектов, что увеличивает количество поступающих исков. А вот предоставление юридических услуг или их реклама этому не способствуют, полагает эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: работу по урегулированию взаимоотношений дольщиков и застройщиков нужно продолжать

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Депутаты уменьшили размер штрафа для застройщиков в 10 раз

Завтра Госдума во втором чтении рассмотрит поправки в закон об участии в долевом строительстве МКД

Как ограничат ответственность застройщиков за неисполнение условий ДДУ

Сергей Пахомов (Госдума): закон о борьбе с «потребительским экстремизмом» может вступить в силу с сентября

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов