Арбитражный суд впервые отказал ИП в выплате неустойки, купленной по уступке у дольщика.

Фото: www.recept.photo.ru

Портал ЕРЗ ранее писал про потребительский терроризм в долевом строительстве, неуклонно увеличивающий свои масштабы. Одна из новых схем такого явления реализуется путем уступки прав требований неустойки. Юридические лица или индивидуальные предприниматели выкупают у дольщиков права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником — застройщиком своих обязательств, путем заключения договора уступки.

При рассмотрении таких дел суды, как правило, взыскивают с застройщика крупные суммы в пользу юридической компании или ИП, обеспечивая им сверхприбыль. Крупный московский застройщик АО «А 101 Девелопмент» (6-е место в ТОП застройщиков о Москве) нашел способ борьбы с потребительским терроризмом. Подробности ниже.

Индивидуальный предприниматель А. А. Силкин обратился в суд с иском к АО «А 101 Девелопмент» о взыскании неустойки в размере 2 883 583 руб. Застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства перед дольщиком. Просрочка передачи квартиры дольщику возникла за период с 01.07.2014 по 23.05.2016. Дольщик уступил ИП А. А. Силкину свое право требования штрафных санкций. Цедент (дольщик) 14.07.2016 направил застройщику уведомление о состоявшейся уступке права требования с приложением договора цессии. Также 02.07.2016 в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о погашении суммы долга. Указанная претензия оставлена застройщиком без ответа и удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2016 по делу № А41-55134/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017, исковые требования ИП Силкина А. А. о взыскании неустойки с застройщика удовлетворены в полном объеме.

В последующем, застройщик обратился в Щербинский районный суд г. Москвы с требованием о признании договора уступки заключенного между ИП Силкиным А. А. и дольщиком недействительным. Как следует из материалов дела, суд общей юрисдикции установил, что между дольщиком и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Спорная квартира передана дольщику, право на нее зарегистрировано. Квартира передана дольщику с нарушением установленного договором срока передачи. Затем состоялась передача прав требований неустойки дольщиком ИП Силкину А.А.

Однако при заключении спорного договора цессии стороны не учли условия основного договора — договора участия в долевом строительстве. В договоре участия в долевом строительстве предусмотрен исключительный запрет на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям. Для совершения такой сделки требуется получить предварительное письменное согласие Застройщика и Банка. Исходя из этого, заявленные застройщиком требования судом удовлетворены, договор уступки признан недействительным. Позиция суда основывалась на нормах ч. 1 ст. 166, ст. 168, ч. 1 ст. 173, ст. 382 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ.

Как указал суд общей юрисдикции, уступка прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, должна совершаться в порядке, установленном ГК РФ. Для перехода к другому лицу прав кредитора (дольщика) не требуется согласие должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором. Договором участия в долевом строительстве предусмотрен прямой запрет уступки неустойки.

Судом установлено, что при заключении спорной сделки ИП Силкин А. А. знал об условиях договора участия в долевом строительстве, которыми прямо предусмотрен запрет на совершение уступки без согласия застройщика, а также об отсутствии такого согласия. Однако в нарушение положений ст. 173.1 ГК РФ подписал заведомо недействительный для него договор.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 14.12.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.05.2017 №33-18737/17 договор уступки признан недействительным. Данные обстоятельства послужили основанием для пересмотра Арбитражным судом требований ИП А. А. Силкина о взыскании неустойки с застройщика.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Верховный Суд: срок исковой давности для взыскания неустойки начинается со дня нарушения прав дольщика

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции

Почему застройщика, просрочившего сроки сдачи квартир дольщикам, поддержал суд

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

В 2023 году по программе «Семейная ипотека» россияне в 44% случаев покупали однокомнатные квартиры и студии, рассказала URA.RU замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Фото: sobianin.ru 

По словам эксперта, в структуре спроса за прошедший год на квартиры, купленные с использованием «Семейной ипотеки», 44% составляют однокомнатные квартиры и студии, 32% — двухкомнатные, 19,5% — трехкомнатные.

Однокомнатные квартиры и студии, по данным статистики, — один из самых востребованных видов жилья. Как подсчитали специалисты, в 2023 году их доля в общем объеме продаж в России была на уровне 54% — 55%.

Фото: q.etagi.com

Татьяна Решетникова (на фото) назвала четыре цели покупки такого вида жилья: стартовое жилье для тех, кто не имеет достаточного количества собственных сбережений для покупки недвижимости; способ вложения материнского капитала; квартиры для детей-студентов и, наконец, инвестирование.

«Студии и однокомнатные квартиры были и остаются одними из самых ликвидных, — отметила топ-менеджер компании «Этажи» и пояснила: — Их проще всего реализовать, спрос на них относительно стабильный, даже в условиях высоких ипотечных ставок, поскольку такое жилье по сути своей базовое».

Фото: www.cian.ru

С коллегой согласен руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). По его словам, россияне все чаще выбирают студии, а не классические однушки.

«Суммарная доля однушек и студий в продажах новостроек на протяжении последних пяти лет колеблется в достаточно узком диапазоне — от 59% до 64%», — уточнил аналитик.

По данным Циан.Аналитики, основные изменения связаны с сокращением доли классических однушек в пользу студий, тогда как вклад двушек, трешек и многокомнатных квартир в общий объем продаж почти не меняется.

Статистика по новостройкам Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2023 году, которую привели эксперты, подтверждает их слова.

Так, доля однокомнатных квартир в общем объеме спроса составляет 36%, на студии и двухкомнатные квартиры приходится по 25%, на трехкомнатные — 12%, а на четырехкомнатные квартиры — лишь 2%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на недвижимость Подмосковья в IV квартале 2023 года вырос на 57,4%

Эксперт: доля ипотеки на новостройки с господдержкой снизилась до 8%

Эксперты: объем предложения новостроек Новой Москвы за год вырос на 15,9%

Эксперты: в январе российские новостройки подорожали на 2%

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

В 2024 году ЦБ ждет существенного охлаждения ипотечного рынка

Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Эксперты: продажи жилья в декабре 2023 года на 34% превысили прошлогодний результат

Эксперты: половина спроса на столичные новостройки массового сегмента приходится на Новую Москву

Эксперты определили самые продаваемые в 2023 году столичные новостройки массового сегмента и бизнес-класса

Эксперты: объем продаж в новостройках Москвы в 2023 году вырос на треть