Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в статьи 6 и 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"».

 

 

Законопроект предлагает закрепить за застройщиком право досрочно, раньше срока, установленного договором долевого участия (ДДУ), передавать объекты долевого строительства дольщикам, не внося соответствующих изменений в ДДУ.

 

 

Законопроект устанавливает следующий порядок действий застройщика в такой ситуации, когда создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости закончено раньше строка:

  

Фото: www.anspb.ru

  

 застройщик в течение семи рабочих дней заказным письмом уведомляет дольщика о досрочном завершении строительства и готовности объекта к передаче, а также о последствиях уклонения дольщика от приемки объекта;

 дольщик, получивший такое письмо в семидневный срок, или срок, установленный договором, обязан приступить к принятию такого объекта.

 

Фото: www.polinov.ru

    

Кроме того, законопроект устанавливает особые условия начисления неустойки (пени) за несвоевременную передачу объекта, отнесенного Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) к уникальным.

В таком случае неустойка (пени) начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора.

 

Фото: www.storm24.media

 

Напомним, что по общему правилу если дольщиком является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком на уровне 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, в двойном размере.

При этом максимальный размер неустойки по 214-ФЗ не ограничивается.

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

   

К уникальным ГРК РФ относит объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

• высота более чем 100 м;

• пролеты более чем 100 м;

 

Фото: www.i-diplomys.com

   

• наличие консоли более чем 20 м;

• заглубление подземносй части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 м.

Обосновывая введение ограничения максимального размера неустойки (пени) в случае задержки строительства уникальных объектов, депутаты указывают на беспрецедентное санкционное давление на Россию со стороны недружественных стран.

    

Фото: www.liftholding.ru

 

В результате этого давления ранее заказанное и оплаченное оборудование (лифты, инженерное оборудование, отделочные материалы и т.п.) не может быть поставлено, при этом многие проекты находятся на завершающей стадии строительства.

Это приводит не только к поиску альтернативных поставщиков, но и к необходимости перепроектирования и даже частичной перестройки уже практически построенных объектов, что, естественно, сказывается на сроках их сдачи.

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект о поэтапном раскрытии счетов эскроу

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

ЕРЗ.РФ: доля просрочки по ипотеке под залог ДДУ рекордно низкая

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

+

Верховный Суд разъяснил, как считать сроки давности для гарантийных обязательств

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ), 30.08.2022 вынесла определение по делу №51-КГ22-6-К8, в котором указала, в какие сроки покупатели вправе требования, связанные с недостатками в квартире, если продавец не является застройщиком.

  

Фото: www.uriston.com

  

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительная инициатива» (в настоящее время ООО СЗ «Строительная инициатива») (продавец) и супругами (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

После передачи квартиры покупателям в квартире были обнаружены скрытые недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Покупатели направили продавцу претензию с требованием провести демонтаж некачественной штукатурки, провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Экспертное исследование установило, что качество части работ, выполненных в помещениях квартиры, не соответствуют требованиям нормативной документации. Определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий (недостатков) выполненных работ в квартире, которая составила 204 914,40 руб. Ответчиком выплачено в пользу каждого истца 52 500 руб., однако, по мнению истцов, данной суммы недостаточно для устранения недостатков, в связи с чем они обратились в суд.

 

 

В качестве доводов продавцом указано на то, что относительно даты обращения с иском истек двухгодичный срок, в течение которого возможно предъявление требований, связанных с недостатками проданного товара, предусмотренный ст. 19 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Претензионные требования также предъявлены покупателями за рамками данного срока. Исходя из этого продавец полагает, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры ООО «Жилищная инициатива».

Суд первой инстанции указал, что, согласно п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в случаях когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет — на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

  

Фото: www.edsro.center

  

Таким образом, в отношении спорной квартиры действует специальный срок гарантии в 5 лет, установленный Законом о защите прав потребителей. В течение этого срока потребитель в случае если переданная ему квартира оказалась некачественной, по своему выбору вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков либо возмещении расходов на их устранение к продавцу, в данном случае — к ООО СЗ «Строительная инициатива».

Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что недостатки в квартире возникли до передачи ее истцам; на момент предъявления истцами требований ответчику пятилетний гарантийный срок не истек; а выбор обязанного по требованию потребителя ответчика является прерогативой потребителя.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

  

ООО СЗ «Строительная инициатива» попыталась оспорить это решение, в Верховном Суде РФ, указав, что не является застройщиком дома, квартира ей приобретена по договору инвестирования, а позже перепродана покупателям.

Как было установлено Верховным Судом, между ООО «Строительная инициатива» покупателями заключен договор купли-продажи квартиры с одновременным обременением — ипотекой. Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования строительства. Квартира передана покупателям в долевую собственность. Оплата по договору истцами произведена в полном объеме.

Согласно договору, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения основного договора купли-продажи, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

  

Фото: www.anspb.ru

 

Из договора следует, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости. Продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

Также продавец указывает, что, поскольку договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ и абз. второго п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

  

Фото: www.polinov.ru

  

ВС указал, что приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу ООО СЗ «Строительная инициатива» с делом решено передать для рассмотрения Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Судебная коллегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суда первой инстанции.

30.08.2022 Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел того факта, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором ООО СЗ «Строительная инициатива» выступает продавцом, а супруги — покупателями. Застройщиком, дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.

 

Фото: www.amgkh.ru

 

По мнению Судебной коллегии ВС РФ, при рассмотрении спора суд ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, определила отменить решения и оправления нижестоящих судов и на дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика