«Коммерсант» проанализировал одну из последних инициатив представителей девелоперского бизнеса, выступившего за смягчение условий предоставления проектного финансирования.

Фото: www.infokanal55.ru

Как сообщается в материале издания, владелец девелоперской компании Брусника Алексей Круковский (на фото ниже) обратился с письмом к курирующему строительство вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину и президенту Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леониду Казинцу.

В своем послании представитель девелоперского бизнеса просит в рамках господдержки стройиндустрии в условиях санкций разрешить застройщикам поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта и обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах.

Риски незавершения строительства при досрочном снятии части средств (до ввода объекта в эксплуатацию, как сегодня предусмотрено регулирующим долевое строительство 214-ФЗ) можно минимизировать при создании должной системы оценки надежности застройщиков и проектов, полагает Круковский.

Фото: www.ekogradmoscow.ru

Президент НОЗА и владелец девелоперской Корпорации Баркли Леонид Казинец (на фото) поддержал идею коллеги.

«Инициатива полезна для отрасли, но это вряд ли устроит банки», — прокомментировал он «Коммерсанту» предложение владельца Брусники.

Вице-президент по финансам ГК ИНГРАД Марина Заболотнева (на фото) согласилась с тем, что это предложение — актуальное.

Сегодня застройщики испытывают дефицит денег на расчетных счетах в условиях, когда проектное финансирование не покрывает всех расходов на стройку, напомнила топ-менеджер.

Фото: www.interfax.ru

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами А101 Девелопмент Анатолий Клинков (на фото) признал, что в соответствии с 214-ФЗ чем больше средств на эскроу-счетах — тем меньшую ставку предлагают банки-кредиторы застройщикам в рамках проектного финансирования.

Однако на практике для получения минимальной ставки по такому финансированию эскроу-счета должны быть заполнены не менее чем на 140% от объема кредита, одобренного застройщику. А это делает досрочный доступ к средствам на эскроу-счетах весьма востребованным со стороны девелоперов, поддержал точку зрения коллег Клинков.

Фото: www.kitanie.com

Напомним, что дискуссия вокруг предоставления застройщикам поэтапного доступа к эскроу-счетам ведется с 2018 года, когда начался перевод долевого строительства на схему проектного финансирования.

Традиционно девелоперы выступают за такой доступ, а Минстрой с пониманием относится к позиции застройщиков.

Фото: www.postupi.online

Например, разработанный ведомством проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» в своей последней редакции в качестве одной из антикризисных мер включает досрочное перечисление девелоперам денег дольщиков с эскроу-счетов до окончания строительства объекта.

Фото: www.sakhalife.ru

В отличие от Минстроя Банк России, представители коммерческих банков и часть парламентариев выступают против предоставления застройщикам такого права.

В частности, комментируя «Коммерсанту» инициативу владельца Брусники, директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова заявила, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов может «создать лазейки для недобросовестных застройщиков, а это большие риски для дольщиков».

Фото: www.duma.gov.ru

По мнению одного из инициаторов перехода отрасли на эскроу-счета, депутата Госдумы Николая Николаева (на фото), предоставление такого права «убьет сложившуюся систему проектного финансирования», вызовет рост его стоимости и приведет к росту числа новых обманутых дольщиков «уже через пару месяцев».

Между тем зампред Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (на фото), комментируя в апреле ситуацию, сложившуюся в сфере проектного финансирования, возмущенно заметил, что банки приостановили кредитование застройщиков на сумму 600 млрд руб. по уже заключенным с девелоперами договорам, несмотря на то, что последние наполнили необходимыми средствами дольщиков эскроу-счета в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

Фото: www.phonoteka.org

СПРАВКА

По данным ЕИСЖС наш.дом.рф, по состоянию на начало мая из 95 млн кв. м строящегося жилья по всей России 78 млн кв. м возводится с использованием эскроу-счетов. По итогам I квартала 2022 года объем средств на этих счетах, по расчетам ЦБ, превысил 3,7 трлн руб.

Фото: www.spbnovostroyka.ru

Другие публикации по теме:

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов