«Коммерсант» проанализировал одну из последних инициатив представителей девелоперского бизнеса, выступившего за смягчение условий предоставления проектного финансирования.

Фото: www.infokanal55.ru

Как сообщается в материале издания, владелец девелоперской компании Брусника Алексей Круковский (на фото ниже) обратился с письмом к курирующему строительство вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину и президенту Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леониду Казинцу.

В своем послании представитель девелоперского бизнеса просит в рамках господдержки стройиндустрии в условиях санкций разрешить застройщикам поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта и обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах.

Риски незавершения строительства при досрочном снятии части средств (до ввода объекта в эксплуатацию, как сегодня предусмотрено регулирующим долевое строительство 214-ФЗ) можно минимизировать при создании должной системы оценки надежности застройщиков и проектов, полагает Круковский.

Фото: www.ekogradmoscow.ru

Президент НОЗА и владелец девелоперской Корпорации Баркли Леонид Казинец (на фото) поддержал идею коллеги.

«Инициатива полезна для отрасли, но это вряд ли устроит банки», — прокомментировал он «Коммерсанту» предложение владельца Брусники.

Вице-президент по финансам ГК ИНГРАД Марина Заболотнева (на фото) согласилась с тем, что это предложение — актуальное.

Сегодня застройщики испытывают дефицит денег на расчетных счетах в условиях, когда проектное финансирование не покрывает всех расходов на стройку, напомнила топ-менеджер.

Фото: www.interfax.ru

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами А101 Девелопмент Анатолий Клинков (на фото) признал, что в соответствии с 214-ФЗ чем больше средств на эскроу-счетах — тем меньшую ставку предлагают банки-кредиторы застройщикам в рамках проектного финансирования.

Однако на практике для получения минимальной ставки по такому финансированию эскроу-счета должны быть заполнены не менее чем на 140% от объема кредита, одобренного застройщику. А это делает досрочный доступ к средствам на эскроу-счетах весьма востребованным со стороны девелоперов, поддержал точку зрения коллег Клинков.

Фото: www.kitanie.com

Напомним, что дискуссия вокруг предоставления застройщикам поэтапного доступа к эскроу-счетам ведется с 2018 года, когда начался перевод долевого строительства на схему проектного финансирования.

Традиционно девелоперы выступают за такой доступ, а Минстрой с пониманием относится к позиции застройщиков.

Фото: www.postupi.online

Например, разработанный ведомством проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» в своей последней редакции в качестве одной из антикризисных мер включает досрочное перечисление девелоперам денег дольщиков с эскроу-счетов до окончания строительства объекта.

Фото: www.sakhalife.ru

В отличие от Минстроя Банк России, представители коммерческих банков и часть парламентариев выступают против предоставления застройщикам такого права.

В частности, комментируя «Коммерсанту» инициативу владельца Брусники, директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова заявила, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов может «создать лазейки для недобросовестных застройщиков, а это большие риски для дольщиков».

Фото: www.duma.gov.ru

По мнению одного из инициаторов перехода отрасли на эскроу-счета, депутата Госдумы Николая Николаева (на фото), предоставление такого права «убьет сложившуюся систему проектного финансирования», вызовет рост его стоимости и приведет к росту числа новых обманутых дольщиков «уже через пару месяцев».

Между тем зампред Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (на фото), комментируя в апреле ситуацию, сложившуюся в сфере проектного финансирования, возмущенно заметил, что банки приостановили кредитование застройщиков на сумму 600 млрд руб. по уже заключенным с девелоперами договорам, несмотря на то, что последние наполнили необходимыми средствами дольщиков эскроу-счета в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

Фото: www.phonoteka.org

СПРАВКА

По данным ЕИСЖС наш.дом.рф, по состоянию на начало мая из 95 млн кв. м строящегося жилья по всей России 78 млн кв. м возводится с использованием эскроу-счетов. По итогам I квартала 2022 года объем средств на этих счетах, по расчетам ЦБ, превысил 3,7 трлн руб.

Фото: www.spbnovostroyka.ru

Другие публикации по теме:

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

20.04.2022 судьей Верховного Суда Российской Федерации вынесено решение №309-ЭС22-4353 по заявлению заказчика-застройщика к казначейству о признании незаконными и отмене представления.

Фото: www.edsro.center

Как следует из материалов дела, Управлением Федерального казначейства по Свердловской области (Управлением) по результатам внеплановой ревизии финансово-хозяйственной деятельности в адрес ФГКУ «8 ЦЗЗ войск национальной гвардии Российской Федерации» (застройщик) вынесено представление от 23.03.2021 с требованием принять меры по устранению причин и условий нарушений, согласно которому, в частности, установлено, что:

• допущено неэффективное использование бюджетных средств, выразившееся в возмещении судебных расходов по исполнительному листу (п. 29 представления);

• допущено расходование бюджетных средств сверх утвержденных сметных назначений, выразившееся в принятии и оплате работ по сборке и сварке каркасов и сеток, фактически выполненных не в соответствии с требованиями проектной документации (п. 58 представления);

• допущено неправомерное использование бюджетных средств, выразившееся в принятии и оплате фактически невыполненных работ, на основании первичных документов, содержащих работы по заготовке деревьев и кустарников, которые были учтены ранее в стоимости приобретаемых деревьев и кустарников (п. 59 представления).

Не согласившись с указанным представлением, застройщик обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению о признании незаконным и отмене п.п.29, 58, 59 представления.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2021 заявленные требования были удовлетворены. Однако постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021 решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2021 по делу №А60-21026/2021 было изменено, заявленные требования удовлетворены частично, кроме того, признаны незаконными и отменены п. 29 и 58 представления Управления от 23.03.2021 №62—63—10/1/330.

Фото: www.news.sarbc.ru

Как указал апелляционный суд, неэффективным считается использование бюджетных средств с превышением объема, установленного при их предоставлении (достаточного для достижения цели, результата) или недостижение цели, результата, установленного при предоставлении бюджетных средств.

Конкретная расходная операция может быть признана неэффективным расходованием бюджетных средств только в случае, если уполномоченный орган докажет, что поставленные перед участником бюджетного процесса задачи могли быть выполнены с использованием меньшего объема средств или что используя определенный бюджетом объем средств, участник бюджетного процесса мог бы достигнуть лучшего результата.

Доказательств неэффективности расходования бюджетных средств, отсутствия экономности и результативности, а также возможности уменьшения суммы оплаты по исполнительному листу, в материалы дела не было представлено, поэтому п. 29 представления отменен.

Фото: www.metragi.ru

Отменяя п. 58 представления, суд указал, что при размещении конкурсной документации заказчик обязан ознакомить участников торгов с проектно-сметной документацией. Участник торгов принимает решение об участии в торгах после разумной оценки стоимости контракта, определения предпринимательских рисков и изучения сметной стоимости. В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 34 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что его цена является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта.

Согласно ч. 6.1 ст. 110.2 44-ФЗ, оплата выполненных работ осуществляется в пределах цены контрактов, предметом которых являются строительство объектов капитального строительства в соответствии с их сметой в сроки и в размерах, установленных таким контрактом или графиком оплаты выполненных по контракту работ (при наличии) с учетом графика выполнения строительно-монтажных работ и фактически выполненных подрядчиком работ.

При этом составление сметы такого контракта осуществляется в пределах цены контракта без использования предусмотренных проектной документацией нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов.

Фото: www.gis96.ru

В соответствии с ч. 2 ст. 8.3 Градостроительного кодекса РФ, (ГрК РФ) достоверность сметной стоимости строительства подлежит проверке в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации. Государственная экспертиза оценки достоверности определения сметной стоимости строительства проводится экспертами, имеющими право на осуществление проверки достоверности определения указанной сметной стоимости в соответствии с положениями ГрК РФ.

Таким образом, сметные нормативы при проведении расчетов по государственным контрактам не применяются или не предусмотрены к применению. В то же время в полномочия территориального казначейства не входит определение достоверности или указание на недостоверность сметной стоимости проектной документации.

Фото: www.c.pxhere.com

В итоге суд пришел к выводу об отсутствии доказательств допущения заявителем нарушений, указанных в пункте 58 представления.

Рассматривая правомерность п. 59 представления, апелляционный суд указал, что Управлением не было принято во внимание, что при расчетах с подрядчиком за деревья и кустарники застройщик применял стоимость деревьев, предусмотренную сметным расчетом, а не договорную.

Исключение Управлением расценок из сметной документации, получившей положительное заключение, по мнению суда, нельзя считать правомерным и обоснованным.

Вместе с тем суд указал, что казенным учреждением фактически дважды оплачены одни и те же работы. В локально-сметном расчете №07-01-01 изм. 1 «Генплан и благоустройство территории» дважды учтена стоимость заготовки деревьев и кустарников с комом земли в мягкой упаковке: по позициям. Заявитель данные выводы проверки (о двойной оплате одних и тех же работ) не опроверг.

Фото: www.amgkh.ru

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами нижестоящего суда в части признания незаконным пункта 59 оспариваемого представления.

При рассмотрении кассационной жалобы Верховный Суд РФ поддержал доводы нижестоящих судов, указав, что казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования, а равно требовать от учреждения применения и корректировки сметных нормативов и расценок, надбавок, учтенных в проектной стоимости строительства и начальной максимальной цене контракта, при исполнении контракта и расчетах за фактически выполненные и принятые работы.

На основании изложенного Управлению Федерального казначейства по Свердловской области отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Особые правила изменения существенных условий госконтрактов на строительство в 2022 году

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Михаил Мишустин: В условиях санкционного давления переход на ресурсно-индексный метод ценообразования в строительстве отложим до 2023 года

Минстрой России разъяснил применение подходов при расчете государственных контрактов

Минстрой России опубликовал разъяснения о единицах измерения в смете контракта и актах о приемке выполненных работ

Главгосстройнадзор Подмосковья: стройки не должны останавливаться из-за выявленных на стройплощадках нарушений

Как изменится порядок определения начальной максимальной цены контракта

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

В 2021 году суды удовлетворили 96% требований, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных домов

Игорь Краснов прокурорам субъектов РФ: Требую пресекать любое незаконное вмешательство в хозяйственную деятельность предпринимателей

Верховный Суд: дополнительные работы не подлежат оплате без явного и утвердительного согласия заказчика на увеличение их стоимости

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

Верховный Суд: проектная документация без заключения экспертизы не представляет потребительской ценности для заказчика

Верховный Суд: техплан не подтверждает наличия у участника закупки опыта выполнения работ