Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
+

Застройщики: снижение ключевой ставки ЦБ сделает ипотеку еще более привлекательной, станет стимулом для покупки жилья населением

24 июля совет директоров Банка России примет решение по ключевой ставке. Накануне этого события портал ЕРЗ.РФ провел опрос среди представителей девелоперских компаний и отраслевых экспертов.

    

Фото: www.brodv.ru

      

Нас интересовало, какого решения ожидают застройщики и аналитики, как оно, по их мнению, отразится на ставке ипотеки для ДДУ и на продажах.

      

 

   

Вячеслав ПРИЙМАК, руководитель направления ипотечных программ ГК ИНГРАД:

Ожидается, что завтра Центробанк снизит ключевую ставку на 0,25%— 0,5%. Думаю, что после этого решения ряд банков незначительно снизит ставки, однако серьезных изменений ожидать я бы не стал: на предыдущее снижение ключевой ставки на 1% банки практически не отреагировали.

В этом вопросе игроки ориентируются не на ЦБ, а на ведущие кредитные учреждения страны: если они снизят ставку в ответ действия регулятора, то их примеру последуют и остальные банки.  Думаю, что средняя ставка по ипотеке на новостройки в ближайшем будущем будет на уровне 7,5%—7,1%. В целом о необходимости снижения учётной ставки говорили давно и много, однако необходимо дождаться реального снижения со стороны не только ЦБ, но и банков.

Что касается продаж, то на них влияет не только ипотека, но и стоимость жилья. Мы прогнозируем, что в дальнейшем цены на недвижимость будут расти. Это связано в том числе с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, волатильностью курса рубля и общей экономикой проектов.

      

 

  

Андрей ВЕРБИЦКИЙ, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК:

Если решение ЦБ в сторону снижения ключевой ставки будет положительным, то большинство банков, возможно, также проведут корректировку ипотечных ставок. Однако сильного снижения ждать не стоит, пока для этого нет предпосылок в экономике. Мы предполагаем, что ставки уменьшаться на 0,25%.

Если тенденция по снижению ипотечных ставок продолжится и дальше, то велика вероятность того, что привлекательные ипотечные ставки послужат дополнительным стимулом населению для приобретения нового жилья.

    

 

    

Дмитрий ЦВЕТОВ, директор по развитию ГК А101:

Четкой зависимости того, насколько может уменьшиться средний уровень ипотечных ставок в случае очередного снижения ключевой ставки ЦБ, не прослеживается. Но можно сказать, что разница между ключевой и средней ипотечной ставкой сегодня больше, чем еще три-четыре года назад.

Безусловно, любое снижение ипотечной ставки остается действенным стимулом повышения объема продаж на первичном рынке жилья. Например, в апреле 2020 года объем продаж ГК А101 относительно марта оказался ниже на 49%, однако в результате снижения общего уровня ипотечных ставок и появления на рынке ипотеки с господдержкой уже в мае наши продажи выросли относительно апреля на 33,5%, а в июне — на 21% относительно мая.

Быстрое восстановление спроса до «предкоронавирусных» показателей крайне важно для строительной отрасли. Другое дело, что колебания спроса в начале года и последующая пандемия сильно замедлила процесс насыщения рынка новым предложением. Так, в ТиНАО его объем сократился ровно в два раза.

Ситуация, при которой продажи растут, но предложение своевременно не восполняется, уже в ближайшее время может привести к росту цен на жилье, который к концу 2020 года может достигнуть 7%.

   

  

Надежда КАЛАШНИКОВА, директор по развитию Л1:

Снижение ключевой ставки логично повлечет за собой снижение и ипотечных ставок. Это, разумеется, активизирует продажи недвижимости. Особенно, если учесть тот факт, что держать деньги на банковских вкладах становится все менее выгодным, инвесторы будут переводить ресурсы в более доходные инструменты, в частности в ликвидную недвижимость.

Если процент по ипотеке снизится хотя бы на полпункта, это существенно отразится на размере платежей и поддержит падающий спрос. Банки при этом могут ужесточить требования к заемщикам, но это тот самый случай, когда «если дают, то надо брать».

Ведь с помощью ипотеки можно решить сразу несколько вопросов: во-первых, квартирный, а во-вторых, сохранить и приумножить свои сбережения. Поскольку ипотечные проценты в новой редакции могут оказаться ниже прогнозируемой Минфином инфляции. 

   

    

   

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс:

Банковские аналитики сходятся во мнении, что ЦБ вновь снизит ключевую ставку. Открытым остается вопрос, насколько существенной будет корректировка. Учитывая, что ставка снижалась восемь раз подряд, а последняя корректировка составила 1 п.п., дальнейший темп снижения может замедлиться, поскольку потенциал для смягчения кредитно-денежной политики по большей части исчерпан.

Для рынка недвижимости снижение ключевой ставки означает еще большую доступность ипотеки, которая подхлестнет сделки, в первую очередь с готовым жильём. Что касается сегмента новостроек, то ожидаемое снижение ставок по стандартным ипотечным продуктам может в скором времени нивелировать выгоду субсидированной ипотеки. Не исключено, что Правительству придется пересмотреть условия кредитования по этой программе, чтобы привлечь еще больше заемщиков.

Уменьшение ставки до очередного исторического минимума увеличивает вероятность снятия денег с банковских вкладов и перевод их либо в валюту, либо в недвижимость, так как держать накопления под такой мизерный процент становится невыгодным.  

Снижение ключевой ставки — это также хорошая новость для застройщиков, собирающихся привлечь банковское проектное финансирование. 

    

 

  

Надежда КОРККА, управляющий директор Метриум:

Вероятность снижения ключевой ставки довольно высока, вопрос только в размере этого снижения. Есть два варианта — сокращение на 0,25 процентных пункта или на 0,5 п.п. В первом случае не будет немедленного влияния смягчения кредитно-денежной политики на рынок ипотеки. Банки воспримут такой шаг как сигнал о том, что ЦБ и дальше будет снижать ставку, но плавно.

Во втором случае уже до сентябрьского собрания совета директоров ставки по ипотеке, в том числе и под залог прав участника долевого строительства, в очередной раз снизятся примерно на 0,25% и закрепятся в диапазоне 5,5%—6% годовых.

Дальнейшее повышение доступности ипотеки может не только восстановить спрос на новостройки, но и вывести его на новый уровень, более высокий, чем в 2019 году. Это существенно поддержит отрасль.

      

 

                

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Банк России: обязанность страхования ипотечных рисков надо переложить с заемщика на банк-кредитор

ЦБ снизил ключевую ставку до 4,5% годовых (график)

ЦБ снизил ключевую ставку до 5,5% годовых (графики)

ЦБ утвердил новый пакет мер поддержки граждан и экономики и рассмотрит вопрос снижения ключевой ставки          

+

Эксперты: итоги 2023 года будут зависеть от решений ЦБ и Минстроя

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м