Верховный Суд РФ определением №301-ЭС24-8081 от 29.05.2024 поддержал решения нижестоящих судов, которые встали на сторону госзаказчика в споре об определении размера платы по договору на оказание услуги по исполнению функций технического надзора.

Фото: www.edsro.center

Как следует из материалов дела, Библиотека (заказчик) и Общество (исполнитель) заключили договор от 14.09.2020 на оказание услуги по исполнению функций технического надзора за выполнением работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ (ОКН) в соответствии с техническим заданием.

По договору срок оказания услуг был следующим. Начало — с момента подписания договора обеими сторонами, окончание — не позднее 15.08.2021. Цена договора составила 1 835 466 руб., включая расходы, связанные с исполнением обязательств в полном объеме. В соответствии с договором цена является твердой и определяется на весь период его исполнения.

Согласно акту от 18.08.2021 №8, подписанному сторонами без возражений и замечаний, исполнитель оказал услуги (исполнение функций технического надзора за выполнением работ по сохранению ОКН) в полном объеме на сумму 1 835 466 млн. руб. Оплата оказанных услуг произведена заказчиком в полном объеме.

Контрольно-счетная палата (КСП) по результатам контрольного мероприятия по проверке законности и эффективности использования средств республиканского бюджета выявила нарушения, посчитав, что оплата услуг по осуществлению технического надзора произведена Библиотекой без учета фактически выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ на Объекте. По мнению ревизоров, для определения стоимости оказанных услуг по техническому надзору следовало применить пропорцию от стоимости выполненных работ по сохранению ОКН. КСП потребовала от Библиотеки принять меры по возврату Обществом 1 789 333 руб. неосновательного обогащения.

Поскольку Общество отказалось в претензионном порядке возвращать полученные по договору средства, Библиотека обратилась в суд. Арбитражный суд первой инстанции встал на сторону Общества, отказав в удовлетворении заявленного требования Библиотеки. Апелляционный суд поддержал данное решение.

Однако кассационный суд отменил решения нижестоящих судов, указав, что судами не учтено следующее.

Фото:  Тарасенков / Фотобанк Лори   

Иск по делу направлен на устранение нарушения принципа эффективного использования бюджетных средств с целью защиты публичных интересов и проведения судебной оценки фактов, содержащихся в представлении органа государственного финансового (бюджетного) контроля, и установления в рамках состязательного судебного разбирательства баланса интересов сторон.

Позиция судов ошибочна в том, что цена договора является твердой и подлежит оплате в изначально согласованном размере, независимо от объема оказанных услуг. Данный подход противоречит принципам возмездности гражданско-правовых договоров и возмездного оказания услуг, поскольку здесь нарушен баланс прав и интересов сторон, а также публичные интересы при оплате услуг на основании государственного контракта ввиду необоснованного расходования бюджетных (публичных) денежных средств.

На дату окончания оказания исполнителем услуг по договору работы по сохранению ОКН на Объекте в полном объеме не были выполнены, следовательно, и услуги по исполнению функций технического надзора за выполнением работ должны быть оплачены пропорционально выполненным объемам по сохранению ОКН.

Верховный Суд РФ поддержал решение суда кассационной инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев

Верховный Суд: виновный не может быть освобожден от уголовной ответственности за нарушение требований охраны труда, приведшее к смерти человека

Арбитражный суд: при непредставлении исходных данных для проектирования подрядчик вправе отказаться от договора

Верховный Суд: в спорах о границах участков нельзя руководствоваться только результатами экспертизы, без оценки всех обстоятельств

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Верховный Суд указал, сколько исков можно подать для полного возмещения вреда в результате залива помещения

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Суд признал заключение контрактов незаконным, но оставил деньги у подрядчика

Заключение о самовольном строительстве будет делать только государственная экспертиза

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

ФАС: при госзакупке проектных и изыскательских работ заказчик не может требовать членства в двух СРО

Арбитражный суд: в качестве подтверждения согласования условий договора можно принять эмодзи

В 2025 году рынок новостроек ждет плавное снижение активности: объемы выдачи ипотеки уменьшатся до 4 трлн руб., спрос и объем предложения сократятся, а цены вырастут на 6% — 8%. К такому мнению пришли участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». При этом эксперты не видят предпосылок для системного кризиса в отрасли — половина вводящегося в 2025 году жилья уже распродана.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

В ходе дискуссии отмечалось, что на фоне высоких ставок застройщики активно диверсифицируют способы оплаты: в некоторых компаниях доля рассрочек выросла на треть, а доля сделок без ипотеки достигла рекордных значений.

В отдельных регионах, например в Крыму, активно развивается сегмент рекреационной недвижимости, где продажи за год выросли в 2,5 раза.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— По данным аналитических сервисов, в декабре 2024 года на рынках Москвы и Новой Москвы зафиксирован рост числа сделок, однако это локальная аномалия. В целом по стране всплеска спроса не наблюдается — в последние месяцы рынок достиг равновесия в непростых условиях сокращения программ массовой льготной ипотеки и повышенной ключевой ставки ЦБ.

Согласно опросам ЕРЗ.РФ, девелоперы сохраняют устойчивое положение и не рассматривают передачу своих проектов другим застройщикам — как и не проявляют интереса к продаже бизнеса.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ»:

— Мы смотрим в 2025 год с оптимизмом, несмотря на относительно невысокие показатели продаж. Согласно базовому сценарию Минэкономразвития и Банка России, в 2026 году ожидается значимое снижение ключевой ставки и нормализация рыночных ставок по ипотеке, что даст большой стимул для спроса на жилье. Риски могут проявиться в 2027 году или в конце 2026-го в случае, если не будут приняты дополнительные меры поддержки при сохранении ключевой ставки на уровне около 20%.

По нашим оценкам, в 2025 году будет выдано 1—2 млн кредитов примерно на 4 трлн руб. Важно, что 2025 год распродан уже на 50%, это больше нормативного значения для проектного финансирования. Текущий объем продаж в 2 млн кв. м в месяц, хотя и ниже на 20% — 30% показателей первого полугодия 2024 года, позволяет уверенно закончить начатые объекты.

Есть ряд застройщиков, которые — в том числе из-за своей рискованной финансовой политики — сегодня находятся в более уязвимом положении, чем отрасль в целом. У части из них в 2025 году возможно банкротство, но никакой опасности с точки зрения достройки проектов нет.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель аналитического центра Циан:

— На рынке новостроек в 2025 году мы ожидаем рост цен на 6% — 8%, чуть ниже уровня официальных целей по инфляции. Спрос в базовом сценарии снизится на 15% год к году в силу того, что цифра 2024 года включает в себя еще и первую половину года с безадресной льготной ипотекой.

По объему предложения будет определенное снижение — на 10%: стало меньше новых проектов, застройщики, особенно с большим земельным банком, достаточно гибко регулируют свои объемы.

Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro

Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ (на фото), директор bnMAP.pro:

— В Москве больше половины рынка приходится на пять компаний, в Новой Москве — это 90%. При этом московский рынок остается наиболее сбалансированным, без явных преимуществ крупных компаний. Этим Москва отличается от Санкт-Петербурга, где явные лидеры есть, и они традиционно заметны.

Просто смотреть на объем нереализованных остатков недостаточно, поскольку он в моменте не информативен. Важнее понимать, за какой срок компании могут его реализовать. В Москве, Новой Москве и Подмосковье этот показатель сейчас не превышает 36 месяцев, что пока является безопасным показателем для рынка.

Фото из архива С. Николаева

Сергей НИКОЛАЕВ (на фото), независимый аналитик, г. Новосибирск:

— Чего ожидать на первичном рынке жилья в 2025 году? До 25% застройщиков нарушат сроки ввода объектов в эксплуатацию, в том числе за счет приостановки проектного финансирования. До 30% проектов встанут на паузу.

Кроме того, возможны единичные банкротства застройщиков во второй половине года, а основным инструментом продаж станет рассрочка в разных вариантах.

Фото из архива И. Газиева

Ильдар ГАЗИЕВ (на фото), директор по продажам ЦФО DOGMA:

— Если с 2020 года доля ипотеки росла, и к 2024 году практически 90% всех сделок совершалось с привлечением ипотеки, то в 2024 году мы наблюдали обратную картину. Доля рассрочки в компании увеличилась практически в три раза — с 4% в первом полугодии до 12% — 13% к сентябрю.

В ноябре мы зафиксировали рекордную долю сделок без ипотеки в 25%.

Фото из архива Д. Плотниковой

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор ГК Монолит:

— Вопреки пессимистичным прогнозам, в Крыму по-прежнему сохраняется дефицит жилой недвижимости. В 2024 году регион несущественно увеличил объем вводимого жилья: если в 2023 году Республике Крым было введено 315 тыс. кв. м, то в 2024 году — 320 тыс. кв. м. При этом в 2,5 раза за 2024 год выросли продажи рекреационной курортной недвижимости.

Застройщики, давно работающие на полуострове, загодя смогли диверсифицировать свой продукт, включив в портфель объекты рекреации, на которые ситуация с ипотекой существенным образом не влияет.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными. В 2024 году состоялось пять выпусков: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ, а 26 декабря специалисты рассмотрели новеллы 214-ФЗ.

Следующая онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» пройдет 23 января и будет посвящена разбору новелл законодательства о КРТ. Регистрация доступна по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)