На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ…». Как было обещано, портал ЕРЗ анализирует этот документ, вступающий в силу 1 мая 2019 года.

 

Фото: www.postupi.online

 

Напомним, что 25 декабря 2018 года вступили в силу поправки 214-ФЗ определяющие, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности.

Критериями высокой степени готовности установлены следующие показатели:

• степень готовности объекта;
• количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Конкретные показатели указанных критериев должно было установить Правительство РФ отдельным Постановлением. Неудивительно, что выхода этого документа так ждало большинство российских застройщиков.

Данным актом Правительства РФ утверждены:

1) Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных ДДУ;

2) Методика определения соответствия МКД установленным критериям;

3) Перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия МКД критериям, устанавливающим степень его готовности.

 

 

I. Критерии

Для реализации проектов строительства по старым правилам застройщик должен подтвердить количество заключенных ДДУ в размере не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест от всех объектов долевого участия, указанных в проектной декларации, и степень готовности проекта в размере 30%. Данные критерии должны быть выполнены в совокупности.

При этом документом предусмотрены и понижающие коэффициенты определения допустимой степени готовности отдельных проектов, в зависимости от масштабности проекта или системной значимости застройщика.

Не менее 15% готовности устанавливается, если реализация проекта осуществляется в рамках:

1) РЗТ, КОТ, КРТ;

2) иных договоров, заключенных с органом власти, с обязательством застройщика по передаче социальных объектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья;

3) ГПЗУ или ДПТ, которыми предусмотрено строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

Не менее 6% готовности, если реализация проекта осуществляется:

1) Системообразующим застройщиком; дочерним обществом системообразующей организации; застройщиком, подконтрольным системообразующей организации.

При условии, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств в строительство объектов на территории не менее чем в 4-х регионах с совокупным строительным объемом не менее 4 млн кв. м. Соответствие таких застройщиков установленным требованиям определяется межведомственной комиссией.

2) Застройщиком, завершающим строительство объекта за застройщика-банкрота.

3) На земельном участке в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов.

 

Фото: www.buh-spravka.ru

II. Методика

Методика устанавливает порядок расчета степени готовности проекта и определения количества заключенных ДДУ. В документе приведен ряд формул расчета степени готовности.

В расчет включаются такие показатели, как:

Размер фактически понесенных затрат — фактически понесенные застройщиком расходы, связанные со строительством объектов недвижимости. Такие расходы подтверждаются данными бухгалтерского учета застройщика; а также договорами и актами сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг; актами приема-передачи товара, товарно-транспортными накладными, счетами, счетами-фактурами; иными документами, подтверждающими исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Планируемая стоимость строительства — стоимость, указанная в проектной декларации.

Готовность конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство. Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется перечень данных элементов (приведен в постановлении).

По общему правилу расчет степени готовности конструктивных элементов осуществляется кадастровым инженером. На региональном уровне может быть принят акт, устанавливающий дополнительные требования подтверждения расчета (если такой расчет готовит застройщик) органом стройнадзора. Если региональный акт будет принят позже 30 дней со дня вступления в силу вышеуказанного Постановления Правительства РФ №480, то расчет указанной степени готовится по выбору застройщика кадастровым инженером или самим застройщиком.

Оценка количества ДДУ будет осуществляться контролирующим органом на основании данных Росреестра с сопоставлением данных, указанных в проектной декларации.

Для подтверждения соответствия установленным критериям застройщик должен направить заявление в контролирующий орган с указанием расчета степени готовности и приложением документов, подтверждающих такой расчет. Направить заявление и документы можно будет в бумажной или в электронной форме через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС.

Подготовка заключения осуществляется в течение 15 рабочих дней. Указанным актом Правительства РФ контролирующему органу представлено право запрашивать у застройщика дополнительные документы, в этом случае срок подготовки заключения может быть еще продлен на срок до 5 рабочих дней.

 

 Фото: www.dpo-ilm.ru

 

 

 

Другие публикации по теме:

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Владимир Путин: Критерии достройки по старым правилам и стандарты проектного финансирования должны быть готовы к 15 апреля

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на следующей неделе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Одной из основных проблем градостроительного комплекса, регулярно выносимой на обсуждение на самом высоком уровне, являются так называемые обманутые дольщики. Данным обобщающим термином принято описывать все ситуации, в которых застройщик по тем или иным причинам не довел до конца проект строительства многоквартирного дома и не ввел его в эксплуатацию.

Публикуем аналитическую статью, посвященную этой теме, преподавателя Академии девелопмента, соучредителя и Генерального директора инжинринговой компании Fizir Андрея НОЗДРЯКОВА. 

        

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

   

В случаях недостроенных или брошенных по разным причинам объектов власти пытаются изыскивать способы максимально избегать социальных взрывов и находить пути достройки таких проблемных зданий, особенно если это жилой дом, в котором люди планировали получить жилье.

Как правило, бремя по достройке таких объектов посредством тех или иных механизмов и/или договоренностей перекладывается на плечи другого инвестора. Для состоявшегося мастер-девелопера это может быть возможностью согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) по другому объекту или получить другие преференции.

Для начинающего игрока участие в подобных мероприятиях может являться «точкой входа», возможностью наработать первичный GR-ресурс и «засветиться» в регионе.

При этом и тем и другим необходимо иметь четкий ответ на вопрос «стоит ли овчинка выделки», и как раз с этим, как показывает наша многолетняя практика, возникает огромное количество трудностей. А неверно оцененный на входе проект, в свою очередь, ведет к многомиллионным, а иногда миллиардным убыткам на выходе.

    

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Вместе с тем аудит частично построенных объектов имеет ряд существенных отличий от анализа новых перспективных площадок (тех, где не успел «потоптаться» другой горе-девелопер). И сегодня мы поговорим о том, как правильно оценить риски реализации таких проектов и, самое главное, сроки и бюджет доведения их до логичного результата. Изложенная далее информация также релевантна для случаев достроя любых незавершенных объектов (в том числе вне поля 214-ФЗ).

Задача реализации подобных проектов, как правило, осложняется следующим «джентльменским» набором факторов:

• полное или частичное отсутствие проектной, рабочей и исполнительной документации;

• непринятие должных мер по консервации объекта;

• отсутствие актуализированного комплекта исходно-разрешительной документации, договоров об осуществлении технологического присоединения, результатов изысканий, согласований с органами исполнительной власти и пр.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Для определения точной стоимости и сроков работ, а также составления дорожной карты реализации объекта техническому заказчику нового застройщика необходимо провести обследование и установить, в каком техническом состоянии находится объект, детально обследовать внутренние инженерные системы, а также наружные сети объекта, провести комплекс необходимых испытаний в случае, если сети уже смонтированы.

Особое внимание необходимо уделить качеству выполненных работ на фасаде, проверке наличия проектного армирования, анализу марки и класса бетона. В большинстве случаев будет необходимо проведение дорогостоящих работ по усилению несущих конструкций, локальный ремонт участков бетона, устранение последствий длительного замачивания поверхности бетона путем обработки указанных участков специальными составами.

Обследования зачастую показывают, что кладка выполнялась со значительным количеством дефектов, не проводилось армирование раствора, предписанное рабочей документацией, а крепления к стенам и перекрытиям отсутствуют.

Внутренние инженерные системы выполнены, как правило, настолько плохо, что требуется их полная замена. С момента монтажа наружных сетей они приходят в непригодность без обслуживания и эксплуатации. Кроме того, требования к участкам наружных сетей за последние годы значительно возросли, и для их дальнейшей сдачи в эксплуатацию требуется проведение дополнительных испытаний с целью обоснования возможности их использования.    

Помимо перечисленного, требуется проводить специализированные виды обследований, такие как: внутренняя дефектоскопия трубопроводов, оценка технического состояния стыков, запорной арматуры, оценка качества материалов. Для тепловых сетей обязательна оценка ранее смонтированных систем СОДК, оценка технического состояния сварных стыков. Для наружных электрических кабелей проводятся замеры электрической лабораторией с подготовкой отчета, на основании которого принимается решение о замене кабельных линий.

В случае наличия на объекте или в архивах проектной (ПД), рабочей (РД) и исполнительной документации, необходимо детально сопоставить факт на площадке и технические документы.

С большой долей вероятности объект строился со значительным количеством отклонений от ПД, РД, а исполнительная документация отсутствует (в том числе необходимые паспорта и сертификаты на изделия).

Все дефекты как строительных конструкций, так и внутренних и наружных инженерных сетей требуют оформления дефектовочных актов и ведомостей работ с целью уточнения итогового бюджета строительства.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Кроме того, необходимо отдельно проработать вопрос прохождения негосударственной или государственной повторной экспертизы проекта с учетом выявленных дефектов строительных конструкций и инженерных систем, особенно в случаях если разрешение на строительство не было продлено и требуется его повторное получение.

Многие нормативы, по которым был спроектирован ранее объект, устаревают, и фактически приходится «примерять» новую нормативно-техническую базу на законсервированный (или брошенный) объект.

Особо остро стоят вопросы применения 123-ФЗ, поэтому приходится заказывать специальные технические условия, схему расстановки пожарной техники, в исключительных случаях, другие специализированные отчеты во ВНИИПО МЧС.

Отдельное место в рамках достройки объекта занимает работа с обновлением всей исходно-разрешительной документации: часто встречаются случаи, когда объекты попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ) рядом действующих предприятий, не увязаны с проектами улично-дорожной сети.

Кроме того, зачастую необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждение архитектурно-градостроительного решения/архитектурно-градостроительного облика (АГР/АГО) и получение комплекта новых договоров технологического присоединения.

       

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

  

Проработки требует вопрос получения заключения о соответствии (ЗОС) и Разрешения на ввод на указанные объекты. Необходимо выстроить дорожную карту с инспекторами надзорного ведомства. В случае если речь идет про работу в рамках 214-ФЗ, где были затронуты интересы дольщиков, объект подпадает под особый контроль со стороны Госстройнадзора.

На основании проведенных обследований, а также ведомостей работ разрабатываются проектная и рабочая документация для достройки объекта, проводится экспертиза проекта и начинаются работы.

В некоторых случаях необходимо организовать работы на площадке параллельно с разработкой рабочей документации. Сам процесс работы на объекте незавершенного строительства очень схож с работами по реконструкции зданий, поскольку в ходе производства работ возникает большое количество сложностей, дефектов и строительного брака, которые по разному ряду причин не могли быть выявлены в ходе обследования объекта.

    

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

     

Требуется оформление дополнительных дефектовочных актов, повторное многократное включение новых пунктов в отчет по обследованию, а также включение соответствующих работ в контрактные сметы. Именно поэтому первоначальная смета контракта на подобных объектах будет превышена в 90% случаев.

К данной практике следует относиться как к норме, поскольку выявить все дефекты можно только после проведения работ по демонтажу части элементов строительных конструкций или в ходе проведения работ, а в ходе начального обследования существуют допущения по количеству отбираемых проб и зондажей.

Для генерального подрядчика на данных объектах существует сложность в подборе исполнителей на все виды работ по причинам, указанным выше, в связи с чем рекомендуется подписывать контракты с подрядчиками согласно этапам исполнения.

    

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

     

С точки зрения последовательности реализации проекта, первое и самое главное в работе технического заказчика — комплекс работ по обследованиям, уточнению методов производства работ на объекте и анализу имеющихся в наличии материалов.

Второй этап — защита объемов работ и дефектовок у инвестора совместно с генеральным подрядчиком, поиск согласованных всеми сторонами решений, утверждение ведомости работ и расценок.

Для более полного понимания ситуации рассмотрим следующий пример: на основании проведенного визуального обследования Инвестор планировал не осуществлять полную сплошную замену внутренних инженерных систем, на основании чего была сделана финансовая модель проекта. Но далее на основании совместной оценки генподрядчика, субподрядчика и изыскателей установлена невозможность окончания работ в рамках ремонта систем, и требуется их полная замена. Подобные нюансы на объектах незавершенного строительства присутствуют на всех этапах реализации.

По итогу необходимо отметить, что реализация проектов незавершенного строительства требует наличия высокой квалификации, значительного опыта и системного подхода в первую очередь со стороны технического заказчика, а также должной осмотрительности, итеративного подхода и детального финансового планирования со стороны инвестора. Кроме того, к начальной смете рекомендуется добавлять не менее 10% непредвиденных расходов в связи с обозначенными выше факторами.

     

Фото: Академия девелопмента

    

В заключение автор, соучредитель инжинринговой компании Fizir Андрей Ноздряков (на фото) отмечает, что изложенная в статье информация — выжимка из опыта инжиниринговой компании, успешно прошедшей путь достроя двух незавершенных объектов в рамках 214-ФЗ (одного в Москве, другого в Московской области).

Хочется надеяться, что она поможет инвесторам и застройщикам, которым предстоит работать с объектами такого типа, избежать распространенных ошибок и связанных с ними убытков.

    

      

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

    

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте