Вице-президент компании «Страна Девелопмент» Андрей Басов рассказывает, как привлечь девелоперов к работе над проектами по комплексному развитию территорий в регионах.

      

Фото: www.stroy-ek.ru

    

Закон о комплексном развитии территорий (494-ФЗ), принятый в декабре 2020 года, не только вводит единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья, но и призван изменить облик российских городов, создавая комфортную среду для проживания в них.

Реализованная инициатива дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов (МКД) с учетом мнения жителей. Кроме того, у властей субъектов РФ появились полномочия по определению технических характеристик МКД, которые могут быть включены в эти программы.

     

Фото: www.msk.mosreg.ru

     

И хотя закон о так называемой всероссийской реновации ускорит обновление устаревающего жилищного фонда, есть здесь и свои подводные камни. Так, по подсчетам федеральных властей, его реализация потребует около 2 трлн руб. в первые 10 лет. Конечно, не каждый муниципалитет способен выделить из своего бюджета необходимые средства. Так что для многих регионов единственный шанс придать городам современный облик — помощь бизнеса. Участие бизнеса требует создания условий для его работы.

Ряд вопросов можно урегулировать на региональном и муниципальном уровне, для других потребуются поправки в закон. Речь, в первую очередь, идет о сокращении административных барьеров, что ускорит реализацию инвестиционного проекта.

    

В обычном порядке получение технико-экономических показателей для строительства занимает около трех лет. Новый закон дал регионам возможность сократить этот срок до одного года за счет применения особого порядка утверждения и изменения градостроительной документации при реализации решения о КРТ.

Особый порядок возможен и в процедуре КРТ по инициативе правообладателей, поскольку роль решения о КРТ здесь выполняет договор. Возможность и условия реализации такого порядка должны быть предусмотрены в нормативном акте субъекта РФ, регламентирующем порядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателя.

Ускоренная реализация проекта — весомое преимущество. Без нее процедура КРТ не будет востребована правообладателями.

  

Фото: www.edsro.center

    

При особом порядке утверждения и изменения градостроительной документации руководящую роль в обеспечении благоприятных условий жизни роль приобретают нормативы градостроительного проектирования. Московская область уже в декабре включила в нормативы подраздел по КРТ. Этот подход могут применить и другие регионы.

Не менее важной является необходимость при проверке проекта документации по планировке территории, подготовленного в целях КРТ одновременно с изменениями в генеральный план, не отклонять такую документацию по причине несоответствия программам комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.

    

  

По закону после утверждения изменений в генеральный план эти программы должны приводиться в соответствие с его новой редакцией, и отказ будет необоснованным.

Также стоит рекомендовать органам местного самоуправления подготавливать и выдавать ГПЗУ на основании утвержденной документации по планировке территории, подлежащей комплексному развитию, до утверждения изменений в генеральный план и ПЗЗ, что позволит на три месяца сократить срок реализации инвестиционного проекта.

     

Фото: www.rosotkat.ru

    

Кроме того, по примеру Московской реновации, предлагается законодательно предусмотреть возможность выдачи и применения ГПЗУ в целях архитектурно-строительного проектирования и строительства до образования земельного участка (ЗУ) на основании утвержденного в рамках КРТ проекта межевания и схемы расположения ЗУ, что также сократит сроки реализации инвестиционного проекта на несколько месяцев.

    

  

Реализация предложений и поправок позволит быстрее осуществлять строительство обеспеченного необходимой инфраструктурой жилья. Это очень важно для регионов, особенно с учетом того, что законодательная инициатива направлена на ускорение переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

Андрей БАСОВ, вице-президент компании «Страна Девелопмент»

     

 

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

27 июня Совет Федерации одобрил законопроект, которым уточнил порядок передачи объектов застройщика-банкрота новому застройщику

В соответствии с законодательством, в случае банкротства застройщика завершение строительства объектов незавершенного строительства может осуществляться с использованием средств Фонда защиты прав дольщиков.

С 1 июля имущество Фонда может формироваться не только за счет средств компенсационного фонда, средств, вложенных в инвестирование и доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, но и за счет имущественного вноса Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Средства федерального и регионального бюджета могут быть использованы на завершение строительства многоквартирных домов, а также строительства инженерно-технической инфраструктуры и социальных объектов. Использование средств Фонда, сформированных за счет имущественного взноса Российской Федерации и субъектов Российской Федерации возможно только после принятия Правительством Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов.

Фонд имеет право выделить средства на финансирование мероприятий по завершению строительства новому застройщику путем проведения конкурсного отбора. Условием допуска к участию в конкурсном отборе является финансовое положение нового застройщика. Новый застройщик, который пройдет конкурсный отбор, должен направить заявление о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительством объекта и земельного участка в:

- Арбитражный суд;

- Конкурсному управляющему;

- Минстрой России.

По результатам рассмотрения заявления о намерении:

- Минстрой России готовит заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика новому инвестору;

- Конкурсный управляющий делает расчет суммы необходимой для погашения задолженности.

Оба этих документа направляются в Арбитражный суд и являются основанием для вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота или об отказе в таком удовлетворении. В случае вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота конкурсный управляющий инициирует процедуру передачи имущества и обязательств застройщика инвестору, подав об этом ходатайство в Арбитражный суд. По итогам рассмотрения ходатайства Арбитражный суд выносит соответствующее определение.

После вступления в силу определения Арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика Фонд выделяет средства новому застройщику на достройку объектов.