Институт ЕГРЗ введен в законодательство Федеральным законом от 03.07.2016 N368-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации". Согласно части 7.1 статьи 49 Градостроительного кодекса, в редакции указанного закона, не допускается выдача заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий до включения сведений о таком заключении в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. При этом закон N368-ФЗ (часть 2 статьи 2) установил переходное положение. Выдача заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий допускается без включения сведений о таком заключении в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства до:

1) определения Правительством РФ правил формирования ЕГРЗ;

2) установления Минстроем России порядка ведения ЕГРЗ и предоставления содержащихся в нем сведений и документов.

Первый из указанных документов уже издан. Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2017 №878 утверждены состав сведений реестра, отдельные элементы порядка включения и предоставления сведений из реестра. Утвержденные Правительством РФ правила формирования ЕГРЗ вступают в силу с 1 января 2018 года.

Согласно постановлению, внесение сведений в реестр осуществляют экспертные организации. Последовательность шагов по внесению сведений представлена на схеме.

 

 

Из схемы видно, что общий срок внесения сведений в ЕРГЗ является неопределенным до тех пор, пока не выйдет акт Минстроя России, устанавливающий порядок ведения ЕГРЗ. Постановление прямо не раскрывает содержание шага №2. Однако из пункта 7 Правил следует, что каждое заключение идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером. Можно предположить, что процедура регистрации раздела включает в себя именно предоставление заключению такого номера, а также проверку полноты и комплектности сведений и документов, внесенных экспертной организацией при создании проекта раздела.  

Из совокупного прочтения пунктов 8-14 Правил формирования ЕГРЗ можно определить состав разделов ЕГРЗ, проекты которых должны создавать экспертные организации. 

 

Состав разделов ЕГРЗ 

Подраздел 1. Заключение экспертизы

1. номер заключения
2. дата заключения
3. форма экспертизы (государственная или негосударственная)
4. вид объекта (ПД^[1] и (или) РИИ^[2]) и его наименование
5. результат экспертизы (положительное или отрицательное заключение)
6. сведения об экспертной организации
7. сведения об экспертах
8. сведения о лице, утвердившем заключение
9. сведения о признании заключения недействительным
10. источник финансирования

Подраздел 2. Документы, представленные для экспертизы ПД

1. наименование и адрес (местоположение) объекта
2. функциональное назначение объекта, и его основные технико-экономические показатели
3. сметная стоимость (при наличии раздела "смета") и сведения о проверке достоверности
4. сведения о природных и иных условиях территории
5. сведения о застройщике (техническом заказчике)
6. сведения о лицах, подготовивших ПД
7. сведения об использовании ПД повторного использования
8. сведения о признании ПД экономически эффективной ПД повторного использования
9. ПД
10. иные документы, представленные для проведения экспертизы ПД

Подраздел 3. Документы, представленные для экспертизы РИИ

1. дата подготовки отчета по РИИ
2. виды работ по инженерным изысканиям
3. сведения о местоположении проведения изысканий
4. сведения о застройщике (техническом заказчике)
5. сведения о лицах, подготовивших технический отчет по РИИ
6. РИИ
7. иные документы, представленные для проведения экспертизы РИИ

 

Предоставление сведений ЕГРЗ 

Постановление определяет, что к сведениям ЕГРЗ доступ обеспечивается всем заинтересованным лицам на бесплатной основе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в форме открытых данных. Перечень таких сведений выделен жирным шрифтом в перечислении состава разделов ЕГРЗ. Обращает внимание, что правительство отнесло к отрытым данным сведения о заказчике и исполнителе работ по экспертизе проектной документации, но при этом остались закрытыми такие же сведения в отношении экспертизы результатов инженерных изысканий. 

Предоставление сведений из ЕГРЗ будет дополнительно регламентировать акт Минстроя России. Вероятно в нем будет определена возможность и условия предоставления документов из ЕГРЗ.

 

[1] ПД – проектная документация

[2] РИИ – результаты инженерных изысканий

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга