Покупатель премиального жилья у моря выходит за ворота комплекса — и попадает в декорации курорта шестидесятилетней давности. Основатель и управляющий партнёр ГК «Крафт Девелопмент» Юлия Смирнова предлагает системное решение: направлять социальные обязательства девелоперов не на разовое «латание дыр», а на обновление городской среды вокруг их проектов — и объясняет на цифрах, как это работает.

Интервью подготовлено специально для портала ЕРЗ.РФ

 

Юлия Смирнова, основатель и управляющий партнёр ГК «Крафт Девелопмент»

— Юлия Францевна, на одной из дискуссий форума по курортной недвижимости вы назвали главное, по вашей оценке, разочарование платёжеспособных россиян — и на отдыхе в Крыму, и при выборе премиальной недвижимости для покупки. И описали новую модель развития курортных городов региона. Расскажите подробнее, что вы имеете в виду.

— Главное разочарование платёжеспособного гостя — это явно считываемый след советского санаторного наследия в ключевых приморских городах. Я не раз говорила об этой «боли» Крыма. Наше побережье застроено корпусами шестидесятилетней давности с невыразительной архитектурой — под модель отдыха, которой больше не существует. Многие из них продолжают работать по инерции, удерживая туристов за счёт максимального демпинга стоимости проживания и формируя вокруг себя соответствующую среду.

— Природный капитал Крыма сегодня намного сильнее качества его курортной среды. И если мы хотим привлекать платёжеспособного круглогодичного гостя, создавать нужно не отдельные премиальные комплексы, а премиальные курортные территории.

— Вы предлагаете снести санатории и застроить всё высотками?

— Я предлагаю коллегам-девелоперам при новом строительстве формировать целостную среду — не только собственного здания, но как минимум квартала вокруг него. Так мы быстро, за счёт внебюджетного источника, создадим комфортную курортную среду — и увидите: остальное окружение к этому уровню подтянется.

— Гостям полуострова очень не хватает уютной атмосферы, пронизанной нашей богатейшей историей, — прекрасных природных ландшафтов, видов, маленьких скверов, панорамных зон отдыха. Девелопмент среды — ключевое условие привлекательного курортного облика Крыма. И если для устойчивости финансовой модели таких «целостных» проектов необходимо строить в том числе высотные здания — в пределах допустимых показателей плотности застройки, — это абсолютно нормальная мировая практика.

— Что конкретно вы называете девелопментом среды? У нас общепринята позиция, что формирование среды курортных городов — функция ЖКХ и администраций муниципалитетов.

— Под девелопментом среды в разрезе курорта я понимаю совокупность архитектуры, ландшафта, состояния набережных, общественных пространств, уютных ресторанчиков, спортивных зон, культурного колорита. Если мы, девелоперы, присоединимся к обновлению кварталов в локациях нашего нового строительства, Крым преобразится ещё быстрее. Тем более что все нормативные условия для этого в республике уже созданы.

— Где на это взять деньги?

— В правила землепользования и застройки инвестиционно привлекательных крымских городов внесены условия: девелоперский проект — многоквартирные дома, рекреационные комплексы с апартаментами — возможен, только если по нему заключён договор комплексного развития территории (КРТ), либо проект реализуется в рамках инвестиционного соглашения по постановлению Совета министров Крыма № 368 от 2014 года, либо застройщик стал участником свободной экономической зоны согласно 377-ФЗ.

— Простыми словами: если застройщик строит в Крыму по 214-ФЗ, он через один из этих механизмов обязан выполнить социальную нагрузку региона. Её объём рассчитывается в процентах от валового дохода застройщика — по методике, определённой нормативными актами Крыма. Чем дороже недвижимость девелопера, тем больше средств он обязан направить на развитие региона.

— Исходя из этого я и предлагаю концентрировать обязательства девелоперов на обновлении окружения вокруг их объектов. Так в максимально сжатые сроки и за внебюджетный источник мы получаем целостную среду — новые здания и обновлённое окружение. Она полностью удовлетворит наших покупателей и станет драйвером развития малого и среднего крымского бизнеса: вокруг таких мест сложится обновлённая предпринимательская экосистема. Ведь покупатель премиальной недвижимости для крымского предпринимателя — это прежде всего потребитель товаров, услуг и сервисов, тот, кто обеспечивает валовой доход предприятий местных жителей.

— Сейчас, к сожалению, происходит иначе. Клиент покупает недвижимость в премиальном комплексе, приезжает, начинает жить — и за пределами забора сталкивается с постсоветской действительностью. Дальше его клиентский опыт формирует уже город: человек разочаровывается и сокращает время своего проживания в Крыму, а республика недополучает налоговые поступления от потребления платёжеспособных гостей. При этом статистикой доказано: собственное жильё у моря становится для россиян своего рода якорем. Они начинают проводить в Крыму значительно больше времени в году, формируя круглогодичный платёжеспособный спрос и сглаживая главную проблему крымской экономики — неравномерность туристического потока по году.

— Основная задача для меня и моих коллег — не просто строить квадратные метры, а создавать круглогодичную курортную среду. Это не маркетинговая опция премиального сегмента, а условие, при котором в регионе вообще возможны нормальный сервис, рабочие места и устойчивая налоговая база.

— На первый взгляд, логичнее направлять средства социальной нагрузки напрямую в социальную сферу.

— На мой взгляд, это ложное предположение. Когда муниципальные власти единоразово затыкают социальные дыры деньгами из обязательств девелоперов, устойчивой базы не возникает. А именно она впоследствии даёт региону круглогодично работающие предприятия и, как следствие, наполненные налогами бюджеты разных уровней — из которых социальная сфера финансируется уже системно. Не зря Сергей Собянин, подводя итоги московской программы благоустройства, сформулировал: «Благоустройство несёт в себе не только эмоциональный, культурный эффект, но оно несёт и колоссальный экономический эффект»¹. Сначала качество городской среды — за ней следом развитие экономики региона.

— А как быть с тем, что застройщики жалуются на и без того высокую себестоимость, а покупатели — на высокую цену? По итогу ведь всё ложится на плечи покупателей.

— Согласна — мои доводы относятся к премиальным курортным комплексам: «Крафт Девелопмент» специализируется именно на строительстве элитной недвижимости у моря. Маржинальность девелоперских проектов первой линии крымского побережья позволяет выполнять условия, заложенные в нормативно-правовых актах республики.

— Давайте рассмотрим модель на примере премиальных кварталов «Стахеев», которые мы строим в Алуште. По методическим рекомендациям Министерства жилищной политики Республики Крым по подсчёту размера социальных обязательств, по одному из наших кварталов нам предстоит выполнить обязательства на ориентировочную сумму чуть более 500 млн рублей — точная цифра определяется по факту реализации проекта. Исходя из текущей стоимости строительно-монтажных работ мы понимаем: этих средств достаточно, чтобы провести капитальный ремонт Восточной набережной Алушты, которая сегодня находится в крайне удручающем состоянии. При этом мы, как коммерческая структура, оперируем частными денежными средствами и можем вести работы в динамичном темпе — нам не нужно проходить бюрократические процедуры бюджетного финансирования.

— Теперь о мультипликативном эффекте такого способа развития среды. Крым в кратчайшие сроки получает красивую Восточную набережную Алушты — километр современного, комфортного туристического маршрута. Обновлённая набережная на Южном берегу притягивает поток новых туристов и создаёт благоприятную среду для малого и среднего предпринимательства. Работающий бизнес платит налоги многие годы — и город на эти налоги многие годы финансирует социальные нужды. Так достигается максимальный экономический эффект от синергии усилий девелопера и муниципальных властей.

— А красивая набережная рядом с объектом застройщика ведёт к успешной реализации самого проекта — что, в свою очередь, увеличивает и сумму его социальных обязательств. Круг замыкается — в пользу города.

Юлия Смирнова

Основатель и управляющий партнёр ГК «Крафт Девелопмент»