1. Дома «без будущего»

В настоящее время, горизонт восприятия будущего многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в частную собственность, создателями этих зданий (застройщиками, проектировщиками и строителями), а также большинством участников долевого строительства, ограничивается краткосрочной перспективой. Для застройщиков этот горизонт, как правило, определяется периодом реализации инвестиционного проекта и сроком исполнения гарантийных обязательств и составляет 5-8 лет. Для участников долевого строительства горизонт восприятия будущего дома зависит от цели приобретения недвижимого имущества. В случае если квартира покупается в инвестиционных целях для последующей перепродажи, то этот горизонт, как правило, ограничивается периодом роста её рыночной стоимости, в частности от начала строительства дома до сдачи его в эксплуатацию. Большинством граждан, при приобретении жилого помещения для личного потребления, будущее дома воспринимается в рамках патерналистских представлений, проистекающих ещё из советского прошлого и учитывающих реалии последних двух десятилетий. Согласно этим представлениям создание объекта капитального строительства осуществляется по решению и под контролем органов государственного управления по установленным ими нормам и правилам, они же принимают его в эксплуатацию и осуществляют надзор за техническим состоянием, определяют, когда и что необходимо ремонтировать, реконструировать и сносить. Следовательно, государство является «главным ответственным» за будущее строящихся многоквартирных жилых зданий.

Краткосрочное восприятие застройщиками будущего создаваемых ими объектов недвижимости и объектов долевого строительства формирует соответствующее бизнес-мышление. Оно ориентировано на достижение максимального результатов в течение непродолжительного периода времени. Этот период ограничен временными рамками проектирования, строительства и соответственно привлечения средств участников долевого строительства, а также временем продажи жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, после его ввода в эксплуатацию. Всё, что происходит после продажи в доме последнего помещения, не находится в поле интересов застройщика. До последнего времени многие застройщики стремились уйти от ответственности даже в отношении исполнения гарантийных обязательств, в том числе и путём реализации каждого инвестиционно-строительного проекта другим юридическим лицом. То, что большинство застройщиков, не испытывает коммерческого интереса стать собственниками помещений в построенных ими домах, также характеризует их отношение к созданной ими строительной продукции.

Партнёрами застройщиков по такому бизнесу в определённой мере являются и участники долевого строительства, которые, приобретают помещения в инвестиционных целях. Они стремятся это осуществлять по минимальной цене, которая достигается при оплате объекта долевого строительства на ранней стадии строительства дома, а также в состоянии не полной строительной готовности. Реальное качество объектов недвижимости также не находится в поле их интересов, так как их целью является заработок на купле-продаже того или иного помещения. Следует отметить, что доля таких участников долевого строительства в докризисный период (до 2015г.) достигала в среднем 25-30 процентов, от общего их количества и соответственно их имущественное поведение оказывало существенное влияние на рынок, в том числе и на качество строительной продукции.

Доминирование краткосрочного восприятия ценности недвижимого имущества, представленного жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах, в сделках с этим имуществом, в определённой мере связано с отсутствие сведений о значимых их потребительских качествах, в частности определяющих эксплуатационных расходы. Такое восприятие приводит к существенным негативным последствиям. Во-первых, оно сдерживает развитие жилищного фонда, не обеспечивает его устойчивого функционирования, надлежащего содержания и сохранности, эффективного ресурсопотребления при эксплуатации, а также широкого использования инноваций при проектировании и строительстве многоквартирных жилых зданий, предназначенных для совместного домовладения. Во-вторых, не содействует формированию в обществе новой жилищной культуры -- культуры совместного домовладения, а также ответственных и компетентных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, ориентированных на рациональное использование, принадлежащего им недвижимого имущества.

Сложившийся в течение последних двух десятилетий в нашем обществе стереотип восприятия будущего строящихся многоквартирных зданий для совместного домовладения, как правило, не связывается с теми его потребительскими качествами, которые определяют это будущее в среднесрочной (10-15 лет) и долгосрочной (15-25лет) перспективе. За рамками этого восприятия остаётся понимание значимости современных технологий, эффективного энергопотребления, приспособляемости зданий к возможности использованию в настоящем и будущем достижений научно-технического прогресса, а также влияния инноваций и этой приспособляемости на ценность недвижимого имущества, в том числе на эксплуатационные издержки, безопасность и комфорт. Соответственно в обществе не сформирована потребность в жилище, обладающем потребительскими качествами, в создание которых дополнительные инвестиции окупаются в течение 15-25 лет и, прежде всего, за счёт снижения расходов на его содержание. Возможность у застройщиков достигать ожидаемых результатов при краткосрочной стратегии ведении бизнеса, не заинтересованность у собственников недвижимого имущества в повышении его потребительских качеств, которые окупаются в среднесрочной и долгосрочной перспективе являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций. Сложившуюся ситуацию усугубляет и недостаточная жилищная компетенция массового собственника помещений в многоквартирных домах, а также то, что во многих случаях бремя расходов, которые несут собственники, не зависит от потребительских качеств каждого конкретного объекта недвижимости и объекта долевого строительства.

2. Эксплуатационная документация в условиях отношений совместного домовладения

На протяжении последних двух десятилетий девелоперский бизнес в жилищном строительстве осуществлялся в среде, которая позволяла сокрытие от конечного потребителя строительной продукции сведений об её фактических качествах и реальных возможностях застройщиков её создать. Это подтверждается развитием и известными результатами долевого строительства, и сопровождающей их эволюцией нормативного правового обеспечения. Свидетельством отмеченного является внесение изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в период от его принятия до 03.07.2016г[1]). Так Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ предусматривается, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1, статья7 №214-ФЗ). Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в эту статью введена часть 1.1, которой определено, что при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Также этим законом введено ряд требований, предусматривающих раскрытие информации застройщиком (статья 3.1), посредством проектной декларации (статья 19), информации о застройщике (статья 20), и информации о проекте строительства (статья 21). Существенные изменения претерпели состав и содержание проектной декларации[2].

До настоящего времени создание многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность физическим лицам, не сопровождается надлежащей открытостью сведений об их потребительских качествах, в том числе связанных с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, в частности о стоимости владения недвижимым имуществом. Благополучие производителей строительной продукции, включая застройщиков, и цена объектов долевого строительства не зависят, как правило, от эксплуатационных расходов, которые должны нести их собственники. Приобретение недвижимого имущества вне связи его качества, цены и расходов на содержание приводит к тому, что люди не понимают, что их ждёт в будущем. Потребитель этого имущества должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость при его покупке и затраты на содержание. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[3].

Подготовка, использование, актуализация и оборот эксплуатационной документации (далее ЭД[4]) на многоквартирные дома и жилые и нежилые помещения в них призваны стать значимым фактором повышения уровня компетенции и ответственности собственников и пользователей помещений. Для этого ЭД должна обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами объекта недвижимости и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ИЭОДС являются подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации. Сведения, содержащиеся в эксплуатационной документации, могут применяться и как инструменты защиты собственника от недобросовестного застройщика, и застройщика от недобросовестного собственника. Их использование позволит участникам жилищных отношений лучше слышать и понимать друг друга, будет содействовать развитию механизма внесудебного разрешения споров и разногласий, возникающих между членами сообществ собственников в многоквартирных домах, между этими собственниками и субъектами строительной деятельности, эксплуатирующими организациями и управляющими кампаниями.

Использование ЭД создаст условия для развития в сообществах собственников жилых и нежилых помещений общественного контроля над соблюдением требований, связанных с обеспечением безопасной и эффективной эксплуатацией объектов долевого строительства и общего имущества многоквартирных зданий. Документированное отражение в ИЭМД ИЭОДС и ЭДИ состояния общего имущества дома и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, конструктивных элементов, изделий и устройств, которыми они укомплектованы, периодическая актуализация этих сведений, а также закрепление в инструкциях правил эксплуатации каждого объекта с учётом его особенностей, позволят идентифицировать их эксплуатационные параметры. Контроль над изменением этих параметров предоставит возможность выявлять причины, которые привели к их отклонениям. Использование ИЭОДС создаст условия для поддержания устойчивого баланса интересов, связанных с владением объектами долевого строительства и пользованием общим имуществом, между всеми собственниками жилых и нежилых помещений и их группами в многоквартирном доме, а также внутри отдельных групп, определяемых местом нахождения помещений в доме и их функциональным назначением.

Инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являются документами, которые обеспечивают возможность создания в нём эффективно функционирующей системы саморегулирования отношений, связанных использованием и содержанием недвижимого имущества. Следование регламентированному ими порядку способствует выстраиванию между партнёрами по собственности в многоквартирном доме отношений взаимопонимания и уважения прав и интересов друг друга. ИЭОДС выступают и в качества инструмента повышения коммуникабельности в сообществе собственников, установления между ними отношений добрососедства и доверия. Руководствуясь положениями этих инструкций, представляется возможным упреждать ненадлежащее исполнение правил и норм эксплуатации жилых и нежилых помещений, пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, а также устанавливать наличие таких случаев и лиц, которые их допустили. Использование ЭД собственниками и потребителями жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме позволяет им преодолеть разобщённость и приобрести навыки совместных жизнедеятельности и домовладения. Оно также содействует вовлечению их в управление домом и осознанному принятию на себя ответственность за его судьбу.

Обращение к ЭД и её использование в повседневной жизни будет содействовать повышению просвещённости собственников помещений, активизирует их участие в управлении принадлежащим им недвижимом имуществом. Они будут содействовать нейтрализации у них чувства безответственности за это имущество и пониманию ими того, что создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности и обеспечение бережливого пользования общим имуществом невозможно без согласованных действий собственников всех помещений в доме. Совместное потребление собственниками услуг и ресурсов, связанных с пользованием общим имуществом, осознание необходимости поддержания этого имущества в эксплуатационно-пригодном и безопасном состоянии, а также стремление снизить стоимость владения принадлежащих им помещений и повысить их рыночную цену, являются факторами, которые способны подтолкнуть собственников к самоорганизации и активному участию в управлении домом. Общность имущественных интересов, связанных с обеспечением безопасности и комфорта и эффективного использования ресурсов, направляемых на содержание общего имущества, объединяет собственников. Понимание этих интересов и совместная деятельность по их реализации позволяют собственникам содержать недвижимое имущество в надлежащем состоянии в рамках приемлемого для них бюджета, а также контролировать использование на эти цели средств.

ИЭОДС является проводником жилищной компетенции. Посредством её, знания необходимые для обеспечения эксплуатации того или иного помещения, становятся доступными для соответствующего собственника. Эта инструкция позволяет потребителям недвижимого имущества приобретать навыки надлежащего его содержания и эффективного использования. В результате у них появляется понимание того, что такое содержание и использование, для каждого собственника жилого и нежилого помещения в доме, и в целом для их сообщества не только обеспечивает безопасность и комфорт, но и выгодно экономически как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Регламентированное содержание, использование знаний и навыков позволяют упреждать во многих случаях возникновение отказов, аварийных и чрезвычайных ситуаций, а при их наступлениb локализовать их последствия с наименьшими издержками. Следствием повышения компетенции собственников и потребителей жилища является и то, что они становятся более требовательными. В настоящее время долгосрочные последствия ненадлежащей эксплуатации помещений в доме, содержания и ремонта общего имущества, как правило, не волнуют большинство собственников жилых и нежилых помещений.

Компетентного собственника недвижимого имущества отличает понимание изменений, которые происходят во времени с домом и входящими в его состав помещениями и инженерным оборудованием, а также влияния на эти изменения содержания общего имущества дома, отношения к дому и исполнению своих обязанностей собственника каждого помещения. Компетентный собственник знает, что ценность дома и принадлежащего ему в нём помещения зависит не только от качества проекта и строительства дома, но и от своевременного и надлежащего проведения работ по его техническому обслуживанию и ремонту. В своём имущественном поведении компетентный собственник исходит из того, что надлежаще содержащийся в течение всего срока своей службы дом, является более ценным для участников его оборота и, прежде всего, собственников жилых и нежилых помещений, их потребителей, в лице арендаторов и потенциальных покупателей.

3. Эксплуатационная документация как фактор добросовестности застройщика и качества строительной продукции

ЭД и, в частности ИЭОДС, являются инструментами, которые предоставляют возможность застройщику устанавливать с собственниками жилых и нежилых помещений конструктивные отношения в течение длительного периода времени, не вызывая их неприятия. Они позволяют организовать регулярную обратную связь, в частности в период исполнения гарантийных обязательств, с множеством собственников жилых и нежилых помещений, управляющими компаниями и эксплуатационными организациями. В результате возникает возможность получать и обобщать информацию об эксплуатационных качествах строительной продукции от многочисленных её пользователей. Эту информацию целесообразно использовать для упреждения появления отказов в работе отдельных элементов и систем и соответственно возникновения претензий со стороны собственников. Её также следует использовать для повышения качества многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав помещений, их потребительской привлекательности. Взаимодействие с множеством собственников и пользователей недвижимого имущества, в том числе и направленное на реализацию их потребительских предпочтений, позволяет постоянно совершенствовать проектные решения, обеспечивать адаптацию строительной продукции к изменяющимся условиям, предвосхищать ожидания рынка. Посредством его можно получать знания и опыт необходимые для выстраивания баланса между приемлемым уровнем удовлетворения потребностей собственников недвижимого имущества и прибыльностью девелоперского бизнеса.

В условиях высокой конкуренции на жилищном рынке в лучшем положении оказываются производители строительной продукции, которые способны адекватно реагировать на обратную связь со стороны конечных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. ЭД способна катализировать долгосрочные доверительные отношения между создателями многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, и их потребителями. Она призвана повысить доверие участников долевого строительства к деятельности застройщиков, собственников и потребителей жилых и нежилых помещений к девелоперскому и риэлтерскому бизнесу, а также к деятельности субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Низкий в настоящее время уровень доверия в этой сфере является ключевой проблемой многих застройщиков.

Подготовка, использование, оборот и актуализация эксплуатационной документации позволит укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции и услуг на всех стадиях её жизненного цикла, будет способствовать закрытию многих лазеек, которые используются отдельными участниками процесса воспроизводства жилища для получения не законных выгод и преимуществ. Они сделают прозрачной деятельность контрольно-надзорных органов в сфере проектирования, строительства и эксплуатации зданий и помещений. Явятся значимым фактором формирования в обществе новой жилищной культуры. Культуры совместного домовладения и ответственного собственника, в рамках которой обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме их ответственное имущественное поведение, доверие между участниками жилищных отношений, справедливое распределение бремени затрат на содержание общего имущества в доме и надлежащая его эксплуатация связаны между собой.

Формирование, использование и введение в оборот эксплуатационной документации и, прежде всего, инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, может явиться значимым фактором трансформации в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве краткосрочного восприятия недвижимого имущества в среднесрочное и долгосрочное. Подготовка и оборот этой документации заставит производителей строительной продукции больше уделять внимание её потребительским качествам, которые обеспечивают её эффективность в эксплуатации, определяют временные рамки их ответственности. Это приведёт к повышению качества используемых проектных решений и технологий, конструкций, материалов и изделий, необходимых для их реализации. Наличие комплектной, надлежаще подготовленной эксплуатационной документации, на введенный в действие объект капитального строительства и входящие в их состав жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность отдельным лицам, является одним из свидетельств добросовестности застройщика и исполнителей, которых он привлекал к реализации инвестиционного проекта[5]. Доступность эксплуатационной документации собственникам и потребителям строительной продукции, на всех стадиях её жизненного цикла, является подтверждением качества этой продукции и готовности застройщика исполнять гарантийные обязательства в случаях предъявления обоснованных претензий.

Организация жилищно-строительного бизнеса посредством девелопмента, ориентированного на извлечение максимальной прибыли в период реализации инвестиционного проекта и получавшего значительную её долю за счёт роста рыночной стоимости строительной продукции в течение времени её создания и реализации, осталась в прошлом. В настоящее время этот бизнес не может не выстраиваться вне рамок повышения доверия между производителями жилища его собственниками и потребителями. Застройщик, для которого девелопмент является долгосрочным бизнесом, при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность гражданам должен обеспечивать создание такой продукции, которая бы отвечала интересам её конечных собственников в среднесрочной и долгосрочной перспективе. На жилищном рынке смогут закрепиться те застройщики, у которых в поле зрения при создании строительной продукции параллельно с затратами на её производство будут находиться и затраты на её эксплуатацию.

Передача создателями многоквартирных домов, при продаже в них жилых помещений потребителям, эксплуатационной документации является подтверждением того, что производители строительной продукции действительно предлагают безопасный и качественный продукт и готовы к исполнению гарантийных обязательств, в случае соблюдения пользователем установленных правил его эксплуатации. Введение в оборот эксплуатационной документации как принадлежности дома и каждого жилого и нежилого помещения в нём лишит информационного преимущества производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг перед потребителями. Посредством её сведения о жилом доме, его оборудовании и помещениях от застройщика, проектных и строительных организаций будут передаваться собственникам жилых и нежилых помещений, управляющей компании, поставщикам ресурсов, эксплуатирующим организациям и контрольно-надзорным органам. В результате все участники процесса воспроизводства жилища, включая собственников жилых и нежилых помещений, обретут возможность своевременно получать объективную и полную информацию о доме, помещениях, общем имуществе и их эксплуатационных свойствах на всех стадиях жизненного цикла. Это позволит соотносить продекларированные и заявленные показатели с достигнутыми в процессе эксплуатации, реально оценивать качество строительства и жилищно-коммунальных услуг. Легализация и актуализация сведений о качествах недвижимого имущества будет содействовать повышению требовательности со стороны собственников и потребителей. Это заставит производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг повышать потребительские качества своей продукции, шире использовать при её создании и эксплуатации инновации, будет содействовать росту конкуренции, а также доверия в жилищной сфере и в обществе.

В результате жилые помещения в строящихся домах, при прочих равных условиях, станут для многих домохозяйств более привлекательными, чем используемое ими жильё. Эта привлекательность должна быть следствием, прежде всего, повышенных их эксплуатационных качеств и более низких издержек, связанных с их использованием. При этом эксплуатационные качества и издержки должны соотноситься таким образом, чтобы владение и пользование вновь созданным современным жильём было более выгодным в средне- и долгосрочной перспективе, чем проживание и содержание старого жилья. Подготовка и использование эксплуатационной документации могут стать двигателем позитивных изменений в сфере строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для продажи гражданам. Они способны инициировать появление спроса на жильё, обладающее повышенными эксплуатационными качествами, требующее для своего содержания низких издержек и адаптированное к использованию в условиях совместного домовладения.

 

 

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

 

___________________________

[1] Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу с 01.01.2017г., (N 304-ФЗ).

[2] Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"

[3] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

[4] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭМД); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭОДС) и эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[5] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства». ООО "Институт развития строительной отрасли"

 

Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства