Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику работы с эксплуатационной документацией применительно к многоквартирным жилым зданиям, в качестве инструмента взаимодействия с потребителями строительной продукции и др.

Фото: www.stroi-baza.ru

 

Особенности многоквартирных домов для совместного домовладения и эксплуатационная документация

До последнего времени в жилищно-строительной сфере отношения между создателями многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц (дома для совместного домовладения) и потребителями этих помещений, формировались в условиях неполного раскрытия эксплуатационных свойств строительной продукции. Это подтверждают результаты более чем десятилетнего периода становления и развития института эксплуатационной документации в долевом строительстве (2006—2017 г.г. ^[1]). Функционирование этого института не обеспечивает формирование необходимых условий для выстраивания цивилизованных отношений между производителями строительной продукции, собственниками помещений, в частности, и между собой, управляющими компаниями, эксплуатационными организациями, поставщиками ресурсов. На состояние жилищно-строительной сферы существенное влияние оказывает и недостаточный учет особенностей совместного домовладения при создании объектов капитального строительства, а также ненадлежащее обеспечение защиты прав и свобод собственников недвижимого имущества. В системе долевого строительства продолжают доминировать краткосрочные интересы как производителей строительной продукции, так и ее потребителей. К сожалению, многими застройщиками эксплуатационная документация продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как принадлежность многоквартирных домов, жилых и нежилых помещений в них и инструмент совершенствования строительной продукции и обеспечения её конкурентоспособности.

В настоящее время в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и технического регулирования в строительстве эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий (далее ЭД) включает:

• раздел в составе проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства»^[2],^[3];

• инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭД)^[4];

• инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭП)^[5],^[6],^[7].

• эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ)^[8], которыми укомплектованы объект капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в его состав.

Для многих застройщиков ненадлежащее раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции является составляющей частью их подхода к выстраиванию отношений с потребителями этой продукции, в частности с участниками долевого строительства. Такой подход является привлекательным, поскольку позволяет застройщикам получать определенные выгоды. Прежде всего, он обеспечивает им возможность уходить от ответственности за недостатки своей продукции, которые могли быть выявлены при ее приемке потребителем и в гарантийный период. В частности, реализация квартир неполной строительной готовности и без передачи соответствующей технической, в том числе и эксплуатационной, документации (ИЭП, ЭДИ) позволяет производителям строительной продукции избегать ответственности, а также перекладывать ответственность за те или иные недостатки, выявляемые в процессе ее эксплуатации, на собственников помещений. Этот подход также позволяет застройщикам не уделять должного внимания адаптации строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения. Недоведение до участников долевого строительства и покупателей помещений в многоквартирных домах сведений обо всей совокупности их потребительских свойств, существенных при их выборе и обеспечивающих возможность оценивать расходы на их эксплуатацию и содержание общего имущества, во многих случаях может вводить потребителей в заблуждение. Такое недоведение сведений позволяет застройщикам получать дополнительный доход и скрывать свои неэффективные затраты.

На формирование и распространение такого подхода влияет и то, что техническим регулированием не предусматривается идентификация объектов капитального строительства^[9] по признаку отношений собственности. Соответственно, оно не содержит необходимых требования к таким объектам, в том числе и связанных с возложением ответственности за эксплуатацию жилых и нежилых помещений в них на собственников этих помещений, в частности граждан, которые не обладают специальными знаниями. Способствует распространению такого подхода и несовершенство законодательства о защите прав потребителей, в части регулирования отношений, при долевом строительстве и купле-продаже помещений в многоквартирных домах. Высокий спрос на строительную продукцию, рост рыночной стоимости жилья, определенный информационный вакуум вокруг ее реальных потребительских свойств и соответствия их регламентированным нормам и правилам, являлись факторами, сдерживавшими повышение требовательности к этой продукции со стороны ее потребителей.

Не содействуют повышению требовательности, жилищной компетенции и ответственности собственников жилых помещений в многоквартирных домах существующая система государственной поддержки их содержания, а также патерналистские ожидания в обществе, в частности связанные с воспроизводством жилищного фонда. Следует отметить, что на растущем рынке, до кризиса 2014—2016 г.г. для лиц, которые приобретали по дисконтной цене жилые помещения с инвестиционными целями на ранних стадиях создания объектов капитального строительства, в том числе и неполной строительной готовности, раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции не имело такого значения, как для граждан, покупающих их для личного потребления. На таком рынке более низкая цена приобретения обеспечивала получение более высокого дохода. При этом в случае увеличения сроков строительства потери инвесторов, обусловленные продолжительностью строительства, компенсировались, как правило, ростом стоимости недвижимого имущества на рынке за период строительства. Увеличение в этот период доли инвестиционных квартир, а в Москве она доходила до 30—40%, во многих случаях сопровождалось снижением необходимости в надлежащем раскрытии их потребительских качеств.

В настоящее время, после внесения известных изменений и дополнений в нормативные правовые акты, регулирующие долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости^[10], застройщики, которые продолжают следовать вышеизложенному подходу в отношениях с участниками долевого строительства и покупателями помещений, подвергают себя неоправданному риску. Этими изменениями и дополнениями предусматривается передача участникам долевого строительства и потребителям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах инструкций по их эксплуатации и распространение на долевое строительство требований законодательства о защите прав потребителей. Ненадлежащая подготовка эксплуатационных документов, сокрытие сведений о потребительских качествах многоквартирного дома и жилых и нежилых помещений в нем, об общем имуществе, предназначенном для их обслуживания, для застройщиков все чаще оборачиваются потерями, несоизмеримыми с затратами на формирование этих документов и учет отношений совместного домовладения при создании объектов капитального строительства. Произошедшие изменения в строительстве и на рынке жилья, прежде всего в сфере регулирования долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, делают для застройщиков недопустимыми те риски, которые имели место ранее. Прежде всего, они были связаны с производством строительной продукции, неадаптированной к использованию в условиях совместного домовладения и не обеспеченной надлежащим образом подготовленной эксплуатационной документацией.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П^[11] подтверждается право собственников помещений на сведения об особенностях помещений в многоквартирном доме (в частности, об их назначении), а также об иных объективных обстоятельствах, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Совокупность особенностей помещений и иных объективных обстоятельств характеризует особенности дома. Знание этих особенностей и их учет обеспечивают поддержание безопасности и комфорта в доме, позволяют собственникам помещений надлежащим образом их эксплуатировать и рационально пользоваться общим имуществом. Также они могут использоваться при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. Посредством этих особенностей и обстоятельств раскрываются потребительские свойства помещений и использованных при создании дома проектных решений, направленных на обеспечение:

во-первых, равновесия между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает соблюдение разумной соразмерности между используемыми средствами и преследуемой целью, в целях обеспечения баланса конституционно защищаемых ценностей и недопущения чрезмерного обременения лица;

во-вторых, соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.

Сокрытие застройщиком отмеченных особенностей и обстоятельств, недонесение их до потребителя может рассматриваться как введение его в заблуждение, что не позволяет ему сделать осознанный выбор при принятии решения о приобретении того или иного помещения. Эти особенности могут оказывать существенное влияние на потребительские свойства многоквартирного дома и помещений в нем. Они позволяют учитывать конкретные обстоятельства, обусловливающие необходимость несения собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме в соответствующих размерах. Учет этих обстоятельств с опорой на конкретные характеристики тех или иных помещений и условия их использования раскрывает свойства помещений и дома. Он позволяет будущим собственникам оценивать предстоящие расходы на их эксплуатацию, а также на содержание общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания этих помещений, выстраивать модель своего имущественного поведения, согласующуюся с потребительскими предпочтениями и доходами. Знание собственниками недвижимого имущества его особенностей и отмеченных обстоятельств позволяет им оптимизировать свои расходы, связанные с его эксплуатацией, рационально его использовать и надлежащим образом содержать. С помощью этих сведений они получают возможность контролировать органы, осуществляющие управление многоквартирным домом и расходование средств на данные цели.

Проектное финансирование строительства многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность гражданам, потребуют значимых изменений в отношении застройщиков в плане создания строительной продукции. Прежде всего, это связано с тем, что в структуре приобретателей этих помещений будут доминировать конечные их собственники и потребители, более требовательные, чем участники долевого строительства. Такие потребители, как правило, ориентированы на приобретение жилья готового к использованию, имеющего более высокие эксплуатационные свойства по сравнению с ранее созданным жильем (в частности, в отношении безопасности, комфорта, издержек, связанных с его содержанием), приспособленном к использованию в условиях совместного домовладения. Переход от долевого финансирования к проектному проявит реальные потребительские качества создаваемых многоквартирных домов, в том числе и массового сектора, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, являющимися его потребителями. Следует учесть, что результаты такого проявления будут рассматриваться в рамках законодательства о защите прав потребителей. Этим законодательством придается особое значение^[12] передаче потребителю технической документации, прилагаемой к товарам (то есть ИЭД, ИЭП и ЭДИ в отношении помещений) и ее качеству.

Выстраивание застройщиками отношений с потребителями строительной продукции, представленной многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, в рамках подхода, допускающего неполное раскрытие сведений о свойствах этой продукции, в частности путем подготовки и передачи ЭД, отсутствие которых может ввести потребителя в заблуждение, не обеспечивает защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и потребителей этой продукции. Такой подход не отвечает требованиям нормативных правовых актов, не соответствует целям государственной жилищной политики, ожиданиям в обществе, ситуации на рынках. Сокрытие сведений о потребительских свойствах домов и жилых и нежилых помещений в них, их особенностей и обстоятельств, связанных с их эксплуатацией и пользованием общим имуществом, может являться основанием для требования снижения цены договора, а также обращения в суд для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

  

Фото: www.professional-ton.ru

 

Эксплуатационная документация как инструмент взаимодействия с потребителями строительной продукции и обеспечения ее совершенствования

Отсутствие эксплуатационной документации на объекты капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, а также ненадлежащая ее подготовка, может являться признаком того, что у застройщика и других участников, связанных с производством строительной продукции, имеются некие проблемы с этой продукцией. Для многих участников долевого строительства и покупателей помещений, которые в настоящее время становятся все более требовательными и избирательными, а также специалистов и компаний, услугами которых они пользуются при приемке помещений и в других случаях, это обстоятельство не может остаться незамеченным. Наличие надлежащим образом разработанной эксплуатационной документации является свидетельством соответствия дома и того или иного жилого (нежилого) помещения условиям договора, требованиям технических регламентов, проекту и иным обязательным требованиям, в частности приведенным в проектной декларации. Такая документация может стать эффективным инструментом защиты прав и интересов всех участников процессов производства и потребления строительной продукции, противодействия недобросовестному имущественному поведению со стороны собственников помещений в доме, потребительскому экстремизму.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет создателям строительной продукции, представленной многоквартирными домами и жилыми и нежилыми помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, в частности гражданам, организовывать системное индивидуальное общение с ними и изучать их реальные предпочтения. Они позволяют лучше понимать потребности людей и домохозяйств, в процессе их развития и владения тем или иным помещением. Посредством ИЭП и общения с потребителями строительной продукции застройщик в течение гарантийного периода имеет возможность быть в курсе того, как они используют эту продукцию, видеть их глазами ее достоинства и недостатки. Это позволяет ему выстроить целостное представление о потребительских качествах современного жилища для тех или иных категорий домохозяйств. Формировать предложение жилища с учетом этих представлений и реальных потребностей клиентов. Подготавливать персонализированные рекомендации по использованию и индивидуализации жилища, обеспечивающие реализацию предпочтений домохозяйств. Разрабатывать корпоративные стандарты жилища и продвигать их на рынке.

Индивидуальное общение посредством ИЭП застройщика с потребителями недвижимого имущества в процессе его использования, в частности в гарантийный период, а также через управляющие компании и эксплуатационные организации, позволяет лучше понимать психологию собственника, его отношение к дому и помещению, которым он владеет, изучать и анализировать производимые им улучшения. Эти сведения позволяют видеть реальное отношение потребителя к строительной продукции, ее сильные и слабые стороны, его предпочтения и совершенствовать эту продукцию. Они также позволяют застройщику катализировать появление у определенной части потребителей эмоциональной связи со своей продукцией. Без такой связи масштабное долгосрочное развитие девелоперского бизнеса становиться проблематичным. Развитие отношений совместного домовладения и их широкое распространение сопровождается повышением требовательности и избирательности потребителей к жилищу, ростом уровня их рациональности и прагматизма. Просто предлагать продукцию по выгодной цене сегодня уже недостаточно. Людям все чаще важно быть уверенными в том, что дом и квартира действительно хорошего качества, и инфраструктурное обеспечение соответствуют их ожиданиям. При выборе жилища все большее количество граждан уделяют особое внимание надежности застройщика, его опыту и результатам деятельности на рынке, способности и практике исполнения гарантийных обязательств.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование этой продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с производством, продвижением на рынке, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Раскрытие потенциала потребительских свойств дома и каждого жилого и нежилого помещения в нем путем предоставления сведений об устройстве дома и помещений, эксплуатации этих помещений и рациональном пользовании общим имуществом, позволяет выстраивать более тесное взаимодействие с клиентами. Оно побуждает их к проявлению своих ожиданий и предпочтений, обеспечивает застройщику возможность предлагать опции и инструменты, направленные на удовлетворение потребностей клиентов. Эти сведения и взаимодействие с клиентами, позволяет участникам долевого строительства и покупателям жилых и нежилых помещений доносить и объяснять им, что те преимущества, которые дает владение тем или иным помещением в доме, соответствует его цене.

Адресный подход при создании строительной продукции для совместного домовладения, который обеспечивает подготовка ИЭП, индивидуализация ее производства и потребления, надлежащее раскрытие эксплуатационных свойств и их соответствие цене продукции, способны обуславливать у ее потребителей эмоциональную связь с соответствующими брендами и застройщиками, формировать к ним привязанность. Последнее приобретает особое значение в связи с возрастанием конкуренции на рынке жилья и происходящими изменениями в долевом строительстве и в развитии жилища. Накопление гражданами опыта владения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах на праве частной собственности, стремление к рациональности и прагматизму в имущественном поведении ориентирует многих из них на другое отношение к жилищу и его создателям. В настоящее время все больше людей при приобретении недвижимого имущества уделяет внимание не только его качествам, обеспечивающим комфортные и безопасные условия жизнедеятельности. Для них становятся значимыми бережливое потребление эксплуатационных ресурсов в течение срока владения этим имуществом, который может превышать продолжительность их жизни; способность к устойчивому функционированию, поддержание которого не требует обременительных расходов; а также обеспечение защиты прав и свобод собственника в условиях совместного домовладения, возможность приспособления помещений к его изменяющимся потребностям. Создавать такое жилище способны, как правило, добросовестные, высокопрофессиональные и надежные застройщики.

Ознакомление клиентов с потребительскими качествами строительной продукции, которые обеспечивают высокий уровень защиты прав и свобод собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества в нем, привлекает внимание к такой продукции и застройщику. Раскрытие ее возможностей катализировать добропорядочное имущественное поведение собственников помещений в доме, доверительные, добрососедские отношения между ними, вызывает заинтересованность в обладании ею и получении соответствующих преимуществ. Обладание такой продукцией предоставляет домохозяйствам возможность индивидуализации принадлежащих им помещений, не ущемляя права и свободы собственников смежных помещений и партнеров по собственности в доме. Эта продукция позволяет людям не только приспосабливать принадлежащие им помещения, исходя из широкого спектра своих потребительских предпочтений, но и показывать окружающим свою индивидуальность, которая их выделяет и является отражением их жизни. Среда жизнедеятельности в многоквартирных домах, адаптированных к условиям совместного домовладения, избавляет собственников и пользователей помещений от многих проблем, стрессов и забот, связанных с эксплуатацией этих помещений, возможными нерегламентированными действиями партнеров по собственности в доме и других лиц. Она способна упреждать возникновение негативных последствий таких действий, содействовать формированию современного домоустройства и домостроительства, которые создают благоприятные условия для жизнедеятельности и развития человеческого капитала.

Взаимодействие посредством ЭД с собственниками и потребителями помещений позволяет приобретать более полные и качественные знания о клиентах, увеличивать продажи и рентабельность бизнеса, в том числе и путем монетизации этих знаний и сотрудничества с производителями конструкций, оборудования и материалов, применяемых при создании объектов капитального строительства. Все это позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование своей продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с ее производством, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Для застройщиков, ориентированных на создание современных многоквартирных жилых зданий, подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает снижение девелоперских рисков, является значимым фактором повышения конкурентоспособности строительной продукции и ее продвижения на рынке. Подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает возможность разрабатывать и реализовывать в жилищно-строительной сфере новые коммуникационные и маркетинговые стратегии.

Подготовка эксплуатационной документации в отношении многоквартирных домов, жилых и нежилых помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и ее использование при общении застройщика с потребителями недвижимого имущества позволяет по-другому выстраивать взаимодействие с ними. С одной стороны, осуществлять его в рамках формальных требований, с другой — наполнять это взаимодействие доверием и добросовестностью, заинтересованностью в повышении жилищной компетенции. ЭД создает возможности для изучения имущественного поведения собственников помещений в условиях совместного домовладения, способствуют развитию новых идей, направленных на совершенствование строительной продукции и ее продвижение. Использование ЭД позволяет формировать предложения клиентам с учетом их реальных потребностей, по разумной цене, с приемлемыми условиями оплаты, в соответствии с их бюджетами.

 

Фото: www.23kvartiri.ru

 

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения и инструменты ее достижения

Изменения, происходящие в жилищной сфере и на рынке жилья, результаты исследований и опросов позволяют утверждать, что участники долевого строительства и покупатели жилых помещений становиться более требовательными и избирательными. У все большей части граждан наполняется новыми смыслами понимание современности жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, то есть для совместного домовладения. У людей прочнее закрепляются представления о необходимости наделения жилища дополнительными и специальными качествами, которые позволяют обеспечивать безопасность и комфорт среды жизнедеятельности в условиях совместного домовладения, а также возможность защиты прав и свобод собственников помещений. Эти качества и надлежащее регламентирование жизнедеятельности в современном многоквартирном доме ориентируют участников гражданских правоотношений в нем на добросовестное имущественное поведение и разумные действия. Последнее в жилищной сфере имеет особое значение, поскольку здесь административные меры и фактор страха работают слабо, во многих случаях запаздывают и не приводят к необходимым результатам.

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения дает возможность формирования в них среды жизнедеятельности в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений. Эта среда располагает к установлению между ними партнерских по собственности отношений и взаимодействию, направленному на достижение эксплуатации помещений, пользование общим имуществом и его содержания надлежащим образом. Она катализирует у собственников желание участвовать в управлении многоквартирным домом и позволяет им принимать решения, связанные с рациональным и эффективным использованием и развитием общего имущества в доме как в интересах всех собственников, так и их групп, а также собственников отдельных помещений. Среда жизнедеятельности в таких домах позволяет изменить соотношение долей в праве собственности с наименьшими операционными издержками. Результаты взаимодействия собственников в такой среде позволяют увидеть причинно-следственную связь между их имущественным поведением и обеспечением безопасности и комфорта в доме, а также издержками на содержание общего имущества.

Создание многоквартирных домов, адаптированных для использования в условиях совместного домовладения, обеспечивает формирование в обществе иного отношения к жилищу. Проживание в таких домах позволяет людям понимать, что ценность квадратных метров, которыми они обладают, заключается не только в самом доме как недвижимом имуществе. Эта ценность определяется и свойствами дома, которые катализируют формирование между собственниками помещений в нем устойчивых социальных связей. Это дает возможность наполнить жизнь в доме добросовестным партнерством по собственности, взаимным уважением прав и свобод, доверием, добрососедством, ответственным имущественным поведением. Такие социальные связи способны делать людей более ценными, в том числе и в качестве партнеров по собственности в доме. Они стимулируют осознание собственниками помещений в многоквартирных домах своей ответственности за безопасность и комфорт, надлежащее их содержание. Соответственно, проживание среди таких партнеров по собственности позволяет поддерживать безопасность и комфорт с меньшими издержками, в большей мере вкушать все радости жизни и делать ее благополучнее.

Усложнение технического устройства современных многоквартирных и многофункциональных зданий, жилых и нежилых помещений в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц; насыщение их инженерным оборудованием, в частности системами противопожарной защиты; необходимость предоставления возможности автономного режима жизнеобеспечения, связанного с эксплуатацией каждого отдельного жилого и нежилого помещения, находящегося в собственности того или иного лица, и параллельного поддержания комфортной и безопасной среды жизнедеятельности в здании в целом; являются определенным вызовом. Ответ на этот вызов находится в профессиональной компетенции создателей жилища, прежде всего застройщиков и проектировщиков, архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно, они должны располагать инструментами, позволяющими создавать такие здания, в которых реализация прав и свобод собственниками одних помещений не наносила бы ущерб зданию и не приводила к ущемлению прав и свобод собственников других помещений. К таким инструментам относится технология пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в объекте капитального строительства (далее технология ПИМ, ПИМ) и эксплуатационная документация в отношении этого объекта и жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц.

Технология ПИМ позволяет устанавливать в многоквартирном доме и имущественном комплексе, в которых имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом недвижимого имущества, принадлежащего тому или иному лицу, общим имуществом, обслуживающим этот объект, и расходами этого лица на содержание общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий позволяет адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым в доме пространственно-имущественным отношениям. Использование ПИМ обеспечивает определение размера долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на отдельные группы однородных объектов выделенного имущества, которые принадлежат тем или иным собственникам; а также размер долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на каждый объект выделенного имущества. Объектами выделенного имущества являются жилые и нежилые помещения, а также машино-места для хранения транспортных средств в многоквартирном доме, которые законодательством признаются в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества. Эта технология позволяет оценивать равномерность распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома, а также его использование для обслуживания групп однородных объектов выделенного имущества. ПИМ обеспечивает выявление обременений и сервитутов при принятии тех или иных проектных решений. Она дает возможность рациональной организации общего имущества в доме на стадии проектирования, а также позволяет эффективно контролировать использование этого имущества на стадии эксплуатации и распределение в доме между собственниками расходов, связанных с его содержанием. Строительную продукцию, созданную с использованием технологии ПИМ, отличает адаптированность к условиям совместного домовладения, способность обеспечивать для потребителей безопасность и защиту их прав и свобод на всех стадиях жизненного цикла объекта капитального строительства: проектирования, строительства, эксплуатации и вывода из эксплуатации. Для застройщиков ПИМ и ЭД являются эффективными инструментами в ведении девелоперского бизнеса, позволяют им приобретать качества технологических лидеров.

Использование технологии ПИМ при проектировании многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, позволяет подготовить пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения, состав которого приведен в Приложении. Для обеспечения разработки ИЭП предназначены Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. Эти Рекомендации подготовлены ООО «Институт развития строительной отрасли» на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков и лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

 

Фото: www.ssslp.ru

 

Приложение

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения

Пространственно-имущественный регламент отношений собственности в объекте капитального строительства, представленном многоквартирным домом, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность двум и более лицам (далее множеству лиц), позволяет идентифицировать эти отношении в доме для совместного домовладения (далее пространственно-имущественный регламент; ПИР объекта капитального строительства для совместного домовладения или ОКС). Отсутствие идентификации отношений собственности в доме для совместного домовладения не позволяет определить всю совокупность прав и обязанностей собственника каждого жилого и нежилого помещения, правила их эксплуатации и пользования общим имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений. В результате в многоквартирном доме, в надлежащем объеме не обеспечиваются благоприятные условия жизнедеятельности человека, безопасность и комфорт среды его обитания. Следует отметить, что безопасность и комфорт в многоквартирных зданиях, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, зависят в большой степени от имущественного поведения этих лиц, не состоящих между собой в какой-либо субординации, чем от потребителей помещений в таких же зданиях, но принадлежащих одному лицу, которое имеет возможность определять права и обязанности пользователей помещений в рамках договорных отношений.

Необходимость в подготовке пространственно-имущественного регламента обуславливается особенностями современных многоквартирных зданий и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав и предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и другими обстоятельствами, в том числе связанными с использованием общего имущества. При наличии в таких домах жилых помещений, которые отличаются своими потребительскими свойствами; а также нежилых помещений, используемых для размещения предприятий и учреждений торговли, бытового обслуживания, общественного питания, образования, социального обеспечения, хранения транспортных средств и др.; для их функционирования требуется не только одно и то же, но и разное общее имущество. В частности, представленное земельными участками, на которых располагаются объекты капитального строительства, а также придомовой территорией, предназначенной для обслуживания отдельных помещений и (или) их групп. Отдельные виды общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений могут использоваться для разных целей, с разной интенсивностью, в разных режимах и сочетаниях. Такое использование оказывает влияние на расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и стоимость владения недвижимым имуществом. Необходимость в дифференцированном учете использования общего имущества и расходов на его содержание обусловливается особенностями объектов капитального строительства, а также обстоятельствами, связанными с их эксплуатацией^[13]. Значимость такого учета возрастает при наличии в доме жилых и нежилых помещений разного назначения и качества и при вхождении домов в состав имущественных комплексов и образовании общего имущества в этих комплексах, а также при закреплении за многоквартирными домами земельных участков, на которых они расположены и которые могут использоваться в интересах отдельных собственников помещений и их однородных групп.

Отсутствие в договоре на приобретение недвижимого имущества, в технической документации на это имущество, в частности в эксплуатационной документации сведений об отношениях собственности в доме и особенностях его устройства и помещений в нем, которые могут оказывать влияния на эти отношения, создает ситуацию неопределенности для собственников и потребителей помещений. Это может приводить к непониманию собственниками и потребителями своих прав и обязанностей, создавать обстоятельства, в которых в более выгодном положении находятся одни собственники и ущемляются права и интересы других. Нераскрытие отмеченных сведений может повлечь за собой ненадлежащую эксплуатацию помещений, явиться препятствием для формирования конструктивных отношений между партнерами по собственности в доме. Отношения собственности должны определяться применительно к каждому конкретному дому и жилому и нежилому помещению в нем, с учетом особенностей их устройства и обстоятельств эксплуатации. Они должны быть надлежащим образом описаны, количественно оценены и доведены до сведения потребителей помещений. Степень детализации отношений собственности должна быть такой, чтобы не оставалось поля для манипулирования ими. Сведения об отношениях собственности в многоквартирном доме должны обеспечивать возможность разделения функций, связанных с эксплуатацией каждого жилого и нежилого помещения в доме, находящегося в собственности того или иного лица, ответственного за надлежащую его эксплуатацию; между собственником соответствующего помещения и лицом, уполномоченным осуществлять эксплуатацию общего имущества, предназначенного для обслуживания этого помещения. Соответственно правила проживания и обязанности собственников помещений в доме должны определяться с учетом отношений собственности в нем.

Без знания собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме формальных границ: помещений, которые им принадлежат; общего имущества, предназначенного для их обслуживания; земельного участка, закрепленного за домом и частей этого участка, закрепленных за отдельными помещениями в доме и другими объектами, входящими в состав объекта капитального строительства для совместного домовладения; сложно ожидать, что у них появиться ощущение этих границ и уважение прав и интересов партнеров по собственности в доме в отношении принадлежащих им пространств, а также лиц, в пользу которых установлены обременения и сервитуты. Отсутствие сведений о границах эксплуатационной ответственности в отношении помещений, инженерного оборудования, сетей инженерно-технического обеспечения, элементов благоустройства, при домовой территории и земельного участка, а также о соответствующих долях в праве общей собственности на общее имущество, ставит под сомнение обоснованность эксплуатационных издержек и распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме. Отсутствие этих сведений также является препятствием в обеспечении надлежащего контроля над использованием средств, направляемых на содержание общего имущества.

Подготовка пространственно-имущественного регламента направлена на:

• обеспечение возможности дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах, а также в имущественных комплексах, в состав которых входят эти дома, и справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества;

• обеспечение рационального формирования и эффективного использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах и его доступности для собственников и потребителей недвижимого имущества;

• обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений, добросовестного поведения участников гражданских правоотношений в многоквартирном доме и имущественном комплексе, разумности их действий, надлежащего содержания общего имущества;

• упреждение и недопущение ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также между сообществами собственников помещений в разных домах и в иных объектах капитального строительства, входящих в состав одного и того же имущественного комплекса.

На стадии проектирования многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также иных объектов капитального строительства, использующихся в условиях совместного домовладения, необходимо предусматривать разработку пространственно-имущественного регламента объекта капитального строительства. В общем случае этот документ включает следующие сведения:

1) о местоположении границ жилых и нежилых помещений в доме, предназначенных для передачи в собственность ;

2) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания всех жилых и нежилых помещений в доме;

3) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме;

4) о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома (далее земельный участок), которые вместе с домом образуют объект капитального строительства;

5) о местоположении границ отдельных частей земельного участка, которые предназначены для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме и (или) отдельных жилых и нежилых помещений;

6) о местоположении границ общего земельного участка, на котором находится имущественный комплекс, в состав которого входит земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства, включающим многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома;

7) сведения об общем имуществе имущественного комплекса, предназначенного для обслуживания каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома, в том числе об общем земельном участке;

8) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, за исключением общего земельного участка, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

9) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, представленного общим земельным участком, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

10) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, за исключением земельного участка, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

11) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, представленного земельным участком, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

12) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении имущественного комплекса, представленного объектами капитального строительства и входящими в их состав многоквартирными домами и общим земельным участком, на котором расположении этот комплекс; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

13) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, и земельного участка, на котором расположен тот или иной объект и входящий в его состав многоквартирный дом; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

14) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого жилого и нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

15) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника имущественного комплекса в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого комплекса;

16) сведения о границах эксплуатационной ответственности сообществ собственников каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого объекта капитального строительства, а также надлежащее содержание путей эвакуации;

17) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника каждого жилого и нежилое помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого помещения, а также содержание путей эвакуации;

18) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении смежных с имущественным комплексом объектами недвижимости (зданиями, сооружениями, включая земельные участки, на которых они расположены (при их наличии); указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов.

В пространственно-имущественный регламент не включаются сведения, предусмотренные пунктами 6), 7), 8), 9), 12) и 15) в случае, если объект капитального строительства и многоквартирный дом в его составе не являются частью какого-либо имущественного комплекса.

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность двум и более лицам (объекта совместного домовладения), подготавливается:

на стадии создания ОКС по заданию застройщика — проектной организацией;

на стадии ввода в эксплуатацию ОКС — застройщиком или по его заданию проектной организацией или другой уполномоченной организацией;

на стадии эксплуатации ОКС по решению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме — уполномоченной организацией, привлекаемой этим сообществом, в частности проектной организацией, разрабатывающей проектную документацию на модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию дома и его частей.

Создание и эксплуатация ОКС для совместного домовладения должны сопровождаться надлежащей подготовкой, использованием, актуализацией пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации, соответствующей тому или иному регламенту. Обеспечить защиту прав, свобод и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности в многоквартирных домах, формирование ответственных собственников помещений, ориентированных на добросовестное имущественное поведение и разумные действия, без должного регулирования в этих домах отношений собственности и повышения компетенций собственников и потребителей недвижимого имущества не представляется возможным. Институт ПИР направлен на избежание ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов как между отдельными собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, так и между их группами и между тем или иным собственником и сообществом собственников, а также на их цивилизованное разрешение. Использование этого института также позволяет не допускать и урегулировать споры и конфликты между собственниками помещений, входящих в состав ОКС, являющимися составными частями одного и того же имущественного комплекса.

Подготовка использование, актуализация пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации обеспечивают возможность дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах, а также справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества в комплексах и домах между собственниками жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Они также позволяют осуществлять контроль над надлежащим использованием общего имущества в доме в соответствии с общими интересами собственников помещений.
 Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

^[1] Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).
^[2] Градостроительный кодекс РФ, статья 48, часть 12, п. 10.1, (в ред. Федерального закона от 28.11.2011 №337-ФЗ).
^[3] СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», часть 6 Состав и содержание раздела проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства».
^[4] Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45.
^[5] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции федеральных законов от 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ). СП 54.13330.2011 СП 160.1325800.2014)
^[6] СП 54.13330.2011 «Свод правил «Здания жилые многоквартирные», п. 4.4.
^[7] СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», п. 4.5.
^[8] ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы».
^[9] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями от 2 июля 2013 г.)
^[10] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N214-ФЗ (в редакции от федеральных законов 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ).
^[11] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П »По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».
^[12] Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 09.01.1996 года №2-ФЗ (с изменениями на 1 мая 2017 года).
^[13] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».

1. Дома «без будущего»

В настоящее время, горизонт восприятия будущего многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в частную собственность, создателями этих зданий (застройщиками, проектировщиками и строителями), а также большинством участников долевого строительства, ограничивается краткосрочной перспективой. Для застройщиков этот горизонт, как правило, определяется периодом реализации инвестиционного проекта и сроком исполнения гарантийных обязательств и составляет 5-8 лет. Для участников долевого строительства горизонт восприятия будущего дома зависит от цели приобретения недвижимого имущества. В случае если квартира покупается в инвестиционных целях для последующей перепродажи, то этот горизонт, как правило, ограничивается периодом роста её рыночной стоимости, в частности от начала строительства дома до сдачи его в эксплуатацию. Большинством граждан, при приобретении жилого помещения для личного потребления, будущее дома воспринимается в рамках патерналистских представлений, проистекающих ещё из советского прошлого и учитывающих реалии последних двух десятилетий. Согласно этим представлениям создание объекта капитального строительства осуществляется по решению и под контролем органов государственного управления по установленным ими нормам и правилам, они же принимают его в эксплуатацию и осуществляют надзор за техническим состоянием, определяют, когда и что необходимо ремонтировать, реконструировать и сносить. Следовательно, государство является «главным ответственным» за будущее строящихся многоквартирных жилых зданий.

Краткосрочное восприятие застройщиками будущего создаваемых ими объектов недвижимости и объектов долевого строительства формирует соответствующее бизнес-мышление. Оно ориентировано на достижение максимального результатов в течение непродолжительного периода времени. Этот период ограничен временными рамками проектирования, строительства и соответственно привлечения средств участников долевого строительства, а также временем продажи жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, после его ввода в эксплуатацию. Всё, что происходит после продажи в доме последнего помещения, не находится в поле интересов застройщика. До последнего времени многие застройщики стремились уйти от ответственности даже в отношении исполнения гарантийных обязательств, в том числе и путём реализации каждого инвестиционно-строительного проекта другим юридическим лицом. То, что большинство застройщиков, не испытывает коммерческого интереса стать собственниками помещений в построенных ими домах, также характеризует их отношение к созданной ими строительной продукции.

Партнёрами застройщиков по такому бизнесу в определённой мере являются и участники долевого строительства, которые, приобретают помещения в инвестиционных целях. Они стремятся это осуществлять по минимальной цене, которая достигается при оплате объекта долевого строительства на ранней стадии строительства дома, а также в состоянии не полной строительной готовности. Реальное качество объектов недвижимости также не находится в поле их интересов, так как их целью является заработок на купле-продаже того или иного помещения. Следует отметить, что доля таких участников долевого строительства в докризисный период (до 2015г.) достигала в среднем 25-30 процентов, от общего их количества и соответственно их имущественное поведение оказывало существенное влияние на рынок, в том числе и на качество строительной продукции.

Доминирование краткосрочного восприятия ценности недвижимого имущества, представленного жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах, в сделках с этим имуществом, в определённой мере связано с отсутствие сведений о значимых их потребительских качествах, в частности определяющих эксплуатационных расходы. Такое восприятие приводит к существенным негативным последствиям. Во-первых, оно сдерживает развитие жилищного фонда, не обеспечивает его устойчивого функционирования, надлежащего содержания и сохранности, эффективного ресурсопотребления при эксплуатации, а также широкого использования инноваций при проектировании и строительстве многоквартирных жилых зданий, предназначенных для совместного домовладения. Во-вторых, не содействует формированию в обществе новой жилищной культуры -- культуры совместного домовладения, а также ответственных и компетентных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, ориентированных на рациональное использование, принадлежащего им недвижимого имущества.

Сложившийся в течение последних двух десятилетий в нашем обществе стереотип восприятия будущего строящихся многоквартирных зданий для совместного домовладения, как правило, не связывается с теми его потребительскими качествами, которые определяют это будущее в среднесрочной (10-15 лет) и долгосрочной (15-25лет) перспективе. За рамками этого восприятия остаётся понимание значимости современных технологий, эффективного энергопотребления, приспособляемости зданий к возможности использованию в настоящем и будущем достижений научно-технического прогресса, а также влияния инноваций и этой приспособляемости на ценность недвижимого имущества, в том числе на эксплуатационные издержки, безопасность и комфорт. Соответственно в обществе не сформирована потребность в жилище, обладающем потребительскими качествами, в создание которых дополнительные инвестиции окупаются в течение 15-25 лет и, прежде всего, за счёт снижения расходов на его содержание. Возможность у застройщиков достигать ожидаемых результатов при краткосрочной стратегии ведении бизнеса, не заинтересованность у собственников недвижимого имущества в повышении его потребительских качеств, которые окупаются в среднесрочной и долгосрочной перспективе являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций. Сложившуюся ситуацию усугубляет и недостаточная жилищная компетенция массового собственника помещений в многоквартирных домах, а также то, что во многих случаях бремя расходов, которые несут собственники, не зависит от потребительских качеств каждого конкретного объекта недвижимости и объекта долевого строительства.

2. Эксплуатационная документация в условиях отношений совместного домовладения

На протяжении последних двух десятилетий девелоперский бизнес в жилищном строительстве осуществлялся в среде, которая позволяла сокрытие от конечного потребителя строительной продукции сведений об её фактических качествах и реальных возможностях застройщиков её создать. Это подтверждается развитием и известными результатами долевого строительства, и сопровождающей их эволюцией нормативного правового обеспечения. Свидетельством отмеченного является внесение изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в период от его принятия до 03.07.2016г[1]). Так Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ предусматривается, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1, статья7 №214-ФЗ). Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в эту статью введена часть 1.1, которой определено, что при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Также этим законом введено ряд требований, предусматривающих раскрытие информации застройщиком (статья 3.1), посредством проектной декларации (статья 19), информации о застройщике (статья 20), и информации о проекте строительства (статья 21). Существенные изменения претерпели состав и содержание проектной декларации[2].

До настоящего времени создание многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность физическим лицам, не сопровождается надлежащей открытостью сведений об их потребительских качествах, в том числе связанных с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, в частности о стоимости владения недвижимым имуществом. Благополучие производителей строительной продукции, включая застройщиков, и цена объектов долевого строительства не зависят, как правило, от эксплуатационных расходов, которые должны нести их собственники. Приобретение недвижимого имущества вне связи его качества, цены и расходов на содержание приводит к тому, что люди не понимают, что их ждёт в будущем. Потребитель этого имущества должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость при его покупке и затраты на содержание. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[3].

Подготовка, использование, актуализация и оборот эксплуатационной документации (далее ЭД[4]) на многоквартирные дома и жилые и нежилые помещения в них призваны стать значимым фактором повышения уровня компетенции и ответственности собственников и пользователей помещений. Для этого ЭД должна обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами объекта недвижимости и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ИЭОДС являются подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации. Сведения, содержащиеся в эксплуатационной документации, могут применяться и как инструменты защиты собственника от недобросовестного застройщика, и застройщика от недобросовестного собственника. Их использование позволит участникам жилищных отношений лучше слышать и понимать друг друга, будет содействовать развитию механизма внесудебного разрешения споров и разногласий, возникающих между членами сообществ собственников в многоквартирных домах, между этими собственниками и субъектами строительной деятельности, эксплуатирующими организациями и управляющими кампаниями.

Использование ЭД создаст условия для развития в сообществах собственников жилых и нежилых помещений общественного контроля над соблюдением требований, связанных с обеспечением безопасной и эффективной эксплуатацией объектов долевого строительства и общего имущества многоквартирных зданий. Документированное отражение в ИЭМД ИЭОДС и ЭДИ состояния общего имущества дома и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, конструктивных элементов, изделий и устройств, которыми они укомплектованы, периодическая актуализация этих сведений, а также закрепление в инструкциях правил эксплуатации каждого объекта с учётом его особенностей, позволят идентифицировать их эксплуатационные параметры. Контроль над изменением этих параметров предоставит возможность выявлять причины, которые привели к их отклонениям. Использование ИЭОДС создаст условия для поддержания устойчивого баланса интересов, связанных с владением объектами долевого строительства и пользованием общим имуществом, между всеми собственниками жилых и нежилых помещений и их группами в многоквартирном доме, а также внутри отдельных групп, определяемых местом нахождения помещений в доме и их функциональным назначением.

Инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являются документами, которые обеспечивают возможность создания в нём эффективно функционирующей системы саморегулирования отношений, связанных использованием и содержанием недвижимого имущества. Следование регламентированному ими порядку способствует выстраиванию между партнёрами по собственности в многоквартирном доме отношений взаимопонимания и уважения прав и интересов друг друга. ИЭОДС выступают и в качества инструмента повышения коммуникабельности в сообществе собственников, установления между ними отношений добрососедства и доверия. Руководствуясь положениями этих инструкций, представляется возможным упреждать ненадлежащее исполнение правил и норм эксплуатации жилых и нежилых помещений, пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, а также устанавливать наличие таких случаев и лиц, которые их допустили. Использование ЭД собственниками и потребителями жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме позволяет им преодолеть разобщённость и приобрести навыки совместных жизнедеятельности и домовладения. Оно также содействует вовлечению их в управление домом и осознанному принятию на себя ответственность за его судьбу.

Обращение к ЭД и её использование в повседневной жизни будет содействовать повышению просвещённости собственников помещений, активизирует их участие в управлении принадлежащим им недвижимом имуществом. Они будут содействовать нейтрализации у них чувства безответственности за это имущество и пониманию ими того, что создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности и обеспечение бережливого пользования общим имуществом невозможно без согласованных действий собственников всех помещений в доме. Совместное потребление собственниками услуг и ресурсов, связанных с пользованием общим имуществом, осознание необходимости поддержания этого имущества в эксплуатационно-пригодном и безопасном состоянии, а также стремление снизить стоимость владения принадлежащих им помещений и повысить их рыночную цену, являются факторами, которые способны подтолкнуть собственников к самоорганизации и активному участию в управлении домом. Общность имущественных интересов, связанных с обеспечением безопасности и комфорта и эффективного использования ресурсов, направляемых на содержание общего имущества, объединяет собственников. Понимание этих интересов и совместная деятельность по их реализации позволяют собственникам содержать недвижимое имущество в надлежащем состоянии в рамках приемлемого для них бюджета, а также контролировать использование на эти цели средств.

ИЭОДС является проводником жилищной компетенции. Посредством её, знания необходимые для обеспечения эксплуатации того или иного помещения, становятся доступными для соответствующего собственника. Эта инструкция позволяет потребителям недвижимого имущества приобретать навыки надлежащего его содержания и эффективного использования. В результате у них появляется понимание того, что такое содержание и использование, для каждого собственника жилого и нежилого помещения в доме, и в целом для их сообщества не только обеспечивает безопасность и комфорт, но и выгодно экономически как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Регламентированное содержание, использование знаний и навыков позволяют упреждать во многих случаях возникновение отказов, аварийных и чрезвычайных ситуаций, а при их наступлениb локализовать их последствия с наименьшими издержками. Следствием повышения компетенции собственников и потребителей жилища является и то, что они становятся более требовательными. В настоящее время долгосрочные последствия ненадлежащей эксплуатации помещений в доме, содержания и ремонта общего имущества, как правило, не волнуют большинство собственников жилых и нежилых помещений.

Компетентного собственника недвижимого имущества отличает понимание изменений, которые происходят во времени с домом и входящими в его состав помещениями и инженерным оборудованием, а также влияния на эти изменения содержания общего имущества дома, отношения к дому и исполнению своих обязанностей собственника каждого помещения. Компетентный собственник знает, что ценность дома и принадлежащего ему в нём помещения зависит не только от качества проекта и строительства дома, но и от своевременного и надлежащего проведения работ по его техническому обслуживанию и ремонту. В своём имущественном поведении компетентный собственник исходит из того, что надлежаще содержащийся в течение всего срока своей службы дом, является более ценным для участников его оборота и, прежде всего, собственников жилых и нежилых помещений, их потребителей, в лице арендаторов и потенциальных покупателей.

3. Эксплуатационная документация как фактор добросовестности застройщика и качества строительной продукции

ЭД и, в частности ИЭОДС, являются инструментами, которые предоставляют возможность застройщику устанавливать с собственниками жилых и нежилых помещений конструктивные отношения в течение длительного периода времени, не вызывая их неприятия. Они позволяют организовать регулярную обратную связь, в частности в период исполнения гарантийных обязательств, с множеством собственников жилых и нежилых помещений, управляющими компаниями и эксплуатационными организациями. В результате возникает возможность получать и обобщать информацию об эксплуатационных качествах строительной продукции от многочисленных её пользователей. Эту информацию целесообразно использовать для упреждения появления отказов в работе отдельных элементов и систем и соответственно возникновения претензий со стороны собственников. Её также следует использовать для повышения качества многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав помещений, их потребительской привлекательности. Взаимодействие с множеством собственников и пользователей недвижимого имущества, в том числе и направленное на реализацию их потребительских предпочтений, позволяет постоянно совершенствовать проектные решения, обеспечивать адаптацию строительной продукции к изменяющимся условиям, предвосхищать ожидания рынка. Посредством его можно получать знания и опыт необходимые для выстраивания баланса между приемлемым уровнем удовлетворения потребностей собственников недвижимого имущества и прибыльностью девелоперского бизнеса.

В условиях высокой конкуренции на жилищном рынке в лучшем положении оказываются производители строительной продукции, которые способны адекватно реагировать на обратную связь со стороны конечных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. ЭД способна катализировать долгосрочные доверительные отношения между создателями многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, и их потребителями. Она призвана повысить доверие участников долевого строительства к деятельности застройщиков, собственников и потребителей жилых и нежилых помещений к девелоперскому и риэлтерскому бизнесу, а также к деятельности субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Низкий в настоящее время уровень доверия в этой сфере является ключевой проблемой многих застройщиков.

Подготовка, использование, оборот и актуализация эксплуатационной документации позволит укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции и услуг на всех стадиях её жизненного цикла, будет способствовать закрытию многих лазеек, которые используются отдельными участниками процесса воспроизводства жилища для получения не законных выгод и преимуществ. Они сделают прозрачной деятельность контрольно-надзорных органов в сфере проектирования, строительства и эксплуатации зданий и помещений. Явятся значимым фактором формирования в обществе новой жилищной культуры. Культуры совместного домовладения и ответственного собственника, в рамках которой обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме их ответственное имущественное поведение, доверие между участниками жилищных отношений, справедливое распределение бремени затрат на содержание общего имущества в доме и надлежащая его эксплуатация связаны между собой.

Формирование, использование и введение в оборот эксплуатационной документации и, прежде всего, инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, может явиться значимым фактором трансформации в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве краткосрочного восприятия недвижимого имущества в среднесрочное и долгосрочное. Подготовка и оборот этой документации заставит производителей строительной продукции больше уделять внимание её потребительским качествам, которые обеспечивают её эффективность в эксплуатации, определяют временные рамки их ответственности. Это приведёт к повышению качества используемых проектных решений и технологий, конструкций, материалов и изделий, необходимых для их реализации. Наличие комплектной, надлежаще подготовленной эксплуатационной документации, на введенный в действие объект капитального строительства и входящие в их состав жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность отдельным лицам, является одним из свидетельств добросовестности застройщика и исполнителей, которых он привлекал к реализации инвестиционного проекта[5]. Доступность эксплуатационной документации собственникам и потребителям строительной продукции, на всех стадиях её жизненного цикла, является подтверждением качества этой продукции и готовности застройщика исполнять гарантийные обязательства в случаях предъявления обоснованных претензий.

Организация жилищно-строительного бизнеса посредством девелопмента, ориентированного на извлечение максимальной прибыли в период реализации инвестиционного проекта и получавшего значительную её долю за счёт роста рыночной стоимости строительной продукции в течение времени её создания и реализации, осталась в прошлом. В настоящее время этот бизнес не может не выстраиваться вне рамок повышения доверия между производителями жилища его собственниками и потребителями. Застройщик, для которого девелопмент является долгосрочным бизнесом, при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность гражданам должен обеспечивать создание такой продукции, которая бы отвечала интересам её конечных собственников в среднесрочной и долгосрочной перспективе. На жилищном рынке смогут закрепиться те застройщики, у которых в поле зрения при создании строительной продукции параллельно с затратами на её производство будут находиться и затраты на её эксплуатацию.

Передача создателями многоквартирных домов, при продаже в них жилых помещений потребителям, эксплуатационной документации является подтверждением того, что производители строительной продукции действительно предлагают безопасный и качественный продукт и готовы к исполнению гарантийных обязательств, в случае соблюдения пользователем установленных правил его эксплуатации. Введение в оборот эксплуатационной документации как принадлежности дома и каждого жилого и нежилого помещения в нём лишит информационного преимущества производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг перед потребителями. Посредством её сведения о жилом доме, его оборудовании и помещениях от застройщика, проектных и строительных организаций будут передаваться собственникам жилых и нежилых помещений, управляющей компании, поставщикам ресурсов, эксплуатирующим организациям и контрольно-надзорным органам. В результате все участники процесса воспроизводства жилища, включая собственников жилых и нежилых помещений, обретут возможность своевременно получать объективную и полную информацию о доме, помещениях, общем имуществе и их эксплуатационных свойствах на всех стадиях жизненного цикла. Это позволит соотносить продекларированные и заявленные показатели с достигнутыми в процессе эксплуатации, реально оценивать качество строительства и жилищно-коммунальных услуг. Легализация и актуализация сведений о качествах недвижимого имущества будет содействовать повышению требовательности со стороны собственников и потребителей. Это заставит производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг повышать потребительские качества своей продукции, шире использовать при её создании и эксплуатации инновации, будет содействовать росту конкуренции, а также доверия в жилищной сфере и в обществе.

В результате жилые помещения в строящихся домах, при прочих равных условиях, станут для многих домохозяйств более привлекательными, чем используемое ими жильё. Эта привлекательность должна быть следствием, прежде всего, повышенных их эксплуатационных качеств и более низких издержек, связанных с их использованием. При этом эксплуатационные качества и издержки должны соотноситься таким образом, чтобы владение и пользование вновь созданным современным жильём было более выгодным в средне- и долгосрочной перспективе, чем проживание и содержание старого жилья. Подготовка и использование эксплуатационной документации могут стать двигателем позитивных изменений в сфере строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для продажи гражданам. Они способны инициировать появление спроса на жильё, обладающее повышенными эксплуатационными качествами, требующее для своего содержания низких издержек и адаптированное к использованию в условиях совместного домовладения.

 

 

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

 

___________________________

[1] Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу с 01.01.2017г., (N 304-ФЗ).

[2] Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"

[3] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

[4] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭМД); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭОДС) и эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[5] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства». ООО "Институт развития строительной отрасли"