В связи с завершающимся межведомственным согласованием проекта Федерального закона о введении института саморегулирования экспертной деятельности в строительстве предлагаем вниманию читателей портала ЕРЗ краткий экскурс в историю развития экспертизы в последние годы.

Автор материала — президент Ассоциации экспертов в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото), который активно участвовал в становлении и развитии негосударственной экспертизы в нашей стране.

Реформирование института экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий началось в 2011 году, когда был принят Федеральный закон №337-ФЗ, который допускал в сферу государственных услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий частные компании или, иными словами, вводил негосударственнную экспертизу. До этого времени выдача разрешений на строительство осуществлялась только на основании положительных заключений государственной экспертизы. К 2012 году основная масса объектов капитального строительства проходила экспертизу по территориальному признаку, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, которые направлялись, направляются и будут направляться в ФАУ «Главгосэкспертиза» (эти объекты относятся к повышенному уровню ответственности).

Правительство Российской Федерации пошло на этот шаг в рамках взятого курса на снижение административных барьеров в строительстве и расширения возможностей застройщиков в своей деятельности. В то же время оно выдвинуло к негосударственным экспертным организациям достаточно серьезные требования по сравнению с государственными организациями, к которым никакие особые требования не предъявлялись.

Негосударственные же экспертизы с 2012 года по настоящее время могут осуществлять свою деятельность только при наличии 10 (5 изыскателей и 5 проектировщиков) аттестованных Минстроем России экспертов по любым из заявленных для аккредитации направлениям деятельности. Были установлены, как казалось регулятору (в то время — Минрегиону России), серьезные квалификационные требования для специалистов-экспертов: им необходимо было выдержать проверку профессиональных знаний в форме компьютерного тестирования. При этом деятельность негосударственных экспертных организаций фактически никем не контролировалась.

Таким образом, на свободный рынок строительной экспертизы объектов нормального уровня ответственности (это в первую очередь жилье, коммерческая недвижимость и несложные промышленные объекты) хлынул поток экспертных компаний. И на сегодняшний день к 80 региональным государственным экспертизам прибавилось в 10 раз больше негосударственных экспертиз: их стало более 800.

Выглядит это довольно странно. Ибо объемы строительства в целом показывают в последние годы если не спад, то, по крайней мере, явно не бурный рост.  Многие из аккредитованных на сегодняшний день экспертных организаций не осуществляли свою деятельность ни разу, либо выдали одно-два заключения. Это говорит о том, что, как и практически во всех сферах экономики, в сфере — подчеркиваю — государственной услуги появились «фирмы-однодневки», созданные под конкретный объект.

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

Появились также и «фирмы-помойки», штампующие за весьма скромные гонорары экспертные заключения. В создании таких заключений эксперты, как правило, не участвуют. На запрос застройщика, желающего быстрее оформить необходимые документы для получения разрешения на строительство, такие фирмы за один-два дня изготавливают положительное заключение без проведения какой бы то ни было оценки соответствия проекта техническим регламентам. Как выяснилось, и многие специалисты-эксперты, якобы прошедшие строгий отбор, не обладают необходимыми компетенциями и опытом экспертной работы.

В условиях строгой регламентации и законодательно установленного ценообразования на предоставляемые услуги государственные экспертизы за пять последних лет потеряли львиную долю своей клиентуры. Поэтому многие государственные организации аккредитовались и стали параллельно работать как организации негосударственной экспертизы.

В результате данный рынок экспертизы стал несколько хаотичным и одновременно остроконкурентным. При этом некоторые региональные государственные экспертизы стали активнее использовать административный ресурс для выдавливания конкурентов со «своих» территорий. В отдельных регионах ситуация дошла до монополизации за счет рычагов власти государственных экспертных организаций на рынке негосударственной экспертизы.

Однако существует и третий, пока еще весьма редкий, вид негосударственных экспертных организаций, осуществляющих свою деятельность полностью в соответствии с действующим законодательством и полностью укомплектованных аттестованными экспертами по всем направлениям в соответствии с перечнем разделов проектной документации и с основными видами инженерных изысканий. И из аккредитованных 800 организаций, пожалуй, только 50 можно отнести к такому виду.

Как правило, такие организации имеют хорошие информационные ресурсы, открытые реестры выданных заключений, открытый перечень специалистов и руководителей компании. На базе таких организаций в 2016 году при содействии Минстроя Московской области и участии ГАУ Мособлгосэкспертизы была подписана Хартия, а затем организована и учреждена Ассоциация экспертных организаций, куда вошли государственные и негосударственные экспертизы.

На сегодняшний день члены этой Ассоциации выполняют экспертные работы в электронном виде и обеспечивают передачу документов в системы информационного обеспечения градостроительной деятельности для целей получения застройщиком разрешения на строительство.

Картину будущего для института строительной экспертизы обрисовал Минстрой России, предложивший весьма кардинальные меры по реформе экспертной сферы. Разработан, одобрен в Правительстве РФ и в осеннюю сессию будет внесен в Государственную Думу РФ проект федерального закона, который предусматривает переход организаций негосударственной экспертизы в сферу саморегулирования под начало Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Во избежание местных «перегибов» или «недогибов» по использованию экспертных заключений создается некое подобие «одного окна» в виде единого государственного реестра экспертных заключений (ЕГРЗ). Все процедуры — от комплектации документов до регистрации экспертных заключений — будут занимать 4 рабочих дня. Но войти в систему без необходимых исходных документов, технических условий или разделов проектной документации либо инженерных изысканий будет невозможно. Ответственность за качество комплектации документов возлагается на экспертные организации.

Существенным изменениям подвергнутся и требования к экспертным организациям.  С момента вступления в силу закона в их штате по основному месту работы должно быть не менее пяти специалистов, но аттестованных по 21-му направлению деятельности, которые закроют все виды инженерных изысканий и все разделы проектной документации (нормального уровня ответственности). Данное требование будет минимальным для экспертных организаций при приеме в члены создаваемых саморегулируемых организаций.

Несмотря на правильность и насущную необходимость выбранного вектора на ужесточение требований и фактически введения контроля за организациями, осуществляющими экспертную деятельность, требование о таком количестве штатных аттестованных экспертов представляется излишним в связи с тем, что часть направлений деятельности относится к объектам, составляющим доли процента в объеме работы негосударственных экспертиз.

Например, объекты, в проектной документации которых разрабатываются инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в массе своей подлежат исключительно государственной экспертизе, причем на федеральном уровне.

Избыточны требования иметь в штате эксперта по системам газоснабжения, поскольку данный эксперт будет задействован исключительно при экспертизе сетей газораспределения и сетей газопотребления газифицируемых объектов.

Также избыточны и требования о наличии в штате эксперта по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям, которые для подготовки проектной документации выполняются не на всех территориях, где  расположены земельные участки предполагаемого размещения объектов капитального строительства.

Помимо квалификационных требований в проектных СРО должны быть сформированы компенсационные фонды, призванные обеспечить финансовую ответственность экспертиз. Персональная ответственность будет обеспечиваться вплоть до пожизненной дисквалификации экспертов. Вводится новая система персональной подготовки и повышения квалификации для строительных экспертов. Стать аттестованным экспертом смогут лица, имеющие более длительный опыт работы, чем квалифицированные изыскатели и проектировщики, и прошедшие очень сложный профессиональный экзамен.

Какие плюсы реформы можно выделить в отношении застройщиков? Прежде всего, это появление подконтрольных органам власти и экспертным саморегулируемым организациям материально ответственных экспертиз, которые в случае нарушения законодательства и возникновения аварий обеспечат возможность возмещения вреда или возмещения убытков по договорам при конкурентных закупках. Эти экономические рычаги сделают строительство безопаснее.

Во-вторых, вся процедура экспертизы существенно сократится по времени, а также полностью перейдет в электронную форму. Никаких больше формальных отказов, «телефонного права» и т.п. 

В-третьих, с принятием законодательных изменений в экспертной сфере не останется некомпетентных и безответственных компаний, что исключит риски попасть в неприятные истории, наподобие возмутительных и печальных примеров с обманутыми дольщиками.

Другие публикации по теме:

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Одной из основных проблем градостроительного комплекса, регулярно выносимой на обсуждение на самом высоком уровне, являются так называемые обманутые дольщики. Данным обобщающим термином принято описывать все ситуации, в которых застройщик по тем или иным причинам не довел до конца проект строительства многоквартирного дома и не ввел его в эксплуатацию.

Публикуем аналитическую статью, посвященную этой теме, преподавателя Академии девелопмента, соучредителя и Генерального директора инжинринговой компании Fizir Андрея НОЗДРЯКОВА. 

        

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

   

В случаях недостроенных или брошенных по разным причинам объектов власти пытаются изыскивать способы максимально избегать социальных взрывов и находить пути достройки таких проблемных зданий, особенно если это жилой дом, в котором люди планировали получить жилье.

Как правило, бремя по достройке таких объектов посредством тех или иных механизмов и/или договоренностей перекладывается на плечи другого инвестора. Для состоявшегося мастер-девелопера это может быть возможностью согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) по другому объекту или получить другие преференции.

Для начинающего игрока участие в подобных мероприятиях может являться «точкой входа», возможностью наработать первичный GR-ресурс и «засветиться» в регионе.

При этом и тем и другим необходимо иметь четкий ответ на вопрос «стоит ли овчинка выделки», и как раз с этим, как показывает наша многолетняя практика, возникает огромное количество трудностей. А неверно оцененный на входе проект, в свою очередь, ведет к многомиллионным, а иногда миллиардным убыткам на выходе.

    

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Вместе с тем аудит частично построенных объектов имеет ряд существенных отличий от анализа новых перспективных площадок (тех, где не успел «потоптаться» другой горе-девелопер). И сегодня мы поговорим о том, как правильно оценить риски реализации таких проектов и, самое главное, сроки и бюджет доведения их до логичного результата. Изложенная далее информация также релевантна для случаев достроя любых незавершенных объектов (в том числе вне поля 214-ФЗ).

Задача реализации подобных проектов, как правило, осложняется следующим «джентльменским» набором факторов:

• полное или частичное отсутствие проектной, рабочей и исполнительной документации;

• непринятие должных мер по консервации объекта;

• отсутствие актуализированного комплекта исходно-разрешительной документации, договоров об осуществлении технологического присоединения, результатов изысканий, согласований с органами исполнительной власти и пр.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Для определения точной стоимости и сроков работ, а также составления дорожной карты реализации объекта техническому заказчику нового застройщика необходимо провести обследование и установить, в каком техническом состоянии находится объект, детально обследовать внутренние инженерные системы, а также наружные сети объекта, провести комплекс необходимых испытаний в случае, если сети уже смонтированы.

Особое внимание необходимо уделить качеству выполненных работ на фасаде, проверке наличия проектного армирования, анализу марки и класса бетона. В большинстве случаев будет необходимо проведение дорогостоящих работ по усилению несущих конструкций, локальный ремонт участков бетона, устранение последствий длительного замачивания поверхности бетона путем обработки указанных участков специальными составами.

Обследования зачастую показывают, что кладка выполнялась со значительным количеством дефектов, не проводилось армирование раствора, предписанное рабочей документацией, а крепления к стенам и перекрытиям отсутствуют.

Внутренние инженерные системы выполнены, как правило, настолько плохо, что требуется их полная замена. С момента монтажа наружных сетей они приходят в непригодность без обслуживания и эксплуатации. Кроме того, требования к участкам наружных сетей за последние годы значительно возросли, и для их дальнейшей сдачи в эксплуатацию требуется проведение дополнительных испытаний с целью обоснования возможности их использования.    

Помимо перечисленного, требуется проводить специализированные виды обследований, такие как: внутренняя дефектоскопия трубопроводов, оценка технического состояния стыков, запорной арматуры, оценка качества материалов. Для тепловых сетей обязательна оценка ранее смонтированных систем СОДК, оценка технического состояния сварных стыков. Для наружных электрических кабелей проводятся замеры электрической лабораторией с подготовкой отчета, на основании которого принимается решение о замене кабельных линий.

В случае наличия на объекте или в архивах проектной (ПД), рабочей (РД) и исполнительной документации, необходимо детально сопоставить факт на площадке и технические документы.

С большой долей вероятности объект строился со значительным количеством отклонений от ПД, РД, а исполнительная документация отсутствует (в том числе необходимые паспорта и сертификаты на изделия).

Все дефекты как строительных конструкций, так и внутренних и наружных инженерных сетей требуют оформления дефектовочных актов и ведомостей работ с целью уточнения итогового бюджета строительства.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Кроме того, необходимо отдельно проработать вопрос прохождения негосударственной или государственной повторной экспертизы проекта с учетом выявленных дефектов строительных конструкций и инженерных систем, особенно в случаях если разрешение на строительство не было продлено и требуется его повторное получение.

Многие нормативы, по которым был спроектирован ранее объект, устаревают, и фактически приходится «примерять» новую нормативно-техническую базу на законсервированный (или брошенный) объект.

Особо остро стоят вопросы применения 123-ФЗ, поэтому приходится заказывать специальные технические условия, схему расстановки пожарной техники, в исключительных случаях, другие специализированные отчеты во ВНИИПО МЧС.

Отдельное место в рамках достройки объекта занимает работа с обновлением всей исходно-разрешительной документации: часто встречаются случаи, когда объекты попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ) рядом действующих предприятий, не увязаны с проектами улично-дорожной сети.

Кроме того, зачастую необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждение архитектурно-градостроительного решения/архитектурно-градостроительного облика (АГР/АГО) и получение комплекта новых договоров технологического присоединения.

       

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

  

Проработки требует вопрос получения заключения о соответствии (ЗОС) и Разрешения на ввод на указанные объекты. Необходимо выстроить дорожную карту с инспекторами надзорного ведомства. В случае если речь идет про работу в рамках 214-ФЗ, где были затронуты интересы дольщиков, объект подпадает под особый контроль со стороны Госстройнадзора.

На основании проведенных обследований, а также ведомостей работ разрабатываются проектная и рабочая документация для достройки объекта, проводится экспертиза проекта и начинаются работы.

В некоторых случаях необходимо организовать работы на площадке параллельно с разработкой рабочей документации. Сам процесс работы на объекте незавершенного строительства очень схож с работами по реконструкции зданий, поскольку в ходе производства работ возникает большое количество сложностей, дефектов и строительного брака, которые по разному ряду причин не могли быть выявлены в ходе обследования объекта.

    

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

     

Требуется оформление дополнительных дефектовочных актов, повторное многократное включение новых пунктов в отчет по обследованию, а также включение соответствующих работ в контрактные сметы. Именно поэтому первоначальная смета контракта на подобных объектах будет превышена в 90% случаев.

К данной практике следует относиться как к норме, поскольку выявить все дефекты можно только после проведения работ по демонтажу части элементов строительных конструкций или в ходе проведения работ, а в ходе начального обследования существуют допущения по количеству отбираемых проб и зондажей.

Для генерального подрядчика на данных объектах существует сложность в подборе исполнителей на все виды работ по причинам, указанным выше, в связи с чем рекомендуется подписывать контракты с подрядчиками согласно этапам исполнения.

    

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

     

С точки зрения последовательности реализации проекта, первое и самое главное в работе технического заказчика — комплекс работ по обследованиям, уточнению методов производства работ на объекте и анализу имеющихся в наличии материалов.

Второй этап — защита объемов работ и дефектовок у инвестора совместно с генеральным подрядчиком, поиск согласованных всеми сторонами решений, утверждение ведомости работ и расценок.

Для более полного понимания ситуации рассмотрим следующий пример: на основании проведенного визуального обследования Инвестор планировал не осуществлять полную сплошную замену внутренних инженерных систем, на основании чего была сделана финансовая модель проекта. Но далее на основании совместной оценки генподрядчика, субподрядчика и изыскателей установлена невозможность окончания работ в рамках ремонта систем, и требуется их полная замена. Подобные нюансы на объектах незавершенного строительства присутствуют на всех этапах реализации.

По итогу необходимо отметить, что реализация проектов незавершенного строительства требует наличия высокой квалификации, значительного опыта и системного подхода в первую очередь со стороны технического заказчика, а также должной осмотрительности, итеративного подхода и детального финансового планирования со стороны инвестора. Кроме того, к начальной смете рекомендуется добавлять не менее 10% непредвиденных расходов в связи с обозначенными выше факторами.

     

Фото: Академия девелопмента

    

В заключение автор, соучредитель инжинринговой компании Fizir Андрей Ноздряков (на фото) отмечает, что изложенная в статье информация — выжимка из опыта инжиниринговой компании, успешно прошедшей путь достроя двух незавершенных объектов в рамках 214-ФЗ (одного в Москве, другого в Московской области).

Хочется надеяться, что она поможет инвесторам и застройщикам, которым предстоит работать с объектами такого типа, избежать распространенных ошибок и связанных с ними убытков.

    

      

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

    

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте