В связи с завершающимся межведомственным согласованием проекта Федерального закона о введении института саморегулирования экспертной деятельности в строительстве предлагаем вниманию читателей портала ЕРЗ краткий экскурс в историю развития экспертизы в последние годы.

Автор материала — президент Ассоциации экспертов в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото), который активно участвовал в становлении и развитии негосударственной экспертизы в нашей стране.

Реформирование института экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий началось в 2011 году, когда был принят Федеральный закон №337-ФЗ, который допускал в сферу государственных услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий частные компании или, иными словами, вводил негосударственнную экспертизу. До этого времени выдача разрешений на строительство осуществлялась только на основании положительных заключений государственной экспертизы. К 2012 году основная масса объектов капитального строительства проходила экспертизу по территориальному признаку, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, которые направлялись, направляются и будут направляться в ФАУ «Главгосэкспертиза» (эти объекты относятся к повышенному уровню ответственности).

Правительство Российской Федерации пошло на этот шаг в рамках взятого курса на снижение административных барьеров в строительстве и расширения возможностей застройщиков в своей деятельности. В то же время оно выдвинуло к негосударственным экспертным организациям достаточно серьезные требования по сравнению с государственными организациями, к которым никакие особые требования не предъявлялись.

Негосударственные же экспертизы с 2012 года по настоящее время могут осуществлять свою деятельность только при наличии 10 (5 изыскателей и 5 проектировщиков) аттестованных Минстроем России экспертов по любым из заявленных для аккредитации направлениям деятельности. Были установлены, как казалось регулятору (в то время — Минрегиону России), серьезные квалификационные требования для специалистов-экспертов: им необходимо было выдержать проверку профессиональных знаний в форме компьютерного тестирования. При этом деятельность негосударственных экспертных организаций фактически никем не контролировалась.

Таким образом, на свободный рынок строительной экспертизы объектов нормального уровня ответственности (это в первую очередь жилье, коммерческая недвижимость и несложные промышленные объекты) хлынул поток экспертных компаний. И на сегодняшний день к 80 региональным государственным экспертизам прибавилось в 10 раз больше негосударственных экспертиз: их стало более 800.

Выглядит это довольно странно. Ибо объемы строительства в целом показывают в последние годы если не спад, то, по крайней мере, явно не бурный рост.  Многие из аккредитованных на сегодняшний день экспертных организаций не осуществляли свою деятельность ни разу, либо выдали одно-два заключения. Это говорит о том, что, как и практически во всех сферах экономики, в сфере — подчеркиваю — государственной услуги появились «фирмы-однодневки», созданные под конкретный объект.

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

Появились также и «фирмы-помойки», штампующие за весьма скромные гонорары экспертные заключения. В создании таких заключений эксперты, как правило, не участвуют. На запрос застройщика, желающего быстрее оформить необходимые документы для получения разрешения на строительство, такие фирмы за один-два дня изготавливают положительное заключение без проведения какой бы то ни было оценки соответствия проекта техническим регламентам. Как выяснилось, и многие специалисты-эксперты, якобы прошедшие строгий отбор, не обладают необходимыми компетенциями и опытом экспертной работы.

В условиях строгой регламентации и законодательно установленного ценообразования на предоставляемые услуги государственные экспертизы за пять последних лет потеряли львиную долю своей клиентуры. Поэтому многие государственные организации аккредитовались и стали параллельно работать как организации негосударственной экспертизы.

В результате данный рынок экспертизы стал несколько хаотичным и одновременно остроконкурентным. При этом некоторые региональные государственные экспертизы стали активнее использовать административный ресурс для выдавливания конкурентов со «своих» территорий. В отдельных регионах ситуация дошла до монополизации за счет рычагов власти государственных экспертных организаций на рынке негосударственной экспертизы.

Однако существует и третий, пока еще весьма редкий, вид негосударственных экспертных организаций, осуществляющих свою деятельность полностью в соответствии с действующим законодательством и полностью укомплектованных аттестованными экспертами по всем направлениям в соответствии с перечнем разделов проектной документации и с основными видами инженерных изысканий. И из аккредитованных 800 организаций, пожалуй, только 50 можно отнести к такому виду.

Как правило, такие организации имеют хорошие информационные ресурсы, открытые реестры выданных заключений, открытый перечень специалистов и руководителей компании. На базе таких организаций в 2016 году при содействии Минстроя Московской области и участии ГАУ Мособлгосэкспертизы была подписана Хартия, а затем организована и учреждена Ассоциация экспертных организаций, куда вошли государственные и негосударственные экспертизы.

На сегодняшний день члены этой Ассоциации выполняют экспертные работы в электронном виде и обеспечивают передачу документов в системы информационного обеспечения градостроительной деятельности для целей получения застройщиком разрешения на строительство.

Картину будущего для института строительной экспертизы обрисовал Минстрой России, предложивший весьма кардинальные меры по реформе экспертной сферы. Разработан, одобрен в Правительстве РФ и в осеннюю сессию будет внесен в Государственную Думу РФ проект федерального закона, который предусматривает переход организаций негосударственной экспертизы в сферу саморегулирования под начало Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Во избежание местных «перегибов» или «недогибов» по использованию экспертных заключений создается некое подобие «одного окна» в виде единого государственного реестра экспертных заключений (ЕГРЗ). Все процедуры — от комплектации документов до регистрации экспертных заключений — будут занимать 4 рабочих дня. Но войти в систему без необходимых исходных документов, технических условий или разделов проектной документации либо инженерных изысканий будет невозможно. Ответственность за качество комплектации документов возлагается на экспертные организации.

Существенным изменениям подвергнутся и требования к экспертным организациям.  С момента вступления в силу закона в их штате по основному месту работы должно быть не менее пяти специалистов, но аттестованных по 21-му направлению деятельности, которые закроют все виды инженерных изысканий и все разделы проектной документации (нормального уровня ответственности). Данное требование будет минимальным для экспертных организаций при приеме в члены создаваемых саморегулируемых организаций.

Несмотря на правильность и насущную необходимость выбранного вектора на ужесточение требований и фактически введения контроля за организациями, осуществляющими экспертную деятельность, требование о таком количестве штатных аттестованных экспертов представляется излишним в связи с тем, что часть направлений деятельности относится к объектам, составляющим доли процента в объеме работы негосударственных экспертиз.

Например, объекты, в проектной документации которых разрабатываются инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в массе своей подлежат исключительно государственной экспертизе, причем на федеральном уровне.

Избыточны требования иметь в штате эксперта по системам газоснабжения, поскольку данный эксперт будет задействован исключительно при экспертизе сетей газораспределения и сетей газопотребления газифицируемых объектов.

Также избыточны и требования о наличии в штате эксперта по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям, которые для подготовки проектной документации выполняются не на всех территориях, где  расположены земельные участки предполагаемого размещения объектов капитального строительства.

Помимо квалификационных требований в проектных СРО должны быть сформированы компенсационные фонды, призванные обеспечить финансовую ответственность экспертиз. Персональная ответственность будет обеспечиваться вплоть до пожизненной дисквалификации экспертов. Вводится новая система персональной подготовки и повышения квалификации для строительных экспертов. Стать аттестованным экспертом смогут лица, имеющие более длительный опыт работы, чем квалифицированные изыскатели и проектировщики, и прошедшие очень сложный профессиональный экзамен.

Какие плюсы реформы можно выделить в отношении застройщиков? Прежде всего, это появление подконтрольных органам власти и экспертным саморегулируемым организациям материально ответственных экспертиз, которые в случае нарушения законодательства и возникновения аварий обеспечат возможность возмещения вреда или возмещения убытков по договорам при конкурентных закупках. Эти экономические рычаги сделают строительство безопаснее.

Во-вторых, вся процедура экспертизы существенно сократится по времени, а также полностью перейдет в электронную форму. Никаких больше формальных отказов, «телефонного права» и т.п. 

В-третьих, с принятием законодательных изменений в экспертной сфере не останется некомпетентных и безответственных компаний, что исключит риски попасть в неприятные истории, наподобие возмутительных и печальных примеров с обманутыми дольщиками.

Другие публикации по теме:

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга