В связи с завершающимся межведомственным согласованием проекта Федерального закона о введении института саморегулирования экспертной деятельности в строительстве предлагаем вниманию читателей портала ЕРЗ краткий экскурс в историю развития экспертизы в последние годы.

Автор материала — президент Ассоциации экспертов в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото), который активно участвовал в становлении и развитии негосударственной экспертизы в нашей стране.

Реформирование института экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий началось в 2011 году, когда был принят Федеральный закон №337-ФЗ, который допускал в сферу государственных услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий частные компании или, иными словами, вводил негосударственнную экспертизу. До этого времени выдача разрешений на строительство осуществлялась только на основании положительных заключений государственной экспертизы. К 2012 году основная масса объектов капитального строительства проходила экспертизу по территориальному признаку, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, которые направлялись, направляются и будут направляться в ФАУ «Главгосэкспертиза» (эти объекты относятся к повышенному уровню ответственности).

Правительство Российской Федерации пошло на этот шаг в рамках взятого курса на снижение административных барьеров в строительстве и расширения возможностей застройщиков в своей деятельности. В то же время оно выдвинуло к негосударственным экспертным организациям достаточно серьезные требования по сравнению с государственными организациями, к которым никакие особые требования не предъявлялись.

Негосударственные же экспертизы с 2012 года по настоящее время могут осуществлять свою деятельность только при наличии 10 (5 изыскателей и 5 проектировщиков) аттестованных Минстроем России экспертов по любым из заявленных для аккредитации направлениям деятельности. Были установлены, как казалось регулятору (в то время — Минрегиону России), серьезные квалификационные требования для специалистов-экспертов: им необходимо было выдержать проверку профессиональных знаний в форме компьютерного тестирования. При этом деятельность негосударственных экспертных организаций фактически никем не контролировалась.

Таким образом, на свободный рынок строительной экспертизы объектов нормального уровня ответственности (это в первую очередь жилье, коммерческая недвижимость и несложные промышленные объекты) хлынул поток экспертных компаний. И на сегодняшний день к 80 региональным государственным экспертизам прибавилось в 10 раз больше негосударственных экспертиз: их стало более 800.

Выглядит это довольно странно. Ибо объемы строительства в целом показывают в последние годы если не спад, то, по крайней мере, явно не бурный рост.  Многие из аккредитованных на сегодняшний день экспертных организаций не осуществляли свою деятельность ни разу, либо выдали одно-два заключения. Это говорит о том, что, как и практически во всех сферах экономики, в сфере — подчеркиваю — государственной услуги появились «фирмы-однодневки», созданные под конкретный объект.

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

Появились также и «фирмы-помойки», штампующие за весьма скромные гонорары экспертные заключения. В создании таких заключений эксперты, как правило, не участвуют. На запрос застройщика, желающего быстрее оформить необходимые документы для получения разрешения на строительство, такие фирмы за один-два дня изготавливают положительное заключение без проведения какой бы то ни было оценки соответствия проекта техническим регламентам. Как выяснилось, и многие специалисты-эксперты, якобы прошедшие строгий отбор, не обладают необходимыми компетенциями и опытом экспертной работы.

В условиях строгой регламентации и законодательно установленного ценообразования на предоставляемые услуги государственные экспертизы за пять последних лет потеряли львиную долю своей клиентуры. Поэтому многие государственные организации аккредитовались и стали параллельно работать как организации негосударственной экспертизы.

В результате данный рынок экспертизы стал несколько хаотичным и одновременно остроконкурентным. При этом некоторые региональные государственные экспертизы стали активнее использовать административный ресурс для выдавливания конкурентов со «своих» территорий. В отдельных регионах ситуация дошла до монополизации за счет рычагов власти государственных экспертных организаций на рынке негосударственной экспертизы.

Однако существует и третий, пока еще весьма редкий, вид негосударственных экспертных организаций, осуществляющих свою деятельность полностью в соответствии с действующим законодательством и полностью укомплектованных аттестованными экспертами по всем направлениям в соответствии с перечнем разделов проектной документации и с основными видами инженерных изысканий. И из аккредитованных 800 организаций, пожалуй, только 50 можно отнести к такому виду.

Как правило, такие организации имеют хорошие информационные ресурсы, открытые реестры выданных заключений, открытый перечень специалистов и руководителей компании. На базе таких организаций в 2016 году при содействии Минстроя Московской области и участии ГАУ Мособлгосэкспертизы была подписана Хартия, а затем организована и учреждена Ассоциация экспертных организаций, куда вошли государственные и негосударственные экспертизы.

На сегодняшний день члены этой Ассоциации выполняют экспертные работы в электронном виде и обеспечивают передачу документов в системы информационного обеспечения градостроительной деятельности для целей получения застройщиком разрешения на строительство.

Картину будущего для института строительной экспертизы обрисовал Минстрой России, предложивший весьма кардинальные меры по реформе экспертной сферы. Разработан, одобрен в Правительстве РФ и в осеннюю сессию будет внесен в Государственную Думу РФ проект федерального закона, который предусматривает переход организаций негосударственной экспертизы в сферу саморегулирования под начало Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Во избежание местных «перегибов» или «недогибов» по использованию экспертных заключений создается некое подобие «одного окна» в виде единого государственного реестра экспертных заключений (ЕГРЗ). Все процедуры — от комплектации документов до регистрации экспертных заключений — будут занимать 4 рабочих дня. Но войти в систему без необходимых исходных документов, технических условий или разделов проектной документации либо инженерных изысканий будет невозможно. Ответственность за качество комплектации документов возлагается на экспертные организации.

Существенным изменениям подвергнутся и требования к экспертным организациям.  С момента вступления в силу закона в их штате по основному месту работы должно быть не менее пяти специалистов, но аттестованных по 21-му направлению деятельности, которые закроют все виды инженерных изысканий и все разделы проектной документации (нормального уровня ответственности). Данное требование будет минимальным для экспертных организаций при приеме в члены создаваемых саморегулируемых организаций.

Несмотря на правильность и насущную необходимость выбранного вектора на ужесточение требований и фактически введения контроля за организациями, осуществляющими экспертную деятельность, требование о таком количестве штатных аттестованных экспертов представляется излишним в связи с тем, что часть направлений деятельности относится к объектам, составляющим доли процента в объеме работы негосударственных экспертиз.

Например, объекты, в проектной документации которых разрабатываются инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в массе своей подлежат исключительно государственной экспертизе, причем на федеральном уровне.

Избыточны требования иметь в штате эксперта по системам газоснабжения, поскольку данный эксперт будет задействован исключительно при экспертизе сетей газораспределения и сетей газопотребления газифицируемых объектов.

Также избыточны и требования о наличии в штате эксперта по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям, которые для подготовки проектной документации выполняются не на всех территориях, где  расположены земельные участки предполагаемого размещения объектов капитального строительства.

Помимо квалификационных требований в проектных СРО должны быть сформированы компенсационные фонды, призванные обеспечить финансовую ответственность экспертиз. Персональная ответственность будет обеспечиваться вплоть до пожизненной дисквалификации экспертов. Вводится новая система персональной подготовки и повышения квалификации для строительных экспертов. Стать аттестованным экспертом смогут лица, имеющие более длительный опыт работы, чем квалифицированные изыскатели и проектировщики, и прошедшие очень сложный профессиональный экзамен.

Какие плюсы реформы можно выделить в отношении застройщиков? Прежде всего, это появление подконтрольных органам власти и экспертным саморегулируемым организациям материально ответственных экспертиз, которые в случае нарушения законодательства и возникновения аварий обеспечат возможность возмещения вреда или возмещения убытков по договорам при конкурентных закупках. Эти экономические рычаги сделают строительство безопаснее.

Во-вторых, вся процедура экспертизы существенно сократится по времени, а также полностью перейдет в электронную форму. Никаких больше формальных отказов, «телефонного права» и т.п. 

В-третьих, с принятием законодательных изменений в экспертной сфере не останется некомпетентных и безответственных компаний, что исключит риски попасть в неприятные истории, наподобие возмутительных и печальных примеров с обманутыми дольщиками.

Другие публикации по теме:

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) введен в действие с 1 января 2017 года.

Насколько он оправдал ожидания заявителей и профессионального сообщества? Устранены ли проблемы, возникавшие при применении Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ), что стало поводом для принятия нового закона? Не появились ли новые административные барьеры?

Ответы на эти вопросы мы, наверное, получим по прошествии как минимум одного года работы по новым правилам. Между тем практика первых месяцев применения Закона №218-ФЗ, часто основанная на практике применения Закона №122-ФЗ, показала, что некоторые комментарии к новому закону необходимы уже сегодня. С учетом уже имеющейся практики применения нового закона прежде всего необходимо ответить на наиболее существенные вопросы.

И ранее, и сейчас вопросы о пределах правовой экспертизы документов, об основаниях для приостановления государственной регистрации прав на недвижимость и для отказов в государственной регистрации были предметом дискуссий. Разобраться в этих вопросах нам поможет сравнительный анализ соответствующих правовых норм законов №122-ФЗ и №218-ФЗ.

Вопрос 1. Пределы правовой экспертизы

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы документов было необходимо:

1. проверить законность сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки);
2. установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
3. установить отсутствие других оснований для отказа в государственной регистрации прав;
4. установить отсутствие других оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав были установлены частью 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ: «В государственной регистрации отказывали в случаях, если:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
9. не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
10.  имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
11.  осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
12.  ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
13.  в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона».

Регистратор имел право приостановить государственную регистрацию лишь в следующих трех случаях:

1. при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав:
2. при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;
3. в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам (часть 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ).

Наделение регистратора правом сомневаться в наличии оснований для государственной регистрации прав в качестве основания для приостановления регистрации приводило к многочисленным жалобам и вызывало судебные споры, поскольку не всегда его сомнения корреспондировались с основаниями для отказа в государственной регистрации прав, установленных статьей 20 Закона №122-ФЗ.

В настоящее время при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, должно осуществляться только на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления либо для отказа в государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ), поэтому далее рассмотрим эти два вопроса подробнее.

Вопрос 2. Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

В целях исключения случаев необоснованных приостановлений государственной регистрации прав по причинам, не связанным с основаниями для отказа в государственной регистрации прав, частью 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ установлен весьма обширный, но (что следует особенно подчеркнуть и обратить на это внимание) закрытый перечень оснований для приостановления такого права.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
2. с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
4. право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
5. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
6. представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
7. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
8. представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
9. не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
10.  представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
11.  ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по этим документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;
12.  сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;
13.  сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
14.  представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;
15.  в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом,
    согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления,если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
16.  для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца);
17.  сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;
18.  акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;
19.  объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом №218-ФЗ;
20.  границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);
21.  границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом;
22.  созданный (создаваемый) объекнедвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений;
23.  земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;
24.  в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;
25.  при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным;
26.  доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета);
27.  границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости;
28.  размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;
29.  земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;
30.  площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов;
31.  изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;
32.  в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
33.  земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит
    снятию с такого учета в соответствии с Законом №218-ФЗ;
34.  помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);
35.  объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;
36.  существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество;
37.  в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;
38.  на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
39.  лицом, которому земельный участок, который находится в федеральной собственности и в отношении которого единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию
    жилищного строительства», заключен договор участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договор купли-продажи жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этих договоров, либо с нарушением иных требований, предусмотренных указанным Федеральным законом;
40.  при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся со-собственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
41.  не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора;
42.  площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов;
43.  границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости;
44.  не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона №122-ФЗ перехода такого права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
45.  местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости
    (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);
46.  при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире;
47.  в ответ на уведомление, направленное в соответствии с частью 20 статьи 18 Закона №218-ФЗ, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;
48.  назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;
49.  имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости);
50.  местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);
51.  на момент подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании такой схемы;
52.  границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);
53.  площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места; 
54.  в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
55.  договор страхования или договор поручительства банка, указанные в пункте 5 части 2 статьи 48 Закона №218-ФЗ, либо договор поручительства, указанный в пункте 6 части 2 статьи 48 Закона №218-ФЗ, расторгнут или прекращен в соответствии с законодательством Российской Федерации ^[1].

Как видим, часть 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав, и в настоящее время приостановление осуществления государственной регистрации прав возможно только по перечисленным в законе основаниям.

Таким образом, в случае приостановления государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в уведомлении о приостановлении регистрации должны быть названы документы, отсутствие которых послужило причиной для принятия такого решения, со ссылкой на соответствующие федеральные законы. В случае приостановления государственной регистрации прав на основании, указанном в пункте 9 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ, в уведомлении должны быть также названы документы, отсутствие которых послужило причиной для принятия такого решения, со ссылкой на соответствующие федеральные законы.

Здесь важно обратить внимание на то, что непредставление или несвоевременное представление документов и информации в регистрирующий орган по межведомственному запросу не может являться основанием для отказа в предоставлении заявителю государственной услуги (часть 6 статьи 7.1 Федерального закона от 27 июля 2010 года №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).

Вопрос 3. Основания для отказов в государственной регистрации прав

Итак, мы имели возможность убедиться в том, что в ранее действовавшем Законе №122-ФЗ основания для приостановления и отказа в государственной регистрации не были жестко взаимосвязаны. Это, как мы уже отмечали, порождало жалобы и судебные споры. В настоящее время отказ в регистрации возможен только по тем же основаниям, что и предшествовавшее отказу приостановление.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что только в случае если в течение срока приостановления государственной регистрации прав не устранены причины, препятствующие ее осуществлению, указанные в статье 26 Закона №218-ФЗ, государственный регистратор отказывает в регистрации прав.

В заключение следует обратить внимание на то, что расширительное (распространительное) толкование приведенных норм части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ недопустимо. В сложных случаях, когда возникают сомнения в наличии оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав, следует руководствоваться одним из принципов регулирования административных процедур: «государственному органу запрещено все, кроме того, что разрешено». Не секрет, что игнорирование этого принципа в деятельности государственных органов и организаций приводит к появлению новых административных барьеров и может повлечь коррупционные последствия.

Андрей КИРСАНОВ, доцент Российского государственного университета правосудия, кандидат юридических наук

Источник: www.iovrf.ru/mag.php?id=200

ЛИТЕРАТУРА

1. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.
3. Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг : Федеральный закон от 27 июля 2010 года №210-ФЗ.
4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года №304-ФЗ.

[1] Пункт 55 введен Федеральным законом от 3 июля 2016 года №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».