В связи с завершающимся межведомственным согласованием проекта Федерального закона о введении института саморегулирования экспертной деятельности в строительстве предлагаем вниманию читателей портала ЕРЗ краткий экскурс в историю развития экспертизы в последние годы.

Автор материала — президент Ассоциации экспертов в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото), который активно участвовал в становлении и развитии негосударственной экспертизы в нашей стране.

Реформирование института экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий началось в 2011 году, когда был принят Федеральный закон №337-ФЗ, который допускал в сферу государственных услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий частные компании или, иными словами, вводил негосударственнную экспертизу. До этого времени выдача разрешений на строительство осуществлялась только на основании положительных заключений государственной экспертизы. К 2012 году основная масса объектов капитального строительства проходила экспертизу по территориальному признаку, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, которые направлялись, направляются и будут направляться в ФАУ «Главгосэкспертиза» (эти объекты относятся к повышенному уровню ответственности).

Правительство Российской Федерации пошло на этот шаг в рамках взятого курса на снижение административных барьеров в строительстве и расширения возможностей застройщиков в своей деятельности. В то же время оно выдвинуло к негосударственным экспертным организациям достаточно серьезные требования по сравнению с государственными организациями, к которым никакие особые требования не предъявлялись.

Негосударственные же экспертизы с 2012 года по настоящее время могут осуществлять свою деятельность только при наличии 10 (5 изыскателей и 5 проектировщиков) аттестованных Минстроем России экспертов по любым из заявленных для аккредитации направлениям деятельности. Были установлены, как казалось регулятору (в то время — Минрегиону России), серьезные квалификационные требования для специалистов-экспертов: им необходимо было выдержать проверку профессиональных знаний в форме компьютерного тестирования. При этом деятельность негосударственных экспертных организаций фактически никем не контролировалась.

Таким образом, на свободный рынок строительной экспертизы объектов нормального уровня ответственности (это в первую очередь жилье, коммерческая недвижимость и несложные промышленные объекты) хлынул поток экспертных компаний. И на сегодняшний день к 80 региональным государственным экспертизам прибавилось в 10 раз больше негосударственных экспертиз: их стало более 800.

Выглядит это довольно странно. Ибо объемы строительства в целом показывают в последние годы если не спад, то, по крайней мере, явно не бурный рост.  Многие из аккредитованных на сегодняшний день экспертных организаций не осуществляли свою деятельность ни разу, либо выдали одно-два заключения. Это говорит о том, что, как и практически во всех сферах экономики, в сфере — подчеркиваю — государственной услуги появились «фирмы-однодневки», созданные под конкретный объект.

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

Появились также и «фирмы-помойки», штампующие за весьма скромные гонорары экспертные заключения. В создании таких заключений эксперты, как правило, не участвуют. На запрос застройщика, желающего быстрее оформить необходимые документы для получения разрешения на строительство, такие фирмы за один-два дня изготавливают положительное заключение без проведения какой бы то ни было оценки соответствия проекта техническим регламентам. Как выяснилось, и многие специалисты-эксперты, якобы прошедшие строгий отбор, не обладают необходимыми компетенциями и опытом экспертной работы.

В условиях строгой регламентации и законодательно установленного ценообразования на предоставляемые услуги государственные экспертизы за пять последних лет потеряли львиную долю своей клиентуры. Поэтому многие государственные организации аккредитовались и стали параллельно работать как организации негосударственной экспертизы.

В результате данный рынок экспертизы стал несколько хаотичным и одновременно остроконкурентным. При этом некоторые региональные государственные экспертизы стали активнее использовать административный ресурс для выдавливания конкурентов со «своих» территорий. В отдельных регионах ситуация дошла до монополизации за счет рычагов власти государственных экспертных организаций на рынке негосударственной экспертизы.

Однако существует и третий, пока еще весьма редкий, вид негосударственных экспертных организаций, осуществляющих свою деятельность полностью в соответствии с действующим законодательством и полностью укомплектованных аттестованными экспертами по всем направлениям в соответствии с перечнем разделов проектной документации и с основными видами инженерных изысканий. И из аккредитованных 800 организаций, пожалуй, только 50 можно отнести к такому виду.

Как правило, такие организации имеют хорошие информационные ресурсы, открытые реестры выданных заключений, открытый перечень специалистов и руководителей компании. На базе таких организаций в 2016 году при содействии Минстроя Московской области и участии ГАУ Мособлгосэкспертизы была подписана Хартия, а затем организована и учреждена Ассоциация экспертных организаций, куда вошли государственные и негосударственные экспертизы.

На сегодняшний день члены этой Ассоциации выполняют экспертные работы в электронном виде и обеспечивают передачу документов в системы информационного обеспечения градостроительной деятельности для целей получения застройщиком разрешения на строительство.

Картину будущего для института строительной экспертизы обрисовал Минстрой России, предложивший весьма кардинальные меры по реформе экспертной сферы. Разработан, одобрен в Правительстве РФ и в осеннюю сессию будет внесен в Государственную Думу РФ проект федерального закона, который предусматривает переход организаций негосударственной экспертизы в сферу саморегулирования под начало Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Во избежание местных «перегибов» или «недогибов» по использованию экспертных заключений создается некое подобие «одного окна» в виде единого государственного реестра экспертных заключений (ЕГРЗ). Все процедуры — от комплектации документов до регистрации экспертных заключений — будут занимать 4 рабочих дня. Но войти в систему без необходимых исходных документов, технических условий или разделов проектной документации либо инженерных изысканий будет невозможно. Ответственность за качество комплектации документов возлагается на экспертные организации.

Существенным изменениям подвергнутся и требования к экспертным организациям.  С момента вступления в силу закона в их штате по основному месту работы должно быть не менее пяти специалистов, но аттестованных по 21-му направлению деятельности, которые закроют все виды инженерных изысканий и все разделы проектной документации (нормального уровня ответственности). Данное требование будет минимальным для экспертных организаций при приеме в члены создаваемых саморегулируемых организаций.

Несмотря на правильность и насущную необходимость выбранного вектора на ужесточение требований и фактически введения контроля за организациями, осуществляющими экспертную деятельность, требование о таком количестве штатных аттестованных экспертов представляется излишним в связи с тем, что часть направлений деятельности относится к объектам, составляющим доли процента в объеме работы негосударственных экспертиз.

Например, объекты, в проектной документации которых разрабатываются инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в массе своей подлежат исключительно государственной экспертизе, причем на федеральном уровне.

Избыточны требования иметь в штате эксперта по системам газоснабжения, поскольку данный эксперт будет задействован исключительно при экспертизе сетей газораспределения и сетей газопотребления газифицируемых объектов.

Также избыточны и требования о наличии в штате эксперта по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям, которые для подготовки проектной документации выполняются не на всех территориях, где  расположены земельные участки предполагаемого размещения объектов капитального строительства.

Помимо квалификационных требований в проектных СРО должны быть сформированы компенсационные фонды, призванные обеспечить финансовую ответственность экспертиз. Персональная ответственность будет обеспечиваться вплоть до пожизненной дисквалификации экспертов. Вводится новая система персональной подготовки и повышения квалификации для строительных экспертов. Стать аттестованным экспертом смогут лица, имеющие более длительный опыт работы, чем квалифицированные изыскатели и проектировщики, и прошедшие очень сложный профессиональный экзамен.

Какие плюсы реформы можно выделить в отношении застройщиков? Прежде всего, это появление подконтрольных органам власти и экспертным саморегулируемым организациям материально ответственных экспертиз, которые в случае нарушения законодательства и возникновения аварий обеспечат возможность возмещения вреда или возмещения убытков по договорам при конкурентных закупках. Эти экономические рычаги сделают строительство безопаснее.

Во-вторых, вся процедура экспертизы существенно сократится по времени, а также полностью перейдет в электронную форму. Никаких больше формальных отказов, «телефонного права» и т.п. 

В-третьих, с принятием законодательных изменений в экспертной сфере не останется некомпетентных и безответственных компаний, что исключит риски попасть в неприятные истории, наподобие возмутительных и печальных примеров с обманутыми дольщиками.

Другие публикации по теме:

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Строительная отрасль эволюционирует, и на первый план выходит относительно новый для застройщиков продукт — квартиры с отделкой и меблировкой в формате «заезжай и живи». Многие крупные девелоперы уже запустили продажи такого жилья. Но большинство компаний, понимая сложность задачи, пока не решаются на это. В статье описаны десять шагов, которые помогут запустить новое направление и существенно нарастить продажи. О них рассказывает Дмитрий БОРИСОВ, сооснователь сервиса по ремонту и обустройству жилья Rerooms.

    

 

Зачем это нужно застройщику 

Строительная отрасль — одна из самых консервативных, изменения здесь всегда происходят постепенно. Но сейчас накопилась критическая масса факторов, которые приведут к серьезной трансформации рынка. О чем идет речь?

Во-первых, все больше клиентов желают приобрести не бетонную коробку, а готовую квартиру с индивидуальным дизайном, кухней, мебелью, сантехникой. В такое жилье можно приехать и, потратив минимум времени и сил, адаптировать его под свой вкус. Неслучайно крупнейшие застройщики (ГК Самолет и другие) все больше продают квартиры именно такого формата. 

Во-вторых, трансформацию рынка подстегивают и изменения в сегменте DIY. Продажи мебели и товаров для дома все больше переходят в онлайн. Неожиданно выяснилось, что ведущие застройщики вполне могут выступать и как крупнейшие маркетплейсы, с помощью которых клиенты, купившие квартиру, могут выбрать себе все необходимое для ее обустройства. Существенную часть рынка мебели и товаров для дома также постепенно забирают себе девелоперы.

Все это заставляет крупные, а теперь уже и средние, и небольшие строительные компании подумать о запуске нового продукта — полностью готовых к проживанию квартир. Мы занимаемся этой работой уже несколько лет, сотрудничаем с крупнейшими девелоперами и готовы поделиться опытом.

 

10 шагов по развитию направления обустройства дома

Как для постройки хорошего дома необходимо заложить крепкий фундамент, так и для старта нового проекта нужно создать условия для его развития. С чего начать этот процесс? Прежде всего руководителям компании-застройщика стоит осознать для себя важность запуска нового направления бизнеса. Надо понять, готовы ли вы к этому. И если да, то можно переходить к первому шагу.

 

Шаг первый. Выберите вендора.

Ключевой особенностью этого продукта является то, что его трудно скопировать, а значит, все придется создавать с нуля. Хорошая новость в том, что совсем не обязательно создавать в компании отдельный департамент и самому настраивать все бизнес-процессы. На рынке уже немало компаний, которые обладают экспертизой и могут помочь в этом вопросе. Привлечение внешнего подрядчика мы считаем оптимальным решением: оно сэкономит время и позволит не допустить ряд ошибок, которые делают все, кто решают самостоятельно проходить этот путь. 

Как определить поставщика услуги? Нам кажется целесообразным выбрать компанию, которая этим уже занималась, и посмотреть на ее результаты и объем выполненных работ.

 

Шаг второй. Без отделки нет меблировки. 

Надо понимать, что без готового ремонта квартиры бессмысленно продавать клиентам кухни и мебель. Поэтому в первую очередь надо запустить продукт по отделке квартиры и затем уже добавлять меблировку. Самое главное — надо обеспечить бесшовное выполнение двух видов работ: по ремонту, а затем и по установке мебели.

 

Шаг третий. Устраните внутреннюю конкуренцию продуктов. 

Вы должны отдавать себе отчет в том, что на первом этапе новый продукт не должен конкурировать с действующим. У ваших сотрудников всегда будет соблазн работать по старинке. И поэтому новому направлению необходимо предоставить определенные преференции. В противном случае внутренняя конкуренция будет подпитывать существующий продукт и убивать еще не стартовавший.

Как создать благоприятные условия для развития? Можно, например, один из корпусов в жилом комплексе отдать целиком под квартиры с отделкой и мебелью, разделить сроки сдачи. И дать четкие установки отделу маркетинга и продаж на их продвижение на рынке.

    

 

Шаг четвертый. Нет продаж без маркетинга.

Очевидно, что без существенной перестройки процесса коммуникации с клиентами ваш новый продукт «не взлетит».

Конечно, большая часть ответственности за выполнение работ лежит на подрядчике, но при этом необходимо активное участие департамента маркетинга и продаж. И конечно, надо выделить отдельный бюджет на продвижение вашего нового направления. 

 

Шаг пятый. Адаптируйте продукт под потребности клиентов.

Вместе с компанией-вендором вам нужно четко соотнести продукт с вашим рыночным сегментом и запросами клиентов. В противном случае вы будете продавать слишком дорогую услугу или, напротив, предлагать очень простые квартиры, которые «не зайдут» вашим заказчикам.

Поняв ценовую категорию, вы сможете провести калькуляцию и установить себестоимость нового продукта и его рыночную цену.

  

 

Шаг шестой. Четко доносите преимущества вашего продукта.

Для продажи вашего продукта необходимо понимать, какие потребности клиентов он закрывает. 

Это, во-первых, экономия бюджета клиента, который получает дополнительные услуги (ремонт, мебель) дешевле, чем при покупке в розницу. Застройщик может приобрести это все оптом — а значит, значительно дешевле. 

Во-вторых, ваши заказчики могут включить все расходы по приобретению готового жилья в ипотечный кредит. Тогда им не придется брать второй и третий потребительские кредиты (по ставке выше, чем ипотека) на ремонт и обустройство. 

В-третьих, ваши клиенты сберегают время и нервы. Им не придется самим руководить достаточно трудоемким процессом и тратить сотни часов, выбирая кухни и мебель. К тому же они избавлены от проблем с длительным ремонтом в здании. Все, кто заезжал в новый жилой комплекс, помнят, что ремонты там идут на всех этажах в течение двух-трех лет. А это разбитые лифты, поцарапанные стены, шум, пыль и т. д.

 

   

Шаг седьмой. Научитесь управлять инфляционным риском.

Мы живем в период высокой инфляции, и все говорит о том, что он продлится достаточно долго. Строители прекрасно знают об этой проблеме — квартира продается сейчас, а закупки всего необходимого происходят в течение всего периода строительства. Инфляционному риску подвержен и ваш новый продукт. Переложить его на поставщиков не получится: самое большое, что сможет сделать для вас мебельная компания, это зафиксировать цены на ближайшие полгода, максимум год. И то при условии хорошего аванса и большого объема закупки.

Перекрыть этот риск вы сможете за счет ускорения продаж и получения денег со счетов эскроу. Поясню, о чем идет речь. Средний чек на клиента с новой услугой вырастет примерно на 20% — 40% в зависимости от региона. А значит, у вас появятся дополнительные средства, которые вы сможете направить на увеличение темпов строительства. Это в свою очередь приведет к тому, что вам не придется привлекать дорогие заемные ресурсы. Таким образом, интенсификация стройки может перекрыть инфляционный риск.

 

Шаг восьмой. Понимайте и контролируйте риски.

Как мы уже говорили, меблировка — сложный продукт, и для вывода его на рынок требуется решить ряд задач. Вместе с подрядчиком вам необходимо вникнуть во все детали и разработать четкий план работы.

Прежде всего, надо понять, будете ли вы нанимать на выполнение различных задач (отделка, электрика, поставка и монтаж кухни и мебели, установка сантехники и прочее) разных подрядчиков. Услуги узких специалистов более качественные и дешевые. Но тогда вы запустите на площадку множество исполнителей и в итоге осложните координацию всего процесса. Кроме этого, тем самым вы распределите ответственность по разным подрядчикам, а значит, сложно будет спросить с кого-то одного за провал. 

Поэтому еще на этапе планирования стоит найти наиболее рисковые места проекта и понять, как можно будет устранить возможные проблемы.

 

Шаг девятый. Выбирайте поставщиков. 

Начиная строительство домов с отделкой и мебелью, вы сразу становитесь привлекательным клиентом для множества небольших компаний. А значит, можете создать конкуренцию между ними и выбирать наиболее привлекательные по цене и качеству предложения.

При этом надо иметь в виду, что в поставках главную роль зачастую играет не цена, а сопутствующие услуги и профессионализм. Не столь важно, что кухня у какого-то мебельного завода стоит чуть дороже. Зато эта компания может быстро доставить и собрать товар, плюс у нее есть складские помещения, если монтаж придется отложить. 

    

 

Шаг десятый. Посчитайте, сколько вы заработаете. 

Как мы уже говорили, средняя стоимость услуги в зависимости от региона составляет от 20% до 40% от стоимости квартиры с черновой отделкой. Маржинальность этого направления, по нашим расчетам, — около 25%. Однако стоит учитывать не только дополнительную выручку и чистую прибыль. Прибавьте сюда увеличение клиентской базы (к вам придут люди, которым нужен именно такой продукт), ускорение строительства и продаж, отстройку от конкурентов и увеличение популярности вашего бренда. 

Как мы видим, строительная отрасль вошла в фазу стремительных изменений. В такой ситуации на первый план будут выходить компании, которые адаптируются к новым запросам клиентов. Именно они смогут увеличить свою выручку и нарастить объемы. Прочие не выдержат конкуренции и станут терять позиции на рынке.

  

Реклама. ООО «РЕРУМС».  ИНН: 7702375652 

 

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб.

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.