Известно, что позитивные изменения в прогнозировании и планировании развития жилищного фонда, действенность государственной поддержки его воспроизводства, обеспечение доступности жилья, во многом определяются наличием актуальной и достоверной информации как о жилищных условиях домашних хозяйств, так и условиях заселения квартир и индивидуальных жилых домов, то есть плотности заселения жилых единиц, характеризующей интенсивность их использования. Такую информацию позволяет получить оценка условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам, в зависимости соответственно от размера (числа членов в домохозяйстве) и вместимости (количества жилых комнат в жилой единице). Дифференциальная оценка условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам и интегральная оценка условий заселения всей совокупности домохозяйств и жилых единиц в том или ином поселении, территориальном образовании и регионе могут стать важнейшими инструментами решения жилищной проблемы [1,2,3].

В настоящее время управление развитием жилищного фонда, в том числе и планирование строительства жилья, осуществляется в условиях отсутствия достаточной информации о жилищной обеспеченности населения и интенсивности использования существующего жилищного фонда. Это приводит к росту социальных обязательств государства в жилищной сфере, порождает необоснованные ожидания населения возможности улучшения жилищных условий с государственной поддержкой и за счет бюджета, не обеспечивает эффективного использования средств, направляемых в жилищную сферу [4].

В статье приведены результаты оценки, на основе данных переписей населения [5,6], условий заселения домохозяйств и жилых единиц по их типам в зависимости от размера и вместимости, которая выполнена с использованием специально разработанных для этих целей методологии, алгоритмов и матричного аппарата [1]. Показана актуальность и значимость результатов дифференциально-интегральной оценки условий заселения домохозяйств и жилых единиц, как индикаторов жилищной проблемы. Эти индикаторы позволяют определять: уровень обеспеченности жильём домохозяйств разного размера и плотность заселения жилых единиц разной вместимости; потребность в жилье для достижения требуемого уровня обеспеченности по типам домохозяйств; соответствие структуры жилых единиц по вместимости структуре домохозяйств по размеру. С их помощью может определяться структура однородных условий заселения домохозяйств, описываемых стандартными формулами заселения [7], а также влияние отдельных факторов на динамику условий заселения домохозяйств и жилых единиц.

Оценка условий заселения в городских и сельских населенных пунктах Российской Федерации домохозяйств и отдельных квартир по их типам в зависимости от размера и вместимости выполнена с использованием данных переписей населения в 2002 и 2010 годы [8]. Доля этих домохозяйств, в общем их количестве, в 2002 г. составляла 71,25%, в 2010г. – 70,22 [5,6]%. При подготовке исходных данных для оценки количество домохозяйств, состоящих из 4-х и более человек, определено как сумма количество домохозяйств, состоящих из 4-х человек и из 5-ти и более человек. Количество жилых комнат в квартирах, состоящих из 4-х и более комнат, принято на основании экспертных данных.

Матрицы распределения домохозяйств и квартир, подготовленные с использованием данных переписей населения, приведены в табл.1 и 2. В них информация об условиях заселения позиционируется в двухмерном измерении.

 

Таблица 1

Матрица распределения домохозяйств (Российская Федерация, городские и сельские населенные пункты, 2010 год), проценты

                                                                                                                                                                                                                                                                                        

Таблица 2

Матрица распределения домохозяйств (Российская Федерация, городские и сельские населенные пункты, 2002 год), проценты                                                                                                                                                                                                                                                                                        

К — число человек, входящих в состав домохозяйства, единиц (размер домохозяйства); Д — количество жилых комнат в жилой единице, единиц (вместимость жилой единицы).

 

На основании показателей распределения рассчитана структура домохозяйств по размеру (строка 1) и структура квартир по вместимости (столбец 2) и уровень их соответствия (табл.1 и 2). Результаты этих расчётов в графическом виде приведены на рис.1 и 2. Для однородных групп домохозяйств, по условиям заселения, определяемые формулами заселения стандартного вида в пределах от К=Д-3 до К=Д+3, (строка 7 и столбец 8, табл. 1 и 2) рассчитаны удельные веса каждой группы, в общем количестве домохозяйств (строка 6 и столбец 7, табл. 1 и 2).

Показатели условий заселения домохозяйств по типам в зависимости от их размера и формулы их заселения и показатели условий заселения жилых единиц по типам в зависимости от их вместимости и формулы их заселения приведены в табл. 3 (2002г.) и табл. 4. (2010г.). В этих таблицах приведены также средние значения показателей условий заселения для всей совокупности типов домохозяйств и жилых единиц. Средние значения показателей рассчитанные, исходя из условий заселения домашних хозяйств, равны средним значениям соответствующих показателей, рассчитанных исходя из условий заселения жилых единиц.

В Российской Федерации в период между переписями (2002—2010 годы) в городских и сельских населенных пунктах в отношении домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах, уровень соответствия структуры жилых единиц по вместимости, структуре домохозяйств по размеру, далее уровень соответствия, увеличился с 57,74 до 64.80 процентов, то есть на 7,06% (рис.1 и 2). Этот уровень определён при условии заселении домохозяйств и жилых единиц описываемой формулой заселения (К=Д), предусматривающей, что на одного члена домохозяйства приходится одна жилая комната [7]. На величину уровней соответствия значительное влияние оказало то, что количество домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек в 2002 г. было в 5,4 раза, а в 2010г. в 4,8 раза больше, чем количество жилых единиц вместимостью четыре и более комнаты. Соответственно количество домохозяйств, состоящих из двух человек в 2002г. было в 1,6 раза, а в 2010г. почти в 1,4 раза меньше, чем количество двухкомнатных квартир.

 Рис.1. Пирамида соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств при стандарте заселения К=Д (2002 г.)

 

Рис.2. Пирамида соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств при стандарте заселения К=Д (2010 г.)

 

В анализируемый период уровень соответствия структуры жилых единиц структуре домохозяйств, в отношении домохозяйств, состоящих из одного, двух, четырёх и более человек, повысился на 7,6%. В отношении домохозяйств из трёх человек – снизился на 0,54%. Отмеченная динамика связана с увеличение количества домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах, с 34,46 до 37,05 млн. единиц (на 7,52%), а также изменением их структуры по размеру. Так, количество домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек, уменьшилось с 8,92 до 8,13 млн. единиц, а их доля в общем количестве сократилась на 3,95%, а домохозяйств, состоящих из одного человека, увеличилось с 6,89 до 8,84 млн. единиц, а их доля в общем количестве возросла на 3,87%.

Распределения домохозяйств в зависимости от условий заселения, описываемых стандартными формулами заселения, приведены в табл. 1 и 2 (строка 6 и столбец 7). В целом изменения условий заселения домохозяйств в анализируемый период характеризуются следующими тенденциями. Прежде всего следует отметить, что произошло сокращение доли домохозяйств, имеющих условия заселения К<Д с 45,81 до 42,21 процентов (на 3,60%) и увеличение доли домохозяйств, имеющих условия заселения К=Д и К>Д, соответственно с 34,85 до 35,10 процентов (на 0,25%)и с 19,34 до 22,69 процентов (на 3,35%). Однако рост абсолютного количества домохозяйств, имеющих условия заселения К>Д, превысил снижение абсолютного количества домохозяйств, имеющих условия заселения К<Д, на 1,59 млн. единиц. Необходимо также отметить, что количество домохозяйств, имеющих наихудшие условия заселения (К<Д-2) не уменьшилось, а наилучшие (К> Д+2) – увеличилось.

Таблица 3

 

Таблица 4

Условия заселения домохозяйств по типам, в зависимости от их размера, характеризуются следующей трендом: чем меньше домохозяйство по размеру, тем больше потребление жилища, приходящегося на одного члена домохозяйства (человека) и наоборот: чем больше домохозяйство по размеру, тем меньше потребление жилища, приходящегося на человека. То есть удельное потребление жилища (в расчёте на одного члена домохозяйства) находится в обратно пропорциональной зависимости по отношению к размеру домохозяйства. У домохозяйств, проживающих в отдельных квартирах в городских и сельских населенных пунктах, значение показателя среднее количество жилых комнат в жилой единице, приходящееся на одного человека, в 2002 г. составило: 1,69; 1,03; 0,77; 0,58 комнаты, соответственно у домохозяйств, состоящих из одного, двух, трёх, четырёх и более человек. В 2010 г. потребление жилища в расчёте на одного человека у соответствующих домохозяйств было следующим: 1,72; 1,04; 0,75; и 0,51 комнаты. В период между переписям потребление жилища увеличилось у домохозяйств, состоящих из одного человека на 1,8%, из двух человек менее чем на 1% и уменьшилось у домохозяйств, состоящих из трёх человек на 2,6%, четырёх и более человек на 12,1%. То есть, в этот период жилищные условия населения, исходя из удельного потребления жилища, улучшились у малочисленных домохозяйств (из одного и двух человек) и ухудшились у домохозяйств, состоящих из трёх и из четырёх и более человек. Следует также отметить, что среднее количество жилых комнат в жилой единице, приходящееся на одного человека, у домохозяйств, состоящих из четырёх и более человек в 2002г. было в 2,9 раза меньше, чем у домохозяйств, состоящих из одного человека. Значение этого показателя в 2010г. возросло на 17% и уже было меньше в 3,4 раза.

Условия заселения жилых единиц по типам, в зависимости от их вместимости, характеризуются следующим трендом: чем меньше жилая единица, исходя из числа входящих в неё жилых комнат, тем меньше среднее количество жилых комнат в ней, которое приходится в расчёте одного проживающего. Значения этого показателя в 2002 г. составили: 0,52; 0,76; 0,93; 1,21 комнаты, соответственно в жилых единицах, состоящих из одной, двух, трёх, четырёх и более комнат, а в 2010 г. соответственно-- 0,53; 0,80; 0,99; 1,26 комнаты. Плотность заселения жилых единиц по типам, в зависимости от их вместимости, тем выше, тем меньше жилая единица и на оборот тем ниже, чем больше жилая единица. Значения этого показателя в 2002г. для жилых единиц, состоящих из одной, двух, трёх, четырёх и более комнат были соответственно равны: 1,93; 1,32; 1,08; 0,83 проживающих на одну комнату. В 2010г плотность заселения жилых единиц соответственно была равна: 1,90; 1,25; 1,01; 0,79 проживающих на одну комнату. В жилых единицах, состоящих из четырёх и более жилых комнат она в 2,3 (2002 г.) и в 2,4 (2010 г.) раза меньше, чем в жилых единицах, состоящих из одной комнаты. В анализируемый период в жилых помещениях всех типов имело место снижение плотности их заселения 1,9% до 6,4%. Условия заселения, описываемые формулой К=Д и выше имеют домохозяйства, состоящие из одного и двух человек. Жилые единицы, заселённые по формуле Д=К и ниже, – это квартиры состоящие из трёх, четырёх и более жилых комнат.

Использование разработанной методологии, системы показателей, алгоритмов их расчёта и матричного аппарата (далее инструменты) [1] показало возможность оценки на основе статистических данных условий заселения домохозяйств по их типам в зависимости от размера и жилых единиц по их типам в зависимости от вместимости. Эти инструменты позволяют оценивать изменения в обеспеченности жильем отдельных типов домохозяйств и в интенсивности использования жилищного фонда по типам жилых единиц. Дифференциально-интегральная оценка условий заселения домашних хозяйств и жилых единиц, то есть субъектов и объектов жилищных отношений, обеспечивает получение целостного представления о жилищных условиях населения, динамики их изменения по периодам и влияния на них основных факторов, к которым, прежде всего, относятся: изменение численности населения, количества домохозяйств и их структуры; движение жилищного фонда и изменение его структуры, в том числе и за счёт ввода в действие новых жилых домов; жилищная фильтрация [9,10,11,12].

Матричная модель распределения субъектов и объектов жилищных отношений позволяет, как отслеживать условия заселения домохозяйств и жилых единиц, так и изучать взаимовлияние заселения домохозяйств и жилых единиц в зависимости от их размеров и вместимости. Посредством её можно оценивать не только количество домохозяйств и численность граждан, у которых эти условия выше, ниже и в соответствии с нормативным уровнем, но и остроту потребности в дополнительном количестве жилья для отдельных типов домохозяйств. В результате появляется возможность оценки жилищной проблемы с учётом условий заселения домохозяйств и жилых единиц, а также посредством изменения этих условий, определять результативность тех или иных действий, направленных на её решение, разрабатывать нормативы [2].

Представляется целесообразным с использованием разработанных инструментов организовать мониторинг условий заселения домохозяйств и жилых единиц и на его основе отслеживать динамику улучшения жилищных условий домохозяйств и населения, и интенсивность использования жилых единиц и жилищного фонда в населенных пунктах, административно-территориальных образованиях, регионах и в стране в целом. Это обеспечит повышение уровня государственного управления развитием жилищного фонда и рациональным его использованием. Приведёт к развитию рынка недвижимости и росту эффективности использования бюджетных средств, направляемых в жилищную сферу.

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

Литература

1. Догодайло В., Сидоренко А. Интегрированная оценка условий заселения домашних хозяйств и жилых помещений // Экономическая политика. 2013. №6.
2. Сидоренко А. Д. Жилищное строительство в Республике Беларусь в 1996-2000 годы (Социально-экономические результаты и тенденции) – Минск: Ин-т социал-полит. исследований, 2001. – 144 с.
3. Ежегодный бюллетень жилищной и строительной статистики для Европы и Северной Америки: 1980,1990,1991,1993. Том ХХХVII 1993. – Нью-Йорк; Женева: ООН, 1995. – 209 с.
4. Стратегия-2020: Новая модель роста – новая социальная политика. Итоговый доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года. Книга 2. Глава 14. Государственная жилищная политика; под научн. ред. В.А. Мау, Я.И. Кузьминкова. — М. : Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2013. – 408 с.
5. Итоги переписи населения 2002 года. Том 14. Жилищные условия домашних хозяйств. Федеральная служба государственной статистики. М.: 2004.
6. Итоги переписи населения 2010 года. Том 9. Жилищные условия домашних хозяйств. Федеральная служба государственной статистики. М.: 2012.
7. Сводом правил «Градостроительство, планировка и застройка территорий городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2011), введён в действие 20.05.2011 г.
8. А. Сидоренко, В. Догодайло. Оценка условий заселения домашних хозяйств и квартир в Российской федерации по данным переписей населения 2002 и 2010 годов. Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. №1.
9. Устойчивое развитие современных крупных городов: теория, опыт, проблемы. Материалы международной научно-практической конференции. Минск, Минский НИИ социально-экономических и политических проблем, 2002. – 372 с.
10. Жилищная экономика. Пер. с англ.– М.; Дело,1996.– 224 с.
11. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: Учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. Вологда: ВоГТУ. 72 с.
12. Сидоренко А. Жилищная фильтрация и движение жилищного фонда // Архитектура и строительство. 2005. №2.

 

 

1. Кто может управлять многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Часть 14 ст. 161 ЖК РФ установила обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

До 30 июня 2015 г. таким многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию мог управлять и сам застройщик «при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации». После этой даты – только управляющей организацией, выбранной застройщиком.

При этом согласно ч. 1³ ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее выполнение. Соответственно, застройщик может заключить договор управления многоквартирным домом только с управляющей организацией, имеющей лицензию.

2. Как долго застройщик или выбранная им управляющая организация может управлять многоквартирным домом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Согласно действующей на 1 июля 2017 г. редакции ч. 14 ст. 161 ЖК РФ выбранная застройщиком управляющая организация должна управлять многоквартирным домом, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома до заключения договора управления многоквартирным домом между лицами, указанными в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в частности, с участниками долевого строительства, «дольщиками»), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Данное положение ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не вполне соответствует требованиям ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой со дня заключения (подписания) договора управления многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом может пройти определенный период (или срок, установленный в договоре управления, или 30 дней).

3. Какие обязанности установлены для органов местного самоуправления, чтобы перейти от временного управления многоквартирным домом – новостройкой к постоянному управлению таким домом?

Для передачи управления многоквартирным домом от управляющей организации, привлеченной застройщиком, к управляющей организации, победившей в открытом конкурсе, орган местного самоуправления согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязан:

• в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет»;
• не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс;
• в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех «дольщиков» о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Поскольку в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участники долевого строительства («дольщики») скорее всего, не смогут стать собственниками помещений в своем доме, провести общее собрание, выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом, то указанная в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязанность должна быть безоговорочно выполнена органами местного самоуправления в установленный срок.

Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса с нарушением установленного срока или непроведение такого конкурса является нарушением органов местного самоуправления обязательных требований Жилищного кодекса Российской Федерации и должно выявляться и пресекаться органами государственного жилищного надзора и органами ФАС.

4. Кто может управлять многоквартирным-новостройкой домом после проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой и как осуществляется передача управления многоквартирным домом?

Согласно второму предложению ч. 13 ст. 161 ЖК РФ участники долевого строительства («дольщики») обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Поскольку управляющая организация, привлеченная застройщиком согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, обязана управлять многоквартирным домом – новостройкой  до заключения договора управления многоквартирным домом между участниками долевого строительства («дольщиками») и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то такая управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, должна начать управлять таким домом со дня, следующего за днем заключения договора управления многоквартирным домом «новой» управляющей организацией.

Поскольку «старая» управляющая организация не может знать день прекращения своего договора управления многоквартирным домом, то она не может и передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, «за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом».

Соответственно, передача «старой» управляющей организацией технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, должно осуществляться не в сроки, установленные ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а сразу после определения победителя на открытом конкурсе.

5. Как заключается договор управления многоквартирным домом-новостройкой с управляющей организацией, победившей на проведенном органом местного самоуправления открытом конкурсе?

В случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация - победитель заключает договор управления многоквартирным домом «с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче». Такие лица, чаще всего участники долевого строительства. При этом согласно этой норме такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

До внесения поправок в ЖК РФ в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме не заключали необходимым количеством договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией – победителем в открытом конкурсе, то такая управляющая организация не имела права приступать к управлению многоквартирным домом в силу нормы ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». То есть день подписания договора управления многоквартирным домом являлся первым днем, с которого начинался отсчет периода, по прошествии которого управляющая организация могла приступить к управлению многоквартирным домом. Ранее дня подписания такого договора – отсутствовало основание управлять многоквартирным домом. Соответственно, было много случаев, когда собственники отказывались подписывать договор управления многоквартирным домом с победителем открытого конкурса и, одновременно, не выбирали другую управляющую организацию. В результате этого дом оставался без управления «на законных основаниях». Назначить управляющую организацию без проведения открытого конкурса и без положительного решения общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было и остается – невозможно!

Но Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ч. 13 ст. 161 ЖК РФ была дополнена новым положением, согласно которому «если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом».

То есть, если собственники помещений подпишут в течение этих двух месяцев договор управления многоквартирным домом с  управляющей организацией - победителем конкурса, то такая управляющая организация должна приступить к управлению домом в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. А если не подпишут, то по прошествии ровно двух месяцев со дня проведения открытого конкурса начинается отсчет срока, определяемого в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

6. Какие основания для непроведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

Отказ от проведения открытого конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается. То есть исходя из буквального толкования нормы а. первого п. 39 Правил установлено два основания непроведения открытого конкурса:

• если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом;
• если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме реализовали решение о выборе способа управления этим домом.

Однако, решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830 а. первый п. 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, несмотря на то, что норма а. первого п. 39 Правил Правительством РФ не изменена, она должна применяться с учетом положений решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830. То есть, основанием для отказа от проведения конкурса может являться только в совокупности принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация такого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.п.

В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом согласно этой норме собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если договор управления многоквартирным домом заключен до дня проведения открытого конкурса таким количеством собственников помещений в многоквартирном доме, то орган местного самоуправления открытый конкурс правомерно не проводит, не имеет права проводить, т.к. способ управления многоквартирным домом и выбран, и реализован.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке такое решение не реализовано до дня проведения открытого конкурса, то орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Бывают случаи, когда ОМС и орган государственной власти субъекта Российской Федерации своими действиями создают условия для передачи многоквартирного дома аффилированным с ними управляющим организациям. Например, такой случай недавно происходил в г. Ульяновске.[1] Так, управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска первоначально объявило открытый конкурс для выбора управляющей организацией, а 6 марта 2017 г. отменило такой конкурс в связи с тем, что собственников помещений в многоквартирном доме выбрали на общем собрании и реализовали способ управления своим многоквартирным домом. 7 апреля управление ФАС по Ульяновской области признало обоснованной жалобу на действия организатора торгов – управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска при организации торгов в форме открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом № 144 на улице Ленина.

УФАС по Ульяновской области установило, что «согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 14 марта собственники приняли решение о выборе способа управления – управляющая организация ООО «УК ЦЭТ» с 1 апреля», а также то, что «в действительности решение о выборе управляющей компании жильцы дома № 144 не принимали». В комментариях к этой публикации читатели видят не только административную составляющую рассматриваемого нарушения, но и уголовную.

Такие случаи могут быть и при передаче в управление многоквартирных домов – новостроек. В рассматриваемом случае обращаться для обжалования нарушения в органы государственного жилищного надзора – бесполезно. Очевидно, поэтому заявители обратились в УФАС по Ульяновской области.

Есть случаи, когда органы местного самоуправления не проводят открытые конкурсы не в связи с проведением собственниками помещений общих собраний, а самоустраняясь от выполнения обязанностей, установленных в ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. То есть, ОМС не проводят открытые конкурсы для того, чтобы дать возможность продолжать нелегитимно управлять многоквартирными домами тем управляющим организациям, которые должны быть заменены управляющими организациями, выбранными по результатам открытых конкурсов. Такие нарушения, например, описаны в статье, в которой говорится о том, что в Воронеже «строители повсеместно реализуют практику самостоятельного заключения договоров с аффилированными компаниями еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. ...Собственники вновь построенных квартир оказались недовольными тем фактом, что застройщик без их ведома навязал им управляющую компанию, а антимонопольщики сочли, что при таком раскладе в дело должна была вмешаться мэрия – проведя соответствующие конкурсные процедуры по отбору эксплуатирующей организации».[2] По итогам рассмотрения дела администрации г. Воронежа выдано обязательное для исполнения предписание провести открытые конкурсы в соответствии с требованиями ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

В судебной практике есть случай, когда орган местного самоуправления самостоятельно выбрал управляющую организацию без проведения открытого конкурса[3] и, по сути, предоставил муниципальную преференцию коммерческой организации (возможность заключения договоров управления без участия в конкурентной борьбе с иными хозяйствующими субъектами на рынке услуг по управлению многоквартирными домами), что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции. Московским областным УФАС России был сделан правильный вывод о том, что такие действия ОМС привели к ограничению выхода на рынок управления многоквартирными домами хозяйствующих субъектов, оказывающих соответствующие услуги.

7. Когда собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом тогда, когда дольщики зарегистрировали своё право собственности на помещения и машино-места в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости и стали собственниками помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность проведения только общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Институт общего собрания будущих собственников помещений в ЖК РФ – отсутствует.

Однако, как только необходимое количество «дольщиков» зарегистрирует свои права собственности на жилые и нежилые помещения требования ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ о том, что управляющие организации выбираются застройщиком или органами местного самоуправления прекращаются. Но при этом независимо от права собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания и принимать решения по вопросам управления многоквартирным домом, продолжает действовать норма ч. 81 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой «собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом».

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, могут быть, в частности, решены вопросы:

• выбора способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ);
• выбора другой управляющей организации;
• утверждения условий договора управления многоквартирным домом.

8. Как и когда собственники помещений в многоквартирном доме могут реализовывать решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющей организации, заключить договора управления многоквартирным домом на утвержденных условиях?

После принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, решений о выборе способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ), выборе другой управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме и «новая» управляющая организация или созданное ТСЖ могут начать готовиться к реализации принятых решений по управлению многоквартирным домом.

Например, «новая» управляющая организация (или ТСЖ) может начать заключать договоры с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями с отложенным сроком начала их действия, а также выполнять другие действия по подготовке к управлению многоквартирным домом с таким расчетом, чтобы к последнему дню первого или очередного года со дня заключения договора управления с победителем открытого конкурса быть готовым к управлению многоквартирным домом.

А «по истечении каждого последующего года со дня заключения» договора управления с победителем открытого конкурса (т.е. со следующего дня по окончании указанного года) собственники начинают реализовывать ранее принятые на общем собрании решения. То есть с этого дня:

• управление многоквартирным домом «старой» управляющей организацией прекращается;
• начинается управление многоквартирным домом «новой» управляющей организацией или начинает управлять домом созданное ТСЖ.

Тем не менее, есть прецедентное решение ВС РФ, легализующее общее собрание «дольщиков» в многоквартирном доме.

Комиссией Управления ФАС по Чувашской Республике по результатам рассмотрения дела N 15/05-АМЗ-2013 30 апреля 2013 г. принято решение о признании бездействия администрации города Чебоксары, выразившееся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом N 15, корпус 1 по ул. 50 лет Октября г. Чебоксары. Решениями Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии, Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа это положение указанного решения было признано недействительным и пункта 1 решения был отменен.

Определением Верховного Суда РФ от 16.03.2015 № 301-КГ15-2083 по делу № А79-4150/2013[4] решено, что суды пришли к правильному выводу о том, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия) истца (Администрации города Чебоксары) ограничивающими конкуренцию.

В Российской Федерации нет прецедентного права, но тем не менее, решение высшей судебной инстанции Российской Федерации допускает проведение общего собрания участников долевого строительства помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

9. Могут ли органы местного самоуправления помогать собственников помещений в многоквартирном доме провести общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации и определения условий договора управления?

Органы местного самоуправления обязаны инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для выбора совета многоквартирного дома.

Тем не менее, поскольку не существует нормативного запрета органы местного самоуправления имеют право помогать собственникам помещений в многоквартирном доме готовить и проводить общие собрания по выбору способа управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, определения условий договора управления и по другим вопросам управления многоквартирными домами.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны обеспечить «равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм». То есть не должно быть создания преференций управляющим организациям муниципальной формы собственности перед управляющими организациями частной формы собственности.

Кроме того, такая помощь не должна затруднять состязательность хозяйствующих субъектов и влиять на их конкуренцию в сфере управления многоквартирными домами.

10. В каких случаях решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым?

В соответствии с пунктом 39 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Поэтому выявление контрольно-надзорными органами случаев, когда решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым, влияет на квалификацию ситуации: было ли до дня проведения открытого конкурса принято и реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Во-первых, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований» ЖК РФ, в случае:

• если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
• если таким решением нарушены его права и законные интересы.

При этом «заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении».

Законодатель устанавливает не перечень формальных нарушений, которые могут являться основанием для отмены обжалуемого решения общего собрания собственников, а требует выяснения влияния нарушения на реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения на общих собраниях. Так, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение», если:

• голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
• допущенные нарушения не являются существенными;
• принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Для оставления в силе обжалуемого решения собрания перечисленные последствия нарушений требований к созыву и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны присутствовать в совокупности.

Во-вторых, необходимо выявить и доказать в суде подделку подписей собственников помещений в многоквартирном доме, фальсификацию сообщения о проведении общего собрания, фабрикацию протокола неуполномоченными лицами.

11. В каких случаях судом или подразделением ФАС может быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

К наиболее распространенным нарушениям органами местного самоуправления Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, при выявлении которых судом или подразделением ФАС могут быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой можно, в частности, отнести:

• применение положений, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд. Проводимый органом местного самоуправления открытый конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает оплату работ и услуг управляющей организации за счет средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления. Поэтому процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
• неразмещение организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте торгов (www.torgi.gov.ru) в установленный извещения о проведении конкурса, конкурсной документации (п. 32 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75). Размещение такой информации в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации не может заменить обязанность по размещению информации на официальном сайте торгов;
• неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной п. 38 и 41 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
• включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных п. 52 и 53 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
• допущение к участию в открытом конкурсе по отбору управляющей организации – претендента, который не соответствует обязательным требованиям, установленным п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
• расширение установленного п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, перечня требований, который является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу п. 16 Правил, или нарушение установленных п. 17 Правил требований к проверке соответствия претендентов требованиям, указанным в пп. 2 - 6 п. 15 Правил. При этом недопустимо включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного пп. 1 п. 15 Правил;
• применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС (п. 42 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75), т.к. формула расчета размера обеспечения исполнения обязательств не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, а в составе коэффициента Р_ои учтена сумма НДС (1,18);
• отказ от проведения конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, ведущий юрисконсульт Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

___________________________________

[1] См. http://simbirsk.city/2017/04/07/andrej-vorozhetsov-pytalsya-podygrat-ooo-uk-tset-na-rynke-upravleniya-domami/ 

[2] См.: http://obozvrn.ru/fas-na-kuluarnost-myeriyu-voronezha-pyt/

[3] См. Определением Верховного Суда РФ от 02.08.2016 №305-КГ16-9685.

[4] См. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=420948#0