С 1 июля вступают в силу три блока законодательных новелл в сфере долевого строительства

 

Согласно статье 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с 1 июля вступают в силу:

• нормы о требованиях к размеру уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика;
• положения, регулирующие привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу;
• статья 23.1 закона о долевом строительстве «Единый реестр застройщиков».

1. Требования к размеру уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика

Закон устанавливает 2 требования в отношении уставного капитала застройщика:

• уставный капитал должен соответствовать требованиям к минимальному размеру, которые дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика;
• уставный капитал должен быть полностью оплачен.

 

Требования к уставному капиталу застройщик должен выполнять на дату направления проектной декларации (до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) в контролирующий орган. Если договор с первым участником уже заключен, то застройщик не обязан выполнять требования к размеру уставного капитала.

Следует обратить внимание на то, что договор с первым участником долевого строительства считается заключенным с момента внесения записи о его регистрации в ЕГРН. В первые дни вступления новых требований в силу возможна неприятная для застройщика ситуация, когда он подал проектную декларацию в контролирующий орган и получил от этого органа заключение о соответствии до 1 июля, но не успел до 1 июля зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В этом случае орган регистрации после 1 июля приостановит регистрацию ДДУ до тех пор, пока застройщик не представит новое заключение о соответствии, содержащее сведения о соответствии застройщика требованиям к уставному капиталу.

Закон освобождает застройщика от соблюдения требований к уставному капиталу, если у него есть поручитель. Закон допускает, что один поручитель может быть на нескольких застройщиков. Всех таких лиц в совокупности закон называет связанными лицами. В отношении суммы уставных капиталов связанных лиц действуют те же требования, что и в отношении уставного капитала отдельного застройщика. Эта сумма должна соответствовать максимальной площади объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц (см.таблицу выше).

Закон устанавливает требования к договору поручительства. По договору поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную или субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств по ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства.

Закон устанавливает требования к поручителю. Поручителем может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица – застройщика. Кроме того поручитель должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к застройщику: не находиться в ликвидации или банкротстве; не находиться различных реестрах недобросовестных предпринимателей; не иметь задолженности по налогам и пр.

С 1 июля застройщик становится обязанным заполнять в проектной декларации информацию, посвященную размеру уставного капитала и поручителям (п.7.1.1, подраздел 7.2, разделы 21-23).

2. Счета эскроу

Правительство уполномочило 56 банков которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ. Ожидается, что с 1 июля указанные банки начнут объявлять условия работы со счетами эскроу.

Суть нового механизма заключается в том, что участники долевого строительства передают свои средства не застройщику, а банку. При этом банк осуществляет проектное финансирование застройщика. Такая схема повышает стоимость строительства на размер услуг банка. Однако при этом увеличивается степень защищенности участников долевого строительства. Не исключено, что схема работы через счета эскроу получит широкое распространение, если финансовая нагрузка по уплате взносов в компенсационный фонд долевого строительства окажется больше, чем потери на услугах банка.

3. Единый реестр застройщиков

Согласно статье 23.1 закона о долевом строительстве с 1 июля в России должен заработать государственный информационный ресурс – Единый реестр застройщиков. В указанном реестре должны содержаться сведения обо всех застройщиках, которые соответствуют требованиям закона о долевом строительстве.

Состав сведений единого реестра застройщиков, порядок его ведения, а также уполномоченный на ведение реестра федеральный орган власти определяются Правительством Российской Федерации. Такого акта правительство до сих пор не издало. Поэтому государственный информационный ресурс – Единый реестр застройщиков с 1 июля не заработает.

Вместе с тем, как наш портал отмечал ранее, законопроект о компенсационном фонде долевого строительства предусматривает, что функция ведения государственного Единого реестра застройщиков будет передана некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». А порядок ведения реестра будет утверждаться Минстроем России.

Следует отметить, что Проектным комитетом по основному направлению стратегического развития Российской Федерации «Ипотека и арендное жилье» (председатель – Игорь Шувалов) принято важное решение о создании на базе АИЖК единой информационной системы о рынке жилищного строительства (пункт 7 протокола от 7 апреля 2017 года).

Представляется, что Единый реестр застройщиков станет частью этой глобальной информационной системы, которая, несомненно, будет чрезвычайно востребована.

 

 

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства