Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подготовили обзор критериев отнесения жилых домов к проектам КРТ жилой застройки, которые утвердили у себя 77 исследуемых регионов.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

  

Комплексное развитие территории (КРТ) представляет собой относительно новый подход к преобразованию застроенных пространств, отмечают специалисты бюро. Ранее уже использовались такие методы, как расселение аварийного жилья, капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) и московская реновация.

Однако в сравнении с КРТ у каждого вида редевелопмента были свои недостатки. Главный из них — отсутствие внебюджетного финансирования. Из-за этого уровень успешности редевелопмента городов у региональных властей разный.

В 2019 году Генпрокуратурой России в Методических рекомендациях №71-16-2019 отмечалось, что региональные прокуратуры постоянно фиксируют бездействие и нарушения местных властей по вопросу расселения ветхого и аварийного жилья.

Очевидно, что у регионов изначально не было стремления реализовать программу капитального ремонта. В большинстве случаев МКД всех годов постройки были поставлены в очередь на капитальный ремонт на 40-е годы 21 века — то есть через 40 лет с момента начала данной реформы.

При этом в судах было вынесено множество решений о проведении капитального ремонта за счет бюджета в домах, построенных до 1970-х годов. Причины исков — отсутствие капитального ремонта в советские годы (до приватизации первой квартиры в таком доме) в нарушение нормативов. Однако даже такие судебные решения, как правило, не исполняются.

Наиболее успешной юристы агентства «Кучембаев и партнеры» считают программу реновации, которая была запущена в Москве в 2017 году. Особенность этой программы заключается в том, что в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» и соответствующими постановлениями город взял на себя обязательства по обеспечению расселяемых жителей новым жильем.

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Следует отметить, что, согласно общему правилу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и сложившейся судебной практики, при расселении МКД жильцам гарантируется только денежное возмещение. И лишь ограниченный круг лиц имеет право требовать предоставления другого жилья на основании Определения Верховного Суда РФ №70-КГ24-3-К7 от 13.08.2024 и Постановления Конституционного Суда РФ №20-П от 25.04.2023.

Важно подчеркнуть, что в рамках программы реновации в Москве жители МКД могут отказаться от сноса и переселения, проведя соответствующее собрание. В то же время те, кто хочет участвовать в программе, могут также провести собрание и подать заявление в городские органы власти. Это предусмотрено постановлением правительства Москвы №245-ПП от 02.05.2017 «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Успех программы реновации в Москве, безусловно, способствовал реформе КРТ, которая была проведена в соответствии с Федеральным законом 494-ФЗ от 30.12.2020. Этот закон расширил применение механизма реновации на всю территорию России. Теперь регионы могут самостоятельно определять, какие именно дома войдут в программу КРТ. Кроме того, появилась возможность привлекать частный капитал для реализации проектов КРТ через заключение договоров.

В программу КРТ начали включать и аварийные МКД. При этом аварийные дома, согласно ЖК РФ, не могут быть исключены из программы КРТ, а вот «устаревшие» дома можно исключить из проекта КРТ, если соответствующее решение примет общее собрание (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).

   

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Теперь, согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы территории КРТ могут быть включены:

• аварийные МКД;

• МКД, не признанные аварийными, но отвечающие критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из следующих требований:

- физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом РФ значение;

- совокупная стоимость капитального ремонта МКД превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ;

- МКД построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

- МКД находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

- в МКД отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.

При этом, согласно ч. 3 ст. 65 ГрК РФ, именно МКД служат основанием для определения границ КРТ. Другие объекты могут быть включены в границы КРТ только при наличии соответствующих МКД.

Кроме того, ч. 8 ст. 65 ГрК РФ допускает возможность включения в проекты КРТ домов блокированной застройки, индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов, если они соответствуют критериям, установленным нормативными правовыми актами субъектов РФ. Эти критерии могут касаться высокого уровня износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствия систем инженерно-технического обеспечения.

  

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

 

Обзор региональных критериев включения жилых домов в проекты КРТ

В 2020 году Градостроительный кодекс РФ наделил субъекты РФ полномочиями устанавливать в своих нормативных правовых актах критерии включения МКД в территории КРТ. Однако не все жители поддерживали такие изменения, поскольку механизм выселения и сноса радикально ограничивает право частной собственности.

Например, в Санкт-Петербурге установленные законом критерии МКД вызвали судебный спор, в котором обращалось внимание на несоответствующие ГрК РФ критерии для включения МКД в границы КРТ — дома были указаны как «хрущевки». В Красноярске жители оспаривают снос их домов по программе КРТ, в том числе возражая против критериев включения данных МКД в программу.

Минстрой России неоднократно высказывался по поводу пределов полномочий регионов РФ по определению критериев отнесения МКД к проектам КРТ:

- в п. 59 ответов на вопросы от 16.07.2021 указывалось, что перечень критериев, позволяющих относить здания к проектам КРТ, ограничен ГрК РФ и регионы не вправе устанавливать дополнительные критерии;

- письмом №10392-ОГ/12 от 12.04.2023 в свете оценки критерия «хрущевки» в Санкт-Петербурге указывалось, что критерии включения неаварийных МКД в программы КРТ должны определяться субъектами РФ исходя из принципа правовой определенности (они должны быть однозначными и использовать установленную терминологию) и ограничений ГрК РФ;

- письмом №67094-МС/12 от 12.11.2024 в свете рассмотрения критериев в Ульяновской области указывалось, что критерии не могут выходить за пределы, установленные ГрК РФ.

Юридическим агентством «Кучембаев и партнеры» было проведено исследование региональных критериев на базе позиции Минстроя России в отношении как МКД, так и ИЖС.

Как сообщал в июле 2024 года заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, география реализации проектов КРТ затрагивает 77 субъектов РФ. И в данную подборку вошли 77 субъектов РФ всех федеральных округов, большая часть которых указана на сайте Минстроя России.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Критерий описания типовой застройки МКД для включения в территорию КРТ

Юридическая техника требует некоей обобщенной характеристики домов. В том числе поэтому законом дана возможность описать дома, подлежащие включению в территорию КРТ, через описание типовых проектов и использование типовых материалов.

Однако 7 из исследуемых 77 субъектов РФ вообще не предусмотрели возможность включения в КРТ типовых МКД. Среди них, например, Республика Татарстан.

24 из 77 субъектов РФ предусмотрели возможность включения в КРТ не только типовых МКД, но и бараков, а также зданий с определенными типами перекрытий, то есть вышли за пределы критерия, установленного пп. в) п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.

По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», описание типовых МКД как «бараки», «хрущевки», «сталинки» и т. д. представляется нарушением юридической техники. При этом «бараки» на практике часто имеют достаточно высокую степень износа, что позволяет их легко ввести в проекты КРТ через другой критерий — степень износа.

   

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Основная масса регионов воспользовалась прямой цитатой из ГрК РФ и дополнила ее годом постройки. Формального нарушения тут, на первый взгляд, нет, но нет и определенности для жителей домов, позволяющей прогнозировать, включат их дом в территорию КРТ или нет.

В отдельных регионах допущены грубые ошибки. Так, в Ульяновской области в результате опечатки позволено включать в КРТ любые МКД, построенные до 1990 года. В Удмуртской Республике допустимо включать в КРТ любые МКД, построенные до 1975 года, высотой не более трех этажей. В Кировской области законодательно разрешено включать в КРТ любые МКД со сроком эксплуатации более 50 лет.

 

Показатель предельного года типовой застройки, позволяющего включать МКД в КРТ

В исследованных регионах средний предельный год постройки МКД, при котором его можно включить в программу КРТ, — 1976-й. Однако есть примеры, когда в КРТ можно включить МКД, построенные как в 1994 году (Республика Северная Осетия — Алания), так и в 1960 году (Хабаровский край). А Кировской области вместо года постройки указан общий срок службы здания.

В регионах редко устанавливают возможность включения многоквартирных домов в программу комплексного развития территорий, если они были построены после 1975 года. Видимо, эта дата была выбрана потому, что в середине 1970-х годов прекратилось строительство домов первых типовых серий индустриального домостроения, так называемых «хрущевок». После этого началась активная застройка «брежневками», строительство которых велось с середины 60-х годов XX века.

 

Фото: © Игорь Долгов / Фотобанк Лори

 

Явно из общего тренда выбиваются Республика Северная Осетия — Алания, Ямало-Ненецкий автономный округ и Ульяновская область с постройками 1990-х годов. В связи с этим возникает вопрос о целесообразности применения критерия по году постройки. По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», называть «морально устаревшими» панельные дома, построенные в 1980-х и 1990-х годах, которые не соответствуют современным стандартам жилья, было бы преждевременно.

 

Критерий минимального процента износа МКД для включения в территорию КРТ

В 3 из 77 субъектов РФ не предусмотрена возможность включения в КРТ МКД с определенным уровнем износа.

Средний показатель износа МКД, позволяющего включать его в проект КРТ — 61%, но есть примеры и с 40% (Оренбургская область, Республика Северная Осетия — Алания), и с 80% (Сахалинская область).

 

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Поскольку механизм КРТ четко разделяет аварийные и неаварийные многоквартирные дома, подлежащие включению в проекты редевелопмента, уровень износа в 60% — 65%, которого в среднем придерживаются регионы, представляется обоснованным.

В некоторых регионах, например в Сахалинской области, уровень износа зданий достигает более 65%. Это вызывает сомнения в правомерности столь высокого показателя. По всем признакам такие дома уже можно считать аварийными. Существует риск того, что за расселение домов с высокой степенью износа, включенных в территории КРТ, застройщики не будут получать субсидии из бюджета.

Вызывает вопросы и другой подход, когда регионы устанавливают низкий процент износа зданий (например, 40%, как в Оренбургской области). Ведь при таком уровне износа здание не представляет угрозы ни для его жильцов, ни для окружающих.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Как уже отмечалось, согласно ч. 6 ст. 67 ГрК РФ, жители домов могут защитить себя от включения их домов в проект КРТ путем проведения общего собрания. Однако сложность процедуры, требующей получения 2/3 голосов собственников, делает этот способ защиты труднодоступным.

 

Критерий подключения МКД к сетям для включения в территорию КРТ

В четырех из 77 субъектов РФ не допускается включение МКД, не подключенных к централизованным инженерным системам, в территории КРТ.

В то же время в 62 из 77 регионов такая возможность есть: в КРТ могут быть включены МКД, где отсутствует хотя бы одна централизованная инженерная система.

  

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

В пп. «д» п. 2 части 2 ст. 65 ГрК РФ говорится, что одним из критериев включения неаварийного многоквартирного дома в категорию КРТ может быть отсутствие нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Это означает, что каждый регион должен сам устанавливать, какие именно системы должны отсутствовать в МКД.

Такое решение можно объяснить тем, что отсутствие центрального теплоснабжения при наличии газа не является критически важным для функционирования здания.

Однако есть и такие системы, которые могут оказаться критически важными. Например, если во всем многоквартирном доме отсутствует центральное водоснабжение или канализация, то при определенных условиях он может стать практически непригодным для проживания.

 

Фото: © FotograFF / Фотобанк Лори

 

Критерии включения в границы КРТ индивидуальных жилых домов

В 42 из 77 субъектов Российской Федерации есть возможность включать индивидуальные жилые дома со средним износом 57% в программы КРТ. Однако есть пример Сахалинской области, где эта цифра достигает 80%.

В 38 из 77 субъектов РФ предусмотрена возможность включения в территории КРТ индивидуальных жилых домов, в которых отсутствует хотя бы одна централизованная инженерная система.

Стоит отметить, что в большинстве индивидуальных жилых домов отсутствует как минимум одна централизованная система. В пригороде, например, нечасто можно встретить центральное отопление и канализацию. Однако у таких домов нет возможности исключить себя из КРТ, как это могут сделать неаварийные МКД.

    

Сравнительная таблица критериев 77 регионов включения в границы КРТ жилых домов

Регион	Критерии типовой застройки (без учета года постройки)	Предель-ный год типовой застройки	Критерий минималь-ного процента износа	Критерий подключения МКД к сетям	Критерии минималь-ного износа в ИЖС	Критерий подключе-ния к сетям (ИЖС)
Алтайский край	Процитирован  ГрК РФ	1980	70	Более одной сети
Амурская область	Нет критерия	Нет критерия	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Архангельская область	Бараки, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети
Астраханская область	Процитирован  ГрК РФ	1969	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Белгородская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Брянская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети	70	Отсутствие одной сети
Волгоградская область	Нет критерия	Нет критерия	50	Отсутствие одной сети
Вологодская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Воронежская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	65	Отсутствие одной сети	65	Нет критерия
Еврейская АО	Процитирован  ГрК РФ	1975	61	Отсутствие одной сети
Забайкальский край	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Более одной сети
Ивановская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети
Кабардино-Балкарская Республика	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Калининградская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	65	Отсутствие одной сети
Камчатский край	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети
Карачаево-Черкесская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Более одной сети
Кемеровская область	Деревянные перекрытия, кирпич	Нет критерия	50	Нет критерия	50	Отсутствие одной сети
Кировская область	Срок эксплуатации МКД  превышает 50 лет	Нет критерия	70	Более одной сети
Костромская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Краснодарский край	Процитирован  ГрК РФ	1980	60	Более одной сети
Красноярский край	Процитирован  ГрК РФ	1975	60	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Курская область	Процитирован  ГрК РФ	1965	70	Отсутствие одной сети
Ленинградская область	Деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады)	1975	70	Отсутствие одной сети
Липецкая область	Нет критерия	Нет критерия	60	Более одной сети	60	Отсутствие одной сети
Магаданская область	Каркасно-засыпные, рубленые из бревен, блочные, деревянные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями	1975	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Московская область	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети
Мурманская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети
Ненецкий АО	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Нет критерия
Нижегородская область	Бараки, кирпич	1977	Нет критерия	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Новгородская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	65	Отсутствие одной сети
Новосибирская область	Каркасно-засыпные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями	1975	70	Отсутствие одной сети
Омская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Оренбургская область	Бараки, деревянные перекрытия	1980	40	Более одной сети	50	Отсутствие одной сети
Орловская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	47	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Пензенская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Пермский край	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1975	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Приморский край	ПП ПК от 12.10.2021 № 666-ПП фактически предоставляет возможность устанавливать границы как для ИЖС, так и для МКД	1980	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Псковская область	Нет критерия	Нет критерия	70	Отсутствие одной сети
Республика Адыгея	Нет критерия	Нет критерия	70	Нет критерия
Республика Алтай	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Республика Башкортостан	Блокированные дома, ИЖС, деревянные перекрытия, кирпич	1991	50	Отсутствие одной сети
Республика Бурятия	Деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Республика Дагестан	Бараки, деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости	1975	61	Более одной сети	61	Отсутствие одной сети
Республика Ингушетия	Бараки, блокированные дома	1975	70	Отсутствие одной сети
Республика Калмыкия	Процитирован  ГрК РФ	1975	61	Отсутствие одной сети
Республика Карелия	Нет критерия	Нет критерия	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Коми	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети
Республика Крым	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Марий Эл	Бараки, деревянные перекрытия, кирпич	1970	61	Отсутствие одной сети
Республика Мордовия	Процитирован  ГрК РФ	1970	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Саха (Якутия)	Процитирован  ГрК РФ	1985	70	Отсутствие одной сети	70	Отсутствие одной сети
Республика Северная Осетия — Алания	Процитирован  ГрК РФ	1994	40	Отсутствие одной сети
Республика Татарстан	Нет критерия	Нет критерия	Нет критерия	Нет критерия
Республика Тыва	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Республика Хакасия	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети
Рязанская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	60	Отсутствие одной сети
Самарская область	Бараки, деревянные перекрытия	1975	70	Отсутствие одной сети
Санкт-Петербург	«Хрущевки»	1970	Нет критерия	Нет критерия
Сахалинская область	Бараки, деревянные перекрытия	1975	80	Более одной сети	80	Более одной сети
Свердловская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	50	Отсутствие одной сети
Севастополь	Бараки, кирпич	1980	60	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Смоленская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети
Ставропольский край	Кирпичные дома с деревянными перекрытиями, панельные дома	1980	70	Отсутствие одной сети
Тамбовская область	Процитирован  ГрК РФ	1960	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Тверская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Томская область	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети
Тульская область	Процитирован  ГрК РФ	1970	70	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Тюменская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Удмуртская Республика	Любые МКД до 3 этажей	1975	41	Отсутствие одной сети
Ульяновская область	Любые типы МКД	1990	70	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Хабаровский край	Процитирован  ГрК РФ	1960	50	Отсутствие одной сети	50	Отсутствие одной сети
Челябинская область	Процитирован  ГрК РФ	1980	55	Отсутствие одной сети	60	Отсутствие одной сети
Чеченская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1975	70	Отсутствие одной сети	70	Нет критерия
Чувашская Республика	Процитирован  ГрК РФ	1980	70	Отсутствие одной сети	65	Отсутствие одной сети
Чукотский АО	Процитирован  ГрК РФ	1975	60	Отсутствие одной сети
Ямало-Ненецкий АО	Процитирован  ГрК РФ	1990	70	Более одной сети	50	Отсутствие одной сети
Ярославская область	Процитирован  ГрК РФ	1971	60	Отсутствие одной сети		Отсутствие одной сети

Источник: бюро «Кучембаев и партнеры»

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

Портфель сделок по финансированию проектов КРТ в Банке ДОМ.РФ с начала года вырос на 44%

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика 

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить 

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктовОбъявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ 

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте