Разбираем постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 года в части действия во времени нормы ч. 3 ст. 10 214-ФЗ (понижение с 50% до 5% штрафа с застройщика при удовлетворении судом требования гражданина), о выходе которого ранее сообщал ЕРЗ.

Фото: © Александр Тарасенков / Фотобанк Лори

1. Конституционный Суд (КС РФ) своим постановлением признал ч. 3 ст. 10 214-ФЗ и ст. 2 266-ФЗ от 08.08.2024 (определившую порядок вступления в силу ч. 3 ст. 10 214-ФЗ) не противоречащими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предполагают до вступления в силу нового порядка исчисления размеров санкций в долевом строительстве их применения к ранее возникшим правоотношениям. Такое требование Конституционный суд отнес, в частности, к правоотношениям по уплате штрафа в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения в действие нового порядка его исчисления.

2. Конституционный Суд постановил подлежащим пересмотру с учетом правовой позиции КС РФ конкретное судебное определение Московского областного суда от 15.01.2025, в котором областной суд руководствовался ч. 3 ст. 10 214-ФЗ в редакции, действующей на момент разрешения требования о взыскании штрафа и предусматривающей штраф в размере 5% от присужденной суммы. Областной суд не должен был применять новую норму об ограничении размера штрафа, т. к. обязательство по его уплате возникло до 1 сентября 2024 года — даты вступления в силу указанной нормы.

3. Таким образом, правовая позиция КС РФ в части действия во времени нового лимита размера штрафа может быть выражена следующей таблицей. 

Размер штрафа
	Дата возникновения обязательства уплатить штраф — до 1 сентября 2024 г.	Дата возникновения обязательства уплатить штраф — 1 сентября 2024 г. и позднее
ДДУ заключен до 1 сентября 2024 г.	50%	5%
ДДУ заключен 1 сентября 2024 г. и позднее	ситуация невозможна	5%

Дата возникновения обязательства уплаты штрафа

4. Согласно постановлению КС РФ, право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает у него при отказе ему в уплате этой неустойки (непосредственно выраженном или состоящем в бездействии), момент которого определяется с учетом всех обстоятельств дела, включая поведение как застройщика, так и самого участника долевого строительства (последнему надлежит проявлять разумную активность в защите своих прав, не прибегая к попыткам искусственного увеличения размера штрафа). При этом необходимо учитывать особенности конкретных обязательств, поведение сторон соответствующих правоотношений и иные имеющие значение обстоятельства, в том числе наличие или отсутствие в их действиях (бездействии) злоупотребления правом, направленного на искажение реального момента возникновения права на взыскание штрафа в целях исчисления его в соответствии с ранее действовавшими правилами.

Конституционность обратной силы закона

5. КС РФ подтвердил право законодателя на придание обратной силы закону на основании статей 4 и 422 Гражданского Кодекса РФ, которые предусматривают следующие исключения из общего правила отсутствия обратной силы:

● действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом;

● если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

6. КС РФ намекнул, что придание обратной силы закону может вступить в противоречие с Конституцией РФ. Устанавливая обратную силу закона, законодатель должен в числе прочего руководствоваться вытекающим из статей 1, 2, 15, 17, 18, 55 и 75 Конституции РФ принципом поддержания доверия граждан к закону и действиям государства. Это предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость придания обратной силы установлениям, ухудшающим положение граждан, предоставление в случае необходимости гражданам возможности в течение переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям и безусловное гарантирование прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений в случае изменения нормативных параметров их реализации. Иное не только вступало бы в конфликт с основными началами, на которых строится правовое государство, включая взаимное доверие государства и общества, но и нарушало бы право на судебную защиту вопреки ст. 46 Конституции РФ.

7. КС РФ указал, что придание обратной силы закону может быть обусловлено необходимостью достижения соразмерности при соблюдении интересов общества и условий защиты основных прав личности, т. е. баланса конституционно защищаемых ценностей. Потому вопрос придания обратной силы закону, изменяющему обязательства юридически равных участников гражданского правоотношения, требует дифференцированного подхода, который обеспечивает сбалансированность и справедливость правового регулирования, не допускает ущемления уже гарантированных прав и законных интересов одной стороны и умаления возможностей их защиты в пользу другой.

8. КС РФ отметил, что принятые меры были направлены на стабилизацию финансового состояния организаций в сфере жилищного строительства, на предотвращение банкротств застройщиков и на предоставление им возможности исполнить обязательства перед участниками долевого строительства. Таким образом, соблюден баланс конституционно защищаемых ценностей. 

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Можно ли распространить постановление КС РФ по аналогии на случай действия во времени нормы ч. 4 ст. 10 214-ФЗ, установившей лимит взыскания с застройщика неустойки в связи с нарушением требований к результату производства отделочных работ?

Обратная сила ч. 4 ст. 10 214-ФЗ (о введении лимита в 3% от цены ДДУ размера неустойки в связи с нарушением требований к результату производства отделочных работ) установлена ч. 5 ст. 6 482-ФЗ от 26.12.2024. Формулировка этой статьи иная, чем ст. 2 266-ФЗ от 08.08.2024, установившей обратную силу ч. 3 ст. 10 214-ФЗ (лимит размера штрафа).

9. Очищенная от лишнего норма ст. 2 266-ФЗ о вступлении в силу ч. 3 ст. 10 214-ФЗ (лимит размера штрафа) звучит так:

«При определении размера штрафа, подлежащего начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения статьи 10 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона)».

Из этой формулировки следует, что новый размер штрафа действует в отношении договоров, заключенных до вступления в силу новой формулировки ст. 10. При этом из указанной формулировки не следует однозначно, что новая норма распространяется на порядок расчета штрафа, обязательства уплаты которого уже возникли на дату ее вступления в силу. В постановлении КС РФ указано, что совокупность норм ч. 3 ст. 10 214-ФЗ и ст. 2 266-ФЗ года не предполагают — по их смыслу в системе правового регулирования, в частности с учетом ст. 4 ГК РФ, — применения порядка определения размера указанной суммы штрафа к периоду до вступления в силу 266-ФЗ, т. е. до 1 сентября 2024 года. Фактически Конституционный Суд РФ указал, что для распространения нового лимита штрафа на отношения, возникшие до 1 сентября 2024 года, необходимо было четко сформулировать такое требование в законе.

10. Очищенная от лишнего норма ч. 5 ст. 6 482-ФЗ о вступлении в силу ч. 4 ст. 10 214-ФЗ (о лимите в 3% от цены ДДУ максимального размера неустойки в связи с нарушением требований к результату производства отделочных работ) звучит так:

«Положения части 4 статьи 10 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года».

Как видим, в данном случае законодатель не умолчал о вопросе распространения обратной силы на отношения, возникшие до даты вступления новой нормы в силу, и при этом выбрал вариант «применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года», что однозначно говорит о том, что лимиты ответственности не действуют, если право требования возникло до 1 января 2025 года включительно.

11. Таким образом, в части действия во времени новеллы о лимите суммы неустойки в связи с нарушением требований к результату производства отделочных работ могут быть выражены следующей таблицей. 

Лимит взыскания неустойки с застройщика
	Право требования возникло до 1 января 2025 г. включительно	Право требования возникло после 1 января 2025 г.
ДДУ заключен до 1 января 2025 г.	нет лимита размера взыскания	3% от цены ДДУ
ДДУ заключен 1 января 2025 г. и позднее	ситуация невозможна	3% от цены ДДУ

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд: новые правила штрафов по ДДУ не распространяются на старые права

Как упростят приемку жилья в новостройках

Депутаты предоставили застройщикам отсрочку по выплате неустойки по ДДУ

Правительство продлило до конца 2025 года мораторий на неустойки для застройщиков

Верховный Суд разъяснил, какие погрешности размера площади квартиры могут быть установлены при передаче объекта дольщику