Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Квартиры со свободной планировкой. Что надо знать?

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. ЭРассмотрим, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

 

Комнаты 

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

 

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).  

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.    

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м. 

 

Санузлы

Ванная и туалет, так же как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения. 

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

 

Балконы и лоджии 

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.   

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен. Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей.  

  

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, управляющий партнер компании «Метриум Групп»

 

+

Как ускорить согласование строительной документации: на что способен облачный сервис LITEBIM Docs

Камнем преткновения во многих строительных проектах выступает согласование проектной документации, что связано с большим количеством документов и их версий и участников согласования. Автоматизация этого процесса позволяет, как минимум, вдвое сократить время на подготовку строительства.

  

  

Такими возможностями обладает цифровой сервис управления проектами LITEBIM Docs, разработанный российской компанией «ЦНС СОФТ».

  

Фото: www.kadastr.ru

 

Строительная отрасль перешла к цифровизации несколько позже большинства других вертикалей, но уже успела ощутить преимущества от использования решений в области информационного моделирования объектов (BIM), объединения потоков информации, анализа данных и т.д.

Серьезной проблемой для девелоперов долгое время оставалась автоматизация бизнес-процессов согласования проектно-сметной документации (ПСД).

  

Фото: www.edsro.center

 

Как правило, участники согласования вынуждены вести длинные Excel-таблицы и обмениваться своими замечаниями по электронной почте, что очень неудобно. Но решения по автоматизации бизнес-процессов согласования ПСД недавно стали появляться на рынке.

Существенный прорыв в автоматизации технического документооборота (ТДО) по объектам капитального строительства обеспечил сервис LITEBIM Docs. На сегодня это единственное в России SaaS-решение для управления процессом согласований ТДО в девелоперских проектах.

 

Фото предоставлено LITEBIM Docs

 

Основная целевая группа облачного сервиса LITEBIM Docs — средние и малые строительные компании. Решение ориентировано на технических заказчиков (главные инженеры, руководители проектов) и представителей генподрядчика.

 

Фото предоставлено LITEBIM Docs

 

Что получает заказчик

Использование сервиса LITEBIM Docs полностью обеспечивает процесс электронного согласования проектно-сметной документации между заказчиком и проектировщиком. Все версии документов всегда доступны в системе, можно оперативно уточнить детали работы с ними, в том числе внесение правок.

Сервис автоматически формирует лист коллективной проверки и ведение реестра актуальной проектно-сметной документации. Поскольку личные кабинеты распределяются по ролям, каждое функциональное направление проекта получает комфортное цифровое пространство для работы.

Система обеспечивает полный цикл работы с замечаниями к документации, включая контроль внесения замечаний. По результатам согласования ПСД формируется автоматический отчет. Кроме того, в сервисе настроен процесс выдачи (и отзыва) проектно-сметной документации в производство (из производства) работ.

 

Фото предоставлено LITEBIM Docs

 

Функционал сервиса

LITEBIM Docs — это удобный сервис управления документооборотом строительных проектов, включающий элементы ввода проектно-сметной документации и всех этапов ее согласования, в нем удобно наблюдать за ходом и анализировать различные этапы согласования ПСД.

Сервис обеспечивает создание цифровой среды коммуникаций между участниками проекта: технический заказчик, подрядчик по строительству, проектная организация. Каждая роль в строительстве относится к своему личному кабинету, в котором можно вносить техническую документация, запускать процесс ее согласования и получать информацию о ходе согласования ПСД.

Согласование технической документации в сервисе идет по заранее разработанным бизнес-процессам. В личном кабинете технического заказчика представлены объекты строительства в зоне его ответственности.

 

Фото: www.01psc.ru

 

Ниже приведен перечень функций LITEBIM Docs:

 Преднастроенный процесс согласования проектно-сметной документации между проектировщиком и заказчиком + привлечение экспертов;

• Личные кабинеты всех участников проекта и личные кабинеты ролей;

• Отслеживание версионности документов (история согласований);

• Формирование листов замечаний;

• Печатные формы;

• Реестр всех замечаний;

• Уведомления о событиях по e-mail;

• Отчеты по текущему статусу согласования (web + печатные формы);

• Подписание документации посредством электронной цифровой подписи (ЭЦП);

• Простановка штампов «В производство работ» с ЭЦП.

 

Фото: www.movp.ru

 

Решаемые проблемы

Цифровой облачный сервис LITEBIM Docs позволяет устранить широкий комплекс проблем, которые в той или иной степени возникают на любом проекте строительства. К числу этих проблем относятся:

• Затягивание сроков разработки проекта;

• Слабый контроль за сроками внесения изменений в проектно-сметную документацию;

• Сокращение сроков множественного согласования в результате изменений ПСД (это очень важно, поскольку порядка 70% документации меняется в процессе согласования);

• Сокращение времени на поиск необходимой информации по проекту (участники проекта тратят до 40% времени на поиск);

• Снижение объема используемых бумажных носителей;

• Нарушение сроков проекта.

  

 

Сильные стороны

Сервис LITEBIM Docs превосходит все имеющиеся аналоги по функциональному наполнению, удобству использования, экспертизе и наличию референсов. Вот главные преимущества сервиса:

• Предлагается готовое преднастроенное решение (процесс), не требующее дополнительных настроек. Как правило, внедрение занимает всего неделю;

• Более чем 10-летний опыт специалистов в сфере автоматизации строительных процессов в крупных компаниях (Газпром, Росатом, Газпромнефть, Татнефть и т.п.);

• Облачная модель реализации, не требуется установка системы на мощностях заказчика. Как следствие, обеспечивается удешевление проекта внедрения и эксплуатации;

• За счет облачной модели и использования единого пространства повышается доступность информации, сокращается время на реализацию процессов в системе;

• Простой и интуитивно понятный интерфейс, возможность быстрой адаптации к работе в системе даже возрастных сотрудников;

• Продукт входит в реестр российского ПО;

• Высокая скорость работы за счет встроенной реализации процесса.

• Постоянно актуализируется список требований к продукту от профессионального сообщества, что обеспечивает всестороннее понимание развития сервиса.

  

Фото: plus.google.com

 

За счет системы электронного согласования проектно-сметной документации достигается прозрачность бизнес-процессов: автоматизированная система обеспечивает выполнение принятых в компании регламентов по техническому документообороту.

Кроме того, LITEBIM Docs отличается низким порогом входа: благодаря простому и удобному интерфейсу, не требуются затраты на обучение пользователей. Также немаловажен то, что сервис отвечает требованиям безопасности: разграничение прав доступа обеспечивает обращение сотрудников только к тем документам, с которыми они могут работать исходя из утвержденных регламентов и ролей.

  

Фото: www.kto-chto-gde.ru

 

Выгоды

SaaS-решение LITEBIM Docs позволяет сократить расходы на печать документов, их доставку, обработку и хранение — до 80% в год. Каждый участник процесса согласования ТДО видит онлайн-статус документа и может оперативно внести корректировки. Легкий интерфейс позволяет легко включаться в процесс любым категориям заинтересованных сотрудников.

Небольшие строительные организации могут получить бесплатный пробный доступ к SaaS-системе LITEBIM Docs, зарегистрировавшись на сайте сервиса.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме

Вышла новая версия классификатора строительных ресурсов

За счет чего в Екатеринбурге более чем вдвое сократили срок согласования подключения новостроек к инженерным сетям

В условиях санкций процедуры разработки и согласования градостроительной документации будут упрощены

Клуб инвесторов Москвы: часть действующих в столице процедур и согласований можно безболезненно перевести в уведомительный порядок