Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. ЭРассмотрим, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

 

Комнаты 

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

 

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).  

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.    

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м. 

 

Санузлы

Ванная и туалет, так же как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения. 

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

 

Балконы и лоджии 

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.   

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен. Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей.  

  

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, управляющий партнер компании «Метриум Групп»

 

Системы вентиляции, мониторинга и очистки воздуха — сегодня не роскошь, а необходимое решение для создания правильного микроклимата в жилых и общественных пространствах. Вместе с российской компанией ТИОН, которая 14 августа отмечает свое 18-летие, разбираемся в том, какие решения сейчас предлагаются застройщикам, архитектурным бюро, медицинским учреждениям, зачем они нужны и почему важно закладывать их уже на этапе проектирования.

  

 

«Миссия нашей компании — создать мир, в котором новые технологии заметно улучшают качество жизни, здоровье людей и комфорт в любых помещениях, — рассказал генеральный директор группы компаний ТИОН Станислав Козлов (на фото ниже). — За 18 лет своими разработками мы доказали верность этой идее. Мы активно сотрудничаем с застройщиками, предлагая готовые эффективные решения для повышения качества жизни жильцов новостроек, ведем просветительскую деятельность, популяризируем тему здорового микроклимата».

  

 

ТИОН — российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания высокотехнологичных продуктов для умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха. Предприятие основано 14 августа 2006 года, спустя два года его специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION, которая нашла широкое применение в медицине и других отраслях экономики.

Деятельность ТИОН неразрывно связана с инновациями, постоянно ведутся исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов. У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов, для предприятий HoReCa).

 

«Рынок духоты» и российское ноу-хау

По статистике Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), воздух в помещении в два-пять раз грязнее уличного, при этом ежедневно мы вдыхаем от 5 млн до 50 млн загрязняющих веществ. Проблема заметно обострилась в последние два десятилетия: с одной стороны, растет автомобильная нагрузка на мегаполисы, с другой — помещения стали более душными благодаря повсеместному внедрению пластиковых окон. В итоге при открытых окнах в помещении шумно, пыльно и часто холодно, при закрытых — душно, небезопасно и слишком сухо, особенно в зимние месяцы.

В качестве ответа на проблему появились новые решения. Группа компаний ТИОН, которая до этого успешно занималась разработкой и производством климатического оборудования для нужд медицинских и производственных учреждений, откликнулась на новые вызовы, придумав и запатентовав в 2013 году новый для России тип устройства — бризер.

 

  

Он представляет собой компактный прибор приточной вентиляции, который проветривает помещения при закрытых окнах свежим, очищенным от аллергенов, запахов и загрязнений воздухом, формируя комфортный микроклимат. Прибор может быть интегрирован в общую систему умного микроклимата (по аналогии с умным домом), с помощью которой можно управлять бризерами и другой климатической техникой.

Бризеры придуманы и разработаны в России, а значит, учитывают особенности климата. Они не промерзают и работают при температуре от -40°C до +50°C.

Название «бризер» зарегистрировано в качестве товарного знака бренда и стало определением для всей категории приточных вентиляционных устройств.

Флагман в линейке бризеров — модель TION Бризер 4S. Прибор подает в помещение очищенный, подогретый до комфортной температуры, насыщенный кислородом воздух. Модель обладает трехступенчатой системой фильтрации против пыли, аллергенов, мелкодисперсных частиц, вирусов и вредных газов.

 

 

В 2024 году ТИОН представил самый дружелюбный бризер — TION Bio X: он приветствует хозяина световой индикацией в виде улыбки и даже в базовой версии легко интегрируется в систему умного дома.

 

     

Жилые комплексы: рекомендовано СНиП

При строительстве жилых зданий проектирование системы вентиляции с индивидуальной покомнатной установкой устройств приточной вентиляции, в частности бризеров, рекомендуется на государственном уровне (СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», разработанный Минстроем России).

Как результат — многие застройщики, особенно девелоперы, работающие с жилыми комплексами бизнес-класса, закладывают использование бризеров уже на уровне проектов.

В отличие от дорогой отделки и эффектных архитектурных решений системы вентиляции и очистки воздуха не бросаются в глаза при покупке квартиры, но именно они делают проекты ориентированными на людей, а качество жизни в них поднимают на новый уровень.

 

  

Такое решение, например, предлагает своим жильцам столичный ЖК Вишневый сад. Так же решили вопрос и в других городах — ЖК Кантемировский (Санкт-Петербург), ЖК Перемена (Екатеринбург), ЖК Оазис (Новосибирск) и других.

А девелопер Vesper, установивший канальные обеззараживатели TION Eco с системами мониторинга качества воздуха на многих своих объектах, в частности в домах Brodsky и Cloud Nine, обещает покупателям квартир «чистейший воздух, сравнимый по качественным характеристикам с горным». И это один из лучших способов повысить лояльность клиентов: ничто так не укрепляет их доверие, как забота о здоровье.

 

 

Самый простой вариант обеспечения правильного воздухообмена в жилых помещениях — TION КИВ Next и TION КИВ Base с фильтрацией входящего воздуха и механической регулировкой заслонки. Она не пропускает воздух в закрытом состоянии, что помогает избежать в помещении свиста и сквозняков. Заслонку можно фиксировать в любом положении. Модели хороши в любых метеоусловиях, что актуально для России: не промерзают, на них не образуется наледь и конденсат. Фильтрация приточного воздуха не ниже класса G4. Возможна установка дополнительных фильтров более высокого класса.

 

 

TION КИВ Base монтируется на этапе строительства и идеально подойдет для обеспечения притока наружного воздуха в новых жилых, общественных и производственных помещениях. Установив TION КИВ Next дома или в офисе, пользователь имеет возможность повысить уровень решения. Для этого можно заменить КИВ на бризер, например TION Lite, флагман TION 4S или новинку TION Bio X, используя то же самое отверстие в стене. Полноценный монтаж с бурением в данном случае не потребуется.

ТИОН активно работает и предлагает решения на всех этапах строительства, от проектирования до эксплуатации уже готовых объектов.

 

Медицина: бактерии не пройдут

На сегодняшний день ТИОН — один из лидеров рынка климатической техники для медицины. Современное профессиональное оборудование для очистки и обеззараживания воздуха TION (канальные установки, ламинарные потолки и ячейки, рециркуляторы, обеззараживатели-очистители и другое) одновременно фильтрует, обеззараживает и очищает воздух от всех загрязнителей, аэрозолей и частиц всех размеров (в том числе менее 1 мкм).

При этом гарантируется полное соответствие воздуха в помещениях требованиям действующих стандартов, нормативов и законодательных актов.

  

 

Эффективность оборудования подтверждена ведущими институтами (в т. ч. ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора), отзывами более 2,5 тыс. государственных и частных ЛПУ России.

Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

 

Предприятия общественного питания: никакого дыма и сажи

Запахи, идущие из вытяжки ресторана или кафе, часто становятся причинами жалоб соседей и арендаторов, окружающих вашу точку общественного питания. Как правило, эти жалобы неминуемо приведут к проверкам со стороны надзорных органов и штрафам, а в некоторых случаях — и к требованиям о прекращении деятельности.

Типичная проблема, с которой сталкиваются рестораторы на разных этапах работы, — отсутствие возможности вывести воздухоотвод на фасад здания, как это предписывают нормативы СанПиН 2.3/2.4.3590-20.

Решением стало изобретение российской компании ТИОН системы комплексной очистки воздуха. Она размещается сразу после искрогасителя и жироуловителя и удаляет дым и запахи от горячих цехов, мангалов, грилей и прочих источников. Это позволяет приравнять воздух из вытяжки кухни ресторана к бытовому выбросу и выводить его на уровне первого этажа, не доставляя неудобств людям, проживающим или работающим по соседству.

 

   

С 2011 года ТИОН активно выполняет полный цикл работ любой сложности по проектированию, производству, монтажу, обслуживанию и сервису вентиляции в ресторанах, кафе, кальянных, барах, фуд-кортах. Собственная технология активной фильтрации TION успешно применяется для решений сверхсложных задач по очистке воздуха в помещениях любого назначения.

Решения ТИОН отлично подойдут тем застройщикам и девелоперам, в жилых домах которых есть объекты общественного питания.

 

Школы и детские сады: чистый воздух — детям

Зачастую у застройщиков и девелоперов помимо возведения жилых объектов и кварталов стоит задача строительства социальных объектов — школ и детских садов.

Компания ТИОН при поддержке Агентства инноваций Москвы реализовала в московских школах пилотное тестирование инновационной системы по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве. Уникальность решения в том, что теперь можно не только контролировать качество воздуха в помещениях, но и улучшать его показатели в автоматическом режиме, поддерживая оптимальный уровень углекислого газа, влажности и температуры, количество пылевых частиц.

 

  

Все технологические и инженерные решения, применяемые в системе: бризеры, обеззараживатели, базовые станции мониторинга воздуха, ПО, — являются инновационными разработками компании ТИОН и по завершении проекта останутся в безвозмездное пользование учебным заведениям.

Показатели эффективности инновационной системы от ТИОН по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве говорят сами за себя:

• превышение предельно допустимых норм СО₂ без использования бризеров в 1,5—4 раза — 87% учебного времени;

• бризеры снижают уровень CO₂, улучшают микроклимат в среднем до двух раз;

• наибольшую эффективность показывает конфигурация «4 бризера на 1 учебную аудиторию», что позволяет улучшать микроклимат в среднем до 2,5 раз.

В ходе модельного эксперимента и исследований специалисты ТИОН установили, что уровень углекислого газа (СО₂) с выключенными бризерами снижается до фоновых значений практически за 20 часов, а при включении оборудования ТИОН показатель приходит в норму за 40 минут (разница почти в 30 раз).

Также опытным путем определено, что с закрытыми окнами в присутствии школьников с включенными на средней скорости бризерами концентрация углекислого газа (CO₂) держится в пределах допустимых значений 1000 ppm (в то время как с выключенными приборами уровень CO₂ превышает это значение в три раза!).

 

  

По результатам тестирования в школе «Интеллектуал» получено благодарственное письмо от руководства учебного заведения. По завершении проект ТИОН включен в реестр инновационных решений Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы.

В честь своего 18-летия ТИОН дарит скидки для клиентов и партнеров. Подробности — на сайте и по адресу электронной почты corp@tion.ru.

 

СПРАВКА

ТИОН — это российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания современных высокотехнологичных продуктов в области умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха, мониторинга и управления микроклиматом в помещениях. Начала свою деятельность в 2006 году, спустя два года специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION. ТИОН является создателем бризеров товарной категории, так как первой разработала и представила широкой публике премьерную модель. Сегодня предприятие — один из лидеров рынка климатического оборудования.

У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов для предприятий HoReCa). Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

Некоторые из организаций, входящих в холдинг, имеют статус резидента крупнейшего отечественного инновационного центра «Сколково», инновационного научно технологического центра МГУ «Воробьевы горы», научно-технологического технопарка Академгородка (Академпарк), участника Московского инновационного кластера.

ТИОН ведет собственные исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов и каждый год увеличивает объем выпуска оборудования, совершенствует существующие и разрабатывает новые решения. Эффективность работы оборудования ТИОН подтверждена многочисленными исследованиями ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора, ведущими институтами и организациями.

  

Реклама. АО «Тион Умный микроклимат». ИНН: 5408281283

  

     

     

  

  

  

Другие публикации по теме:

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Правительство намерено снизить финансовую нагрузку при проектировании и строительстве энергоэффективных МКД

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Уточнен перечень МКД, не подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Схемы теплоснабжения будут разрабатываться с учетом программы развития электроэнергетических систем России 

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время