Изменения столичных правил реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.iprivod.ru

     

Правительство Москвы изменило правила реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства. Так, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участков в частной собственности, предусматривающего жилое строительство в границах старой Москвы, увеличилась в два раза. После увеличения платы за изменение ВРИ инвесторам была предложена возможность получить льготу (постановление правительства Москвы от 19.11.2020 №2019-ПП).

    

Фото: www.zel-city.ru

     

Для получения льготы застройщику необходимо заключить с Департаментом инвестиционной и промышленной политики Москвы соглашение о создании мест приложений труда (МПТ).

При этом в качестве МПТ учитываются нежилые коммерческие помещения и социальные объекты в границах застройки.

    

    

Первые подобные со столичными властями соглашения заключила ГК Пионер — по своим проектам «Останкино бизнес-парк» и «ТПУ Ботанический сад» (РПМ от 03.09.2020 №581-РП и от 06.10.2020 №660-РП).

По данным «Ведомостей» интерес к подобным соглашениям проявляют и другие девелоперы, в том числе Capital Group, ПИК, Самолет, Основа, Гранель: поскольку через такие проекты застройщик может минимизировать или полностью обнулить плату за изменение ВРИ участка.

   

Фото: www.kvalto.ru

     

По расчетам Правительства Москвы, для обеспечения ввода жилья до 2030 года необходимо ввести коммерческих площадей в целях создания новых рабочих мест в размере 21,6% от площади жилья (от 822 тыс. кв. м до 1 млн 515 тыс. кв. м ежегодно). При этом, согласно отчету Knight Frank, объем ввода площадей класса А и В составил в 2019 году 381 тыс. кв. м, в 2020 году — 224 тыс. кв. м, тогда как с 2015 года он не опускался ниже 700 тыс. кв. м.

   

Фото: www.ria.ru

    

Если следовать логике авторов изменений московского законодательства, то они направлены на стимулирование создания мест приложений труда. Но правильнее говорить не о создании новых рабочих мест в экономике, а всего лишь о создании недвижимости различного вида для этих рабочих мест.

Таким образом, налицо диспропорция между необходимым объемом коммерческих площадей и объемов их ввода. Частично она закрывается коммерческими площадями, входящими в состав жилья (нежилые первые этажи и социальная инфраструктура), частично — городской программой создания технопарков.

    

  

А вот будет ли востребована эта недвижимость? Не обернутся ли объекты, созданные в рамках программы МПТ, омертвлением средств, изъятием их из оборота? Касательно потенциала рынка такой недвижимости есть вопросы.

Исходя из практики комплексной жилой застройки, в качестве коммерческой недвижимости востребовано не более 10% от общей площади. То есть, с точки зрения нормативов, Москве ежегодно необходимо дополнительное строительство мест приложений труда в размере не менее 400  тыс. кв. м.

    

   

Усугубляет ситуацию то, что на программу реновации не распространяются требования по обеспеченности местами приложений труда. Таким образом, дополнительная нагрузка перекладывается на девелоперов. Напомню, что ранее на них уже переложили затраты по созданию инженерной и социальной инфраструктуры в проектах застройки.

Эффективность программы стимулирования создания МПТ остается под вопросом. Очевидно, что у города в рамках этой программы отсутствуют выпадающие доходы бюджета, так как предварительно был увеличен размер взимаемой с застройщиков земельной ренты (плата за изменение ВРИ). Однако затраты строительства различной недвижимости и риски ее востребованности (доходности) переложены на девелоперов.

    

  

Более действенным видится предоставление застройщикам инвестиционного налогового вычета (по налогу на прибыль) для стимулирования создания мест приложений труда. В условия дефицита городского бюджета (на 2021 год его размер составит порядка 0,5 трлн руб.) такой вычет может привести к уменьшению поступлений от налога на прибыль застройщиков, но в долгосрочной перспективе обеспечит создание новых мест приложений труда.

Для этого необходимо внести изменения в закон Москвы об инвестиционном налоговом вычете.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

   

    

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Плата за изменение ВРИ участка в Москве: нюансы и подводные камни

Как упростятся процедуры оформления права на земельные участки для размещения объектов связи

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

А еще решил задачу быстрой переоценки лотов, настроил real-time обмен данными между отделами (в разы сократив время на их обработку!) и снизил число ошибок из-за человеческого фактора.

   

  

«Инвестиционо-Строительная Компания ЧЕСТР-ГРУПП» (бренд ИСКО-Ч) занимает 3-е место в ТОП застройщиков Чувашской Республики по объему ввода жилья. Компания строит жилые, социальные и промышленные объекты с 1999 года.

«ИСКО-Ч» известна за пределами республики своими масштабными проектами. В их числе:

  

Жилой микрорайон Новый город, г. Чебоксары

  

Жилой микрорайон Новый город — призёр премии ЕРЗ.РФ ТОП ЖК-2020 и ТОП ЖК-2021 и победитель премии WOW AWARDS-2018 с проектом «Директорский показ» в категории «Проект в соцсетях».

 

ЖК Welltown, застройщик ИСКО-Ч, г. Чебоксары

  

ЖК Welltown — лучший ЖК по версии премии ЕРЗ.РФ ТОП ЖК-2022 и победитель премии WOW AWARDS-2021 с проектом «10 секунд в тишине и гармонии» в категории «Радиореклама».

ИСКО-Ч первой в Чувашии начала цифровизацию новостроек, внедрив в ЖК Welltown целый комплекс «умных» сервисов. Конечно, такая инновационная по своему духу компания очень тщательно подошла к выбору IT-решения для цифровизации внутренних бизнес-процессов.

  

Как компания поняла, что нужно IT-решение

Рабочий процесс отдела продаж ИСКО-Ч строился на CRM-системе Битрикс24. Однако из-за высокого спроса на свои квартиры компания столкнулась с риском быстрой вымываемости из ассортимента самых привлекательных лотов.

  

 

  

Застройщик нуждался в IT-продукте, который автоматизировал бы процесс переоценки лотов и стал ключом к управлению маржинальностью объектов.

  

Поиск решения и выбор ALLIO

Мы познакомились с «ИСКО-Ч» на Ежегодном российском девелоперском форуме, где наши выступления проходили в одном зале. Выступление CEO AlertGroup Валентины Суднишниковой было посвящено автоматизации бизнес-процессов и управлению ценообразованием — тем вопросам, которые как раз и волновали застройщика. Поэтому, когда встал вопрос о подборе подходящего решения, девелопер сразу обратился к ALLIO.

Специалисты ИСКО-Ч сравнивали наши возможности с предложением от Сбербанка, и пришли к выводу, что подход и инструменты self-set ERP будут более актуальны для компании. 

 

Итоги внедрения ALLIO — одно окно для работы коммерческого блока

Процесс интеграции в бизнес-процессы ИСКО-Ч прошёл легко и в запланированные сроки. ALLIO не был первым опытом интеграции компании с новой IT-платформой, специалисты застройщика были готовы к внедрению. Это положительно сказалось на скорости внедрения, а нюансы освоения функционала оперативно решались коллегиально: проджект-менеджером ИСКО-Ч и сопровождавшим интеграцию персональным аккаунт-менеджером ALLIO.

Компания ИСКО-Ч полностью удовлетворена результатами внедрения ALLIO в свои бизнес-процессы. При этом застройщик положительно отзывается не столько об отдельных модулях, сколько о системности решения в целом.

           

Весь цикл продаж и документооборот ИСКО-Ч от бронирования до подписания договора теперь проходит через ALLIO. ERP предоставляет руководству компании полную и актуальную картину о состояния бизнеса.

1. Одно окно для работы коммерческого блока

Все отделы компании, задействованные в сделке, теперь работают «в одном окне». Рабочий процесс стал быстрее и проще, снизилось число ошибок человеческого фактора. Полностью отсутствует риск потери или искажения данных как внутри отдела продаж, так при обмене со смежными департаментами.

2. Автоматические инструменты для 10 отделов

Автоматизация переоценки лотов свела на нет риск их быстрой и неконтролируемой вымываемости. ALLIO позволяет застройщику всегда держать руку на пульсе и оперативно принимать необходимые решения на основе полных и достоверных данных.

Отдел продаж особенно отмечает возможности ALLIO по презентации недвижимости. Менеджеры проводят для клиента презентацию квартиры, прозрачно рассчитывают стоимость лота и отправляют коммерческие предложения с учётом индивидуальных условий в пару кликов. И все это — без калькулятора и сайта, не выходя из ALLIO.

3. Real-time обмен данными

Для работы с такими площадками как ДомКлик, Яндекс.Недвижимость, застройщик успешно применят фиды, которые позволили полностью отказаться от ручной обработки объявлений на сайтах. А интеграция с продуктами 1С дала возможность вдвое сократить время обмена информацией между бухгалтерией и отделом продаж.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда самописной системы уже недостаточно: опыт компании девелопера UDS

Девелопер UDS из Ижевска выходит на московский рынок

Кто стал обладателям юбилейной премии Urban Awards