Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья Кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 году установит новые требования к градостроительному плану земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ утратит свою силу).

Существенное изменение заключается в том, что градостроительный план земельного участка с 1 июля 2017 года перестанет относится к документации по планировке территории, а станет своего рода информационном документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков. Градостроительный план земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию, перечень которой предусмотрен частью 3 статьи 57.3 Кодекса.

Главным новшеством законодательства является часть 10 статьи 57.3 Кодекса (вступает в силу с 1 июля 2017 года), которая предусматривает, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в указанных целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново и, вполне возможно, что требования к проектированию и строительству объекта поменяются, что будет отражено в новом градостроительном плане.

По факту ограничение срока действия требований (информации), содержащихся в градостроительном плане земельного участка, действует с 1 января 2017 года. В частях 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для получения разрешения на строительство требуется предоставить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения.

Кроме того, с 1 января 2017 года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации градостроительным требованиям (установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка), но и оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

По логике, градостроительный план земельного участка как информационный документ должен содержать максимально полные данные о допустимом использовании земельного участка, включая сведения об ограничениях его использования (п. 9 ч. 3 ст. 57.3 Кодекса).

Вместе с тем форма градостроительного плана (п. 73 Порядка заполнения формы градостроительного плана земельного участка), утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр, предусматривает указание в разделе 5 только информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К числу таких ограничений (обременений) земельного участка согласно приказу Минстроя могут относится: сервитут, санитарно-защитная зона, водоохранная зона.

Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка (например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов).

Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 Закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В судебной практике уже возникали споры, когда признавался самовольной постройкой объект капитального строительства, возведенный на недопустимой близости от объектов систем газоснабжения. При этом у застройщика имелось выданное органом местного самоуправления разрешение на строительство, но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома (см. Определение Верховного суда РФ от 27 сентября 2016 г. по делу № 309-ЭС16-5381).

Следует отметить, что утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр форма градостроительного плана земельного участка является уже четвертой по счету[1] (подлежит применению с 1 июля 2017 года). В отличие от приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 приказ Минстроя России № 741/пр предусматривает включение в градостроительный план информации о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

 

Николай Малышев

 

Но как показывает практика любые упущения в нормативном правовом акте, которым утверждается форма градостроительного плана земельного участка, могут приводить к необоснованным требованиям в адрес застройщиков со стороны органов власти.

Так, отдельные органы местного самоуправления, ссылаясь на форму градостроительного плана, утвержденную Минрегионом России, требовали наряду с заявлением о выдаче градостроительного плана и документами, подтверждающими личность заявителя (паспорт гражданина или учредительные документы юридического лица), представлять другие документы, в частности документы о его правах на земельный участок, схему и топографическую съемку земельного участка, тем самым возлагая на него обязанности, не предусмотренные законом.

В этой связи Верховный суд Российской Федерации в своем решении от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290 указал следующее: "Оспариваемая заявителем Форма, предусматривающая строки для заполнения оснований подготовки градостроительного плана в виде реквизитов заявления обратившегося физического или юридического лица и, соответственно, указание их фамилии, имени, отчества и наименования, отражает лишь факт поступления обращения и никаких предписаний о представлении каких-либо иных документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, материалов топографической съемки, не содержит, что полностью согласуется с положениями пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", запрещающего требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг".

Представляется, что изложенная правовая позиция Верховного суда Российской Федерации будет актуальной и при применении с 1 июля 2017 года нового приказа Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения".

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда "Центр Качества Строительства"

_____________________

 

[1] С 25.01.2006 по 13.07.2011 действовали требования Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".  С 14.07.2011 по 01.08.2016 действовали требования приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".  С 02.08.2016 по 30.06.2017 действуют требования приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2016 г. № 400/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".

Современный рынок недвижимости предъявляет к объектам жилой инфраструктуры особые требования: высокий уровень безопасности, цифровая среда и комплекс обслуживания стали стандартом для всех новых проектов премиум- и бизнес-классов. 

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

В одном из таких жилых комплексов Воронежа — региональном проекте первого умного многоэтажного дома Z-town — было принято решение внедрить систему видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR. Использование этой открытой цифровой платформы стало одной из фундаментальных частей стратегии обеспечения технологического комфорта для будущих жильцов.

           

   1. Название компании: АйТек

   2. Сайт компании: ittell.ru

   3. Название и тип объекта, отрасль: Умный многоквартирный дом Z-town

   4. Площадь объекта и кол-во камер

   а. Количество квартир: 285

   б. Жилая площадь: 14 247 кв. м

   в. TR-D2153IR6 v2 2.7-13.5 — уличная 5Мп IP-камера TRASSIR с ИК-подсветкой и вариофокальным объективом (10 шт.)

   г. TR-D3151IR2 v2 2.8 — уличная купольная вандалостойкая 5Мп IP-камера TRASSIR (66 шт.)

   д. DS-2DE5425IW-AE(T5) (B) Hikvision — 4 Мп 25 × скоростная купольная IP-камера с ИК-подсветкой до 150 м (2 шт.)

   е. TR-D9151IR2 v2 1.4 — 5Мп IP-камера TRASSIR панорамного обзора (фишай) с ИК-подсветкой (28 шт.)

   ж. TR-D2123IR6 v6 2.7-13.5 — IP-камера TRASSIR (4 шт.)

   з. TR-D3151IR2 v2 2.8 — Уличная купольная вандалостойкая 5Мп IP-камера TRASSIR. (2 шт.)

   и. Сетевой видеорегистратор TRASSIR NeuroStation 8800R/160-A8-S (2 шт.)

   5. Дата реализации проекта

   Сроки реализации: 2022—2025

   6. Конечный клиент: СК СЗ Новый код — застройщик многоквартирных домов (г. Воронеж).

      

Создан с нуля для цифровой среды

Застройщик и УК точно знали, какой им нужен результат. Их концепция точно соответствует классу «С» по классификатору умных домов Единого ресурса застройщиков.

Реализацией проекта занялся ведущий системный интегратор Воронежа, компания АйТек.

Комплекс строился с прицелом на максимальную интеграцию цифровых сервисов, включая интеллектуальное IP-видеонаблюдение, контроль доступа, автоматизацию энергоресурсов и централизованную диспетчеризацию. 

Задача для интегратора была сформулирована четко: разработать и внедрить систему мониторинга, адаптированную не только под архитектуру здания, но и под логистику работы сервисной (управляющей) компании. Упор делался на гибкую платформу, которая в перспективе могла бы масштабироваться под растущий жилищный фонд комплекса и даже стать частью умного города.

   

Выбор решения и организация работы системы видеонаблюдения

Выбор подходящей платформы для системы видеонаблюдения стал непростым решением. Рассматривалось несколько различных решений, в том числе и облачные платформы. Однако в результате приоритет был отдан локальному развертыванию критически важных функций. Таким образом, анализ видео было решено проводить на серверах, расположенных непосредственно на объекте.

Такое техническое решение оказалось оптимальным для регионов, где интернет работает нестабильно. Ключевые процессы в этом случае не зависят от внешних каналов связи: видеопотоки обрабатываются прямо на объекте, что снижает риск сбоев и повышает надежность системы.

Одним из ключевых аргументов в пользу TRASSIR стала простота интеграции с внешними цифровыми сервисами. Система видеонаблюдения была встроена в мобильное приложение жилого комплекса и работает как его нативная функция: жильцы, управляющая компания и сервисные службы используют видео без отдельного интерфейса и дополнительного ПО.

   

Функциональность: умная аналитика в действии  

В Z-Town жители используют единое мобильное приложение для взаимодействия с УК и управления цифровыми сервисами. ПО TRASSIR органично встроилось в интерфейс онлайн-платформы Doma.AI, предназначенной для автоматизации работы управляющих компаний (УК) и ТСЖ в сфере ЖКХ.

Через нее жители могут не только управлять бытовыми и сервисными функциями, но и, например, отправлять заявку на въезд гостевых транспортных средств. Использование модуля интеллектуальной видеоаналитики AutoTRASSIR обеспечивает распознавание номера автомобиля и автоматическое открытие шлагбаума.

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

На объекте установлено более 100 камер видеонаблюдения, включая обзорные вариофокальные и поворотные модели. Каждый тип камеры предназначен для решения различных задач. Например, наблюдение за территорией, распознавание регистрационных номеров автомобилей и аналитика въездной зоны или видеонаблюдение за общими пространствами.

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

Благодаря такому подходу обеспечивается детальное покрытие территории (камеры установлены на углах башен, в общественных зонах, паркингах и технических помещениях). В центре всего этого лежит серверная архитектура TRASSIR, способная гибко управлять потоками видеоданных и эффективно обрабатывать их.

    

Также в умном ЖК установлены интеллектуальные детекторы огня и дыма на основе видеоаналитики TRASSIR, дополняющие возможности по обеспечению безопасности для жильцов.

Практическая польза от использования интеллектуальных решений уже проявилась самым положительным образом. Использование умного видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR позволили улучшить контроль доступа на территорию ЖК, повысить общий уровень обеспечения безопасности для жильцов умного многоквартирного дома.

     

Для жителей, для сервиса, для бизнеса

С точки зрения жителей, инновации обеспечивают удобство и доверие: в распоряжении владельцев квартир — дистанционный доступ к видеопотокам с детских и придомовых площадок, круглосуточный мониторинг парковки, а также интегрированные возможности для быстрой подачи заявок и прозрачного разрешения спорных ситуаций.

      

Фото предоставлено компанией TRASSIR

    

Такой подход особенно важен на рынке ЖК премиум-сегмента: здесь есть не только спортивные и розничные сервисы, коворкинг, прачечные, автомойки и площадки для собак, но и прозрачная архитектура безопасности. Одной из важных особенностей кейса является разнообразие функций и глубина интеграции TRASSIR с сервисным приложением комплекса.

Для управляющей компании результатом стало снижение эксплуатационных издержек, повышение прозрачности мониторинга и существенное упрощение процедуры технического обслуживания.

Также в настоящий момент проектируется ситуационный центр (в будущем — дистанционный диспетчерский пункт на несколько объектов девелопера), куда будет стекаться вся информация для принятия решений в реальном времени.

      

Перспектива и экономика

Архитектура системы видеонаблюдения выбрана с расчетом на будущие этапы расширения (вторая очередь стройки, дополнительные башни и жилые объекты), а технические параметры системы и набор модулей видеоаналитики могут дополняться без необходимости дорогостоящих апгрейдов — благодаря открытой архитектуре TRASSIR.

Отдельно стоит подчеркнуть, что по сравнению с продуктами ряда конкурентов данное решение существенно дешевле при масштабировании проекта и дальнейшем функциональном развитии.

     

Заключение

Кейс умного дома в Воронеже — убедительное доказательство того, что внедрение современных аппаратно-программных комплексов (например, таких как интеллектуальная система видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR) позволяет девелоперам не просто отвечать на существующий спрос на рынке недвижимости, но и повышать привлекательность объекта для новых покупателей.

Централизация функций, гибкость технических решений и прогнозируемое снижение затрат — три опорные точки, благодаря которым рынок «умной» недвижимости получает решающее технологическое преимущество.

     

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый». ИНН: 7701081730 

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

РСН–2026: практика цифровизации строительства и умных домов

Росстандарт утвердил первые ГОСТы для умных устройств

Клуб продуктовых девелоперов «Наследие»: класс умного МКД является параметром безопасности для классификатора новостроек

Умный дом сможет самостоятельно принимать решения

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации