Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья Кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 году установит новые требования к градостроительному плану земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ утратит свою силу).

Существенное изменение заключается в том, что градостроительный план земельного участка с 1 июля 2017 года перестанет относится к документации по планировке территории, а станет своего рода информационном документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков. Градостроительный план земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию, перечень которой предусмотрен частью 3 статьи 57.3 Кодекса.

Главным новшеством законодательства является часть 10 статьи 57.3 Кодекса (вступает в силу с 1 июля 2017 года), которая предусматривает, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в указанных целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново и, вполне возможно, что требования к проектированию и строительству объекта поменяются, что будет отражено в новом градостроительном плане.

По факту ограничение срока действия требований (информации), содержащихся в градостроительном плане земельного участка, действует с 1 января 2017 года. В частях 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для получения разрешения на строительство требуется предоставить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения.

Кроме того, с 1 января 2017 года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации градостроительным требованиям (установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка), но и оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

По логике, градостроительный план земельного участка как информационный документ должен содержать максимально полные данные о допустимом использовании земельного участка, включая сведения об ограничениях его использования (п. 9 ч. 3 ст. 57.3 Кодекса).

Вместе с тем форма градостроительного плана (п. 73 Порядка заполнения формы градостроительного плана земельного участка), утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр, предусматривает указание в разделе 5 только информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К числу таких ограничений (обременений) земельного участка согласно приказу Минстроя могут относится: сервитут, санитарно-защитная зона, водоохранная зона.

Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка (например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов).

Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 Закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В судебной практике уже возникали споры, когда признавался самовольной постройкой объект капитального строительства, возведенный на недопустимой близости от объектов систем газоснабжения. При этом у застройщика имелось выданное органом местного самоуправления разрешение на строительство, но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома (см. Определение Верховного суда РФ от 27 сентября 2016 г. по делу № 309-ЭС16-5381).

Следует отметить, что утвержденная приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр форма градостроительного плана земельного участка является уже четвертой по счету[1] (подлежит применению с 1 июля 2017 года). В отличие от приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 приказ Минстроя России № 741/пр предусматривает включение в градостроительный план информации о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

 

Николай Малышев

 

Но как показывает практика любые упущения в нормативном правовом акте, которым утверждается форма градостроительного плана земельного участка, могут приводить к необоснованным требованиям в адрес застройщиков со стороны органов власти.

Так, отдельные органы местного самоуправления, ссылаясь на форму градостроительного плана, утвержденную Минрегионом России, требовали наряду с заявлением о выдаче градостроительного плана и документами, подтверждающими личность заявителя (паспорт гражданина или учредительные документы юридического лица), представлять другие документы, в частности документы о его правах на земельный участок, схему и топографическую съемку земельного участка, тем самым возлагая на него обязанности, не предусмотренные законом.

В этой связи Верховный суд Российской Федерации в своем решении от 14 мая 2012 г. № АКПИ12-290 указал следующее: "Оспариваемая заявителем Форма, предусматривающая строки для заполнения оснований подготовки градостроительного плана в виде реквизитов заявления обратившегося физического или юридического лица и, соответственно, указание их фамилии, имени, отчества и наименования, отражает лишь факт поступления обращения и никаких предписаний о представлении каких-либо иных документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, материалов топографической съемки, не содержит, что полностью согласуется с положениями пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", запрещающего требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг".

Представляется, что изложенная правовая позиция Верховного суда Российской Федерации будет актуальной и при применении с 1 июля 2017 года нового приказа Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения".

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда "Центр Качества Строительства"

_____________________

 

[1] С 25.01.2006 по 13.07.2011 действовали требования Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".  С 14.07.2011 по 01.08.2016 действовали требования приказа Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".  С 02.08.2016 по 30.06.2017 действуют требования приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 июня 2016 г. № 400/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".

Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте