4 октября вступила в силу глава 6.4 Градостроительного кодекса РФ, которая детально регламентирует основания и порядок добровольного и принудительного сноса объектов капитального строительства, в том числе принудительного сноса объектов самовольного строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий.

   

Фото: www.yugopolis.ru

   

Законом 340-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, которыми в числе прочего введена глава 6.4 «Снос объектов капитального строительства».

Основанием сноса могут являться:

- решение собственника объекта;

- решение застройщика;

- решения суда или органа местного самоуправления — в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Для проведения сноса требуется:

- проект организации работ по сносу объекта капитального строительства (ПОС);

- смета на снос объекта капитального строительства (если снос планируется осуществлять с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, более 50% в уставных (складочных) капиталах которых составляет доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований).

Не требуется (но может быть разработан добровольно) ПОС для сноса объектов:

- гаража, индивидуального жилого дома, садового дома, хозяйственных построек; объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строений и сооружений вспомогательного использования;

- в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Готовить ПОС вправе:

- застройщик;

- технический заказчик.

Специалист, ответственный за подготовку ПОС, должен быть включен в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Основанием для подготовки ПОС являются результаты и материалы обследования объекта в соответствии с требованиями:

- технических регламентов;

- санитарно-эпидемиологическими;

- в области охраны окружающей среды;

- безопасности деятельности в области использования атомной энергии;

- к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности.

Проведение сноса запрещается без прохождения процедуры направления уведомления о планируемом сносе объекта (УПСО). УПСО не требуется, если работы по сносу были начаты до 04.08.2018.

К УПСО прилагаются (кроме случаев сноса гаража, индивидуального жилого дома, садового дома, хозяйственных построек; объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строений и сооружений вспомогательного использования):

- результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;

- ПОС.

Направлять УПСО вправе:

- застройщик;

- технический заказчик.

Возможная форма направления УПСО:

- на бумажном носителе посредством личного обращения;

- на бумажном носителе через многофункциональный центр;

- посредством почтового отправления;

- посредством единого портала государственных и муниципальных услуг.

Срок направления УПСО: не позднее чем за 7 рабочих дней до начала выполнения работ по сносу.

Рассматривает УПСО орган местного самоуправления по месту нахождения объекта.

Срок рассмотрения УПСО — в течение 7 рабочих дней. В процессе рассмотрения УПСО осуществляется:

- проверка наличия требуемых документов;

- размещение УПСО и документов в ИСОГД;

- уведомление органа регионального государственного строительного надзора о размещении УПСО в ИСОГД.

Порядок осуществления сноса:

- в соответствии с ПОС;

- после отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения;

- после вывода объекта из эксплуатации (если это предусмотрено федеральными законами).

Отключение объекта от сетей инженерно-технического обеспечения:

- осуществляется на основании условий отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения (УОО), выданных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (РСО);

- подтверждается актом, подписанным РСО.

УОО выдаются РСО:

- без взимания платы;

- в течение не более чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче УОО.

Заявителями на выдачу УОО могут быть:

- застройщик;

- исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В процессе сноса:

- принимаются меры по предупреждению причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде;

- возводятся временные ограждения, подъездные пути;

- осуществляется утилизация строительного мусора;

- обеспечивается соблюдение требований ПОС, технических регламентов, техники безопасности.

Снос может осуществляться:

- подрядчиком;

- застройщиком самостоятельно.

Подрядчики, выполняющие снос, обязаны быть членами СРО в области строительства.

Не требуется членства в СРО:

- если размер обязательств по договору подряда составляет не более 1 млн. руб.;

- для гособъектов и в иных случаях, указанных в ч. 6 ст. 55.31 ГрК РФ.

Лица, ответственные за выполнение сноса должны быть специалистами по организации строительства (главный инженер проекта).

Снос завершается процедурой направления уведомления о завершении сноса объекта (УЗСО).

Направлять УЗСО вправе:

- застройщик;

- технический заказчик.

Возможная форма направления УЗСО:

- на бумажном носителе посредством личного обращения;

- на бумажном носителе через многофункциональный центр;

- посредством почтового отправления;

- посредством единого портала государственных и муниципальных услуг.

Срок направления УЗСО — не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса.

Рассматривает УЗСО орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства.

Срок рассмотрения УЗСО — в течение 7 рабочих дней.

В процессе рассмотрения УЗСО осуществляется:

- размещение УЗСО и документов в ИСОГД;

- уведомление органа регионального государственного строительного надзора о размещении УЗСО в ИСОГД.

Правительство РФ наделено компетенцией определять:

- требования к составу и содержанию ПОС;

- порядок отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения.

Минстрой России наделен компетенцией утверждать формы УПСО, УЗСО. При этом требования к содержанию УПСО определены ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ. Требования к содержанию УЗСО Градкодексом РФ не определены.

   

     

Особенности сноса самовольных построек

Объекты, признанные в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольными постройками, подлежат в принудительном порядке сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями.

Основанием принудительного сноса или приведения объекта в соответствие с установленными требованиями могут быть:

- решение органа местного самоуправления по месту нахождения самовольной постройки;

- решение суда.

Процедура сноса самовольной подстроки начинается с направления уведомления о выявлении самовольной постройки (УВСП). Минстрой России наделен компетенцией утверждать форму УВСП.

К УВСП прилагаются документы, подтверждающие наличие признаков самовольной постройки. Такими признаками являются следующие:

- земельный участок не предоставлен в установленном порядке;

- разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта;

- объекты возведены или созданы без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

- объекты возведены или созданы с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правом направления УВПС в адрес органов местного самоуправления обладают:

- органы государственного строительного надзора;

- органы государственного земельного надзора;

- органы государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;

- органы государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;

- органы государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;

- органы государственного лесного надзора;

- государственные инспекторы в области охраны окружающей среды;

- органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

УВПС должно быть рассмотрено в срок, не превышающий 20 рабочих дней. Возможны следующие результаты рассмотрения (с учетом требований пункта 4 статьи 222 ГК РФ):

1) решение о сносе самовольной постройки;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки;

4) обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

5) направление заявителю уведомления о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается.

Если принято решение №1 или №2, то орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку. При отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице копия решения направляется правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка. Если указанные лица не выявлены, то орган местного самоуправление принимает комплекс мер по оповещению, указанный в части 5 статьи 55.32 Градкодекса РФ.

Снос или приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку. Если такое лицо не установлено — то правообладатель земельного участка.

Если принято решение №2, то возможен выбор способа исполнения решения: снос или приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом в орган местного самоуправления должна быть представлена утвержденная проектная документация на реконструкцию.

В решениях №№1—4 должен быть указан срок сноса или приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Если в срок, установленный в решениях №№1—2, указанные решения не исполнены, то орган местного самоуправления выполняет одно из следующих действий в отношении земельного участка:

1) направляет в течение 7 рабочих дней со дня истечения срока уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2) обращается в течение 6 месяцев со дня истечения срока в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности (за исключением случая, предусмотренного п. 3 ч. 13 ст. 55.32 Градкодекса РФ);

3) обращается в течение 6 месяцев со дня истечения срока в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования (за исключением случая, предусмотренного п. 3 ч. 13 ст. 55.32 Градкодекса РФ).

Статьей 55.32 определены случаи, когда снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления самостоятельно:

1) в течение 2 месяцев со дня принятия комплекса мер по оповещению не были выявлены лицо, осуществившее самовольное строительство, правообладатель земельного участка;

2) в течение 6 месяцев со дня истечения срока, установленного решениями №№1—4, не выполнено требование, указанное в решении, либо земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;

3) в срок, установленный решениями №№1—4, не выполнено требование, указанное в решении, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.

Решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями принимается органом местного самоуправления по истечении двух месяцев от указанных выше сроков. В таком решении указывается срок сноса, приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

    

Фото: www.novostroyki-oren.ru

   

Особенности сноса объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий

Если объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий, то дополнительным признаком самовольной постройки (по сравнению с признаками, определенными ч. 1 ст. 222 ГК РФ) является следующий:

режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта и иное не предусмотрено федеральным законом.

В указанном случае основаниями сноса или приведения объекта в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, могут являться решения:

1) собственника объекта;

2) собственников помещений в объекте;

3) суда.

Решения №№1—2 могут быть приняты собственниками (объекта, помещений в нем):

- самостоятельно;

- на основании соглашения о возмещении убытков, причиненных ограничением прав собственников в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории (СВУ).

СВУ заключается собственниками (объекта, помещений в нем):

- с правообладателем здания, сооружения (застройщиком), в связи с размещением которых установлена зона с особыми условиями использования территории — если зона устанавливается в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения;

- с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории либо установившими границы зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона — если зона устанавливается по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения.

В случае недостижения СВУ снос объекта или его приведение в соответствие осуществляется на основании решения суда. При этом в ч. 4 ст. 55.33 Градкодекса РФ определен случай, когда правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых установлена зона с особыми условиями использования территории, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны в соответствии с земельным законодательством выкупить объект капитального строительства.

    

   

    

    

    

Другие публикации по теме:

Власти Кубани просят 600 млн руб. на снос самостроя и заверяют, что справятся с проблемой долевых долгостроев

Президент подписал закон о новых правилах сноса самостроя

Депутаты отрегулировали правила сноса самостроя

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

Согласно принятой Минстроем стратегии развития, сфера строительства и ЖКХ должна быть полностью оцифрована к 2030 году. Для этого в ней уже проводятся масштабные преобразования. Например, недавно Росстандарт установил общие положения для создания систем умного ЖК. Так что, если девелопер стремится к успешной реализации своих объектов, ему следует задуматься о цифровизации уже на этапе проектирования всех систем. И подойти к этому вопросу нужно стратегически: выбрать качественное оборудование, а также компетентных партнеров. Такие компании должны иметь опыт и глубокие компетенции на стыке областей: в проектировании зданий и в разработке ПО. Как организовать процесс грамотно, рассказываем на примере кейса девелопера Мангазея и IT-компании KTS.

  

 

Проблема

Покупая квартиру, жители хотят базовых вещей — безопасности и комфорта: видеонаблюдения за детской площадкой, контроля доступа на территорию, возможности дистанционного открытия домофона и ежемесячной автоматической передачи показаний счетчиков. Умный ЖК способен удовлетворить все эти потребности в полном объеме.

Чтобы цифровизировать многоквартирный дом, девелопер может воспользоваться готовыми SaaS-решениями либо выбрать один из коробочных вариантов. Однако такое решение во многом будет компромиссным. Номинально «умный» функционал будет добавлен в ЖК, но в реальности это не обеспечит ожидаемого комфорта для людей. Большинство коробочных решений не предоставляют необходимой гибкости и возможности кастомизации под конкретный жилой комплекс.

В результате девелопер вынужден прибегать к созданию разрозненной IT-системы: под каждую функцию зачастую выделен отдельный продукт — для оплаты ЖКХ, вызова мастера, управления домофоном и пропуска гостей или курьеров.

Мангазея еще на старте строительства хотела максимально цифровизировать процессы и предоставить жителям единый суперапп для взаимодействия с домом и коммунальными службами. Поэтому девелопер осознанно отдал предпочтение разработке собственного продукта, который изначально проектировался с учетом возможности глубокой кастомизации как на уровне технической реализации, так и с точки зрения продуктового предложения.

 

Задача

Чтобы реализовать такой суперапп, нужны два вида компетенций. С одной стороны, важно правильно спроектировать слаботочные системы здания, выбрать оборудование и произвести монтаж. С другой — разработать само программное обеспечение, которое будет интегрировано с инженерными системами здания, внутренними IT-системами девелопера и УК, объединит все доступные функции и станет удобным помощником для жителей.

 

Решение: экосистема для жителя

Для реализации поставленной задачи «Мангазее Технолоджи» требовался опытный партнер, которой мог бы не только разработать мобильное приложение, но также помочь произвести все необходимые интеграции с оборудованием и IT-системами, обеспечить требования по кастомизации. Таким партнером стала IT-компания KTS — разработчик цифровых сервисов для застройщиков.

В результате тесного сотрудничества инженеров-проектировщиков, продуктовых команд и разработчиков компаний было создано приложение MConnect, которое предоставило для жителей целый набор возможностей. С помощью него можно:

• оплатить ЖКХ в два клика, увидеть данные о счетах, посмотреть аналитику по показаниям приборов учета воды, тепла и электричества;

• вызвать специалиста для ремонта как в конкретной квартире, так и в общедомовой зоне, например, чтобы починить лифт;

• открыть домофон курьеру или гостю, не вставая с дивана или оформить персональный пропуск по QR-коду;

• войти в дом бесконтактным способом. Домофон открывает дверь, если узнал лицо жителя или распознал его телефон через технологию Bluetooth Low Energy (BLE). Также и калитка на территорию ЖК открывается автоматически при приближении «своего» человека. Такая функция очень удобна, например, когда житель идет домой с тяжелыми сумками;

• посмотреть по видеокамерам, находится ли ребенок на детской площадке или как стоит припаркованный автомобиль.

 

Подробнее о технической реализации кейса читайте по ссылке на сайте KTS.

 

Таким образом, Мангазея смогла закрыть базовые потребности жителей, которые до автоматизации требовали выполнения регулярных рутинных процедур и, конечно, времени.

На сегодняшний день MConnect подключен к трем жилым комплексам, а приложением пользуются более 3 тыс. жителей. На реализацию всей IT-системы ушло около полугода.

 

 

«Умный жилой комплекс — это не маркетинговая уловка, а значимый фактор, который улучшает качество жизни людей и существенно влияет на выбор при покупке недвижимости», — отмечает генеральный директор «Мангазея Технолоджи» Андрей Журко.

По его словам, в ближайшем будущем цифровизация домовых систем будет обязательным условием. «Но подходить к этому процессу нужно стратегически, доверяя реализацию экспертам с подтвержденным опытом, — подчеркнул топ-менеждер и резюмировал: — Совместная работа "Мангазеи Технолоджи" и IT-компании KTS позволила выпустить на рынок и предоставить жителям наших ЖК удобный суперапп MConnect быстрее и с большим числом функциональных возможностей, чем если бы мы интегрировали какое-либо из существующих на рынке решений».

  

Реклама. ООО «Студия КТС».  ИНН: 7733257480

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

TRASSIR Мой паркинг: преимущества комплексной автоматизации

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов