Портал ЕРЗ.РФ публикует очередную аналитическую статью генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

Сегодня я хочу поговорить об инвестиционных идеях. Точнее о том, что старые идеи уже не работают, а новые еще поискать надо.

Рынок недвижимости стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, остается все меньше.

Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:

• Пандемия и ее последствия.

• Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.

• Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.

• Рост себестоимости строительства.

 

Фото: www.omut.ndv.ru

 

Качнуть рынок в ту или иную сторону способен каждый из перечисленных факторов, а уж их сочетание — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.

Я часто общаюсь и с частными инвесторами, имеющих в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.

В целом сообщество инвесторов сходится в том, что сегодня мы переживаем кризис инвестиционных идей. Большинство из этих идей, длительное время работавших, уже исчерпали себя.

Теперь об инструментах инвестирования.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж

Этот ранее вполне рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3—4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка).

Даже неискушенные участники рынка инвестиций за два-три года достигали дохода на уровне 30—40%. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж.

Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж теперь нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их сейчас намного сложнее.

 

Фото: www.cdn.iz.ru

 

Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду

Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад сдача квартиры в аренду при адекватном подсчете всех затрат показывала крайне низкую эффективность.

После того как цены на жилье выросли минимум на 30%, арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и, чтобы окончательно добить «инвесторов»: пересчитайте процент годового дохода от сдачи квартиры, отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.

 

Фото: www.antistrach.ru

 

Покупка квартир по переуступке

Я не знаю, почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке, не дожидаясь собственности. То ли они наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, то ли считают, что получать собственность — это долго и хлопотно.

Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке. 

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Апартаменты

Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно выросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора.

Главное зло на этом рынке — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний»: чем большую арендную ставку обещать инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже — и доходность составит уже совсем не 10% годовых.

 

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

 

Инвестиции в торговую недвижимость

Очень полюбившийся и мне, и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции.

Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Покупка недвижимости с торгов

Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом, как не на торгах. Но глубокое изучение вопроса «на собственной шкуре» и общение с профессиональными участниками, увы, говорит об обратном.

Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах.

В результате создания повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.

 

 

В сухом остатке

Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям и искать альтернативные варианты инвестирования, в том числе коллективного.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, повышающие цены на рынке жилья

Факторы, снижающие цены на рынке жилья

Итоги уходящего года для рынка новостроек Московского региона анализирует генеральный директор УК Атлант (входит в ГК Атлант, 71-е место в ТОП застройщиков Москвы) Иван МОТОХОВ.

     

Фото: www.rbk.ru

     

Всего 12 месяцев тому назад от наступающего года ждали немногого: большинство прогнозов основывалось на том, что 2020-й станет годом адаптации к новым правилам долевого строительства. Реальные итоги оказались куда интереснее.

Изменения произошли на всех уровнях — от кадровых перестановок в правительстве и профильном министерстве до рыночных трендов. При этом год оказался отмечен сразу несколькими рекордами.

    

Фото: www.in-news.ru

    

Ипотечный бум

Безусловно, самое знаковое событие года — запуск госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Мера, которая была принята в апреле как антикризисная, оказалась для рынка новостроек настоящим уколом адреналина.

В октябре в столице был зафиксирован ипотечный рекорд: по статистике Росреестра, в городе было зарегистрировано 12 тыс. договоров ипотечного кредитования — абсолютный максимум за всю историю рынка.

Конечно, октябрьский скачок во многом объяснялся желанием успеть в программу — изначально срок ее действия ограничивался ноябрем. Но и сейчас, когда уже программу продлили до середины 2021-го, доля ипотечных сделок остается на высоком уровне.

Например, в жилых комплексах ГК Атлант эта доля составляет 60—65%, но это дома с высокой степенью готовности. В то же время на рынке есть проекты, где с ипотекой совершается 80—85% сделок.

Так что 2020-й можно с уверенностью назвать годом ипотечных рекордов.

    

Фото: www.ipotekaved.ru

     

Возвращение инвесторов

Неожиданную «помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы. Ухудшение условий по банковским депозитам из-за исторически низкой ключевой ставки ЦБ, рост курса валют — все это повысило привлекательность инвестиционных сделок.

Дополнительным стимулом стало активное пополнение первичного рынка новыми (и, соответственно, недорогими) предложениями и рост цен на жилье в целом. На рынок потянулись «непрофессионалы» — физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накопления. В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5—3 млн рублей, таких людей оказалось довольно много.

В результате средний уровень доли инвестиционных сделок в столичных проектах вырос до 30—35%, а в некоторых новых ЖК в течение первого месяца продаж отмечался показатель и в 50—55%.

    

Фото: www.itd2.mycdn.me

    

Рекордные продажи

Производной ипотечного и инвестиционного бумов стал еще один рекорд — рекорд продаж. Статистика продаж большинства крупных застройщиков региона говорит о крайне успешном III квартале, при этом уже видно, что и IV квартал идет более чем активно. Так, по опубликованным данным Росреестра, в октябре на первичном рынке столицы зарегистрировано 9,9 тыс. ДДУ — на 70% больше, чем в октябре 2019-го.

Причины рекорда понятны: исторически низкие ипотечные ставки плюс большое количество новых проектов, выведенных на рынок по интересным ценам, плюс стремление сохранить сбережения.

    

Фото: www.dekoriko.ru

    

Рост чека сделки

Высокий лимит по кредиту, установленный ипотечной госпрограммой для столичного региона, привел к росту спроса на более дорогие лоты: двух- и трехкомнатные квартиры, просторные «однушки», квартиры с отделкой от застройщика.

Кроме того, интерес к более просторным квартирам вырос и в силу массового перехода на удаленную работу, который явно станет длительным трендом на рынке труда. Тем более, что «ипотечный» бюджет 12 млн руб. дает достаточно широкий выбор не только в Московской области, но и в столице.

В проектах ГК «Атлант» мы фиксируем 15-процентный прирост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Все это сказывается на росте среднего чека сделок с новостройками.

    

Фото: www.st.novostroy.su

     

Квартиры против апартаментов

Еще один «рекордный» тренд 2020 года — сокращение предложения апартаментов, особенно в сегменте массового спроса. Так, по оценкам экспертов, за год предложение апартаментов сократилось примерно на 15%, а в сегменте комфорт-класса — более чем на 50%.

Причины вполне понятны. Во-первых, формат апартаментов стал яснее покупателю (вместе со своими особенностями в виде отсутствия постоянной регистрации, высокими коммунальными расходами, налоговой спецификой), и это выразилось в снижении спроса. Во-вторых, льготная ипотека не распространяется на этот тип недвижимости, поэтому ни один из столичных рекордов 2020 года не затронул сегмент апартаментов.

Таким образом, можно предположить, что, даже если инициатива по полному запрету апартаментов не будет реализована, формат в ближайшие годы практически полностью уйдет из сегмента массового спроса в премиум и элитный сегменты.

   

Фото: www.archisfera.ru

    

В целом, резюмирует генеральный директор УК «Атлант» Иван Мотохов, 2020 год оказался весьма предельно необычным: сочетание целого ряда негативных факторов (ослабление рубля, весенний карантин, осенняя вторая волна пандемии) не убило рынок, но создало исторически выгодные условия для всех участников рынка.

    

Фото: www.realto.ru

   

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Чего ждать девелоперам, банкам и покупателям в 2020 году

Пять ключевых моментов для рынка новостроек в 2019 году

Роман Лябихов (ГК Атлант): Многие из успешных девелоперов уже научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса