Актуальную для строительной отрасли тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group.

 

 

Правительство РФ активно проводит работу по сокращению административных процедур в строительстве. Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно докладывал Президенту России Владимиру Путину о том, что в 2021 году сделан серьезный прорыв в нормативном регулировании строительной отрасли: принято десять федеральных законов, позволяющих сократить инвестиционно-строительный цикл на 30%.

Будет справедливым отметить, что такая работа проводится уже давно. Так, для повышения места, занимаемого Россией в рейтинге Doing Business, учитывающем количество административных процедур при реализации инвестиционно-строительных проектов в разных странах, постановлениями Правительства РФ в 2014—2017 годах были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сферах:

 

Фото: www.uanews24.ru

 

• жилищного строительства;

• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения;

• строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

• строительства сетей теплоснабжения;

• строительства объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения ниже 35 кВ.

Уже при подготовке первого из этих перечней в 2014 году было очевидно, что в практической деятельности от застройщиков требуют не прохождения процедур, а предоставления документов. Например, перечни документов, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию, определены статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Однако в то время в центре внимания федеральных органов исполнительной власти была проблема, связанная с низкой позицией России в рейтинге Всемирного банка, оценивавшего количество процедур, а не документов. 

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

Несмотря на то, что перечни документов и перечни процедур, прохождение которых необходимо для получения застройщиками этих документов, определены нормативно-правовыми актами, у региональных застройщиков периодически возникали проблемы, связанные с нарушением утвержденных перечней процедур и установленных правил получения разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В частности, в некоторых регионах застройщики сталкивались с требованиями о предоставлении документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, или о необходимости прохождения процедур, не вошедших в утвержденные Правительством РФ исчерпывающие перечни. Одна из причин этого — отсутствие адекватной правонарушению ответственности должностных лиц за правонарушения подобного рода. Практические вопросы применения института «исчерпывающего перечня процедур» ранее были рассмотрены нами в публикации на портале ЕРЗ.РФ «О процедурах в сфере строительства».

 

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

 

Ситуация начала меняться в 2021 году, когда федеральным законом от 01.07.2021 275-ФЗ в ГрК РФ была введена статья 5.2 «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства». Этой статьей, в частности, были определены основные этапы реализации инвестиционно-строительного проекта и их содержание (мероприятия). 

Согласно ч. 9 ст. 5.2 ГрК РФ, Правительство РФ получило полномочие утвердить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3—7 этой статьи мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.

 

Фото: www.gis96.ru

 

Постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 №2490 (далее — Постановление №2490) такой перечень был утвержден с одновременной отменой пяти ранее действовавших постановлений об утверждении исчерпывающих перечней процедур.

Перечень, утвержденный Постановлением №2490, охватывает каждую из пяти стадий реализации инвестиционно-строительных проектов:

I. Приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

II. Утверждение или выдача сведений, документов, материалов, необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

III. Выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования.

IV. Строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

V. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на объект капитального строительства (помещения, машино-места).

 

Фото: www.cf2.ppt-online.org

 

Утвержденный Правительством РФ перечень включает 989 позиций, в том числе 669 документов, 103 вида сведений, 97 необходимых согласований и 120 материалов.

Согласно ч. 10 ст. 5.2. ГрК РФ, не допускается предъявление требований о предоставлении в целях реализации проекта по строительству объекта капитального строительства не предусмотренных законом разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований, выдаваемых федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, подведомственными им и иными организациями.

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

Законом установлено, что жалобы застройщиков на нарушение порядка осуществления мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства рассматриваются антимонопольным органом (ст. 18.1 федерального закона от 26.07.2006. 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Однако, предусмотрев возможность обращения застройщиков в антимонопольный орган в связи с необоснованно предъявляемыми требованиями предоставления документов, сведений, материалов или согласований, законодатель не счел необходимым установить ответственность за такие правонарушения.

 

Фото: www.gazeta.ru

 

Теория права выделяет в нормах права три элемента: если … (гипотеза), то… (диспозиция), иначе…  (санкция). Как правило, такой подход применяется и в законотворческой деятельности, т.к. при отсутствии необходимых санкций за нарушение правовых предписаний нормы права не работают, как это было, например, в случаях с «недоустановленными» санитарно-защитными зонами.

В связи с этим обратим внимание на то, что Кодекс об административных правонарушениях РФ не подразумевает ответственности за требование от застройщиков документов, не предусмотренных законами и Постановлением №2490.

 

Фото: www.bankstoday.net

 

Однако при этом КоАП по-прежнему содержит статью 14.9.1, предусматривающую лишь символическую ответственность за нарушение осуществления процедур, включенных в отменяемые с 1 марта 2022 года исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства. Между тем теория и практика сходятся в одном: без гипотезы норма права бессмысленна, без диспозиции — немыслима, а без санкции — бессильна.

Постановление №2490 вступает в силу с 1 марта 2021 года. Для применения этого документа на практике застройщикам предстоит изучить 989 позиций на 290 страницах текста Постановления, органам и организациям, выдающим документы и осуществляющим согласования, — привести свои требования к застройщикам в соответствие с утвержденным исчерпывающим перечнем, а Федеральной антимонопольной службе и правоохранительным органам — подготовиться к приему возможных обращений застройщиков, в том числе по телефонам доверия. 

 

 

Будем надеяться, что усилия Правительства РФ, направленные на сокращение сроков инвестиционно-строительства цикла, устранение административных барьеров и, в конечном итоге, на создание благоприятного инвестиционного климата, дадут ожидаемые результаты и цели национального проекта «Жильё и городская среда» будут достигнуты.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Исчерпывающий перечень мероприятий для всех видов строительства будет состоять из 32-х процедур вместо сотни прежних

Минстрой предлагает установить исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил

Исчерпывающие перечни процедур дополнят

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Законодательные проблемы самовольного строительства анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

Фото: www.ki-news.ru

    

«Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения», — сказал в свое время Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин. Что ж, это высказывание классика по-прежнему актуально.

На днях в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства, на котором обсуждались проблемы, связанные с возведением самовольных построек. По итогам заседания будут подготовлены законодательные инициативы.

В частности, Росреестр предлагает легализовать построенные до 1998 года жилые самострои — в случае, если постройка соответствует требованиям безопасности.

    

Фото: www.i-diplomys.com

    

Правда, сам механизм верификации самостроев требованиям безопасности не указан. Будет ли это сделано в судебном или административном порядке? Кто должен проверять на соответствие самостроев требованиям безопасности и готовить заключение: орган государственного строительного надзора, земельная инспекция, кадастровые инженеры или строительные эксперты?

Напомним, что в стране уже действует «дачная» и «лесная» амнистии, принят закон о «гаражной» амнистии.

Мало того, федеральным законом от 03.08.2018 339-ФЗ предусмотрено сохранение самовольной постройки через ее приведение в соответствии с параметрами, установленными ПЗЗ, ДТП или обязательными требованиями к параметрам постройки. Что, собственно, также является скрытой легализацией.

Однако размер проблемы таков, что действующих инструментов недостаточно. Причем проблема заключается не только в низкой правовой культуре и неудовлетворительном качестве документации, но и в злоупотреблениях — со стороны как граждан, так и бизнеса.

     

Фото: www.krasnodarmedia.su

     

Достаточно вспомнить неоднозначную практику Ростехинвентаризации по оформлению реконструкции без согласований с увеличением площади объектов. Или самозахваты гражданами смежных земельных участков к своим индивидуальным домам.

Ну и само государство, как водится, тоже отличилось. Как информирует Счетная палата РФ, из-за различных проблем с документацией не могут быть зарегистрированы права на объекты, построенные с использованием средств бюджетной системы на сумму 1,2 трлн руб.

Судебная система также имеет яркие специфические примеры признания прав собственности на самовольные постройки. Помнится, столичный мэр Сергей Семенович Собянин по итогам ночи «длинных ковшей» назвал такие акты и решения «бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

    

 

Как решить эту проблему, пока не очень понятно. Государство колеблется между ужесточением и либерализацией. До 2015 года действовал упрощенный порядок регистрации, который сменился ужесточением, но с отдельными правовыми режимами, предусматривающими особое регулирование.

По-прежнему остается загадкой, ждать ли участникам рынка всеобщей легализации самостроев. Плюсы такого решения — это верификация объектов на требования безопасности, введение их в хозяйственный оборот, сбор дополнительных имущественных налогов. Москва уже идет подобным путем легализации самостроев через оплату штрафов по заключаемым договорам аренды участков.

Будем наблюдать за развитием ситуации.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений

     

   

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Для предотвращения самостроев в Сочи изменили ПЗЗ

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта