Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.edsro.center

     

Президент России Владимир Путин еще в майских указах 2012 года, когда Россия находилась на 120-м месте в рейтинге Doing Business, поставил задачу достижения 20-й строчки в этом рейтинге к 2018 году, однако пока России не удалось выполнить эту непростую задачу. Doing Business Index, составляемый Всемирным банком на основе годовых данных, позволяет сравнивать степень простоты предпринимательской деятельности между странами мира.

Минстрой России, а также органы исполнительной власти г. Москвы и других субъектов РФ на протяжении нескольких лет проводили реформы, которые позволили значительно упростить процедуру получения разрешения на строительство. При этом были сокращены сроки выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также созданы условия для обеспечения предоставления государственных услуг в сфере строительства в электронном виде.

В результате строительная отрасль России демонстрирует высокие темпы роста в рейтинге Всемирного банка «Ведение бизнеса». Если в 2018 году по направлению «Получение разрешений на строительство» результат был улучшен на 67 позиций и Россия поднялась с 115-го места на 48-е, то в 2019 году наша страна занимала уже 26-е место из 190 оцениваемых Всемирным банком.

Чтобы получить разрешение на строительство или разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию застройщику необходимо пройти ряд процедур и получить необходимые для этого документы.

      

    

Для повышения места, занимаемого Россией в рейтинге Doing Business, и в целях устранения административных барьеров при реализации инвестиционно-строительных проектов, а также создания благоприятного инвестиционного климата в России постановлениями Правительства РФ в 2014—2017 годах были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сферах:

• жилищного строительства;

• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения;

• строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

• строительства сетей теплоснабжения;

• строительства объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения ниже 35 кВ.

Перечни документов, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию определены статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ).

Несмотря на то что перечни документов и процедур, прохождение которых необходимо для получения застройщиками этих документов, определены нормативно-правовыми актами, у региональных застройщиков периодически возникают проблемы, связанные с нарушением утвержденных процедур и установленных правил получения разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В частности, в некоторых регионах застройщики все ещё сталкиваются с требованиями о предоставлении документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, или о необходимости прохождения застройщиками процедур, не вошедших в утвержденные Правительством России исчерпывающие перечни.

    

Фото: www.economic-definition.com

    

Например, Гильдия строителей Урала через суд добилась от Администрации г. Екатеринбурга исключения из регламента выдачи разрешений на строительство необоснованных требования. Данный прецедент оказался первым в России: саморегулируемая организация впервые отстаивала в суде права сразу всех своих членов. Свердловский областной суд удовлетворил её иск об исключении из Административного регламента выдачи разрешений на строительство положений, касающихся согласования архитектурного-градостроительного облика и предусматривающих обязательное наличие среди документов, необходимых для получения разрешения, эскизного проекта, согласованного Администрацией Екатеринбурга.

Основным аргументом истца в судебном споре было то, что исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешений на строительство предусмотрен ГрК РФ. Требовать какие-то иные документы по закону запрещено. Уникальность произошедшего в Екатеринбурге заключалась в том, что суд признал Гильдию строителей Урала надлежащим истцом в деле о защите прав всего строительного комплекса.

Законом предусмотрена возможность обжалования застройщиками несоблюдения указанных выше исчерпывающих перечней органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления (далее ОМС), организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей.

    

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

     

Федеральный закон 250-ФЗ от 13.07.2015 наделил Федеральную антимонопольную службу России (далее — ФАС) полномочиями по рассмотрению жалоб в отношении государственных органов, муниципальных образований и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, за несоблюдение исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, установлен статьей 18.1 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Минстрой России обратил внимание застройщиков на то, что с жалобой в ФАС юридические лица могут обратиться не позднее 3-х месяцев с момента совершения обжалуемого действия. Обращение рассматривается в семидневный срок. В случае подтверждения нарушения регулятором будет выдано обязательное для исполнения предписание для устранения этого нарушения.

Обжалованию подлежат нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, а также предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур.

   

Фото: www.minstroyrf.ru

    

При обжаловании действий или бездействия организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей, перечень оснований для обращения в антимонопольный орган следующий:

• незаконный отказ в приеме документов, заявлений;

• предъявление к лицу, подавшему жалобу, документам и информации требований, не установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ;

• нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства;

• предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства.

За нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, предусмотрена административная ответственность.  Статьей 14.9.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) установлено, что действия или бездействие должностных лиц при осуществлении ими в отношении застройщиков процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, которые выражены в нарушении установленных сроков осуществления процедур либо в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, влекут предупреждение или наложение административного штрафа на этих должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Повторное совершение этих административных правонарушений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до двух лет.

     

Фото: https://main-cdn.goods.ru

          

Кроме этого, статьей 5.63 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение должностными лицами 210-ФЗ от 27.07.2010 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В частности, нарушение должностным лицом органа исполнительной власти субъекта РФ или ОМС, осуществляющего исполнительно-распорядительные полномочия, порядка предоставления государственной услуги, повлекшее непредоставление государственной услуги заявителю либо предоставление государственной услуги заявителю с нарушением установленных сроков влечет наложение административного штрафа на должностных лиц органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или ОМС, осуществляющих исполнительно-распорядительные полномочия, в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб.

Получение разрешения на строительство — важный этап в реализации инвестиционно-строительных проектов. К этому моменту застройщик за счет собственных средств уже осуществляет не менее 10% инвестиций в проект, в т.ч. для приобретения прав на земельный участок, оформления исходно-разрешительной документации, частичной оплаты подключения с инженерным сетям и проектирования. При проблемах с получением разрешений на ввод многоквартирных домов (далее — МКД) в эксплуатацию к экономическим аргументам дополнительно добавляется риск появления новых обманутых дольщиков.

   

Фото: www.metrprice.ru

    

В связи с этим возникает вопрос: обеспечивают ли предусмотренные административным законодательством санкции соблюдение принципов справедливости и соразмерности наказания?

Приведем для сравнения размеры штрафов, налагаемых на застройщиков за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве МКД или иных объектов недвижимости.

Привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение установленных требований, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ). При этом штраф применяется в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Опубликование в средствах массовой информации или размещение в Интернете проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, а равно нарушение сроков опубликования или размещения проектной декларации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц — от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Важно отметить, что застройщиков привлекают к административной ответственности за указанные выше нарушения вне зависимости от причиненного участникам долевого строительства ущерба, поскольку ст. 14.28 КоАП РФ содержит формальный состав административного правонарушения.

      

Фото: www.gordonua.com

     

Очевидно, что предусмотренные административным законодательством размеры штрафов, налагаемых на застройщиков, многократно превышают санкции за нарушения, связанные с исчерпывающими перечнями процедур в строительстве, что не обеспечивает соблюдение   принципов справедливости и соразмерности наказания. А если вспомнить о риске привлечения застройщиков к уголовной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве (при условии привлечения средств участников долевого строительства в сумме более 3 млн млн руб.) даже при отсутствии причиненного участникам долевого строительства ущерба, то, без преувеличения, упомянутый выше штраф в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. следует назвать «бесконечно малой величиной, которой можно пренебречь».

В и без того сложных условиях перехода на проектное финансирование требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, или представить документы, не предусмотренные статьями 51 и 55 ГрК РФ, становятся дополнительными административными барьерами. Надо ли говорить, что такие требования влекут не только дополнительные расходы для застройщиков, но и риск появления новых обманутых дольщиков в случаях, когда такие требования предъявляются после завершения строительно-монтажных работ как условие получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Такие требования региональные застройщики получают в дополнение к тому, что в ряде регионов России уже несколько лет полная стоимость строительства жилья для застройщиков оказывается выше продажной цены на первичном рынке. Всё это не может не вызывать беспокойства за будущее организаций строительной отрасли и смежных отраслей в отдельных регионах России.

    

Фото: www.c.pxhere.com

     

Законодательством установлена ответственность за вред, причиненный государственными органами, ОМС, а также их должностными лицами. Вред, причиненный застройщику или участнику долевого строительства в результате незаконных действий или бездействия государственных органов, ОМС либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования (ст. 1069 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, учитывая сложность доказывания в суде причинения вреда и перехода строительной отрасли на проектное финансирование, становится актуальным вопрос о повышении персональной ответственности должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, ОМС, участвующих в предоставлении застройщикам государственных или муниципальных услуг, за нарушения, которые выражены в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства или в истребовании у застройщиков документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ.

     

Фото: www.cf2.ppt-online.org

    

Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения в экономике России, одобренный Правительством РФ 23 сентября 2020 года, предполагает совершенствование нормативной базы для ускорения процедур строительства. Одним из приоритетных направлений плана является введение «нового ритма строительства», а именно ускорение строительных процедур.

Для обеспечения такого ускорения должностные лица должны нести ответственность за понуждение застройщиков к прохождению процедур, не включенных в исчерпывающие перечни, утвержденные Правительством РФ. В связи с этим необходимо внести в особенную часть Кодекса об административных правонарушениях РФ следующий специальный состав административного правонарушения:

«Действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления либо иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые выражены в требовании предоставления документов, не предусмотренных статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию) Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а также в предъявлении требования прохождения процедур, не предусмотренных утвержденными Правительством Российской Федерации исчерпывающими перечнями процедур в сфере строительства».

      

  

Такое предложение представляется особенно важным для того, чтобы остановить торможение жилищного строительства и восстановить объемы долевого строительства, т.к. по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) по состоянию на 1 августа 2019 года в долевом  строительстве находилось 120,6 млн кв. м жилья, а по состоянию на 15 февраля 2020 года — всего только 91,7 млн кв. м.  

Административный штраф для должностных лиц за нарушения утвержденных Правительством РФ исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства и за истребование документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, соответствующий основным принципам противодействия коррупции, определенным статьей 3 273-ФЗ от 25.12.2008 «О противодействии коррупции», должен быть установлен в сумме, соразмерной возможным последствиям таких правонарушений. 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

 

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Изменения в регламенте выдачи разрешения на строительство

Изменения в регламенте выдачи разрешения на ввод

Как сократятся требования Техрегламента о безопасности зданий и сооружений

Необходимость получать технические условий подключения будет исключена

Какие советские нормативно-правовые акты середины 1980-х годов в сфере строительства и ЖКХ признаны не действующими

Стало известно содержание утвержденного общенационального плана по восстановлению экономики

Россия продолжает подниматься в рейтинге Doing Business

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены