В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа. Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков  данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 11⁹ Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п. 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. №943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится  кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 3¹ статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 3¹ статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 133¹ Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

Фото: www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

Строительные материалы могут быть эффективным инструментом в продажах и продвижении девелопера. Почему это так и как их использовать в качестве УТП-проекта — об этом рассказывает Павел Кокарев (на фото), инженер-технолог завода стеновых материалов «Поревит».

      

«Мы не просто производитель стройматериалов. За 15 лет работы, мы достигли значительных
успехов. Наработали колоссальный опыт и продолжаем делиться этим опытом с вами.
Нам хочется формировать культуру строительства в сознании общества и развивать
строительную отрасль».

Фото: «Поревит»

  

Один и тот же клиент на стадии покупки квартиры и на момент проживания преследует разные интересы и придерживается разных ценностей. Поэтому знание болей жильца (а не только покупателя) поможет девелоперу повышать имидж и больше продавать «в долгую».

Для покупателя при выборе жилья играют роль цена, площадь, планировка, расположение, инфраструктура и много чего еще. Каждый девелопер раскрывает ценности жилых комплексов через эти характеристики. Но когда покупатель становится жильцом, его волнуют уже другие вещи. Клиенту важны комфорт проживания и тишина, качественная отделка с ровными стенами, экологичность жилья и практичность стен (например, возможность вешать на стену тяжелые предметы).

 

Фото: «Поревит»

    

Дома и стены помогают

Сегодня самый популярный материал стен в высотном домостроении — это блоки. При этом о плюсах этих стеновых блоков девелоперы редко говорят покупателю. Хотя открытый и честный рассказ о том, из чего и как строится жилье, — отличный способ отстроиться от конкурентов и сформировать уникальное торговое предложение.

Чаще всего застройщик ограничивается общими фразами: «экологичный дом», «качественное строительство», «надежные материалы». Но заявить «Мы строим качественно» для уважающего себя девелопера явно недостаточно, поскольку так говорят все. Лучше, если девелопер приведет факты: расскажет, почему именно в его доме комфортно жить, будет ли слышно соседей, тепло ли в этом доме зимой, прохладно ли летом, какие конкретно материалы он использует для возведения дома. Это поможет выделиться на рынке.

Рассмотрим пять примеров того, как девелопер может применить все это.

 

Социальные сети и блоги на сайте

Многие девелоперы активно ведут соцсети и блоги, где рассказывают о жилье и его преимуществах. Попутно можно говорить и о материалах, из которых строится жилье: стены, окна и двери, малые архитектурные формы на игровых уличных площадках.

Упоминание брендов этой продукции будет также плюсом, особенно если бренд давно существует на рынке и хорошо себя зарекомендовал. Потенциальные клиенты будут понимать, что застройщик не скрывает, из чего он строит свое жилье, от этого уровень доверия будет выше.

    

Фото: «Поревит»

         

С помощью контента можно объяснить покупателю, в чем отличия материала, который использует девелопер, от обычных решений. Например, если в жилом комплексе перегородки выполнены из силиката, важным преимуществом этого ЖК будет акустический комфорт, о котором стоит упомянуть.

Также для жильцов большое значение имеет забота о здоровье, а значит, экология в квартире или доме. Поэтому можно рассказать, что силикатный блок — природный материал, потому что состоит из извести, песка и воды.

«Всю информацию о строительных материалах девелопер может запросить у заводов, продукцию которых он использует. Мы активно наполняем свой сайт информацией, которую могут взять представители застройщиков и продублировать на своих ресурсах», — поделился директор по маркетингу завода «Поревит».

    

Коллаборации

Коллаборации производителей материалов и девелопера — дополнительный способ продвижения. Взаимное размещение ссылок на ресурсы друг друга, видео-проекты, статьи и просто посты в социальных сетях имеют эффект синергии и позволяют экономить бюджет, распределяя финансы между обоими участниками.  

   

Фото: «Поревит»

      

Рекламные кампании

Рекламными кампаниями могут стать не только призывы купить квартиру по выгодной цене. Можно запустить кампанию по продвижению свойств используемых в строительстве материалов, которые закрывают «боль» покупателей.

Например, стены в доме выполнены из силикатного блока — это один их самых тихих по акустике материалов, его шумоизоляция составляет 55—58 дБ. Это свойство можно использовать и в рекламных кампаниях. Пример посыла: «Дома будет тихо и комфортно. Квартиры из силикатного блока».

     

Офисы продаж, технорумы и демо-квартиры

Для демонстрации преимуществ проекта менеджеры обычно используют макеты, буклеты и видеопрезентации, в редких случаях — еще и очки виртуальной реальности.

Чтобы донести информацию о надежности строительства, можно соорудить демонстрационные стенды или даже целые технорумы. Это инженерные решения, показанные в разрезе.

Также для облегчения понимания можно изготовить и развесить информационные таблички с инфографикой, раскрывающие преимущества тех или иных материалов.

    

Инструкции по эксплуатации жилья

Вместе с производителями материалов можно разработать инструкцию для жильцов по правильной эксплуатации. Например, включить туда информацию о способах крепления на стены и сверления, видах крепежа, максимальной нагрузке. Информация будет полезна для жильцов и поможет застройщику и управляющей компании избежать негатива в случае, если кто-то решит забить гвоздь в стену, а он почему-то не выдержит.

Сегодня на рынке недвижимости существует большая конкуренция за потребителя. И, безусловно, девелоперам будет полезно с помощью офлайн- и онлайн-каналов маркетинга рассказывать о материалах, из которых строятся дома, объяснять преимущества этих материалов и показывать, как они могут сделать жизнь людей более комфортной.

СПРАВКА

Завод стеновых материалов «Поревит» — крупнейший производитель газобетонных и силикатных блоков и кирпича в УРФО. Основан в 2009 году. Из материалов завода в регионе построено множество жилых комплексов, социальных учреждений и просто частных домов. Со стеновыми материалами «Поревит» работают крупнейшие застройщики в России: ГК Самолет, ПИК, ГК Страна Девелопмент, ГК Талан, Холдинг Партнер и др.

   

Реклама. ООО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПОРЕВИТ". ИНН: 7203267595

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты ЕРЗ.РФ назвали наиболее популярные материалы стен в строительстве жилых домов

Введены в действие новые стандарты в строительстве и проектировании

Вступили в силу новые изменения к сводам правил в сфере строительства

Лидеры рынка строительных префаб-технологий принимают активное участие в разработке ГОСТа модульного строительства

Опалубка «АРСИпро»: лучшие отечественные опалубочные системы для монолитных перекрытий от производителя

Почти половина ипотечников строят дома из газоблоков

Новые ГОСТы для строительной сферы

На РСН–2023 Modulbau раскрыла перспективы префаб-технологий в жилом строительстве

Технология prefab как двигатель отрасли: виды prefab-зданий