В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа. Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков  данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 11⁹ Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п. 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. №943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится  кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 3¹ статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 3¹ статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 133¹ Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

Фото: www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

В распоряжении портала ЕРЗ.РФ оказалось письмо руководства Федеральной антимонопольной службы (ФАС), адресованное главе Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александру Шохину, который публикуется ниже без каких-либо изъятий и изменений.

  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

На днях портал ЕРЗ.РФ сообщил, что правительственная комиссия по законопроектной деятельности дала отрицательный отзыв на внесенный в Госдуму РФ членами фракции «Новые люди» проект закона об обязанности застройщиков исполнять обещания, которые были указаны в рекламных буклетах, но отсутствовали в ДДУ.

Комиссия напомнила, что законодательством уже установлена обязанность застройщика раскрывать информацию об ОКС в проектной декларации, и он несет за это юридическую ответственность. Если же признать публичной офертой еще и рекламу, то застройщику придется придерживаться всего, что он говорил о своем объекте ранее, а это в нынешних условиях внешнего санкционного давления вряд ли возможно, резюмирует правительственная комиссия.

Ранее, в январе, портал ЕРЗ.РФ проанализировал два письма Федеральной антимонопольной службы, которые связаны с вступившими в силу с 23.10.2023 изменениями в ст. 28 «Реклама финансовых услуг и финансовой деятельности» 38-ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе». В письмах №КТ/85530/23 от 17.10.2023 и №КТ/97146/23 от 20.11.2023 ФАС России пояснила суть изменений, внесенных в федеральное законодательство в отношении рекламы финансовых услуг.

В распоряжении портала ЕРЗ.РФ имеется еще один официальный документ ФАС, связанный с вопросами рекламы товаров и услуг, в том числе размещаемых на сайтах застройщика.

Письмо за подписью заместителя руководителя Федеральной антимонопольной службы России Карины Таукеновой адресовано руководителю Российского союза промышленников и предпринимателей Александру Шохину в ответ на обращение руководства РСПП с просьбой разъяснить ряд вопросов квалификации информации в качестве рекламы.

Далее приводится текст этого письма без каких-либо изменений и купюр.

   

     

Уважаемый Александр Николаевич!

ФАС России рассмотрела обращение Российского союза промышленников и предпринимателей относительно квалификации информации в качестве рекламы и сообщает.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона «О рекламе» реклама — это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи объект рекламирования — товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама.

Относительно размещения информации на сайте организации о товарах, работах, услугах, оказываемых юридическими лицами, входящими в одну группу компаний с такой организацией, сообщаем следующее.

Размещение на официальном сайте компании информации об иных юридических лицах, входящих с указанной компанией в группу компаний, с изображением товарных знаков (логотипов) таких лиц в специальном разделе сайта, посвященном описанию именно юридических лиц, входящих в одну группу компаний, не является рекламой, если размещенная информация не формирует интерес непосредственно к таким юридическим лицам и они не являются самостоятельными объектами рекламирования.

Относительно размещения информации о потребительском займе на сайте застройщика сообщаем следующее.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 2 Федерального закона «О рекламе», данный закон не распространяется на справочно-информационные и аналитические материалы (обзоры внутреннего и внешнего рынков, результаты научных исследований и испытаний), не имеющие в качестве основной цели продвижение товара на рынке и не являющиеся социальной рекламой.

 

Фото: vk.com

  

По мнению специалистов ФАС России, не является рекламой информация о товарах, размещенная на официальном сайте производителя таких товаров (лица, оказывающего услуги), на страницах производителя таких товаров (услуг) в социальных сетях в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в официальном приложении для мобильных устройств, если указанные сведения предназначены для информирования посетителей сайта, соответствующей страницы в социальной сети, мобильного приложения об ассортименте своих товаров (услуг), условиях их приобретения, ценах и скидках, правилах пользования.

Учитывая тот факт, что сайт, страница в социальной сети или мобильное приложение являются информационными ресурсами и создаются с целью размещения наиболее полной информации, например, о деятельности компании, ее товарах и услугах, и последующего ознакомления заинтересованных лиц с данной информацией, посещение таких ресурсов рассматривается как возможность для потребителя получить необходимый объем сведений о компании, производимых товарах, акциях и т. п. в целях правильного потребительского выбора.

Такие сведения носят информационный и справочный характер, соответственно на них положения Федерального закона «О рекламе» не распространяются.

При этом не является рекламой информация о реализуемых товарах разных производителей, размещенная на официальном сайте продавца данных товаров, на страницах продавца данных товаров в социальных сетях в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в официальном приложении для мобильных устройств, если указанные сведения предназначены для информирования посетителей сайта, соответствующей страницы в социальной сети, мобильного приложения об ассортименте реализуемых товаров, условиях их приобретения, ценах и скидках, правилах пользования. Также при указанных способах размещения информации не является рекламой информация о хозяйственной деятельности компании, акциях и мероприятиях, проводимых данной компанией, контрагентах (партнерах) данной компании и т. п.

   

Фото: fas.gov.ru

 

Однако в отдельных случаях, когда размещаемая на сайте, на странице в социальных сетях или в приложении для мобильного устройства продавца товаров разных производителей информация направлена не столько на информирование потребителя об ассортименте предлагаемых товаров, работ, услуг или деятельности компании, в том числе о контрагентах (партнерах) данной компании, сколько на привлечение внимания к конкретному товару, работе, услуге и их выделение среди однородных товаров, работ, услуг (например, путем размещения стационарного баннера на каждой странице сайта и не связанного с содержанием таких страниц и т. п.), такая информация может быть признана рекламой, и на такую информацию распространяются требования Федерального закона «О рекламе».

Кроме того, может быть признана рекламой размещаемая на сайте, на странице в социальных сетях компании, в официальном приложении для мобильных устройств информация об иных хозяйствующих субъектах, если такая информация привлекает внимание к таким хозяйствующим субъектам, а не деятельности компании.

Как следствие, реклама, размещаемая указанным способом, должна соответствовать требованиям Федерального закона «О рекламе».

Таким образом, в случае размещения на сайте застройщика информации, направленной не столько на информирование о возможности покупки квартиры в ипотеку, сколько на привлечение внимания к кредитной организации, предоставляющей потребительский кредит (заем), такая информация может быть признана рекламой, соответственно, она должна распространяться с учетом требований Федерального закона «О рекламе».

Относительно соответствия рекламы требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», сообщаем следующее.

Согласно новой редакции части 3 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», если реклама услуг, связанных с предоставлением кредита или займа, пользованием ими и погашением кредита или займа, содержит информацию о процентных ставках, такая реклама должна содержать информацию, указанную в пункте 10 части 4 статьи 5 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)».

  

Фото: fas.gov.ru

 

Указанная информация должна предоставляться до предоставления информации о процентных ставках и указываться шрифтом размером не менее шрифта, которым отображается информация о процентных ставках.

Пункт 10 части 4 статьи 5 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» предусматривает обязанность кредитора размещать в составе информации об условиях предоставления, использования и возврата потребительского кредита (займа) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований данного Федерального закона по видам потребительского кредита (займа).

Таким образом, в рекламе услуг, связанных с предоставлением кредита или займа, пользованием ими и погашением кредита или займа, содержащей информацию о процентных ставках, должны также содержаться сведения о диапазонах значений полной стоимости потребительского кредита (займа) (далее — ПСК).

При этом норма части 3 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» содержит указание на необходимость расчета диапазона ПСК именно потребительского кредита (займа), соответственно, требование об указании в рекламе диапазонов значений ПСК при указании процентной ставки применимо только к рекламе потребительских кредитов и займов, в том числе тех, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», полная стоимость потребительского кредита (займа) определяется как в процентах годовых, так и в денежном выражении.

Учитывая изложенное, а также положения части 4.1 статьи 6 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», определяющей, что понимается под ПСК в денежном выражении, части 11 статьи 6 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», устанавливающей максимально возможное значение ПСК, часть 3 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» требует при указании в рекламе потребительского кредита (займа) процентной ставки также указывать в такой рекламе информацию о диапазонах значений ПСК в процентах годовых. Указание в рекламе информации о диапазонах значений ПСК в денежном выражении не является обязательным.

Следует учитывать, что данная информация о диапазонах значений ПСК должна предоставляться до предоставления информации о процентных ставках и указываться шрифтом размером не менее чем шрифт, которым указана процентная ставка.

 

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори

 

Ответственность за нарушение требований, установленных частью 3 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», предусмотрена частью 1 статьи 14.3 КоАП РФ.

Кроме того, согласно пункту 2 части 2 статьи 28 Федерального закона «О рекламе», реклама банковских, страховых и иных финансовых услуг и финансовой деятельности не должна умалчивать об иных условиях оказания соответствующих услуг, влияющих на сумму доходов, которые получат воспользовавшиеся услугами лица, или на сумму расходов, которую они понесут, если в рекламе сообщается хотя бы одно из таких условий.

Вместе с тем в соответствии с частью 7 статьи 5 Федерального закона «О рекламе» не допускается реклама, в которой отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования, если при этом искажается смысл информации и вводятся в заблуждение потребители рекламы.

Таким образом, реклама финансовых услуг должна соответствовать также требованиям, установленным частью 7 статьи 5 Федерального закона «О рекламе».

Относительно размещения в чате застройщиков информации о коммерческих продуктах сообщаем следующее.

Вопрос отнесения информации к рекламе или иной информации, не являющейся рекламой, решается в каждом конкретном случае, исходя из содержания такой информации и всех обстоятельств ее размещения.

В случае соответствия информации о коммерческих продуктах, распространяемой в чате риэлторов, признакам рекламы, такая информация должна распространяться с учетом требований Федерального закона «О рекламе».

Относительно определения рекламораспространителя и рекламодателя сообщаем следующее.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона «О рекламе», под рекламодателем понимается изготовитель или продавец товара либо иное лицо, определившее объект рекламирования и (или) содержание рекламы.

То есть ключевым критерием для признания какого-либо лица рекламодателем является тот факт, что указанное лицо определило объект рекламирования и (или) содержание рекламы, а не формальное указание в гражданско-правовом договоре какого-либо лица в качестве рекламодателя.

При этом рекламодателями одной и той же рекламной информации могут быть признаны одновременно несколько лиц при условии, что каждое из них определяло объект рекламирования и (или) содержание рекламы.

В свою очередь, согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона «О рекламе», под рекламораспространителем понимается лицо, осуществляющее распространение рекламы любым способом, в любой форме и с использованием любых средств.

 

Фото: пресс-служба ФАС

 

То есть ключевым критерием для признания какого-либо лица рекламораспространителем является тот факт, что указанное лицо осуществляло распространение рекламы, а не формальное указание в гражданско-правовом договоре какого-либо лица в качестве рекламораспространителя, отмечает в письме, адресованном руководству РСПП, заместитель руководителя Федеральной антимонопольной службы России Карина Таукенова (на фото).

По мнению ФАС, рекламораспространителями одной и той же рекламной информации также могут быть признаны одновременно несколько лиц при условии, что каждое из таких лиц совершило действия по распространению рекламы.

Отнесение того или иного лица к рекламодателю и (или) рекламораспространителю осуществляется в каждом конкретном случае, исходя из объекта рекламирования, к которому формируется интерес в рекламе, условий договора о распространении либо производстве (изготовлении) рекламы и иных документов, а также всех обстоятельств распространения рекламы.

 

Скачать документ можно по ссылке.

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Правительство РФ: рекламные обещания застройщиков нельзя считать публичной офертой

ФАС разъяснила новые требования к рекламе ипотечных кредитов

Чаще всего застройщики применяют искусственный интеллект в маркетинге, рекламе и взаимодействии с покупателями 

ФАС будет проверять застройщиков при размещении рекламных объявлений о продаже квартир со скидкой более 20%

РСПП направит в ФАС предложения по совершенствованию закона о рекламе и вопросы по маркировке интернет-рекламы

ФАС разъяснила, какая информация будет признана рекламой

Роскомнадзор разъяснил, как не допускать ошибок при маркировке интернет-рекламы

Эксперты: застройщикам Санкт-Петербурга помогают новые проекты и рекламные акции

В России могут запретить рекламировать апартаменты под видом жилья

Эксперты: рост цен на жилье спровоцировал увеличение расходов застройщиков на рекламу

Застройщиков обяжут выполнять рекламные обещания