В 2016 году введено в действие (в эксплуатацию) 274,2 тыс. зданий общей площадью 131,5 млн. м², из них: 257,5 тыс. зданий жилого назначения (93,9%) общей площадью 102,9 млн. м²; 16,7 тыс. зданий нежилого назначения (6,1%) общей площадью 28,6 млн. м². В 2015 году было введено в действие (эксплуатацию) 306,4 тыс. зданий общей площадью 139,4 млн. м², из них 286,1 тыс. (93,4 %) зданий жилого назначения, 20,3 тыс. м² (6,6 %) нежилого назначения^[1]. за счёт строительства и реконструкции^[2]. Тенденции инвестиционно-строительной деятельности в течение последних 10-15 лет и перспективы развития жилищного строительства свидетельствуют о том, что жилые здания будут оставаться основой объектной базы строительной отрасли. При этом строительство жилых домов будет осуществляться как посредством возведения индивидуальных (одноквартирных) домов населением, так и многоквартирных домов юридическими лицами, профессиональными застройщиками. Можно полагать, что в среднесрочной перспективе, эти два вида строительства будут осуществляться, примерно, в сопоставимом количестве (по общей площади зданий, введенных в эксплуатацию).

Нормативно-правовое регулирование и техническое регулирование при создании одноквартирных и многоквартирных домов имеют особенности и значимые отличия. Также разными способами осуществляется строительство этих домов. Многоквартирные дома, как правило, создаются в рамках законодательства о долевом строительстве. Собственники объектов долевого строительства владеют недвижимым имуществом на условиях совместного домовладения. Домохозяйство, собственник одноквартирного дома, в большинстве случаев, выступает организатором его строительства и единственным владельцем. Создание одноквартирных и многоквартирных домов, финансируется будущими собственниками помещений за счёт собственных и привлечённых средств. Их предпочтениями определяются потребительские качества домов и помещений в них. Эти качества формируются посредством использованных при проектировании и строительстве проектных решений, технологий, материалов, изделий и др., в том числе, инновационных. В настоящее время востребованность инноваций при создании жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, в значительной мере определяется их потребительским интересом.

Выбор гражданином того или иного помещения в том или ином строящемся доме определяется его волеизъявлением. Свободное волеизъявление возможно тогда, когда он надлежащим образом информирован о многоквартирном доме (объекте недвижимости), а также жилом или нежилом помещении в нём (объекте долевого строительства). Соответствующее решение гражданин принимает на основе сведений, доведенных до него, как правило, застройщиками посредством рекламы, проектных деклараций, договоров участия в долевом строительстве. В настоящее время застройщики, при позиционировании на рынке объектов недвижимости и, входящих в их состав, объектов долевого строительства, стремятся сконцентрировать внимание клиентов на внешних качествах этих объектов и общих их параметрах. Это касается, прежде всего, таких качеств объекта недвижимости, как конструктивное решение здания и материл стен, место нахождения, инфраструктурное обеспечение, транспортная доступность, видовые характеристики и др. В состав общих параметров объекта долевого строительства входят: количество комнат и площадь квартиры; высота помещений; наличие балконов и лоджий, их площадь; степень строительной готовности при передаче помещений в собственность и др.

Внешняя привлекательность объектов и их основные параметры является для людей значимым фактором для того, чтобы сделать выбор в пользу тех из них, которые обладают той или иной их совокупностью, предпочтительной для каждого клиента. Однако этих качеств, как правило, не достаточно для того, чтобы у будущего потребителя строительной продукции сложилось реальное представление о свойствах дома и квартиры, которые позволяют выявить их потребительскую ценность. Обобщающей количественной характеристикой объекта долевого строительства в составе объекта недвижимости, для большинства домохозяйств, приобретающих квартиру для удовлетворения собственной жилищной потребности, может выступать стоимость владения недвижимым имуществом. Эта стоимость включает как стоимость приобретения того или иного жилого или нежилого помещения, так и расходы, связанные с его эксплуатацией и содержанием общего имущества в доме, предназначенном для обслуживания этого помещения. Также имеет значение ожидаемое изменение стоимости недвижимого имущества, в течение жизненного цикла дома, в частности, обусловленное его износом.

Выведение из поля интереса собственников жилых и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных зданий, потребительских свойств недвижимого имущества, которые предопределяют издержки, связанные с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, а также обеспечивают защиту их имущественных и неимущественных прав, приводит к отставанию в использовании и отторжению инноваций при проектировании и строительстве таких зданий. Не высокая жилищная компетентность граждан, а также возможность у застройщиков реализовывать проекты создания многоквартирных зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность участникам долевого строительства или продажи, в условиях краткосрочной стратегии ведения бизнеса, являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций, окупаемость которых возможна в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Представляется, что без создания системы институциональных, правовых и экономических предпосылок преодолеть сложившуюся ситуацию будет сложно. Стратегия инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации, в отношении многоквартирных жилых зданий, должна включать подходы к формированию в обществе компетентных собственников жилых и нежилых помещений и к адаптации, на основе научно-технических достижений, объектов недвижимости и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

В этой связи первостепенное значение имеют формирование в государстве института эксплуатационной документации (далее ЭД)^[3], в частности, в отношении объектов капитального строительства, представленных многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также обеспечение защиты имущественных и неимущественных прав и законных интересов собственников и потребителей этих помещений. При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом^[4]. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, то у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, регулирование таким способом невозможно.

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит и от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Здание и входящие в его состав жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности множества лиц, должны формировать среду жизнедеятельности, которая обеспечивает в условиях совместного домовладения возможность защиты права и законных интересов собственников этих помещений, в частности, и в отношении обременений, сервитутов, границ эксплуатационной ответственности и др. Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, которая должна отражаться в ЭД.

Эксплуатационная документация может рассматриваться как системная инновация. Она обладает потенциалом позитивных изменений в жилищной сфере и может катализировать инновационное развитие строительной отрасли, обеспечивающее создание жилых зданий, посредством: придания значимость эксплуатационным издержкам как фактору, определяющему ценность недвижимого имущества; роста компетенций собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и повышения их требовательности; стимулирования спроса на строительную продукцию, адаптированную к использованию в условиях совместного домовладения и создание которой не может не базироваться на инновациях. Эта документация также призвана обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами многоквартирного дома и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ЭД будет являться для потребителя подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.

Накопленный в течение последних двадцати пяти лет опыт создания и эксплуатации многоквартирных жилых зданий выявил необходимость их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. В рамках этих условий ответственность за эксплуатацию жилых и нежилых помещений возлагается на их собственников. При этом собственники наделяются правом обустройства, переустройства, перепланировки, принадлежащих им жилых и нежилых помещений, их объединения и разделения. Кроме того им предоставляется возможность пользования помещением в автономном режиме жизнеобеспечения. На собственников возлагается несение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Возможность в многоквартирном доме программируемого использования общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений является дополнительным потребительским качеством дома и одной из характеристик имущественно-правовых отношений в нём. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или на определённую его часть. Диапазон программированного использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп.

Адаптация многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, к использованию в условиях совместного домовладения, предполагает наделение их дополнительными потребительскими качествами. Такая адаптация, прежде всего, должна осуществляться на стадии проектирования зданий посредством учёта будущих в них правоотношений. Для этого архитектурные, объёмно-планировочные, конструктивные и инженерно-технологические решения (проектные решения) зданий должны формироваться с привязкой к заранее определяемым имущественно-правовым отношениям. Такой подход даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников гражданского оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества, а также проявления потребительского экстремизма. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей, формирования ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества и жилищной культуры.

Масштаб развития в настоящее время в нашем обществе отношений совместного домовладения, не высокий уровень жилищной компетенции, наделение собственников помещений правом их переустройства и перепланировки, приводят к нарастанию рисков в жилищной сфере. Значительная часть этих рисков связана с тем, что до настоящего времени при создании многоквартирных жилых зданий не уделяется должного внимания их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Системой технического регулирования проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых зданий не учитываются особенности зданий, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников. Изменения отношений собственности в жилищной сфере и их последствия, связанные с развитием жилищного фонда, в частности, представленного многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются определённым вызовом. Ответ на этот вызов находится и в поле профессиональной компетенции создателей жилища, и прежде всего, проектировщиков – архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно они должны располагать инструментами, позволяющими им создавать многоквартирные жилые здания, в которых реализация прав и законных интересов отдельных собственников не наносила бы ущерб дому и не приводила бы к ущемлению прав и интересов, как собственников смежных помещений, так и в целом сообщества собственников в доме.

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Идентификация многоквартирного здания по признаку использования в условиях совместного домовладения должна проводиться в соответствии с требованиями застройщика. Этот признак следует указывать застройщику в задании на проектирование, а также лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Добиться кардинальных перемен в обеспечении защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, собственников и потребителей помещений в многоквартирных домах и их заинтересованности в инновационном развитии строительной продукции, без надлежащих подготовки, использования и оборота эксплуатационной документации, не представляется возможным. Эксплуатационная документация на дома и жилые и нежилые помещения в них должна стать принадлежностью объектов капитального строительства. Доступность к ней потребителей строительной продукции необходимо обеспечить на всех стадиях её жизненного цикла: участников долевого строительства при заключении договоров долевого строительства; собственников при приобретении помещений; пользователей при заключении договоров аренды (найма). Более чем десятилетний путь (2006-2017г.г.^[5]) эксплуатационной документации, от производителей строительной продукции, до собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, является свидетельством доминирования в этот период в системе долевого строительства интересов девелоперского бизнеса. До настоящего времени, к сожалению, многими застройщиками институт эксплуатационной документации продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как инструмент совершенствования строительной продукции и повышения её конкурентоспособности.

Представляется, что включение в Стратегию, в качестве одного из основных функциональных направлений инновационного развития строительной отрасли «Многоквартирные дома для совместного домовладения» и дополнение регулирующих направлений (Нормативно-правовое регулирование, Техническое регулирование) мероприятиями и задачами, направленными на формирование и реальное функционирование в государстве института эксплуатационной документации в отношении объектов капитального строительства, в частности, жилых зданий, и их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, явилось бы значимым шагом, направленным на вовлечение самого массового потребителя строительной продукции, собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, в инновационное развитие этой продукции.

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

[1] Стратегию инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года (проект), (далее Стратегия).

[2] Строительство в России. 2016. Росстат, с. 45.

[3] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации) и эксплуатационные документы на изделия (ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[4] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы".

[5] Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).

 

 

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте