В 2016 году введено в действие (в эксплуатацию) 274,2 тыс. зданий общей площадью 131,5 млн. м², из них: 257,5 тыс. зданий жилого назначения (93,9%) общей площадью 102,9 млн. м²; 16,7 тыс. зданий нежилого назначения (6,1%) общей площадью 28,6 млн. м². В 2015 году было введено в действие (эксплуатацию) 306,4 тыс. зданий общей площадью 139,4 млн. м², из них 286,1 тыс. (93,4 %) зданий жилого назначения, 20,3 тыс. м² (6,6 %) нежилого назначения^[1]. за счёт строительства и реконструкции^[2]. Тенденции инвестиционно-строительной деятельности в течение последних 10-15 лет и перспективы развития жилищного строительства свидетельствуют о том, что жилые здания будут оставаться основой объектной базы строительной отрасли. При этом строительство жилых домов будет осуществляться как посредством возведения индивидуальных (одноквартирных) домов населением, так и многоквартирных домов юридическими лицами, профессиональными застройщиками. Можно полагать, что в среднесрочной перспективе, эти два вида строительства будут осуществляться, примерно, в сопоставимом количестве (по общей площади зданий, введенных в эксплуатацию).

Нормативно-правовое регулирование и техническое регулирование при создании одноквартирных и многоквартирных домов имеют особенности и значимые отличия. Также разными способами осуществляется строительство этих домов. Многоквартирные дома, как правило, создаются в рамках законодательства о долевом строительстве. Собственники объектов долевого строительства владеют недвижимым имуществом на условиях совместного домовладения. Домохозяйство, собственник одноквартирного дома, в большинстве случаев, выступает организатором его строительства и единственным владельцем. Создание одноквартирных и многоквартирных домов, финансируется будущими собственниками помещений за счёт собственных и привлечённых средств. Их предпочтениями определяются потребительские качества домов и помещений в них. Эти качества формируются посредством использованных при проектировании и строительстве проектных решений, технологий, материалов, изделий и др., в том числе, инновационных. В настоящее время востребованность инноваций при создании жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, в значительной мере определяется их потребительским интересом.

Выбор гражданином того или иного помещения в том или ином строящемся доме определяется его волеизъявлением. Свободное волеизъявление возможно тогда, когда он надлежащим образом информирован о многоквартирном доме (объекте недвижимости), а также жилом или нежилом помещении в нём (объекте долевого строительства). Соответствующее решение гражданин принимает на основе сведений, доведенных до него, как правило, застройщиками посредством рекламы, проектных деклараций, договоров участия в долевом строительстве. В настоящее время застройщики, при позиционировании на рынке объектов недвижимости и, входящих в их состав, объектов долевого строительства, стремятся сконцентрировать внимание клиентов на внешних качествах этих объектов и общих их параметрах. Это касается, прежде всего, таких качеств объекта недвижимости, как конструктивное решение здания и материл стен, место нахождения, инфраструктурное обеспечение, транспортная доступность, видовые характеристики и др. В состав общих параметров объекта долевого строительства входят: количество комнат и площадь квартиры; высота помещений; наличие балконов и лоджий, их площадь; степень строительной готовности при передаче помещений в собственность и др.

Внешняя привлекательность объектов и их основные параметры является для людей значимым фактором для того, чтобы сделать выбор в пользу тех из них, которые обладают той или иной их совокупностью, предпочтительной для каждого клиента. Однако этих качеств, как правило, не достаточно для того, чтобы у будущего потребителя строительной продукции сложилось реальное представление о свойствах дома и квартиры, которые позволяют выявить их потребительскую ценность. Обобщающей количественной характеристикой объекта долевого строительства в составе объекта недвижимости, для большинства домохозяйств, приобретающих квартиру для удовлетворения собственной жилищной потребности, может выступать стоимость владения недвижимым имуществом. Эта стоимость включает как стоимость приобретения того или иного жилого или нежилого помещения, так и расходы, связанные с его эксплуатацией и содержанием общего имущества в доме, предназначенном для обслуживания этого помещения. Также имеет значение ожидаемое изменение стоимости недвижимого имущества, в течение жизненного цикла дома, в частности, обусловленное его износом.

Выведение из поля интереса собственников жилых и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных зданий, потребительских свойств недвижимого имущества, которые предопределяют издержки, связанные с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, а также обеспечивают защиту их имущественных и неимущественных прав, приводит к отставанию в использовании и отторжению инноваций при проектировании и строительстве таких зданий. Не высокая жилищная компетентность граждан, а также возможность у застройщиков реализовывать проекты создания многоквартирных зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность участникам долевого строительства или продажи, в условиях краткосрочной стратегии ведения бизнеса, являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций, окупаемость которых возможна в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Представляется, что без создания системы институциональных, правовых и экономических предпосылок преодолеть сложившуюся ситуацию будет сложно. Стратегия инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации, в отношении многоквартирных жилых зданий, должна включать подходы к формированию в обществе компетентных собственников жилых и нежилых помещений и к адаптации, на основе научно-технических достижений, объектов недвижимости и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

В этой связи первостепенное значение имеют формирование в государстве института эксплуатационной документации (далее ЭД)^[3], в частности, в отношении объектов капитального строительства, представленных многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также обеспечение защиты имущественных и неимущественных прав и законных интересов собственников и потребителей этих помещений. При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом^[4]. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, то у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, регулирование таким способом невозможно.

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит и от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Здание и входящие в его состав жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности множества лиц, должны формировать среду жизнедеятельности, которая обеспечивает в условиях совместного домовладения возможность защиты права и законных интересов собственников этих помещений, в частности, и в отношении обременений, сервитутов, границ эксплуатационной ответственности и др. Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, которая должна отражаться в ЭД.

Эксплуатационная документация может рассматриваться как системная инновация. Она обладает потенциалом позитивных изменений в жилищной сфере и может катализировать инновационное развитие строительной отрасли, обеспечивающее создание жилых зданий, посредством: придания значимость эксплуатационным издержкам как фактору, определяющему ценность недвижимого имущества; роста компетенций собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и повышения их требовательности; стимулирования спроса на строительную продукцию, адаптированную к использованию в условиях совместного домовладения и создание которой не может не базироваться на инновациях. Эта документация также призвана обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами многоквартирного дома и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ЭД будет являться для потребителя подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.

Накопленный в течение последних двадцати пяти лет опыт создания и эксплуатации многоквартирных жилых зданий выявил необходимость их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. В рамках этих условий ответственность за эксплуатацию жилых и нежилых помещений возлагается на их собственников. При этом собственники наделяются правом обустройства, переустройства, перепланировки, принадлежащих им жилых и нежилых помещений, их объединения и разделения. Кроме того им предоставляется возможность пользования помещением в автономном режиме жизнеобеспечения. На собственников возлагается несение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Возможность в многоквартирном доме программируемого использования общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений является дополнительным потребительским качеством дома и одной из характеристик имущественно-правовых отношений в нём. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или на определённую его часть. Диапазон программированного использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп.

Адаптация многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, к использованию в условиях совместного домовладения, предполагает наделение их дополнительными потребительскими качествами. Такая адаптация, прежде всего, должна осуществляться на стадии проектирования зданий посредством учёта будущих в них правоотношений. Для этого архитектурные, объёмно-планировочные, конструктивные и инженерно-технологические решения (проектные решения) зданий должны формироваться с привязкой к заранее определяемым имущественно-правовым отношениям. Такой подход даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников гражданского оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества, а также проявления потребительского экстремизма. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей, формирования ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества и жилищной культуры.

Масштаб развития в настоящее время в нашем обществе отношений совместного домовладения, не высокий уровень жилищной компетенции, наделение собственников помещений правом их переустройства и перепланировки, приводят к нарастанию рисков в жилищной сфере. Значительная часть этих рисков связана с тем, что до настоящего времени при создании многоквартирных жилых зданий не уделяется должного внимания их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Системой технического регулирования проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых зданий не учитываются особенности зданий, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников. Изменения отношений собственности в жилищной сфере и их последствия, связанные с развитием жилищного фонда, в частности, представленного многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются определённым вызовом. Ответ на этот вызов находится и в поле профессиональной компетенции создателей жилища, и прежде всего, проектировщиков – архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно они должны располагать инструментами, позволяющими им создавать многоквартирные жилые здания, в которых реализация прав и законных интересов отдельных собственников не наносила бы ущерб дому и не приводила бы к ущемлению прав и интересов, как собственников смежных помещений, так и в целом сообщества собственников в доме.

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Идентификация многоквартирного здания по признаку использования в условиях совместного домовладения должна проводиться в соответствии с требованиями застройщика. Этот признак следует указывать застройщику в задании на проектирование, а также лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Добиться кардинальных перемен в обеспечении защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, собственников и потребителей помещений в многоквартирных домах и их заинтересованности в инновационном развитии строительной продукции, без надлежащих подготовки, использования и оборота эксплуатационной документации, не представляется возможным. Эксплуатационная документация на дома и жилые и нежилые помещения в них должна стать принадлежностью объектов капитального строительства. Доступность к ней потребителей строительной продукции необходимо обеспечить на всех стадиях её жизненного цикла: участников долевого строительства при заключении договоров долевого строительства; собственников при приобретении помещений; пользователей при заключении договоров аренды (найма). Более чем десятилетний путь (2006-2017г.г.^[5]) эксплуатационной документации, от производителей строительной продукции, до собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, является свидетельством доминирования в этот период в системе долевого строительства интересов девелоперского бизнеса. До настоящего времени, к сожалению, многими застройщиками институт эксплуатационной документации продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как инструмент совершенствования строительной продукции и повышения её конкурентоспособности.

Представляется, что включение в Стратегию, в качестве одного из основных функциональных направлений инновационного развития строительной отрасли «Многоквартирные дома для совместного домовладения» и дополнение регулирующих направлений (Нормативно-правовое регулирование, Техническое регулирование) мероприятиями и задачами, направленными на формирование и реальное функционирование в государстве института эксплуатационной документации в отношении объектов капитального строительства, в частности, жилых зданий, и их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, явилось бы значимым шагом, направленным на вовлечение самого массового потребителя строительной продукции, собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, в инновационное развитие этой продукции.

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

[1] Стратегию инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года (проект), (далее Стратегия).

[2] Строительство в России. 2016. Росстат, с. 45.

[3] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации) и эксплуатационные документы на изделия (ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[4] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы".

[5] Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).

 

 

Президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда КОСАРЕВА и директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к. т.н. Ирина ГЕНЦЛЕР высказывают ряд замечаний к внесенному в Госдуму проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

   

Фото: www.sfu-kras.ru

    

Проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее — законопроект) разработан с целью создания механизма длительных накоплений гражданами и их специализированными некоммерческими жилищными объединениями средств в форме строительных сберегательных вкладов в специализированном банке — строительной сберегательной кассе (далее — ССК) для последующего предоставления вкладчикам кредитов для приобретения в собственность  жилого  помещения, строительства жилого помещения либо приобретения в собственность земельного участка под строительство жилого помещения, а также проведения капитального ремонта (модернизации, реконструкции) общего имущества в многоквартирных домах.

По законопроекту есть ряд замечаний.

1. Концептуальное замечание. Необходимость создания специальной системы строительных сбережений авторы законопроекта обосновывают тем, что только незначительной части населения (2—3%) жилье должно предоставляться бесплатно, немногие (не более 5% населения) имеют возможность приобрести жилье без долгосрочного накопления и кредитования, а для остальных 90% населения единственный вариант решения жилищной проблемы — жилищное кредитование. При этом авторы законопроекта ссылаются на опыт ряда стран (Германия, Чехия, Словакия), в которых системы строительных сбережений позволили привлечь значительные объемы кредитов для приобретения гражданами жилья.

Необходимо отметить, что в последнее время в России созданы благоприятные условия и резко увеличился объем ипотечного жилищного кредитования и без системы строительных сбережений. Кроме того, система строительных сбережений не решает проблему для граждан, чей уровень дохода делает для них приобретение жилья в собственность недоступным. Граждане, чьи доходы позволяют им делать накопления с целью последующего привлечения кредита для приобретения (строительства) жилья, имеют возможность накапливать средства с использованием уже существующих механизмов, в том числе на депозитных счетах в любом банке, входящем в систему страхования вкладов. Система строительных сбережений, в которой проценты по вкладам будут ниже рыночных (иначе невозможно выдавать кредиты с более низкой процентной ставкой, чем на рынке), будет непривлекательна для таких граждан, если не будет поддерживаться искусственно — за счет премий из бюджета.

Самым существенным недостатком системы стройсбережений в российских условиях является ее полная зависимость от бюджетных премий. При текущей инфляции порядка 5% ставки по вкладам сегодня отрицательные (ниже инфляции). В рамках системы стройсбережений ставки по сберегательным вкладам должны быть еще ниже, чтобы обеспечить возможность снижения ставок по кредитам по сравнению с обычными рыночными условиями. В этом случае средства на сберегательных вкладах будут постоянно обесцениваться. Единственным вариантом противодействия такому обесценению является субсидирование за счет бюджетов ставок по вкладам, что влечет за собой большие расходы бюджетов.

При этом такие бюджетные расходы не будут являться адресными, то есть будут предоставляться не именно нуждающимся гражданам, а всем вкладчикам вне зависимости от их доходов. На наш взгляд, бюджетные средства должны расходоваться для развития сектора доступного арендного жилья именно для граждан с невысокими доходами.

Исходя из указанного, мы не поддерживаем саму идею создания системы строительных сбережений.

    

 

2. Законопроект по аналогии с международной практикой предлагает определить, что ССК является специализированным банком с ограниченным перечнем видов деятельности, которую ССК могут осуществлять. Таким образом, строительная сберегательная касса является закрытой системой, для которой финансовая устойчивость является одним из ключевых факторов ее функционирования.

К деятельности строительных сберегательных касс, например, в Германии, применяются многочисленные и жесткие требования, установленные законом и регулятором¹. Так, установлено требование к формированию централизованного резервного фонда, отчисления в который происходят в конце каждого финансового года; величина резервного фонда должна составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов участников системы сберегательных депозитов. Строительно-сберегательная касса вправе осуществлять кредитование своих вкладчиков, только если она располагает капиталом в размере не менее 20 млн евро. Вклад отдельного участника системы может включаться в фонд распределения только после достижения определенного уровня накоплений.

Строительно-сберегательные кассы в обязательном порядке должны осуществлять имитационное моделирование для оценки обеспеченности коллективной ликвидности (способности строительно-сберегательной кассы обеспечить начисление процентов по сберегательным депозитам, выдачу сберегательных кредитов и обеспечить погашение иных обязательств). Период имитационного моделирования должен составлять не менее 20 лет. С целью контроля качества имитационной модели каждая строительно-сберегательная касса обязана не реже 1 раза в год проводить бэк-тестинг (анализ и проверка плановых и фактических показателей деятельности строительно-сберегательной кассы). Специальный отчет по итогам данной проверки направляется в надзорный орган.

В отличие от практики других стран предлагаемым законопроектом устанавливается единственное требование, связанное с финансовой устойчивостью ССК — формирование страхового фонда, величина которого должна составлять не более 1,5% от совокупной величины вкладов (для ССК в Германии резервный фонд должен составлять не менее 3% от суммы накопленных взносов). Таким образом, величина резервного фонда в предлагаемом законопроекте в два раза меньше, чем у зарубежного аналога.

В отношении других требований к финансовой устойчивости ССК законопроектом только предусмотрено право Банка России устанавливать для ССК дополнительные нормативы финансовой устойчивости кроме тех, что определены применяемых для кредитных организаций.

Предлагаемый законопроект также предполагает, что ССК должна самостоятельно организовать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и масштабам проводимых операций и сделок. Правила деятельности, которые каждый ССК должен самостоятельно разработать, должны включать больший перечень порядков и методик, а также критериев оценки платежеспособности и недобросовестности вкладчиков. В практике других стран требования к деятельности ССК устанавливаются регулятором. Учитывая отсутствие опыта функционирования такого финансового института как ССК в России, считаем, что в случае принятия законопроекта необходима разработка единых правил деятельности ССК и обязательных требований, в частности в отношении имитационного моделирования и других мероприятий, обеспечивающих финансовую устойчивость ССК. 

Таким образом, вопросы деятельности ССК, включая наиболее важный вопрос — о финансовой устойчивости деятельности ССК, законопроектом регулируется совершено недостаточно даже по сравнению, например, с регулированием финансовой устойчивости жилищных накопительных кооперативов, которые с финансовой точки зрения являются неким аналогом системы стройсбережений².

    

Фото: www.bfmufa.ru

    

3. Законопроектом предлагается использование системы ССК для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт МКД) с последующим предоставлением ССК кредита на проведение капитального ремонта. Это предложение совершенно не корреспондируется с уже существующей системой накоплений на капитальный ремонт МКД, регулируемой Жилищным кодексом Российской Федерации.

В существующей системе внесение взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД является обязательным в силу закона, соответственно, отсутствует необходимость стимулирования накоплений за счет премий из бюджета. При этом обязательные взносы на капитальный ремонт вносятся или на специальный счет, или на счет регионального оператора.

В данном случае речь может идти только в отношении специальных счетов, которые будут открываться в СКК в связи с тем, что средства, формируемые у регионального оператора, должны расходоваться на капитальный ремонт других домов, а не сберегаться (с финансовой точки зрения «общий котел» у регионального оператора аналогичен концепции СКК). Но при формировании средств на капремонт на специальном счете нет необходимости разделять накопления на два счета в разных кредитных организациях (специальный счет и накопительный счет), тем более что существует возможность длительных накоплений на специальном депозитном счете. 

При этом следует отметить, что предлагаемый размер ежегодного прироста накоплений на капитальный ремонт МКД, поощряемый премией государства, в размере до 310 руб. в расчете на 1 кв. м площади МКД означает установление размера взноса до 25 руб./кв. м ежемесячно. Сегодня установлены обязательные взносы в размере от 10 до 20 руб./кв. м, поэтому для получения премий потребуется принятие собственниками помещений в МКД решения об установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт сверх установленного минимального размера взноса. Но, в связи с тем, что на дополнительные взносы на капитальный ремонт не распространяются меры социальной поддержки и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, принятие собственниками помещений решений об установлении дополнительных взносов хотя и возможно, но не будет массовой практикой. Предлагаемые законопроектом поощрительные премии за счет бюджетных средств значительно эффективнее предоставлять в виде субсидий на проведение капитального ремонта или на компенсацию части процентной ставки по банковским кредитам на капитальный ремонт.

Еще одно не учитываемое законопроектом обстоятельство — это то, что средства от взносов на капитальный ремонт, накапливаемые в настоящее время на специальном счете, согласно Жилищному кодексу, имеют статус общих средств собственников помещений в МКД, а не лица, открывшего специальный счет, которым может быть не только товариществом собственников жилья и жилищный кооператив, но и управляющая МКД организация либо региональный оператор. То есть у собственников помещений в МКД имеется возможность накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете при любом способе управления многоквартирным домом. В законопроекте накопительный счет в ССК может открыть только «некоммерческое жилищное объединение» — товарищество собственников жилья (ТСЖ) или кооператив, а такие организации существуют менее чем в 10% многоквартирных домов в стране. При этом в случае открытия таким лицом сберегательного счета в ССК принадлежность накапливаемых средств в явном виде не определена, значит, скорее всего, они буду считаться средствами товарищества или кооператива, а не общими средствами собственников.

   

Фото: www.1pnz.ru

    

4. Законопроект предлагает использовать средства ССК не только для кредитования физических лиц для улучшения жилищных условий, но и для кредитования ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта МКД. Необходимо заметить, что в этом случае за ограниченные ресурсы ССК будут конкурировать физические и юридические лица. Учитывая предлагаемую очередность предоставления кредитов на основе индивидуального накопительного показателя вкладчика ССК, вполне возможно, что у юридических лиц будут преимущества перед физическими лицами для получения кредита, что негативно отразится на достижении основной цели ССК — содействии в улучшении жилищных условий граждан.

Подчеркнем, что вопрос о кредитовании капитального ремонта под постоянный поток взносов собственников жилья является чрезвычайно важным и актуальным. Но проблема отсутствия практического механизма «привлечения кредитов собственниками помещений в многоквартирных домах», как это предложено Жилищным кодексом Российской Федерации³, не решается предложенным законопроектом.

Кроме уже отмеченного чрезвычайно ограниченного ресурса ССК, необходимо решить вопросы со статусом заемщика кредита и ответственностью за возврат кредита собственников помещений в многоквартирном доме. Такие вопросы целесообразно решать в рамках Жилищного кодекса, который регулирует новую систему организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Также заметим, что региональный оператор не может выдавать гарантии по кредиту ТСЖ или кооператива на цели капитального ремонта. Средства, которыми располагает региональный оператор, имеют целевое назначение — финансирование капитального ремонта, и не могут быть использованы для предоставления гарантий по обязательствам третьего лица. Также законопроектом ошибочно называется в качестве возможного гаранта по кредиту, предоставляемому ССК на цели капитального ремонта таким вкладчикам как ТСЖ или кооператив, «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление региональным фондом капитального ремонта по месту нахождения многоквартирного дома». В сложившейся в соответствии с Жилищным кодексом системе нет никакого регионального фонда капитального ремонта, которым управляет орган власти. Все фонды капитального ремонта находятся либо на специальных счетах отдельных МКД, либо на счете (счетах) регионального оператора.

Считаем, что кредиты на капитальный ремонт должна быть доступны в обычных банках. На конец 2020 года на специальных счетах в шести крупнейших российских банках уже размещалось более 150 млрд. руб. То есть банки уже располагают огромными ресурсами для кредитования капитального ремонта МКД. Поэтому нет необходимости в создании системы ССК ни для накопления средств, ни для кредитования капитального ремонта МКД.

5. В пояснительной записке явно поставленная цель законопроекта отсутствует, кроме цели развития жилищного кредитования и некорректных данных о слабом развитии ипотечного кредитования.

   

   

В частности, утверждается, что «доступность жилья в Российской Федерации остается крайне низкой. Доходы населения в сочетании со стоимостью жилья позволяют накопить на среднюю квартиру семье со средними доходами в течение 12 лет, для сравнения: в США — 3 года, в Германии — 8 лет». Данные утверждения не соответствуют действительности, о чем свидетельствуют данные международного сопоставления. Напротив, доступность жилья в России по оценкам, основанным на международной методологии, выше, чем в других странах.

При этом в России успешно развивается ипотечное кредитование (по оценкам Института экономики города, в 2004 году ипотечные кредиты были доступны 9% семей, а сегодня — чуть выше 50% семей).

6. Финансово-экономическое обоснование законопроекта весьма поверхностно. Отсутствует оценка различных сценариев общий бюджетных расходов не только в первый–третий год, но и в дальнейшем. Отсутствует оценка рисков, связанных с необходимостью увеличения бюджетных расходов в связи с возможным ростом инфляции. Отсутствует оценка рисков, связанных с обязательствами по предоставлению СКК кредитов в условиях снижения объема привлекаемых вкладов. Многие другие вопросы также не нашли отражения в финансово-экономическом обосновании.

Вывод: законопроект не поддерживается.

Надежда КОСАРЕВА (на фото слева), президент Фонда «Институт экономики города», руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России,

Ирина ГЕНЦЛЕР (на фото справа), директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ, к.т.н.

   

Фото: www.mguu.ru

   

¹ Закон Германии «О жилищно-строительных сбережениях»:  https://www.bausparkassen.de/index.php?id=113 
Постановление регулятора к закону «О жилищно-строительных сбережениях»: https://www.bausparkassen.de/index.php?id=114
² Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов определено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».
³ См., например, часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Строительные сберкассы — новый для России механизм финансирования жилищного строительства

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Число банков, работающих с застройщиками по эскроу счетам, сократилось

Банк России: продолжающийся рост цен на жилье может нивелировать выгоды от дешевой ипотеки 

ЦБ: объем кредитования в рамках проектного финансирования за год вырос более чем в три раза

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в феврале достиг 3,70 млн руб. (график)

Ставка ипотеки для долевого строительства в феврале составила 5,92% (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов выросла с 7,1% до 8,9% (графики)

ЦБ готовит меры по ужесточению выдачи ипотеки

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку на новостройки можно продлить на 9 месяцев. Но с рядом оговорок

ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых (график)

Необоснованных отказов в предоставлении ипотечных каникул станет меньше

Марат Хуснуллин: Решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ

Эксперты: продление льготной ипотеки на новостройки не стоит ограничивать регионами с низким платежеспособным спросом на жилье