В 2016 году введено в действие (в эксплуатацию) 274,2 тыс. зданий общей площадью 131,5 млн. м², из них: 257,5 тыс. зданий жилого назначения (93,9%) общей площадью 102,9 млн. м²; 16,7 тыс. зданий нежилого назначения (6,1%) общей площадью 28,6 млн. м². В 2015 году было введено в действие (эксплуатацию) 306,4 тыс. зданий общей площадью 139,4 млн. м², из них 286,1 тыс. (93,4 %) зданий жилого назначения, 20,3 тыс. м² (6,6 %) нежилого назначения^[1]. за счёт строительства и реконструкции^[2]. Тенденции инвестиционно-строительной деятельности в течение последних 10-15 лет и перспективы развития жилищного строительства свидетельствуют о том, что жилые здания будут оставаться основой объектной базы строительной отрасли. При этом строительство жилых домов будет осуществляться как посредством возведения индивидуальных (одноквартирных) домов населением, так и многоквартирных домов юридическими лицами, профессиональными застройщиками. Можно полагать, что в среднесрочной перспективе, эти два вида строительства будут осуществляться, примерно, в сопоставимом количестве (по общей площади зданий, введенных в эксплуатацию).

Нормативно-правовое регулирование и техническое регулирование при создании одноквартирных и многоквартирных домов имеют особенности и значимые отличия. Также разными способами осуществляется строительство этих домов. Многоквартирные дома, как правило, создаются в рамках законодательства о долевом строительстве. Собственники объектов долевого строительства владеют недвижимым имуществом на условиях совместного домовладения. Домохозяйство, собственник одноквартирного дома, в большинстве случаев, выступает организатором его строительства и единственным владельцем. Создание одноквартирных и многоквартирных домов, финансируется будущими собственниками помещений за счёт собственных и привлечённых средств. Их предпочтениями определяются потребительские качества домов и помещений в них. Эти качества формируются посредством использованных при проектировании и строительстве проектных решений, технологий, материалов, изделий и др., в том числе, инновационных. В настоящее время востребованность инноваций при создании жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, в значительной мере определяется их потребительским интересом.

Выбор гражданином того или иного помещения в том или ином строящемся доме определяется его волеизъявлением. Свободное волеизъявление возможно тогда, когда он надлежащим образом информирован о многоквартирном доме (объекте недвижимости), а также жилом или нежилом помещении в нём (объекте долевого строительства). Соответствующее решение гражданин принимает на основе сведений, доведенных до него, как правило, застройщиками посредством рекламы, проектных деклараций, договоров участия в долевом строительстве. В настоящее время застройщики, при позиционировании на рынке объектов недвижимости и, входящих в их состав, объектов долевого строительства, стремятся сконцентрировать внимание клиентов на внешних качествах этих объектов и общих их параметрах. Это касается, прежде всего, таких качеств объекта недвижимости, как конструктивное решение здания и материл стен, место нахождения, инфраструктурное обеспечение, транспортная доступность, видовые характеристики и др. В состав общих параметров объекта долевого строительства входят: количество комнат и площадь квартиры; высота помещений; наличие балконов и лоджий, их площадь; степень строительной готовности при передаче помещений в собственность и др.

Внешняя привлекательность объектов и их основные параметры является для людей значимым фактором для того, чтобы сделать выбор в пользу тех из них, которые обладают той или иной их совокупностью, предпочтительной для каждого клиента. Однако этих качеств, как правило, не достаточно для того, чтобы у будущего потребителя строительной продукции сложилось реальное представление о свойствах дома и квартиры, которые позволяют выявить их потребительскую ценность. Обобщающей количественной характеристикой объекта долевого строительства в составе объекта недвижимости, для большинства домохозяйств, приобретающих квартиру для удовлетворения собственной жилищной потребности, может выступать стоимость владения недвижимым имуществом. Эта стоимость включает как стоимость приобретения того или иного жилого или нежилого помещения, так и расходы, связанные с его эксплуатацией и содержанием общего имущества в доме, предназначенном для обслуживания этого помещения. Также имеет значение ожидаемое изменение стоимости недвижимого имущества, в течение жизненного цикла дома, в частности, обусловленное его износом.

Выведение из поля интереса собственников жилых и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных зданий, потребительских свойств недвижимого имущества, которые предопределяют издержки, связанные с эксплуатацией объектов долевого строительства и содержанием общего имущества, а также обеспечивают защиту их имущественных и неимущественных прав, приводит к отставанию в использовании и отторжению инноваций при проектировании и строительстве таких зданий. Не высокая жилищная компетентность граждан, а также возможность у застройщиков реализовывать проекты создания многоквартирных зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность участникам долевого строительства или продажи, в условиях краткосрочной стратегии ведения бизнеса, являются серьёзными препятствиями для реализации в жилищном строительстве инноваций, окупаемость которых возможна в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Представляется, что без создания системы институциональных, правовых и экономических предпосылок преодолеть сложившуюся ситуацию будет сложно. Стратегия инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации, в отношении многоквартирных жилых зданий, должна включать подходы к формированию в обществе компетентных собственников жилых и нежилых помещений и к адаптации, на основе научно-технических достижений, объектов недвижимости и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

В этой связи первостепенное значение имеют формирование в государстве института эксплуатационной документации (далее ЭД)^[3], в частности, в отношении объектов капитального строительства, представленных многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также обеспечение защиты имущественных и неимущественных прав и законных интересов собственников и потребителей этих помещений. При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом^[4]. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, то у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, регулирование таким способом невозможно.

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит и от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Здание и входящие в его состав жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности множества лиц, должны формировать среду жизнедеятельности, которая обеспечивает в условиях совместного домовладения возможность защиты права и законных интересов собственников этих помещений, в частности, и в отношении обременений, сервитутов, границ эксплуатационной ответственности и др. Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, которая должна отражаться в ЭД.

Эксплуатационная документация может рассматриваться как системная инновация. Она обладает потенциалом позитивных изменений в жилищной сфере и может катализировать инновационное развитие строительной отрасли, обеспечивающее создание жилых зданий, посредством: придания значимость эксплуатационным издержкам как фактору, определяющему ценность недвижимого имущества; роста компетенций собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и повышения их требовательности; стимулирования спроса на строительную продукцию, адаптированную к использованию в условиях совместного домовладения и создание которой не может не базироваться на инновациях. Эта документация также призвана обеспечивать возможность формирования у участников долевого строительства и собственников жилых и нежилых помещений реального представления об их потребительских качествах, о количестве и состоянии общего имущества, используемого для обслуживания того или иного помещения, о расходах, необходимых для содержания этого имущества в надлежащем состоянии, о правилах безопасной и эффективной эксплуатации помещений, о правах и обязанностях собственников. Своевременное ознакомление участника долевого строительства с потребительскими свойствами многоквартирного дома и приобретаемого помещения, а также передача ему вместе с этим помещением ЭД будет являться для потребителя подтверждением того, что строительный продукт созданный застройщиком соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.

Накопленный в течение последних двадцати пяти лет опыт создания и эксплуатации многоквартирных жилых зданий выявил необходимость их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. В рамках этих условий ответственность за эксплуатацию жилых и нежилых помещений возлагается на их собственников. При этом собственники наделяются правом обустройства, переустройства, перепланировки, принадлежащих им жилых и нежилых помещений, их объединения и разделения. Кроме того им предоставляется возможность пользования помещением в автономном режиме жизнеобеспечения. На собственников возлагается несение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Возможность в многоквартирном доме программируемого использования общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений является дополнительным потребительским качеством дома и одной из характеристик имущественно-правовых отношений в нём. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или на определённую его часть. Диапазон программированного использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп.

Адаптация многоквартирных жилых зданий и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, к использованию в условиях совместного домовладения, предполагает наделение их дополнительными потребительскими качествами. Такая адаптация, прежде всего, должна осуществляться на стадии проектирования зданий посредством учёта будущих в них правоотношений. Для этого архитектурные, объёмно-планировочные, конструктивные и инженерно-технологические решения (проектные решения) зданий должны формироваться с привязкой к заранее определяемым имущественно-правовым отношениям. Такой подход даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников гражданского оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества, а также проявления потребительского экстремизма. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей, формирования ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества и жилищной культуры.

Масштаб развития в настоящее время в нашем обществе отношений совместного домовладения, не высокий уровень жилищной компетенции, наделение собственников помещений правом их переустройства и перепланировки, приводят к нарастанию рисков в жилищной сфере. Значительная часть этих рисков связана с тем, что до настоящего времени при создании многоквартирных жилых зданий не уделяется должного внимания их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Системой технического регулирования проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных жилых зданий не учитываются особенности зданий, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников. Изменения отношений собственности в жилищной сфере и их последствия, связанные с развитием жилищного фонда, в частности, представленного многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются определённым вызовом. Ответ на этот вызов находится и в поле профессиональной компетенции создателей жилища, и прежде всего, проектировщиков – архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно они должны располагать инструментами, позволяющими им создавать многоквартирные жилые здания, в которых реализация прав и законных интересов отдельных собственников не наносила бы ущерб дому и не приводила бы к ущемлению прав и интересов, как собственников смежных помещений, так и в целом сообщества собственников в доме.

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Идентификация многоквартирного здания по признаку использования в условиях совместного домовладения должна проводиться в соответствии с требованиями застройщика. Этот признак следует указывать застройщику в задании на проектирование, а также лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Добиться кардинальных перемен в обеспечении защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, собственников и потребителей помещений в многоквартирных домах и их заинтересованности в инновационном развитии строительной продукции, без надлежащих подготовки, использования и оборота эксплуатационной документации, не представляется возможным. Эксплуатационная документация на дома и жилые и нежилые помещения в них должна стать принадлежностью объектов капитального строительства. Доступность к ней потребителей строительной продукции необходимо обеспечить на всех стадиях её жизненного цикла: участников долевого строительства при заключении договоров долевого строительства; собственников при приобретении помещений; пользователей при заключении договоров аренды (найма). Более чем десятилетний путь (2006-2017г.г.^[5]) эксплуатационной документации, от производителей строительной продукции, до собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, является свидетельством доминирования в этот период в системе долевого строительства интересов девелоперского бизнеса. До настоящего времени, к сожалению, многими застройщиками институт эксплуатационной документации продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как инструмент совершенствования строительной продукции и повышения её конкурентоспособности.

Представляется, что включение в Стратегию, в качестве одного из основных функциональных направлений инновационного развития строительной отрасли «Многоквартирные дома для совместного домовладения» и дополнение регулирующих направлений (Нормативно-правовое регулирование, Техническое регулирование) мероприятиями и задачами, направленными на формирование и реальное функционирование в государстве института эксплуатационной документации в отношении объектов капитального строительства, в частности, жилых зданий, и их адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, явилось бы значимым шагом, направленным на вовлечение самого массового потребителя строительной продукции, собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, в инновационное развитие этой продукции.

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

[1] Стратегию инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года (проект), (далее Стратегия).

[2] Строительство в России. 2016. Росстат, с. 45.

[3] В состав ЭД входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое. приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45); инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации) и эксплуатационные документы на изделия (ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»), которыми укомплектованы объект долевого строительства.

[4] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы".

[5] Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).

 

 

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте